Legittimazione processuale condominio: la Cassazione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18003/2024, ha stabilito principi fondamentali sulla legittimazione processuale del condominio. Ha chiarito che i singoli condomini possono agire per tutelare i beni comuni in modo concorrente con l’amministratore. Inoltre, ha precisato che un giudice non può sindacare incidentalmente la validità di una delibera assembleare annullabile e che, in caso di difetto di autorizzazione, deve essere concesso un termine per la regolarizzazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Legittimazione Processuale del Condominio: Analisi di una Sentenza della Cassazione

Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per la vita condominiale: la legittimazione processuale del condominio e dei singoli condomini. La pronuncia chiarisce chi può agire in giudizio per tutelare i beni comuni, specialmente in contesti complessi come una procedura fallimentare, e quali sono i poteri del giudice di fronte a eventuali vizi nelle autorizzazioni assembleari. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Una Domanda di Rivendica contro un Fallimento

Il caso ha origine dalla domanda presentata da un Condominio per ottenere la restituzione di alcuni immobili, che riteneva di sua proprietà, finiti nell’attivo di una società cooperativa dichiarata fallita. La domanda, presentata dall’amministratore, era stata respinta in prima istanza per un presunto difetto di legittimazione attiva. Contro questa decisione, sia il Condominio, tramite il suo amministratore, sia alcuni singoli condomini avevano proposto opposizione.

Il Tribunale, però, aveva dichiarato l’opposizione inammissibile per due motivi principali:
1. I singoli condomini non avevano presentato la domanda iniziale e quindi non erano considerati parti del processo.
2. L’amministratore del Condominio non aveva ricevuto una valida autorizzazione dall’assemblea, poiché la delibera era stata approvata con una maggioranza ritenuta insufficiente.

Contro questa decisione, il Condominio e i singoli condomini hanno presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassando il decreto del Tribunale e rinviando la causa per un nuovo esame. La Corte ha ritenuto errata la decisione del Tribunale su tutti i punti contestati, enunciando principi di diritto fondamentali in materia.

Le Motivazioni: Poteri dell’Amministratore e Legittimazione Processuale del Condominio

Le motivazioni della Corte si concentrano su tre aspetti cardine della vicenda, che chiariscono i confini della legittimazione processuale del condominio.

L’Autorizzazione Assembleare e il Vizio di Annullabilità

In primo luogo, la Cassazione stabilisce che l’azione di rivendica di beni comuni non rientra tra gli atti meramente conservativi che l’amministratore può compiere autonomamente. È necessaria una specifica autorizzazione dell’assemblea, adottata con la maggioranza qualificata.

Tuttavia, la Corte precisa un punto fondamentale: se una delibera di autorizzazione viene approvata con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, essa non è nulla, ma semplicemente annullabile. Ciò significa che la delibera è valida ed efficace finché non viene impugnata da uno dei condomini aventi diritto (assenti, dissenzienti o astenuti) nel termine di trenta giorni. Il giudice di un’altra causa (in questo caso, il giudice fallimentare) non può dichiarare incidentalmente l’invalidità della delibera. Finché non viene annullata, essa produce pienamente i suoi effetti e legittima l’azione dell’amministratore. Inoltre, anche qualora l’amministratore avesse agito senza alcuna autorizzazione, il giudice avrebbe dovuto assegnare un termine per consentire all’assemblea di ratificare il suo operato, sanando retroattivamente il difetto.

La Legittimazione dei Singoli Condomini

Il secondo punto cruciale riguarda la posizione dei singoli condomini. La Corte afferma, richiamando un orientamento consolidato, che in ogni controversia relativa ai diritti sui beni comuni, ciascun condomino ha una legittimazione individuale ad agire e resistere in giudizio. Questa legittimazione è concorrente ed alternativa a quella dell’amministratore. Di conseguenza, i singoli condomini erano pienamente legittimati a proporre opposizione per tutelare i loro diritti di comproprietari ‘pro quota’, anche se non avevano presentato la domanda iniziale nel procedimento di verifica del passivo.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza ha importanti implicazioni pratiche:
1. Rafforza la tutela dei diritti condominiali: Stabilisce che né un difetto di autorizzazione sanabile né un vizio di annullabilità di una delibera possono bloccare un’azione giudiziaria a tutela dei beni comuni.
2. Chiarisce i poteri del giudice: Il giudice non può sostituirsi ai condomini nel valutare la validità di una delibera annullabile. La sua funzione è quella di verificare la pendenza del giudizio e, in caso di difetti sanabili (come la mancanza di autorizzazione), promuovere la loro regolarizzazione.
3. Conferma il doppio binario di tutela: Ribadisce che la tutela dei beni comuni può essere esercitata sia dall’amministratore, in rappresentanza di tutti, sia dal singolo condomino, a tutela della propria quota di proprietà, garantendo una protezione più ampia ed efficace.

Un singolo condomino può fare causa per difendere un bene comune, anche se sta già agendo l’amministratore?
Sì. La Corte di Cassazione ha affermato che ciascun condomino ha una legittimazione individuale autonoma, concorrente ed alternativa a quella dell’amministratore, per agire e resistere in giudizio a tutela dei propri diritti di comproprietario sui beni comuni.

Cosa succede se l’amministratore avvia una causa senza la necessaria autorizzazione dell’assemblea?
Se l’amministratore agisce senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea, il giudice non deve dichiarare subito l’azione inammissibile, ma deve assegnare un termine per consentire all’assemblea di ratificare l’operato dell’amministratore, sanando così retroattivamente il difetto di rappresentanza.

Un giudice può considerare invalida una delibera condominiale approvata con una maggioranza insufficiente?
No, non direttamente. Se una delibera è approvata con una maggioranza inferiore a quella richiesta dalla legge, è ‘annullabile’ e non ‘nulla’. Questo significa che è valida ed efficace finché non viene specificamente impugnata e annullata da un giudice in una causa apposita, intentata dai condomini legittimati entro 30 giorni. Il giudice di un altro procedimento non può sindacare incidentalmente questo vizio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18003 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 18003 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/07/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 31549/2018 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE

-intimato-

avverso il DECRETO del TRIBUNALE di RAGIONE_SOCIALE R.G. n. 59547/2014 depositato il 1° ottobre 2018.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 09/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udito il Pubblico Ministero in persona del AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, il quale ha chiesto di accogliere il primo e terzo motivo di ricorso, rimanendo assorbito il secondo motivo.

Udito l’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE di Roma, INDIRIZZO, NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso articolato in tre motivi avverso il decreto del Tribunale di Roma R.G. n. 59547/2014 depositato il 1° ottobre 2018.

L’intimato Fallimento RAGIONE_SOCIALE non ha svolto attività difensive.

La causa ha ad oggetto la domanda proposta dal RAGIONE_SOCIALE per la rivendica o restituzione ex art. 103 l. fall. di alcuni immobili acquisiti all’attivo del Fallimento RAGIONE_SOCIALE. Essendo stata respinta tale domanda dal giudice delegato, pregiudizialmente per carenza di legittimazione attiva dell’amministratore del RAGIONE_SOCIALE, avevano proposto opposizione sia lo stesso RAGIONE_SOCIALE, sia i condomini NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME.

Il Tribunale di Roma ha dunque pronunciato il decreto oggetto di ricorso in sede di opposizione allo stato passivo, ex artt. 98 e 99 l. fall., dichiarando inammissibile l’impugnazione, sia perché i condomini non avevano proposto la domanda di ammissione al passivo per la rivendica o restituzione degli immobili in contesa, e non erano perciò legittimati a proporre opposizione, in quanto non già parti del processo; sia perché l’azione proposta dall’amministratore non aveva

ricevuto una valida autorizzazione assembleare, in quanto la relativa delibera dell’8 aprile 2014 era stata approvata con maggioranza insufficiente, essendo intervenuti in assemblea 135 condomini per un totale di 388 millesimi.

Ha depositato memoria il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, il quale ha chiesto di accogliere il primo e terzo motivo di ricorso, rimanendo assorbito il secondo motivo.

Hanno depositato memoria anche i ricorrenti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Il primo motivo di ricorso deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 948, 1117, 1130, 1131, 1132 e 1136 c.c., nonché degli artt. 81 e 75 c.p.c., ed ancora l’omessa motivazione su punti decisivi. Si contesta la ravvisata natura reale dell’azione, trattandosi non di rivendicazione ma di restituzione dei beni condominiali, e si espone che comunque la stessa rientrasse fra le attribuzioni dell’amministratore per gli atti conservativi ex art. 11130, n. 4, c.p.c. Viene pure evidenziato che già con delibera del 31 gennaio 2012 l’assemblea aveva autorizzato l’amministratore, con la necessaria maggioranza, ad agire in giudizio per il recupero dei beni comuni.
Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 75, 112 e 182 c.p.c., nonché dell’art. 99 l. fall., e poi l’omessa motivazione, avendo dovuto il Tribunale in ogni caso assegnare un termine per sanare il ritenuto difetto di autorizzazione.

Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1117, 1130, 1131, 1132, nonché degli artt. 81 e 75 c.p.c., ed ancora l’omessa motivazione, sussistendo la legittimazione dei condomini ad intervenire in giudizio e ad impugnare il provvedimento sfavorevole al condominio.

-I tre motivi di ricorso, da trattare congiuntamente, sono fondati nei sensi di cui alla motivazione che segue.

3.L’art. 103 l. fall. (applicabile ratione temporis ) dispone che ‘i procedimenti che hanno ad oggetto domande di restituzione o di rivendicazione, si applica il regime probatorio previsto nell’articolo 621 del codice di procedura civile’. In particolare, le domande di rivendicazione sono quelle volte a far valere la proprietà o un differente diritto reale sul bene acquisito dalla procedura concorsuale, mentre le domande di restituzione sono finalizzate a far accertare un diritto personale fondato su un rapporto di carattere obbligatorio, ovvero sul venir meno degli effetti di un contratto. Sia le domande di rivendicazione che le domande di restituzione, fondando su titoli comunque incompatibili con la prosecuzione della disponibilità del bene in capo alla procedura, sono comunque assoggettate al regime probatorio previsto dall’art. 621 c.p.c., avendo la stessa natura delle opposizioni di terzo all’esecuzione individuale. La domanda di rivendicazione o restituzione presentata ai sensi dell’art. 103 l. fall., intende, quindi, conseguire una corretta individuazione del diritto, reale o personale, su beni appartenenti all’istante che, al momento di avvio della liquidazione giudiziale, erano nella disponibilità materiale dell’imprenditore ad essa sottoposto, ma non facevano parte del suo patrimonio e dunque non rientrano nell’attivo concorsuale (Cass. n. 32565 del 2022; n. 2737 del 2021; n. 16158 del 2007; n. 12684 del 2004; n. 4043 del 2003; n. 352 del 1999; n. 2493 del 1998; n. 7078 del 1997; n. 6482 del 1984).
– Tale premessa induce ad enunciare i seguenti principi.

4.1. -L’amministratore di condominio può esperire l’azione di rivendicazione di cui all’art.103 l. fall. diretta ad ottenere contro la procedura di liquidazione giudiziale statuizioni relative alla titolarità ed alla restituzione di parti comuni, sia pure, trattandosi di azione che

esula dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n. 4 c.c.), previa necessaria autorizzazione dell’assemblea, ex art. 1131 comma 1, c.c., adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 4, dello stesso codice (arg. da Cass. n. 40 del 2015; n. 5147 del 2003; n. 8589 del 1999; n. 4530 del 1993).

4.2. -Allorché l’amministratore di condominio abbia proposto l’azione di rivendicazione delle cose comuni senza la preventiva necessaria autorizzazione dell’assemblea, quest’ultima può comunque ratificarne l’operato e sanare retroattivamente la costituzione processuale, dovendo a tal fine il giudice assegnare il termine ex art. 182 c.p.c. per regolarizzare il difetto di rappresentanza (Cass. Sez. Unite n. 18331 del 2010).

4.3. -Allorché l’amministratore abbia esperito un’azione concernente le parti comuni dell’edificio, ma eccedente dai limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c., previa autorizzazione dell’assemblea, il giudice non può accertare incidentalmente che la deliberazione autorizzativa non è stata approvata con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 4, c.c., in quanto una delibera adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge è annullabile e perciò, ove non impugnata dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
Sino a quando la delibera di autorizzazione alla lite annullabile non sia annullata (quale conseguenza dell’esercizio di un potere di parte e della necessaria pronuncia di una sentenza costitutiva), il giudice deve, dunque, ritenere legittimamente instaurato il contraddittorio, in quanto l’atto annullabile produce gli effetti di cui è capace finché non sia annullato e, ove sia decorso il termine per l’esercizio dell’azione di annullamento, esso resta definitivamente e automaticamente valido.
4.3.1. Ciò è quanto condivisibilmente afferma anche il Pubblico Ministero nella memoria depositata, sostenendo che ‘l’azione del RAGIONE_SOCIALE, vuoi in punto di sussistenza del credito o di legittimazione processuale, dipende da questa delibera: e questa dipendenza può essere messa in crisi solo da specifiche e tempestive azioni volte ad impugnare la delibera al fine di ottenerne la declaratoria di inefficacia’ .

4.4. -Nel giudizio di rivendicazione ex art. 103 l. fall. volto ad ottenere contro la procedura concorsuale statuizioni relative alla titolarità ed alla restituzione di parti comuni dell’edificio condominiale, come in ogni altra controversia che riguardi diritti afferenti al regime della proprietà dei beni comuni del fabbricato, ciascun condomino ha un autonoma legittimazione individuale -concorrente ed alternativa rispetto a quella dell’amministratore – di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota”, sicché è ammissibile l’opposizione dei condomini che, pur non avendo proposto distinte domande nel procedimento di verificazione dello stato passivo, intendano evitare gli effetti sfavorevoli del decreto pronunciato nei confronti del condominio (arg. da Cass. Sez. Unite n. 10934 del 2019).
Il Tribunale di Roma ha perciò errato a dichiarare inammissibile l’ opposizione allo stato passivo, sia per non aver riconosciuto la legittimazione ad impugnare dei singoli condomini, sia per aver sindacato incidentalmente il vizio di annullabilità della delibera di autorizzazione assembleare dell’8 aprile 2014, sia per non aver comunque concesso il termine per la regolarizzazione ai sensi dell’art. 182 c.p.c.

Conseguono l’accoglimento del ricorso e la cassazione del decreto impugnato, con rinvio al Tribunale di Roma, in diversa composizione, il quale riesaminerà la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed

uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa il decreto impugnato e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Roma in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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