Limite di finanziabilità: la Cassazione fa chiarezza

Una società finanziaria contesta il declassamento di un suo credito da privilegiato a chirografario in una procedura fallimentare. Il tribunale di merito aveva dichiarato nullo il contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità. La Corte di Cassazione, aderendo a una pronuncia delle Sezioni Unite, ha annullato tale decisione, stabilendo che il superamento di detto limite non comporta la nullità del contratto, poiché la relativa norma ha natura di regola di condotta e non di validità. Il caso è stato rinviato al tribunale per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Limite di Finanziabilità del Mutuo Fondiario: la Cassazione Conferma la Validità del Contratto

Il tema del limite di finanziabilità nel mutuo fondiario è da tempo al centro di un acceso dibattito giuridico. Cosa accade se una banca eroga un finanziamento per un importo superiore alla soglia massima consentita rispetto al valore dell’immobile? Per anni, la giurisprudenza ha offerto soluzioni contrastanti, creando incertezza per operatori e cittadini. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione, uniformandosi a un principio stabilito dalle Sezioni Unite, ha messo un punto fermo sulla questione: il superamento del limite di finanziabilità non provoca la nullità del contratto di mutuo.

I Fatti del Caso: Un Credito Conteso in Sede Fallimentare

La vicenda trae origine dalla procedura fallimentare di una società immobiliare. Una società cessionaria di crediti bancari aveva richiesto l’ammissione al passivo fallimentare di una somma ingente, derivante da un contratto di mutuo fondiario, chiedendo che il proprio credito fosse riconosciuto come privilegiato, in virtù dell’ipoteca iscritta sull’immobile.

Il Tribunale, tuttavia, accoglieva solo parzialmente la richiesta, ammettendo il credito in via chirografaria, ovvero come un credito non garantito. Questa decisione declassava significativamente le possibilità di recupero del credito per la società finanziaria.

La Decisione del Tribunale di Merito sul Limite di Finanziabilità

Il Tribunale aveva basato la sua decisione sulla convinzione che il contratto di mutuo fondiario fosse nullo. La ragione? L’importo erogato superava il limite di finanziabilità imposto dall’articolo 38 del Testo Unico Bancario (TUB). Secondo la perizia tecnica (CTU), il valore cauzionale dell’immobile era notevolmente inferiore all’importo del finanziamento concesso.

Per il giudice di primo grado, questa violazione di una norma di legge integrava una nullità del contratto per contrasto con un interesse pubblico, privando così la banca della garanzia ipotecaria e del relativo privilegio.

Le Motivazioni della Cassazione: Il Limite di Finanziabilità non è Causa di Nullità

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente questa prospettiva, accogliendo il ricorso della società finanziaria. Il fulcro della decisione risiede nel richiamo a una sentenza fondamentale delle Sezioni Unite (n. 33719/2022), che ha risolto il contrasto giurisprudenziale in materia.

La Suprema Corte ha chiarito che la norma che stabilisce il limite di finanziabilità non è una norma imperativa la cui violazione comporta la nullità del contratto. Piuttosto, essa rappresenta una regola di condotta che si inserisce nel quadro della “vigilanza prudenziale” a cui sono soggette le banche.

In altre parole, il legislatore ha affidato alle autorità di vigilanza il compito di fissare tale limite per garantire la stabilità del sistema bancario, ma non ha inteso sanzionare il suo superamento con l’invalidità dell’intero rapporto contrattuale. La norma, quindi, non costituisce un elemento essenziale del contratto, e la sua violazione non ne determina la nullità. L’eventuale superamento della soglia non incide sulla validità del sinallagma contrattuale, ovvero sull’equilibrio delle prestazioni tra le parti.

Le Conclusioni: Stabilità per i Contratti e Tutela del Credito

La decisione della Cassazione ha implicazioni pratiche di grande rilievo. Innanzitutto, fornisce certezza giuridica a un settore cruciale come quello dei mutui immobiliari. Stabilire che il contratto di mutuo fondiario rimane valido anche in caso di superamento del limite di finanziabilità tutela la stabilità dei rapporti giuridici e la circolazione del credito.

Di conseguenza, la garanzia ipotecaria collegata al mutuo rimane pienamente efficace. Il creditore (la banca o il suo successore) conserva il diritto di essere soddisfatto con preferenza sul ricavato della vendita dell’immobile, anche in un contesto fallimentare. La Corte ha quindi cassato il provvedimento impugnato, rinviando la causa al Tribunale per un nuovo esame che dovrà attenersi a questo principio fondamentale.

Cosa succede se un mutuo fondiario supera il ‘limite di finanziabilità’ previsto dalla legge?
Secondo la Corte di Cassazione, il contratto di mutuo fondiario rimane valido ed efficace. Il superamento di tale soglia non ne determina la nullità, né invalida la garanzia ipotecaria ad esso collegata.

La norma sul limite di finanziabilità è una norma imperativa la cui violazione rende nullo il contratto?
No. La Cassazione, conformemente a quanto stabilito dalle Sezioni Unite, ha chiarito che l’art. 38 del Testo Unico Bancario non è una norma imperativa a presidio della validità del contratto, ma una regola di condotta imposta alla banca nell’ambito della vigilanza prudenziale.

Perché la Cassazione ha annullato la decisione del Tribunale?
La Cassazione ha annullato la decisione perché il Tribunale aveva erroneamente qualificato la norma sul limite di finanziabilità come causa di nullità del contratto. Tale errata interpretazione giuridica aveva portato a declassare il credito da privilegiato a chirografario, una conclusione che la Suprema Corte ha ritenuto infondata alla luce dei principi consolidati.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 1515 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 1515 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10193/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE rappresentato e difeso dell’avvocato COGNOME ricorrente-

contro

Fallimento RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, intimato-

avverso decreto del Tribunale di Cagliari di cui al procedimento nr. 1122/2020 depositato il 11/03/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1 Il Tribunale di Cagliari, con decreto del 11/3/2022, in parziale accoglimento dell’opposizione proposta da RAGIONE_SOCIALE (cessionaria dei crediti di Monte dei Paschi di Siena spa a sua volta incorporante Banca Antonveneta spa) al decreto di esecutività

dello stato passivo del Fallimento RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, che, per quanto di interesse in questa sede, aveva escluso il credito per € 1.409.329,15, insinuato dalla Banca, derivante da un contratto di mutuo fondiario, stipulato in data 13/09/2005 a rogito notaio Fiengo di Thiene n. 58.414 di rep. tra Banca RAGIONE_SOCIALE e società RAGIONE_SOCIALE (poi denominata RAGIONE_SOCIALE che conferì il proprio ramo di azienda in Chia RAGIONE_SOCIALE) garantito da ipoteca di originarie € 1.400.000, ammetteva il credito per l’importo richiesto ma in via chirografaria, anziché in via privilegiata come richiesto dalla società.
2 Il Tribunale, per quanto di interesse in questa sede, ha ritenuto che il superamento dei limiti di finanziabilità integrava la nullità del contratto per violazione di interesse pubblico; ha, inoltre, rilevato l’erroneità della stima fatta eseguire Banca del compendio immobiliare oggetto di garanzia ipotecaria, in quanto non fondata sul criterio del valore cauzionale del bene ipotecato, vale a dire la concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo ed ha, infine, accertato, attraverso l’espletamento di CTU, che il valore degli immobili era di € 1.160.000,00, notevolmente inferiore a quello indicato nella perizia prodotta dall’opponente (€ 2.278.230,00) e ben al di sotto del limite di finanziabilità del mutuo, posto che il mutuo è stato concesso per l’importo di € 1.400.000,00.
2.1 L’impugnato provvedimento escludeva l’operatività della conversione del contratto di mutuo fondiario nullo in contrato di mutuo ipotecario in presenza della prova evidente della piena consapevolezza della violazione del limite di finanziabilità posto dall’art. 38 comma 2 d . lvo 385/1993 ( di seguito ‘TUB’).

2.2 Il Tribunale, infine, sul presupposto che l’accertata nullità del mutuo fondiario faceva venir meno la giustificazione causale della

permanenza delle somme date a mutuo in capo al mutuatario, con conseguente applicazione della disciplina normativa dettata in tema di ripetizione d’indebito, difformemente da quanto statuito da G.D., in sede di accertamento dello stato passivo, riconosceva il credito in chirografo.

3 La Banca ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi; il Fallimento non ha svolto difese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione 38 comma 2 TUB e dell’art. 1418 c.c. in relazione all’art. 360 comma 1 nr. 3 c.p.c.: la ricorrente contesta la ritenuta nullità del mutuo per effetto del superamento del limite di finanziabilità precisando che sanzionare con la nullità i mutui irrispettosi del rapporto di finanziabilità produce l’effetto contrario della stabilità del sistema bancario poiché in tal modo si finisce per privare il credito della garanzia reale, per destrutturare i titoli esecutivi e le esecuzioni immobiliari finalizzati al realizzo di quella garanzia, col risultato di creare il danno dell’instabilità che in tesi si vorrebbe evitare.
1.1 Il secondo motivo deduce violazione eo falsa applicazione dell’art. 1424 c.c. in relazione all’art. 360 comma 1 nr. 3 per avere il Tribunale erroneamente negato la conversione del contratto perché le parti si rappresentavano l’inefficienza giuridica del contratto che stavano concludendo. Tali conclusioni non troverebbero applicazione nelle ipotesi nullità virtuale che, per giunta, si fondano su valori estimativi opinabili e sulla scorta di principi giurisprudenziali non ancora affermatisi ai tempi in cui fu stipulato il contratto.
1.2 Il terzo motivo oppone violazione e falsa applicazione degli artt. 116 c.p.c. e 2729 c.c..: si contesta il giudizio inferenziale compiuto dal Tribunale per ritenere provata la conoscenza della violazione

del rapporto di finanziabilità posto a base della ritenuta nullità del contratto di mutuo.

2 Il primo motivo è fondato.

2.1 Viene posta la questione della rilevanza del superamento della soglia di finanziabilità, che ha trovato diverse soluzioni, nel corso del tempo, da parte della giurisprudenza di questa Corte.

2.2 E’ sufficiente osservare che l a questione è stata rimessa alle Sezioni Unite, le quali, con sentenza 16/11/2022, n. 33719, pur premettendo che la mancanza di una espressa sanzione di nullità del contratto per superamento della predetta soglia, non riscontrabile tra le nullità testuali di cui all’articolo 117, ottavo comma, d.lgs. n. 385 del 1993, non escluderebbe, in astratto, la possibilità che sussista una nullità virtuale del contratto medesimo per violazione di norme imperative, hanno nondimeno escluso, in concreto, che l’art . 38, secondo comma, del predetto decreto legislativo integri una norma imperativa a presidio della validità del contratto. Esso, invece, quale regola con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale», costituisce -secondo le Sezioni Unite – piuttosto un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto, e, dunque, in altri termini, una norma dispositiva, derogabile dalle parti senza conseguenze sul sinallagma contrattuale.
In tal modo neutralizzata la premessa posta a fondamento dei precedenti orientamenti, le Sezioni Unite hanno superato tanto la teoria della nullità quanto quella della riqualificazione.

La negazione del carattere imperativo della norma ha indotto a escludere che il limite di finanziabilità da essa previsto costituisca un elemento essenziale del contenuto del contratto, sicché il suo superamento non è suscettibile di determinare la nullità del contratto medesimo.

2.3 I collegio reputa di uniformarsi a tale principio.

In applicazione dell’insegnamento impartito dalle Sezioni Unite, deve dunque escludersi che l’eccedenza della soglia di finanziabilità, anche se concretamente sussistente, sia idonea ad incidere sulla validità del negozio.

3 Il secondo e il terzo motivo rimangono assorbiti.

4 Il ricorso va, quindi, accolto, con rinvio della causa al Tribunale di Cagliari, in diversa composizione, per un nuovo esame secondo i principi sopra indicati e per la regolamentazione delle spese del presente procedimento.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti il secondo e il terzo ricorso, cassa il decreto impugnato in relazione al motivo accolto e rinvia la causa al Tribunale di Cagliari, in diversa composizione, cui demanda anche la liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso nella Camera di Consiglio tenutasi in data 10 dicembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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