Limite di finanziabilità: non causa nullità del mutuo

La Corte di Cassazione, con ordinanza, ha stabilito che il superamento del limite di finanziabilità previsto per il mutuo fondiario (generalmente l’80% del valore dell’immobile) non determina la nullità del contratto. La Corte ha chiarito che tale limite è una norma di vigilanza prudenziale, posta a tutela della stabilità patrimoniale della banca, e non un elemento essenziale del contratto la cui violazione possa inficiarne la validità. La decisione riforma il decreto di un tribunale che aveva respinto l’ammissione al passivo fallimentare di un credito derivante da un mutuo ritenuto nullo proprio per tale superamento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Limite di Finanziabilità del Mutuo: la Cassazione Esclude la Nullità

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di diritto bancario: il superamento del limite di finanziabilità in un contratto di mutuo fondiario non ne comporta la nullità. Questa decisione, in linea con un orientamento consolidato delle Sezioni Unite, chiarisce la natura della norma e le conseguenze della sua violazione, offrendo importanti tutele ai creditori, specialmente nell’ambito delle procedure fallimentari.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dalla richiesta di una società finanziaria, cessionaria di crediti bancari, di essere ammessa al passivo del fallimento di un’altra società. Il credito vantato derivava da un contratto di mutuo fondiario stipulato anni prima. Il tribunale, in prima istanza, aveva respinto la richiesta del creditore. La ragione del rigetto risiedeva nel fatto che l’importo finanziato con il mutuo superava il limite legale dell’80% del valore del bene immobile posto a garanzia ipotecaria.

La Questione del Limite di Finanziabilità e la Decisione del Tribunale

Secondo il tribunale, il superamento del limite di finanziabilità (nel caso specifico, un finanziamento di 470.000 euro a fronte di un valore immobiliare di circa 343.000 euro) violava una norma imperativa, con la conseguenza della nullità dell’intero contratto di mutuo. Di conseguenza, il credito non poteva essere ammesso al passivo del fallimento. La società creditrice ha quindi presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che la violazione di tale limite non potesse determinare una conseguenza così drastica come la nullità del contratto.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassando il decreto del tribunale e rinviando la causa per un nuovo esame. Il ragionamento della Corte si fonda sulla distinzione tra norme imperative, la cui violazione determina la nullità del contratto, e norme di ‘vigilanza prudenziale’.

La norma che stabilisce il limite di finanziabilità (art. 38 del Testo Unico Bancario) rientra in questa seconda categoria. Non è un elemento essenziale del contratto, né una norma posta a presidio della validità del negozio. Si tratta, invece, di una regola di condotta imposta alla banca dall’autorità di vigilanza per garantire la stabilità patrimoniale dell’istituto di credito e contenere i rischi legati alla concessione di finanziamenti. Il suo scopo è proteggere la banca stessa, non il mutuatario.

Le Sezioni Unite avevano già chiarito che sanzionare la violazione di questa regola con la nullità del contratto sarebbe controproducente. Infatti, annullare il mutuo e la relativa garanzia ipotecaria danneggerebbe proprio l’interesse che la norma intende proteggere: la stabilità finanziaria della banca, che perderebbe la sua principale garanzia sul credito concesso.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

La decisione della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche. In primo luogo, conferma che un contratto di mutuo fondiario che supera il limite di finanziabilità rimane valido ed efficace. Il creditore, anche in un contesto di fallimento del debitore, può legittimamente chiedere di essere ammesso al passivo per il proprio credito.

In secondo luogo, la natura del contratto potrebbe essere oggetto di ‘riqualificazione’. Sebbene il contratto non sia nullo, il superamento del limite potrebbe portare a considerarlo come un mutuo ipotecario ordinario, anziché fondiario, con la perdita dei benefici procedurali specifici di quest’ultimo, ma conservando intatta la garanzia ipotecaria.

In sintesi, la Corte ribadisce che le regole di vigilanza prudenziale sono destinate a regolare il comportamento della banca e la loro violazione può comportare sanzioni amministrative a carico dell’istituto, ma non invalida il rapporto contrattuale con il cliente.

Il superamento del limite di finanziabilità rende nullo il contratto di mutuo fondiario?
No, secondo la Corte di Cassazione, il superamento del limite di finanziabilità non è causa di nullità del contratto di mutuo, poiché la norma violata non è un elemento essenziale del negozio giuridico.

Perché la violazione del limite di finanziabilità non causa la nullità del contratto?
Perché la norma che stabilisce tale limite è una regola di ‘vigilanza prudenziale’, finalizzata a proteggere la stabilità patrimoniale della banca e a contenere i rischi. Annullare il contratto danneggerebbe proprio l’interesse che la norma intende tutelare.

Quali sono le conseguenze pratiche se il limite di finanziabilità viene superato?
Il contratto di mutuo rimane valido ed efficace. Il creditore conserva il suo diritto e la relativa garanzia ipotecaria. La causa viene rinviata al tribunale che dovrà riesaminare la richiesta di ammissione al passivo senza considerare il contratto nullo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 34856 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 34856 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 29/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso 8881-2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE quale mandataria di RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME per procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall ‘ Avvocato NOME COGNOME per procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso il DECRETO N. 1286/2022 del TRIBUNALE DI CATANIA, depositato il 17/2/2022;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere NOME COGNOME nell ‘ adunanza in camera di consiglio del 10/12/2024.

FATTI DI CAUSA

1.1. La RAGIONE_SOCIALE, in qualità di cessionaria in blocco dei crediti di Intesa San Paolo s.p.a., ha proposto opposizione allo stato passivo del RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, chiedendo di esservi ammessa , tra l’altro, per la

somma di €. 295.777,10, in collocazione ipotecaria, ed €. 7.218,53, in chirografo, in ragione del mutuo fondiario stipulato con contratto del 15/10/2010.

1.2. Il tribunale, con il decreto in epigrafe, ha respinto l’opposizione .

1.1. Il tribunale, per quanto ancora rileva, ha, in sostanza, ritenuto che la somma finanziata (pari ad €. 470.000,00) superava il limite dell’80% del valore dei beni ipotecati (€. 343.350,00) e che, di conseguenza, il contratto di mutuo fondiario era nullo.

1.2. La RAGIONE_SOCIALE, quale mandataria di RAGIONE_SOCIALE, con ricorso notificato il 21/3/2022, ha chiesto, per quattro motivi, la cassazione del decreto.

1.3. Il Fallimento ha resistito con controricorso.

1.4. Le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

2.1. Con il primo motivo, la ricorrente, lamentando la violazione e/o la falsa applicazione dell’art. 14 18 c.c. nonché degli artt. 38 T.U.B. e 1 della deliberazione CICR del 22/4/1995, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., ha censurato il decreto impugnato nella parte in cui il tribunale ha ritenuto che il contratto di mutuo fondiario del 15/10/2010 era nullo in ragione del superamento del limite di finanziabilità, senza, tuttavia, considerare che, in realtà, il superamento di tale limite, in mancanza di norme inderogabili, non comporta la nullità del contratto.
2.2. Il motivo è fondato, con assorbimento degli altri.

2.3. In base all’indirizzo impresso dalle Sezioni Unite di questa Corte, il limite di finanziabilità previsto dall’ art. 38, comma 2, T.U.B., non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma

determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’autorità di vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della c.d. ‘ vigilanza prudenziale ‘, in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell’interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere (Cass. SU n. 33719 del 2022; conf., Cass. n. 6907 del 2023; Cass. n. 7949 del 2023).
Il ricorso dev’essere, quindi, accolto: e il decreto impugnato, per l’effetto, cassato con rinvio al tribunale di Catania che, in differente composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte così provvede: accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa il decreto impugnato con rinvio al tribunale di Catania che, in differente composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso a Roma, nella Camera di consiglio della Prima

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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