Limite di finanziabilità: la Cassazione esclude la nullità

In un caso di opposizione allo stato passivo fallimentare, la Corte di Cassazione ha ribaltato una decisione di merito che aveva dichiarato nullo un contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità. Conformandosi a un precedente intervento delle Sezioni Unite, la Corte ha stabilito che tale limite costituisce una norma di vigilanza prudenziale a tutela della banca, e la sua violazione non determina l’invalidità del contratto, che conserva la sua natura di mutuo fondiario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Mutuo Fondiario e Limite di Finanziabilità: La Cassazione Conferma la Validità del Contratto

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, uniformandosi a un fondamentale principio stabilito dalle Sezioni Unite, ha chiarito una questione a lungo dibattuta nel diritto bancario: la sorte di un mutuo fondiario che supera il limite di finanziabilità imposto dalla legge. Contrariamente a un orientamento passato, la Corte ha sancito che il superamento di tale soglia non comporta la nullità del contratto. Questa decisione consolida la certezza giuridica per gli operatori del settore e per i mutuatari.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dall’opposizione di un istituto di credito all’ammissione al passivo di un fallimento. La banca aveva richiesto il riconoscimento di un credito derivante da un mutuo fondiario, ma il Tribunale aveva rigettato l’opposizione, dichiarando nullo il contratto. La motivazione del Tribunale si basava sul fatto che l’importo erogato superava il limite di finanziabilità previsto dall’articolo 38 del Testo Unico Bancario (TUB), seguendo un orientamento giurisprudenziale allora prevalente che considerava tale violazione causa di nullità del contratto. Il Tribunale aveva inoltre escluso la possibilità di convertire il mutuo fondiario nullo in un mutuo ordinario. L’istituto di credito, non condividendo la decisione, ha presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione della Cassazione e il Ruolo del Limite di Finanziabilità

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della banca, ribaltando completamente la decisione del Tribunale. Il punto cruciale della decisione è l’adesione al principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33719 del 2022, che ha risolto il precedente contrasto giurisprudenziale. Secondo questo nuovo e consolidato orientamento, la norma che stabilisce il limite di finanziabilità non è una norma imperativa la cui violazione comporta la nullità del contratto ai sensi del codice civile. Piuttosto, essa rientra nell’ambito della cosiddetta ‘vigilanza prudenziale’.

Le Motivazioni della Svolta Giurisprudenziale

La Cassazione ha spiegato che le regole di vigilanza prudenziale sono dettate per garantire la stabilità patrimoniale delle banche e contenere i rischi nella concessione del credito. Il loro scopo è proteggere la banca stessa e, di riflesso, la stabilità dell’intero sistema finanziario. Annullare il contratto di mutuo a causa del superamento del limite di finanziabilità produrrebbe un risultato paradossale: danneggerebbe proprio l’interesse che la norma intende proteggere, ovvero la solidità della banca, privandola della garanzia ipotecaria. Il limite non è quindi un elemento essenziale del contratto, ma una regola di condotta per la banca, la cui violazione può comportare sanzioni da parte delle autorità di vigilanza, ma non l’invalidità del rapporto con il cliente. Di conseguenza, il contratto di mutuo fondiario rimane valido ed efficace, e non può essere d’ufficio riqualificato dal giudice come mutuo ordinario.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La decisione in commento ha implicazioni significative. In primo luogo, fornisce certezza giuridica ai contratti di mutuo fondiario, stabilendo che essi non sono a rischio di nullità se l’importo erogato dovesse eccedere la soglia prevista. Questo tutela sia le banche, che mantengono le loro garanzie, sia i mutuatari, che non vedono il loro contratto improvvisamente invalidato. In secondo luogo, chiarisce che le conseguenze della violazione delle norme prudenziali si collocano sul piano del rapporto tra la banca e l’autorità di vigilanza (Banca d’Italia), non sul piano della validità del contratto con il cliente. La Corte ha quindi cassato il decreto impugnato e rinviato la causa al Tribunale, che dovrà riesaminare il caso attenendosi a questo fondamentale principio.

Il superamento del limite di finanziabilità rende nullo un contratto di mutuo fondiario?
No. Secondo la Corte di Cassazione, in linea con le Sezioni Unite, la violazione del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 del Testo Unico Bancario non causa la nullità del contratto.

Perché la violazione di questo limite non comporta la nullità?
Perché la norma sul limite di finanziabilità è considerata una regola di ‘vigilanza prudenziale’ per proteggere la stabilità patrimoniale della banca, non un elemento essenziale del contratto. Annullare il contratto andrebbe contro l’interesse che la norma intende tutelare.

Se un mutuo fondiario supera il limite di finanziabilità, il contratto resta valido?
Sì, il contratto stipulato come mutuo fondiario rimane valido ed efficace. Il giudice non può riqualificarlo d’ufficio come un mutuo ordinario, in quanto il superamento del limite non ne inficia la validità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 140 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 140 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 06/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29371/2021 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio degli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), che lo rappresentano e difendono

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE nonché del socio illimitatamente responsabile COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente- avverso DECRETO di TRIBUNALE PADOVA n. 7481/2021 depositato il 18/10/2021;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

-Con il decreto indicato in epigrafe, il Tribunale di Padova ha rigettato l’opposizione ex art. 98 l.fall. proposta da Intesa Sanpaolo s.p.a. (di seguito Banca) contro l’ammissione al passivo del Fallimento RAGIONE_SOCIALE e del socio illimitatamente responsabile NOME (di seguito Fallimento), del credito di € 54.535,26 in INDIRIZZO, a fronte di un mutuo fondiario del 21.4.2004 ritenuto nullo per superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 t.u.b.

1.1. -In particolare, il tribunale ha confermato la nullità del contratto di mutuo fondiario sulla scorta di Cass. 17352/2017, per non avere la Banca fornito prova del rispetto del limite di finanziabilità, ed ha altresì accertato l’insussistenza dei presupposti per la sua conversione in mutuo ordinario, ritenendo che la Banca dovesse ritenersi consapevole del superamento del limite finanziabilità, attesa la sua veste di operatore qualificato, senza che risultasse convincente l’ assunto secondo cui l’ unico suo scopo fosse disporre di una garanzia reale, risultando determinanti anche gli effetti propri del mutuo fondiario di cd. consolidamento breve dell’ipoteca e del privilegio processuale.
-Avverso detta decisione la Banca ha proposto ricorso per cassazione in quattro mezzi, illustrato da memoria, cui il Fallimento intimato ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

2.1. -Il primo motivo denunzia «violazione e falsa applicazione ex art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c. dell’art. 38 TUB in punto di nullità del mutuo per asserito superamento del cd. limite di finanziabilità».

2.2. -Il secondo lamenta «errato esame di fatti ritenuti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti ex art. 360, comma 1 n. 5 c.p.c. in punto di nullità del mutuo per asserito superamento del cd. limite di finanziabilità».

2.3. -Il terzo deduce «violazione e falsa applicazione ex art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c. degli artt. 1424 c.c. e 38 TUB, nonché errato esame e valutazione ex art. 360, comma 1 n. 5 c.p.c. di

circostanze poi rivelatesi decisive in punto di asserita sussistenza dell’elemento presupposto della cd. conoscenza colpevole in capo alla Banca mutuante».

2.4. -Il quarto prospetta la «violazione e falsa applicazione ex art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c. degli artt. 1424 c.c. e 41 TUB in punto di declaratoria che il conseguimento dei cd. ‘vantaggi fondiari’ abbia costituito la ragione unica ovvero determinante dell’operazione di finanziamento ».

-Il primo motivo è fondato e va accolto, con assorbimento dei restanti tre.

3.1. -Le sezioni unite di questa Corte (Cass. Sez. U, n. 33719 del 16/11/2022) sono infatti intervenute medio tempore a risolvere il contrasto emerso tra l’indirizzo inaugurato da Cass. 17352/2017 e il precedente orientamento, contrario alla nullità del contratto di mutuo fondiario in ipotesi di superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 t.u.b. (Cass. 26672/2013, 27380/2013, 22446/2015, 4471/2016, 13164/2016). Sono stati così affermati i seguenti principi di diritto, dai quali non v’è ragione di discostarsi:
-‘i n tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del d.lgs. n. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione -qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 ss. e 53 t.u.b.) -la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito ‘;
-‘ qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario ‘ .
3.2. -Di conseguenza, la decisione va cassata laddove ha ritenuto nullo il contratto di mutuo fondiario de quo per violazione del limite di finanziabilità ex art. 38 t.u.b.

-Segue la cassazione del decreto impugnato con rinvio, anche per la statuizione sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, dichiara assorbiti i restanti tre, cassa il decreto impugnato in relazione al motivo accolto e rinvia al Tribunale di Padova, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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