Limite finanziabilità mutuo: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha stabilito che il superamento del limite di finanziabilità in un contratto di mutuo fondiario non ne determina la nullità. In un caso di fallimento, un istituto di credito si era visto declassare il proprio credito da ipotecario a chirografario proprio per questa ragione. La Suprema Corte, richiamando un’importante sentenza delle Sezioni Unite, ha annullato la decisione del tribunale, affermando che la norma sul limite di finanziabilità è una regola di vigilanza prudenziale che non incide sulla validità del contratto. Di conseguenza, la garanzia ipotecaria resta efficace.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Limite Finanziabilità Mutuo: La Cassazione Conferma la Validità del Contratto

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha messo un punto fermo su una questione a lungo dibattuta: cosa succede se un mutuo fondiario supera il cosiddetto limite di finanziabilità? La risposta dei giudici è chiara e si pone in linea con un fondamentale intervento delle Sezioni Unite: il contratto resta valido e, con esso, anche la garanzia ipotecaria. Questa decisione ha implicazioni significative per le banche, i debitori e le procedure fallimentari.

Il Caso: Un Credito Ipotecario Declassato in Sede Fallimentare

La vicenda trae origine dalla procedura di fallimento di una società. Un importante istituto di credito aveva insinuato al passivo un cospicuo credito derivante da un contratto di mutuo fondiario, chiedendone l’ammissione in via privilegiata, forte della garanzia ipotecaria iscritta su un immobile della società fallita.

Il Tribunale, tuttavia, accoglieva solo in parte la richiesta, ammettendo il credito della banca come meramente chirografario (cioè non garantito). La motivazione? Il mutuo concesso superava il limite di finanziabilità previsto dall’articolo 38 del Testo Unico Bancario (TUB), poiché la perizia sul valore dell’immobile era stata ritenuta errata. Secondo il giudice di merito, questa violazione rendeva nullo il contratto di mutuo fondiario, facendo venir meno anche il privilegio ipotecario.

La Violazione del Limite Finanziabilità Mutuo: La Decisione della Cassazione

L’istituto di credito ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, che ha ribaltato completamente il verdetto. La Suprema Corte ha fondato la sua decisione su un principio di diritto ormai consolidato, espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33719 del 2022.

I giudici hanno chiarito la vera natura della norma che impone il limite di finanziabilità mutuo. Non si tratta di una norma imperativa posta a tutela del singolo contraente, la cui violazione comporterebbe la nullità del contratto. Al contrario, è una norma di ‘vigilanza prudenziale’. Il suo scopo è quello di proteggere la stabilità del sistema bancario nel suo complesso, inducendo gli istituti di credito a una gestione cauta e sana dei prestiti.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha specificato che la violazione di questa regola di condotta da parte della banca non può ripercuotersi sulla validità del contratto stipulato con il cliente. Un’eventuale nullità, infatti, finirebbe per danneggiare proprio la banca che si voleva richiamare alla prudenza, privandola della garanzia ipotecaria, e avvantaggerebbe ingiustamente il debitore.

Di conseguenza, il superamento della soglia massima di finanziamento non è una causa di nullità del contratto di mutuo fondiario. Il negozio giuridico rimane pienamente valido ed efficace, sia come fonte dell’obbligazione di rimborso per il debitore, sia per quanto riguarda la garanzia ipotecaria concessa. La teoria della nullità, così come quella della ‘conversione’ in un mutuo ipotecario ordinario, sono state definitivamente superate.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

L’ordinanza in esame consolida un principio fondamentale con importanti ricadute pratiche:

1. Per le banche: Viene garantita maggiore certezza giuridica. L’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo fondiario resta solida anche in caso di errore nella valutazione dell’immobile che porti a superare il limite di finanziabilità. In sede fallimentare, il credito manterrà il suo status privilegiato.
2. Per i debitori: Non è possibile eccepire la nullità del contratto di mutuo basandosi unicamente sul superamento del limite di finanziabilità per sottrarsi ai propri obblighi o per invalidare la garanzia reale.

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato il decreto del Tribunale e ha rinviato la causa allo stesso giudice, in diversa composizione, affinché decida nuovamente la questione applicando il principio secondo cui il superamento del limite di finanziabilità mutuo non ne inficia la validità né la natura ipotecaria.

Il superamento del limite di finanziabilità rende nullo un contratto di mutuo fondiario?
No. La Corte di Cassazione, seguendo un principio stabilito dalle Sezioni Unite, ha chiarito che la violazione di tale limite non è causa di nullità del contratto, poiché la norma ha finalità di vigilanza prudenziale e non incide sulla validità del rapporto tra banca e cliente.

Se il mutuo fondiario supera il limite di finanziabilità, la garanzia ipotecaria rimane valida?
Sì. Poiché il contratto di mutuo rimane valido, anche la garanzia ipotecaria ad esso collegata conserva la sua piena efficacia. Il credito della banca mantiene quindi il suo carattere privilegiato.

Qual è la natura giuridica della norma sul limite di finanziabilità prevista dall’art. 38 del Testo Unico Bancario?
Si tratta di una norma di ‘vigilanza prudenziale’, finalizzata a garantire la stabilità del sistema bancario e la sana gestione degli istituti di credito. Non è una norma imperativa la cui violazione determina l’invalidità del contratto stipulato con il privato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 1720 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 1720 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 24/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12156/2022 R.G. proposto da:

Intesa Sanpaolo spaRAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in Roma INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende, ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE e del socio illimitatamente responsabile NOME COGNOME elettivamente domiciliato in Cagliari INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende,

-controricorrente-

avverso decreto del Tribunale di Cagliari n.cron.3715/2022 depositato il 22/02/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/12/2024

dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1 Il Tribunale di Cagliari, con decreto del 22/2/2022, rigettava l’opposizione, proposta da Intesa Sanpaolo spa al decreto di esecutività dello stato passivo del Fallimento RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE e del socio illimitatamente responsabile NOME COGNOME che aveva ammesso il credito della Banca, derivante da un contratto di mutuo fondiario garantito da ipoteca di originarie € 600.000, per € 394.322,81,oltre interessi per € 2.386,78 in INDIRIZZO, anziché in INDIRIZZO privilegiata, come richiesto dall’istituto di credito, per il superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 comma 2 d.lvo 385/1993 (di seguito indicato per brevità ‘TUB’).
2 I giudici circondariali, sul presupposto che il superamento dei limiti di finanziabilità integrasse la nullità del contratto per violazione di interesse pubblico, rilevava l’erroneità della stima operata dal Banca del terreno e del fabbricato oggetto della garanzia ipotecaria, in quanto i beni, a causa dell’attraversamento dell’ area demaniale, erano sostanzialmente privi di apprezzabile valore commerciale.

2.1 Il Tribunale, quindi, confermava la statuizione del G.D. di ammissione del credito in via chirografaria in accoglimento della proposta domanda di ripetizione dell’indebito.

3 La Banca ha proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi; il Fallimento ha svolto difese con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione 38 comma 2 TUB, in relazione all’art. 360 comma 1 nr.3 c.p.c.: la ricorrente contesta la ritenuta nullità del mutuo per effetto del superamento del limite di finanziabilità; rileva, in ogni caso, che l’indirizzo giurisprudenziale seguito dal decreto è stato superato da un successivo orientamento che ammette la conversione e/qualificazione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario nell’ipotesi di violazione dell’art. 38 comma 2 TUB con conseguente riconoscimento del privilegio ipotecario.
1.1 Il secondo motivo deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 360 comma 1 nr. 5 c.p.c. : la ricorrente lamenta l’omesso apprezzamento da parte del Tribunale degli elementi di valutazione del compendio immobiliare oggetto dell’ipoteca concessa dalla debitrice contenuti nella relazione peritale fatta redigere dalla banca.

2 Il primo motivo è fondato.

2.1 Viene posta la questione della rilevanza del superamento della soglia di finanziabilità, che ha trovato diverse soluzioni, nel corso del tempo, da parte della giurisprudenza di questa Corte.

2.2 E’ sufficiente osservare che la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite, le quali, con sentenza 16/11/2022, n. 33719, pur premettendo che la mancanza di una espressa sanzione di nullità del contratto per superamento della predetta soglia, non riscontrabile tra le nullità testuali di cui all’articolo 117, ottavo comma, d.lgs. n. 385 del 1993, non escluderebbe, in astratto, la possibilità che sussista una nullità virtuale del contratto medesimo per violazione di norme imperative, hanno nondimeno escluso, in concreto, che l’art. 38, secondo comma, del predetto decreto legislativo integri una norma imperativa a presidio della validità del contratto. Esso, invece, quale regola con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il
limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale», costituisce -secondo le Sezioni Unite – piuttosto un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto, e, dunque, in altri termini, una norma dispositiva, derogabile dalle parti senza conseguenze sul sinallagma contrattuale.

In tal modo neutralizzata la premessa posta a fondamento dei precedenti orientamenti, le Sezioni Unite hanno superato tanto la teoria della nullità quanto quella della riqualificazione.

La negazione del carattere imperativo della norma ha indotto a escludere che il limite di finanziabilità da essa previsto costituisca un elemento essenziale del contenuto del contratto, sicché il suo superamento non è suscettibile di determinare la nullità del contratto medesimo.

2.3 I collegio reputa di uniformarsi a tale principio.

In applicazione dell’insegnamento impartito dalle Sezioni Unite, deve dunque escludersi che l’eccedenza della soglia di finanziabilità, anche se concretamente sussistente, sia idonea ad incidere sulla validità del negozio.

3 Il secondo motivo resta assorbito.

4 Il ricorso va, quindi, accolto, con rinvio della causa al Tribunale di Cagliari in diversa composizione per un nuovo esame secondo i principi sopra indicati e per la regolamentazione delle spese del presente procedimento.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbito il secondo motivo, cassa il decreto impugnato e rinvia la causa al Tribunale di Cagliari, in diversa composizione, cui demanda anche la liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso nella Camera di Consiglio tenutasi in data 10 dicembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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