Limite di finanziabilità: non è causa di nullità del mutuo

Una società finanziaria si è vista negare l’ammissione al passivo fallimentare di un credito derivante da un mutuo fondiario, poiché l’importo superava la soglia di legge (80% del valore dell’immobile). Il tribunale aveva dichiarato nullo il contratto. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, ha ribaltato la decisione. Richiamando un’importante sentenza delle Sezioni Unite, ha stabilito che il superamento del limite di finanziabilità non è una causa di nullità del contratto, ma una norma di vigilanza prudenziale. Il caso è stato rinviato al tribunale per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Limite di Finanziabilità del Mutuo: la Cassazione Conferma che il Superamento non Causa Nullità

Il tema del limite di finanziabilità nei mutui fondiari è da tempo al centro di un acceso dibattito giuridico. La questione cruciale è sempre stata la stessa: cosa succede se una banca concede un mutuo per un importo superiore all’80% del valore dell’immobile? La risposta, fornita da una recente ordinanza della Corte di Cassazione, si allinea al principio già stabilito dalle Sezioni Unite, portando chiarezza e stabilità nel settore bancario e immobiliare. La violazione di questa soglia non determina la nullità del contratto.

I Fatti del Caso: Un Mutuo Oltre la Soglia

Una società di gestione patrimoniale, subentrata a un istituto di credito, aveva proposto una domanda di ammissione al passivo nel fallimento di un’impresa. Il credito vantato, di oltre 2,3 milioni di euro, derivava da alcuni mutui fondiari. Il Giudice Delegato del fallimento aveva rigettato la domanda, e il Tribunale aveva confermato tale decisione in sede di opposizione.

Il problema risiedeva nel fatto che il valore complessivo degli immobili posti a garanzia era di circa 3,3 milioni di euro. L’importo erogato, tuttavia, superava ampiamente la soglia dell’80% prevista dalla legge, attestandosi addirittura al 93%. Secondo il Tribunale, questa violazione era sufficiente per dichiarare la nullità dell’intero contratto di mutuo.

La Decisione del Tribunale: Nullità per Violazione del Limite di Finanziabilità

Il giudice di primo grado ha applicato un orientamento giurisprudenziale che considerava il limite di finanziabilità un elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario. Secondo questa interpretazione, la norma contenuta nell’art. 38 del Testo Unico Bancario (TUB) non era una semplice regola di condotta per la banca, ma un requisito di validità del contratto stesso. Di conseguenza, il suo mancato rispetto portava inevitabilmente alla nullità del negozio.

Il Tribunale ha inoltre ritenuto inammissibili le richieste subordinate della società creditrice, come la conversione del mutuo nullo in un normale finanziamento ipotecario o l’ammissione del credito in via chirografaria, giudicandole tardive.

Le Motivazioni della Suprema Corte: La Natura del Limite di Finanziabilità

La Corte di Cassazione, investita della questione, ha accolto il ricorso della società, cassando il decreto del Tribunale. La decisione si fonda interamente sul principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33719/2022.

Secondo questo autorevole precedente, il limite di finanziabilità non è un elemento essenziale del contenuto del contratto. Non è una norma imperativa posta a presidio della validità del negozio, ma piuttosto un elemento che attiene alla cosiddetta “vigilanza prudenziale”. Si tratta di una regola che l’Autorità di Vigilanza impone alle banche per garantire la loro stabilità patrimoniale e contenere i rischi nella concessione del credito.

La violazione di questa regola, quindi, non può determinare la nullità del contratto. Una simile conseguenza, paradossalmente, danneggerebbe proprio l’interesse che la norma mira a proteggere: la stabilità della banca. Dichiarare nullo un mutuo già erogato, con la conseguente perdita della garanzia ipotecaria, creerebbe un pregiudizio economico all’istituto di credito, andando contro la ratio della norma stessa.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La decisione della Cassazione consolida un principio fondamentale per la certezza dei rapporti giuridici nel settore bancario. Stabilire che il superamento del limite di finanziabilità non comporta la nullità del mutuo fondiario offre maggiore stabilità e prevedibilità agli operatori.

Questo non significa che la banca sia esente da conseguenze per la violazione della norma prudenziale, che potrebbero manifestarsi sul piano della responsabilità amministrativa o contrattuale, ma salva la validità del rapporto di finanziamento con il cliente. Per il creditore, ciò significa che il contratto di mutuo e la relativa garanzia ipotecaria restano validi ed efficaci, anche se l’importo erogato ha superato la soglia dell’80%. La causa è stata quindi rinviata al Tribunale, che dovrà riesaminare la vicenda alla luce di questo principio.

Il superamento del limite di finanziabilità rende nullo un contratto di mutuo fondiario?
No. Secondo la Corte di Cassazione, richiamando le Sezioni Unite, il superamento del limite di finanziabilità non determina la nullità del contratto, poiché tale limite non è un elemento essenziale del negozio.

Qual è la natura della norma che impone il limite di finanziabilità?
È una norma di “vigilanza prudenziale”, finalizzata a proteggere la stabilità patrimoniale della banca e a contenere i rischi nella concessione del credito. Non è una norma imperativa la cui violazione comporta l’invalidità del contratto.

Cosa succede al contratto di mutuo fondiario se il finanziamento supera la soglia dell’80%?
Il contratto di mutuo e la relativa garanzia ipotecaria rimangono validi ed efficaci. La violazione della norma può comportare altre conseguenze per la banca, ma non incide sulla validità del rapporto con il cliente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 2849 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 2849 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3214/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

CURATELA COGNOME COGNOME CURATORI DR. NOME COGNOME E DR.NOME COGNOME elettivamente domiciliata in PISTOIA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso il decreto del TRIBUNALE di PISTOIA n. 2891/2020 depositato il 22/12/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Pistoia ha rigettato l’opposizione proposta dalla RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi RAGIONE_SOCIALE -società che, a seguito di un’operazione di scissione, era subentrata nel credito rivendicato da Banca MPS s.p.a. per conto di MPS Capital Services Banca per le Imprese s.p.a. – avverso il decreto del 6.10.2020 con cui il G.D. del fallimento NOME COGNOME ha rigettato la sua domanda tardiva del credito di € 2.363.609,23 , vantato in relazione ai mutui fondiari concessi con atti del 12.9.2020 e 8.4.2022 dall’istituto di credito.
Il giudice di primo grado ha ritenuto, sulla scorta della stima del consulente tecnico della curatela, che il valore complessivo dei beni immobili concessi a garanzia all’epoca dei finanziamenti fosse pari ad € 3.317.033,94, con la conseguenza che la soglia di finanziabilità dell’80% risultava ampiamente superata poiché il rapporto tra importo erogato dalla banca e valore cauzionale degli immobili concessi a garanzia era addirittura del 93%. Né poteva elevarsi il limite di finanziabilità al 100% per effetto della fideiussione personale prestata da NOME COGNOME non rientrando la garanzia in oggetto tra quelle normativamente previste che legittimano tale innalzamento.
Alla luce di ciò, il Tribunale di Pistoia, condividendo l’impostazione del G.D., ha applicato l’indirizzo giurisprudenziale di legittimità che configura il limite di finanziabilità ex art. 38 comma 2° d.lgs n. 385/1993 come elemento essenziale del contenuto del contratto,

con la conseguenza che il suo mancato rispetto determina la nullità dello stesso contratto.

Il Tribunale di Pistoia ha, altresì, ritenuto inammissibile in quanto tardiva, essendo stata svolta solo nelle ‘note di trattazione’ depositate all’udienza cartolare dell’1.7.2021 ,l’istanza di conversione del mutuo fondiario in un ordinario finanziamento ipotecario.

Altrettanto tardiva, in quanto svolta solo nel ricorso in opposizione ex art. 98 L.F., è stata ritenuta la richiesta di ammissione in via chirografaria per indebito arricchimento.

Avverso il predetto decreto ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE affidandolo ad un unico articolato motivo.

La ricorrente ha depositato la memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

E’ stata dedotta la violazione /falsa applicazione degli artt. 38 TUB, 1418 e 1424 c.c..

Espone la ricorrente che, alla luce delle pronunce più recenti, il Tribunale di Pistoia ha errato nel ritenere che l’eventuale superamento della soglia di finanziabilità costituisse causa di nullità del contratto di mutuo fondiario e a ritenere inammissibile la richiesta di conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario.

In ogni caso, essendo le somme mutuate state concretamente erogate alla società fallita, la Banca avrebbe dovuto essere quantomeno ammessa al passivo in via chirografaria.

Il ricorso è fondato.

Le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n. 33719/2022, hanno enunciato il seguente principio di diritto:

‘ In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio

della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della c.d. “vigilanza prudenziale”, in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell’interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere’.
Il decreto impugnato va dunque cassato con rinvio al Tribunale di Pistoia in diversa composizione per nuovo esame in conformità al principio esposto, e per statuire sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale di Pistoia, in diversa composizione per nuovo esame e per statuire sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma il 10.12.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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