Limite finanziabilità mutuo fondiario: non è nullità

Una banca aveva concesso un mutuo fondiario per un importo superiore al limite di finanziabilità dell’80% del valore dell’immobile. La Corte d’Appello aveva dichiarato nullo l’intero contratto. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5715/2025, ha annullato tale decisione, stabilendo che il superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario non comporta la nullità del contratto. La norma violata, infatti, ha natura di vigilanza prudenziale a tutela della stabilità della banca e non è una norma imperativa posta a garanzia del cliente. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Superamento del Limite Finanziabilità Mutuo Fondiario: la Cassazione esclude la Nullità

Il superamento del limite finanziabilità mutuo fondiario, fissato all’80% del valore dell’immobile, è una questione che ha generato un intenso dibattito giurisprudenziale. Ci si è a lungo chiesti se un contratto che viola tale soglia sia da considerarsi nullo. Con la recente ordinanza n. 5715/2025, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale, allineandosi a un orientamento consolidato dalle Sezioni Unite: la violazione del limite non comporta la nullità del contratto. Analizziamo insieme la vicenda e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa: dal Tribunale alla Corte d’Appello

La controversia nasce dalla richiesta di due mutuatari di accertare la nullità di un contratto di mutuo fondiario stipulato nel 2008. Il motivo della richiesta era il superamento della soglia di finanziabilità prevista dall’articolo 38 del Testo Unico Bancario (TUB).

In primo grado, il Tribunale aveva respinto la domanda, cercando di ‘salvare’ il contratto riqualificandolo da mutuo fondiario a semplice mutuo ipotecario.

La Corte d’Appello, invece, ha ribaltato la decisione. Riconoscendo che il contratto possedeva tutti i requisiti formali del mutuo fondiario e che l’importo erogato superava effettivamente il limite legale, ha dichiarato la nullità totale del contratto. Secondo i giudici d’appello, la norma sul limite di finanziabilità era inderogabile e la sua violazione rendeva l’intero accordo invalido, senza possibilità di conversione in un diverso tipo di contratto, data la mancata richiesta tempestiva da parte della banca.

La questione del limite finanziabilità mutuo fondiario di fronte alla Cassazione

La banca, soccombente in appello, ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su quattro motivi. I primi due, esaminati congiuntamente dalla Corte, si sono rivelati decisivi. L’istituto di credito ha sostenuto che la Corte d’Appello avesse errato nel considerare il limite dell’80% come un requisito di validità del contratto, la cui violazione determinasse la nullità.

La Suprema Corte ha accolto queste argomentazioni, richiamando il principio di diritto stabilito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33719 del 2022. Questo principio ha segnato una svolta, risolvendo i precedenti contrasti giurisprudenziali.

Le motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha spiegato che il limite finanziabilità mutuo fondiario non è un elemento essenziale del contratto, né una norma imperativa la cui violazione è sanzionata con la nullità. Si tratta, piuttosto, di un elemento che attiene al comportamento della banca e rientra nell’ambito della cosiddetta ‘vigilanza prudenziale’.

In altre parole, la norma non è posta a tutela diretta del mutuatario, ma serve a garantire la stabilità patrimoniale della banca stessa, limitando la sua esposizione al rischio in caso di insolvenza del cliente. Dichiarare nullo l’intero contratto, con la conseguente perdita della garanzia ipotecaria, finirebbe per danneggiare proprio l’interesse che la norma intende proteggere: la stabilità dell’istituto di credito.

Secondo la Corte, la violazione di tale regola non può quindi inficiare la validità del mutuo. Il contratto rimane valido ed efficace, così come la garanzia ipotecaria ad esso collegata. Un eventuale scostamento rispetto al valore del bene non integra né una nullità testuale (prevista specificamente dalla legge), né una nullità virtuale (derivante dal contrasto con norme imperative).

Conclusioni

L’ordinanza in commento consolida un principio di fondamentale importanza pratica. La violazione del limite finanziabilità mutuo fondiario non rende il contratto nullo. Questa interpretazione offre certezza giuridica al settore bancario e tutela la stabilità del sistema creditizio.

Per i mutuatari, ciò significa che non è possibile invocare il superamento di tale soglia per liberarsi dagli obblighi contrattuali. Il mutuo resta valido e deve essere onorato. La decisione della Corte d’Appello è stata quindi cassata, e il caso è stato rinviato allo stesso organo, in diversa composizione, che dovrà attenersi a questo principio per la sua nuova pronuncia.

Se un mutuo fondiario supera il limite di finanziabilità dell’80% è nullo?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il superamento del limite di finanziabilità non determina la nullità del contratto di mutuo fondiario.

Perché il superamento del limite di finanziabilità non causa la nullità del contratto?
Perché la norma che stabilisce tale limite (art. 38 del Testo Unico Bancario) è una regola di ‘vigilanza prudenziale’, finalizzata a proteggere la stabilità patrimoniale della banca, e non una norma imperativa posta a tutela del cliente. La sua violazione non è sanzionata con l’invalidità del contratto.

Quali sono le conseguenze pratiche della decisione della Cassazione?
La conseguenza principale è che il contratto di mutuo fondiario rimane valido ed efficace anche se l’importo erogato supera l’80% del valore dell’immobile. Di conseguenza, il mutuatario è tenuto a rispettare gli obblighi di rimborso previsti dal contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 5715 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 5715 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 04/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5518/2021 R.G. proposto

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore ed elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME e NOMECOGNOME NOME

-ricorrente –

contro

COGNOME , elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio

Oggetto: Contratti bancari -Mutuo -Mutuo fondiario -Limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 -Superamento -Nullità -Esclusione – Natura non imperativa della norma Conseguenze

R.G.N. 5518/2021

Ud. 14 febbraio 2025

dell’avvocato NOMECOGNOME che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME

-controricorrenti – avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO TORINO n. 872/2020 depositata il 27/08/2020.

Esaminate le conclusioni scritte depositate dal Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 14 febbraio 2025 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza n. 872/2020, pubblicata in data 27 agosto 2020, la Corte d’appello di Torino, nella regolare costituzione dell’appellata BANCA RAGIONE_SOCIALE ha accolto l’appello proposto da NOME COGNOME e NOME COGNOME avverso la sentenza del Tribunale di Novara n. 200/2019, pubblicata in data 28 febbraio 2019 e, per l’effetto, ha dichiarato la nullità del contratto di mutuo stipulato tra le parti in data 8 agosto 2008, condannando la BANCA RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE a corrispondere ad RAGIONE_SOCIALE e STELLA COGNOME, a titolo di ripetizione, la somma di € 52.000, 00, oltre interessi dalla domanda al saldo e condannando altresì l’appellata al pagamento della sanzione prevista dall’art. 8, comma 4bis , D. Lgs. n. 28/2010.
NOME COGNOME e NOME COGNOME infatti, avevano adito il Tribunale di Novara, chiedendo di accertare la natura usuraria di un mutuo fondiario concesso in data 8 agosto 2008 per il complessivo

importo di € 115.000 ,00 e la nullità dello stesso per superamento della soglia di finanziabilità di cui all’art. 38 TUB.

Costituitasi regolarmente la BANCA RAGIONE_SOCIALE, il Tribunale di Novara aveva integralmente disatteso la domanda, ritenendo, tra l’altro, di riqualificare il mutuo da fondiario in ipotecario.

La Corte d’appello di Torino ha invece accolto l’appello dei due mutuatari, osservando, per quanto ancora qui rileva, che il contratto sottoscritto dalle parti corrispondeva integralmente ai requisiti posti dall’art. 38 TUB, oltre ad essere espressamente qualificato in tal modo dalle parti.

Rilevato, a questo punto, che l’importo finanziato non rispettava il limite indicato dall’art. 38 TUB , la Corte d’appello ha dichiarato la nullità del contratto, escludendo la possibilità di procedere alla conversione dello stesso in mutuo ipotecario comune ex art. 1424 cc, non avendo la banca formulato espressa e tempestiva istanza di conversione.

Dalla declaratoria di nullità, la Corte d’appello ha fatto discendere il diritto dei mutuatari a vedersi restituire le somme versate in eccedenza rispetto all’importo finanziato.

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Torino ricorre BANCA RAGIONE_SOCIALE PUGLIA RAGIONE_SOCIALE

Resistono con controricorso ACHIM COGNOME e COGNOME

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, secondo comma, e 380bis .1, c.p.c.

I controricorrenti hanno depositato memoria.

Il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte, chiedendo l’accoglimento del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è affidato a quattro motivi.

1.1. Con il primo motivo il ricorso deduce, testualmente, ‘ Violazione e falsa applicazione dell’art.360, comma 3 nn. 3 -5 c.p.c. in relazione agli artt. 38 e segg. -laddove la Corte d’Appello di Torino ha considerato inderogabile il limite di finanziabilità pari all’80% anche alla luce della disciplina richiamata nel contratto impugnato dell’8.08.2008 rep. n.159165, racc.n.21630 ‘ .

La ricorrente richiama il disposto di cui all’art. 38 TUB e la correlata delibera CICR 22 aprile 1995, evidenziando che lo specifico contratto concluso tra le parti prevedeva espressamente la possibilità di elevare il limite dell’80%, in conformità con quanto disposto dagli artt.38 e segg. TUB e dalla delibera CICR 22 aprile 1995, essendo possibile elevare la percentuale di finanziabilità qualora vengano prestate garanzie integrative.

1.2. Con il secondo motivo il ricorso deduce, testualmente, ‘ Violazione e falsa applicazione del l’ art.360, comma n.3 nn. 3 e 5 c.p.c. in relazione agli artt. 1419 e 1367 c.c.- omessa applicazione del rimedio della nullità parziale -violazione del principio di conservazione del contratto ‘ .

La ricorrente, richiamando la funzione svolta dal limite di cui all’art. 38 TUB, argomenta che la Corte territoriale non avrebbe dovuto dichiarare il mutuo integralmente nullo, ma avrebbe dovuto limitare la declaratoria alla sola parte eccedente la misura dell’80%, in modo da rettificare il valore del finanziamento entro il limite di cui all’art. 38 TUB, applicando il meccanismo della sostituzione automatica ex art. 1419, secondo comma, c.c.

1.3. Con il terzo motivo il ricorso deduce, testualmente, ‘ Violazione e falsa applicazione dell’art.360, comma n.3 nn. 3 e 5 c.p.c.

in relazione agli artt.1362 e ss. c.c. -Errata interpretazione della natura del contratto concluso l’8 .08.2008 rep. n.159165, racc. n.21630- omessa valutazione della disciplina ivi prevista -contrasto tra affermazioni inconciliabili -contraddittorietà e/o manifesta illogicità del percorso argomentativo della Corte d’Appello- violazione del principio di conservazione del contratto. ‘ .

La ricorrente censura l’interpretazione che la Corte d’appello ha offerto del contratto di mutuo, argomentando che la Corte territoriale avrebbe seguito un percorso logico errato, procedendo prima a qualificare il mutuo come fondiario e solo successivamente verificando la sussistenza dei profili ‘che potessero sostenere il proprio convincimento, escludendo quanto non portasse supporto alla qualificazione del mutuo data’ .

Secondo la ricorrente, la Corte d’appello avrebbe omesso di valutare la disciplina del documento di sintesi allegato al contratto soffermandosi esclusivamente sulla percentuale di erogazione del mutuo, mentre avrebbe dovuto procedere alla qualificazione del contratto, tenendo conto di tutti gli elementi utili a tal fine.

1.4. Con il quarto motivo il ricorso deduce, testualmente, ‘ Violazione e falsa applicazione dell’art.360, comma n.3 nn. 3- 5 c.p.c. in relazione agli artt.91 e 92 c.p.c. sulla condanna alle spese e competenze di causa ‘ .

Argomenta, in particolare, il ricorso che, essendo la decisione impugnata ‘palesemente illegittima per i motivi di impugnazione su innanzi articolati’ , deve essere riformata anche la statuizione sulle spese di lite.

Deduce che la Corte d’appello non ha tenuto in adeguata considerazione i mutamenti giurisprudenziali intervenuti in materia e denuncia il ‘sapore punitivo’ della condanna alle spese di lite,

segnalando che la liquidazione delle spese del primo grado è avvenuta in misura superiore ai massimi delle relative tariffe giudiziali e tenendo conto di un’attività istruttoria non espletata.

i primi due motivi di ricorso devono essere esaminati congiuntamente -in quanto correlati -e sono fondati.

La Corte territoriale, ritenuto integrato nella specie il superamento del limite di cui all’art. 38, comma 2, D. Lgs. n. 385/1993, ha affermato che la violazione di quest’ultima previsione comport a in linea generale la nullità del mutuo fondiario, argomentando che la deroga al limite di finanziabilità stabilito dalla legge ‘è incompatibile con la disciplina di ordine pubblico voluta dal legislatore quale limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volt o -tra gli altri -a regolare il quantum della prestazione creditizia’ .
Le affermazioni contenute nella decisione della Corte territoriale, tuttavia, si pongono in diretto contrasto con il più recente approdo cui questa Corte è pervenuta dopo alcune iniziali pronunce di segno opposto (Cass. Sez. 1 – Sentenza n. 17352 del 13/07/2017).

Infatti, con la sentenza Cass. Sez. U – Sentenza n. 33719 del 16/11/2022 – cui peraltro hanno fatto seguito altre pronunce, tra le quali, Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 6907 del 08/03/2023 e Cass. Sez. 3 – Sentenza n. 7949 del 20/03/2023 – questa Corte ha enunciato il principio per cui, in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della c.d. “vigilanza
prudenziale”, in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto.

Ha osservato questa Corte che l’esito cui si giungerebbe nel caso del recepimento della tesi della nullità -e cioè la nullità radicale del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria -verrebbe ad arrecare un pregiudizio proprio a quell’interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere.

Intendendo questa Corte dar continuità al principio enunciato dalle Sezioni Unite -la motivazione della cui decisione qui si richiama ex art. 118, primo comma, disp. att. c.p.c. -deve ribadirsi che non può essere messa in discussione la validità del mutuo fondiario e la qualità ipotecaria del credito, così come discendente da un’operazione di finanziamento ai sensi dell’art. 38 TUB, sulla sola base della contestazione del superamento del limite dell’80% della provvista erogabile secondo la delibera CICR 22.4.1995, in quanto anche un ipotizzabile scostamento rispetto al valore del bene, non comporta né una nullità testuale di protezione ai sensi dell’art. 117, comma 8, TUB, né un caso di nullità virtuale ai sensi dell’art. 1418 c.c.
L’accoglimento dei primi due motivi di ricorso determina l’assorbimento di quelli ulteriormente articolati dalla ricorrente.

Il ricorso va quindi accolto in relazione al primo e secondo motivo, con assorbimento degli ulteriori due motivi.

Conseguentemente, la decisione impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte d’appello di Torino, in diversa composizione, la quale si conformerà ai principi qui richiamati e provvedere a regolare le spese anche del presente giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte accoglie il primo e secondo motivo di ricorso, assorbiti terzo e quarto, cassa l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, a lla Corte d’appello di Torino in diversa composizione

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.