Limite di finanziabilità: la Cassazione salva il mutuo

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribaltato una decisione di merito che aveva dichiarato nullo un contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità. Accogliendo il ricorso di una società creditrice, la Corte ha stabilito, in linea con un recente intervento delle Sezioni Unite, che la violazione di tale limite non costituisce una causa di nullità del contratto, bensì una violazione di norme di condotta prudenziale. Di conseguenza, il contratto di mutuo resta valido. Il caso è stato rinviato al Tribunale per una nuova valutazione alla luce di questo principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Limite di Finanziabilità: la Cassazione Conferma la Validità del Mutuo

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha segnato un punto di svolta sul tema del limite di finanziabilità nei mutui fondiari. Contrariamente a un precedente orientamento, la Suprema Corte ha stabilito che il superamento di tale soglia non comporta la nullità del contratto. Questa decisione, in linea con un recente pronunciamento delle Sezioni Unite, ha importanti implicazioni per il settore bancario e immobiliare.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dall’opposizione presentata da una società creditrice, cessionaria di un credito originariamente concesso da un istituto bancario a una società immobiliare, poi dichiarata fallita. Il credito derivava da due fonti: un mutuo fondiario garantito da ipoteca e uno scoperto di conto corrente.

Il Giudice Delegato del fallimento aveva ammesso solo parzialmente i crediti, escludendo una parte della somma e, soprattutto, dichiarando la nullità della garanzia ipotecaria. La motivazione era che il mutuo era stato in parte utilizzato per coprire uno scoperto di conto corrente, violando la sua finalità.

La società creditrice si è opposta a questa decisione davanti al Tribunale. Durante questo giudizio, la curatela fallimentare ha sollevato un’ulteriore eccezione: la nullità dell’intero contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 del Testo Unico Bancario (TUB).

La Decisione del Tribunale e il Ricorso in Cassazione

Il Tribunale, aderendo a un orientamento giurisprudenziale all’epoca prevalente, ha accolto l’eccezione della curatela. Ha calcolato che l’importo concesso a mutuo (3.300.000,00 euro) superava l’80% del valore dei terreni e del costo di costruzione, attestandosi all’84,5%. Di conseguenza, ha dichiarato la nullità del contratto di mutuo, escludendo totalmente il credito della società dal passivo fallimentare.

Il Tribunale ha inoltre ritenuto tardiva la richiesta della società creditrice di “convertire” il mutuo fondiario nullo in un normale mutuo ipotecario, poiché tale richiesta non era stata avanzata tempestivamente.

Contro questa decisione, la società creditrice ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando, tra i vari motivi, l’errata applicazione delle norme sulla nullità del contratto in relazione alla violazione del limite di finanziabilità.

La Violazione del Limite di Finanziabilità non Causa Nullità

Il motivo centrale del ricorso, e quello che la Cassazione ha accolto, riguardava la natura della norma che impone il limite di finanziabilità. La questione era se tale limite fosse un elemento essenziale del contratto, la cui violazione ne determinasse la nullità strutturale, oppure una norma di comportamento imposta alla banca per ragioni prudenziali.

La Corte ha risolto la questione richiamando la fondamentale sentenza delle Sezioni Unite n. 33719 del 2022, che ha composto il contrasto giurisprudenziale sul punto.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha chiarito che la norma contenuta nell’art. 38, comma 2, del TUB, che fissa il limite di finanziabilità, non è una norma imperativa la cui violazione comporta la nullità del contratto ai sensi dell’art. 1418 del codice civile. Piuttosto, si tratta di una norma di “vigilanza prudenziale”.

Il suo scopo non è quello di definire il contenuto essenziale del contratto, ma di proteggere la stabilità patrimoniale della banca stessa, limitando l’esposizione al rischio in operazioni di credito garantite da immobili. La violazione di questa regola, quindi, non inficia la validità del negozio giuridico tra banca e cliente.

Secondo le Sezioni Unite, e come ribadito in questa ordinanza, considerare nullo il contratto finirebbe per danneggiare proprio l’interesse che la norma intende proteggere. Infatti, la nullità comporterebbe la perdita della garanzia ipotecaria, aumentando il rischio per la banca e pregiudicando la stabilità del sistema creditizio.

La violazione del limite, pertanto, è un comportamento che espone la banca a sanzioni da parte delle autorità di vigilanza, ma non rende invalido il mutuo concesso al cliente.

Conclusioni

La decisione della Cassazione è di fondamentale importanza. Accogliendo il ricorso, ha cassato il decreto del Tribunale e ha rinviato la causa per un nuovo esame. Il Tribunale dovrà ora rivalutare il caso partendo dal principio che il superamento del limite di finanziabilità non ha causato la nullità del contratto di mutuo.

Le implicazioni pratiche sono notevoli:
1. Salvezza dei Contratti: I contratti di mutuo fondiario che superano la soglia dell’80% non sono nulli. Mantengono la loro validità ed efficacia.
2. Tutela delle Garanzie: Le ipoteche iscritte a garanzia di tali mutui rimangono valide, tutelando la posizione della banca creditrice, anche in caso di fallimento del debitore.
3. Certezza del Diritto: Viene consolidato un principio che offre maggiore stabilità e prevedibilità alle operazioni di finanziamento immobiliare, a beneficio sia degli istituti di credito che dei mutuatari.

Cosa succede se un mutuo fondiario supera il limite di finanziabilità dell’80%?
Secondo la Corte di Cassazione, il contratto di mutuo non è nullo. La violazione di tale limite non incide sulla validità del contratto, che resta pienamente efficace tra le parti.

Perché la violazione del limite di finanziabilità non causa la nullità del contratto?
Perché la norma che stabilisce il limite (art. 38 TUB) è considerata una regola di “vigilanza prudenziale”, finalizzata a proteggere la stabilità patrimoniale della banca, e non un elemento essenziale del contenuto del contratto. La sua violazione riguarda il comportamento della banca e non la struttura del negozio giuridico.

Quali sono le conseguenze per la banca che concede un mutuo oltre il limite?
La banca non perde la validità del contratto o della garanzia ipotecaria. Tuttavia, il suo comportamento può essere soggetto a sanzioni da parte delle autorità di vigilanza bancaria (come la Banca d’Italia) per aver violato le norme prudenziali sulla gestione del rischio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 33767 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 33767 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 21/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 18247/2021 r.g. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, società a responsabilità limitata unipersonale, con sede legale in Conegliano (TV), INDIRIZZO codice fiscale e iscrizione al Registro delle Imprese di Treviso-Belluno n. 04846340265, in persona del legale rappresentante, e per essa, quale mandataria, la RAGIONE_SOCIALE con sede in Roma, INDIRIZZO in persona della Dott.ssa NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME del Foro di Macerata, giusta procura speciale in calce al ricorso.

– ricorrente –

contro

Fallimento RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, p.iva P_IVA, con sede legale in Macerata (MC) INDIRIZZO, in persona del curatore del fallimento Dott. NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME del foro di Macerata.

– controricorrente –

avverso il decreto cronologico n.1052/2021 del Tribunale di Macerata del 26/05/2021, pubblicato il 31/05/2021, comunicato via PEC il 31/05/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27/11/2024 dal Consigliere dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con il decreto qui impugnato con ricorso per cassazione il Tribunale di Macerata ha rigettato l’opposizione allo stato passivo presentata, ai sensi degli artt. 98 e 99 l. fall., da RAGIONE_SOCIALE nei confronti del RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, avverso il provvedimento del g.d., con il quale erano stati esclusi i crediti insinuati relativi all’ammissione , in via privilegiata ipotecaria, del credito di €. 2.293.502,49, vantato in virtù del mutuo fondiario concesso alla società poi fallita dalla Banca delle Marche s.p.a. in data 8.9.2010, nonché al l’ammissione , in via chirografaria, del credito di €. 274.367,14, costituito dallo scoperto alla data del 3.6.2015 del conto corrente n. 6724, acceso il 20.5.2010 dalla RAGIONE_SOCIALE presso la filiale di Macerata della Banca delle Marche s.p.a.
Con istanza datata 12.02.2016 la Nuova Banca delle Marche Spa aveva infatti domandato di insinuarsi al fallimento della RAGIONE_SOCIALE per i sopra indicati crediti ed il G.D. aveva ammesso solo parzialmente il credito con le seguenti motivazioni: ‘ Il G.D. esclude la somma complessiva di Euro 426.510,13 a titolo di assegni bancari emessi in maniera irregolare, in quanto firmati ma sprovvisti della denominazione della società fallita, e quindi carenti dei requisiti essenziali… il G.D. ammette la restante somma al chirografo dichiarando la nullità della prestata garanzia ipotecaria fondiaria in ragione della destinazione delle somme a copertura integrale di scoperto di conto corrente ordinario ‘ .
Proposta opposizione da parte di RAGIONE_SOCIALE e per essa da parte di RAGIONE_SOCIALE, quale mandataria della prima, il Tribunale di Macerata, nella resistenza della curatela del fallimento RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, ha osservato e ricordato, per quanto qui ancora di interesse, che: (i) occorreva esaminare prioritariamente l’eccezione di nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità sollevata dalla curatela

fallimentare nella comparsa di costituzione in giudizio, in quanto idonea ad assorbire ulteriori domande ed eccezioni svolte dalle parti; (ii) sul tema delle conseguenze del superamento del limite di finanziabilità nei mutui fondiari (di cui agli artt. 38, comma 2, TUB e delibera CICR 22 aprile 1995) negli ultimi anni era intervenuto un ripensamento del precedente orientamento da parte della giurisprudenza di legittimità, posto che (a partire da Cass., sent. n. 17352/2017, seguita da Cass., ord. n. 11201/2018; sent. n. 17439/2019) era stato affermato il principio per cui il superamento del limite di finanziabilità risultava determinativo della nullità del mutuo fondiario, in quanto tale limite costituiva elemento interno, strutturale, della fattispecie in esame, assurgendo ad elemento essenziale del contenuto del contratto, la cui finalità rispondeva all’esigenza di circoscrivere, di limitare il rischio insito in tale tipo di operatività del credito, essendo il rischio di rientro dell’erogato concentrato in v ia esclusiva sul solo immobile oggetto dell’ipoteca ; (iii) occorreva aderire a tale più recente orientamento giurisprudenziale, che risultava condivisibile nelle sue argomentazioni e maggiormente aderente alle peculiarità della fattispecie del mutuo fondiario; (iv) in ordine, poi, alla questione del momento nel quale effettuare la verifica del rispetto del limite di finanziabilità – se cioè tale requisito debba essere valutato come sussistente al momento della stipula del mutuo fondiario in questione (e cio è, l’ 8.9.2010), ovvero successivamente, all’atto di ciascuna erogazione di denaro – occorreva altresì esaminare la natura giuridica della fattispecie all’esame del Tribunale (contratto condizionato di mutuo fondiario, a stati di avanzamento dei lavori, concesso dalla Banca delle Marche s.p.a. alla RAGIONE_SOCIALE per lo specifico scopo di ‘acquisto di terreno e costruzione di unità abitative’ ), evidenziandosi così che tale fattispecie – per quanto ricadente nella disciplina della fondiarietà ex art. 38 TUB – costituiva una forma contrattuale atipica, che si distingueva dal tipo del mutuo disciplinato dal codice civile, connotato dalla natura reale; (v) pertanto, nella fattispecie in esame – in cui il mutuo era stato concesso allo specifico scopo di acquisto di terreno e costruzione di unità abitative, con diritto della Banca di effettuare le erogazioni in base agli stati di avanzamento dei lavori – la consegna del denaro, a differenza di quanto si verificava nel mutuo regolato dal codice civile, costituiva ‘l’oggetto
di un’obbligazione del finanziatore, anziché elemento costitutivo del contratto’, attenendo perciò l’erogazione ‘alla fase esecutiva del contratto’ , sebbene solo al momento dell’erogazione il mutuatario acquist asse la proprietà e la disponibilità della somma mutuata, che usciva dal patrimonio del mutuante; (vi) con la conseguenza che, con il mero scambio dei consensi, sorgeva solo l’obbligazione a carico dell’ente finanziatore di erogare la somma mutuata ed a favore del soggetto finanziato il diritto di credito a tale erogazione, ma non la proprietà di tale somma, che restava nella disponibilità patrimoniale e giuridica del finanziatore; (vii) il mutuo in esame, pertanto, si connotava per la peculiare ed atipica caratteristica della consensualità, posto che l’erogazione del denaro non era (in tutto o in parte) contestuale all’accordo delle parti ed il contratto si considera va perfezionato per il semplice fatto che le parti concordano l’una di dare a mutuo e l’altra di prendere a mutuo, mentre la consegna avveniva in un momento futuro e costituiva esecuzione dell’obbligazione assunta dal mutuante nei confronti del mutuatario; (viii) con la stipula tra la Banca delle Marche s.p.a. e la STL Immobiliare s.r.l. del contratto condizionato di mutuo fondiario a SAL dell’8.9.2010 il vincolo contrattuale si era dunque perfezionato, restando a tal fine irrilevante la successiva erogazione del denaro; (ix) il rispetto del limite di finanziabilità doveva pertanto essere riferito proprio all’atto della stipula del predetto contratto di mutuo fondiario; (x) considerato che la somma concessa a mutuo ammontava ad €. 3.300.000,00, occorre va rapportarla, come previsto dall’art. 38, comma 2, TUB, al costo delle opere da eseguirsi sui beni ipotecati, cioè sui terreni acquistati dalla RAGIONE_SOCIALE il medesimo giorno della stipula del mutuo (8.9.2010), dovendosi altresì tener conto del valore dei predetti terreni, da cui non poteva prescindersi al fine di individuare il costo complessivo di costruzione a valori ultimati; (xi) in ordine al valore dei terreni da edificare, assumeva pertanto rilievo il prezzo pattuito tra le parti per il loro acquisto, pari ad €. 800.000,00, che il CTU aveva stimato come congruo all’epoca; (xii) era inoltre condivisibile la valutazione del CTU di considerare quale valore dell’area edificabile quella di €. 890.000,00, conformemente a quanto sostenuto dalla banca opponente ; (xiii) rispetto agli importi, così calcolati, quello concesso a mutuo alla RAGIONE_SOCIALE
RAGIONE_SOCIALE con il mutuo fondiario dell’8.9.2010, pari ad €. 3.300.000,00, costituiva pertanto l’84,5%, eccedendo quindi il limite di finanziabilità dell’80% di cui alla delibera CICR del 22 aprile 1995 ; (xiv) il mutuo fondiario condizionato a SAL concesso dalla Banca delle Marche s.p.a. alla società poi fallita in data 8.9.2010 risultava pertanto affetto da nullità, per essere stato superato – al momento della stipula – il limite di finanziabilità di cui all’art. 38, comma 2, TUB e delibera CICR del 22 aprile 1995, con la conseguente modifica, in parte qua, del decreto emesso dal G.D. e con la totale esclusione del credito insinuato a tal titolo dalla RAGIONE_SOCIALE al passivo della RAGIONE_SOCIALE in liquidazione; (xv) in ordine, infine, alla domanda di conversione del suddetto mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario, ai sensi dell’art. 1424 c.c. , sebbene la giurisprudenza di legittimità riconosca pacificamente la possibilità di conversione del mutuo fondiario nullo in ordinario finanziamento ipotecario, la stessa ha più volte precisato che, non potendo la conversione operare d’ufficio e presupponendo la domanda di parte, tale domanda deve essere avanzata nel primo momento utile conseguente alla rilevazione della nullità, trattandosi di istanza consequenziale alla rilevata nullità dell’unico titolo negoziale posto al fondo della domanda originaria; (xvi) nel caso di specie, pertanto, la domanda di conversione avrebbe dovuto essere avanzata dalla parte opponente all’udienza del 28.3.2018, successiva alla costituzione della parte convenuta, avvenuta (tempestivamente) il 13.3.2018 e contenente l’eccezione di nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità; (xvii) la domanda di conversione, in quanto tardiva e, quindi, inammissibile, non poteva pertanto essere presa in considerazione.
4. Il decreto, pubblicato il 31.5.2021, è stato impugnato da RAGIONE_SOCIALE con ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, cui il RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo il ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 e n. 4, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’ art. 96 e 99 del r.d. 16 marzo 1942 n.267 l. fall. ‘ per avere il Tribunale di Macerata

accertato la nullità del contratto di mutuo fondiario posto a fondamento della domanda di ammissione e modificato il decreto del G.D. con totale esclusione del credito ammesso ‘.

1.2 Secondo la società ricorrente, il Tribunale, dichiarando la nullità del mutuo fondiario, a modifica delle decisioni assunte dal provvedimento del G.D., avrebbe sì escluso il credito vantato dalla allora Banca delle Marche Spa, ma, cosi statuendo, avrebbe agito in violazione delle norme di diritto di cui agli artt. 96 e 99 del r.d. 16 marzo 1942 n. 267, laddove invero non sarebbe contemplata l’ipotesi di poter esperire e dunque giudicare su domande riconvenzionali per questioni in cui si è formato il ‘gi udicato endofallimentare’.
Con il secondo mezzo si deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 e n. 4, cod. proc. civ., ‘v iolazione e falsa applicazione di norme di diritto art.1424 c.c. – insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio nello specifico in merito alla tardività circa la istanza di conversione del mutuo fondiario in ipotecario ‘.

Con il terzo motivo si censura il provvedimento impugnato, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per ‘v iolazione e falsa applicazione di norme di diritto art. 1418 c.c. comma 1 cod. civ. in relazione a ll’ art. 38 comma 2 D.Lgs. n. 385/1993 ed in relazione al punto 1 delibera CICR 22 aprile 1995 per aver ritenuto che la violazione del limite di finanziabilità previsto dal TUB e dalla normativa secondaria di attuazione comporti la nullità del finanziamento fondiario ‘.

3.1 Il terzo motivo è fondato ed il suo accoglimento determina l’assorbimento anche delle prime due censure sopra riportate.

Sul punto, va ricordato che recentemente le Sezioni Unite di questa Corte (v. sent. n. 33719 del 16/11/2022) hanno affermato che ‘ in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della c.d. “vigilanza
prudenziale”, in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell’interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere ‘.

3.2 Anche il quarto motivo, articolato sulla regolamentazione delle spese del giudizio di merito, rimane pertanto assorbito.

Si impone pertanto la cassazione del decreto impugnato per una nuova rilettura da parte del giudice a quo dell’odierna vicenda processuale alla luce dei principi qui da ultimo ricordati.

P.Q.M.

accoglie il terzo motivo di ricorso e dichiara assorbiti i restanti motivi; cassa il decreto impugnato in relazione al motivo accolto e rinvia al Tribunale di Macerata che, in diversa composizione, deciderà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 27.11.2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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