Mancata provvigione al mediatore per vendita all'asta

Un’agenzia immobiliare ha citato in giudizio l’amministratrice di una società per il pagamento di una provvigione. Il Tribunale ha respinto la domanda, accogliendo l’eccezione di difetto di legittimazione passiva. È stato chiarito che, avendo l’amministratrice agito “per conto” della società, che è risultata l’effettiva acquirente dell’immobile, la pretesa creditoria doveva essere rivolta contro la società stessa e non contro la persona fisica che la rappresenta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 dicembre 2024 in Diritto Commerciale, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Legittimazione Passiva: Quando l’Amministratore Non Paga la Provvigione

Il tema della legittimazione passiva è un pilastro del diritto processuale e la sua corretta identificazione è cruciale per il successo di un’azione legale. Una recente sentenza del Tribunale di Brescia offre uno spunto di riflessione fondamentale per gli operatori del settore immobiliare, chiarendo chi è il soggetto tenuto al pagamento della provvigione quando l’acquisto di un immobile è effettuato da una società, ma i contatti con l’agenzia sono tenuti dal suo amministratore. Il caso analizzato dimostra come un errore nell’individuare il corretto debitore possa portare al rigetto della domanda, anche se il diritto alla provvigione fosse, in teoria, sorto.

I Fatti del Caso: Un Incarico per Conto della Società

Una società di mediazione immobiliare citava in giudizio una persona fisica, amministratrice di una s.r.l., per ottenere il pagamento della provvigione relativa alla compravendita di un immobile. L’agenzia sosteneva di aver messo in contatto l’amministratrice con un immobile in vendita all’asta e che quest’ultima avesse sottoscritto un'”attestazione di visita”, impegnandosi al pagamento di una commissione in caso di aggiudicazione.

Successivamente, l’immobile veniva effettivamente acquistato, ma non dalla persona fisica convenuta, bensì dalla società da lei amministrata. Al rifiuto di corrispondere la provvigione, l’agenzia avviava la causa contro l’amministratrice, ritenendola personalmente obbligata in virtù della firma apposta sul documento.

La Controversia e la Difesa: Chi è il Vero Contraente?

La difesa della convenuta si incentrava su un’eccezione preliminare di natura processuale: il difetto di legittimazione passiva. In sostanza, l’amministratrice sosteneva di non essere la parte corretta da citare in giudizio. Aveva sempre agito non a titolo personale, ma in qualità di rappresentante legale della sua società, la quale era l’unica interessata all’acquisto per adibirlo a propria sede commerciale. Pertanto, l’eventuale obbligazione di pagare la provvigione sarebbe sorta in capo alla società (l’effettiva acquirente) e non a lei come individuo. A sostegno di questa tesi, evidenziava che l’attestazione di visita riportava la dicitura “p/c” (per conto di) seguita dal nome della società.

L’Analisi del Tribunale sulla Legittimazione Passiva

Il Tribunale ha accolto in pieno la tesi difensiva. La decisione ruota interamente attorno al concetto di legittimazione passiva e alla corretta imputazione del rapporto contrattuale. Il giudice ha stabilito che la pretesa dell’agenzia era infondata perché rivolta contro un soggetto giuridico sbagliato.

Le Motivazioni

Le motivazioni della sentenza sono chiare e si basano su diversi elementi convergenti:

1. L’Interpretazione del Documento: La chiave di volta è stata l’interpretazione della dicitura “p/c di Viaggi Da Intenditore” presente sull’attestazione di visita. Il Tribunale ha ritenuto che tale sigla fosse inequivocabilmente interpretabile come “per conto di”, un’indicazione esplicita che la persona fisica stava agendo in nome e per conto di un altro soggetto, ovvero la società.
2. La Coerenza dei Fatti: La tesi della convenuta è stata corroborata dalle dichiarazioni testimoniali e persino dalle affermazioni iniziali dell’agenzia attrice, la quale aveva ammesso che la convenuta l’aveva contattata per trovare un immobile da adibire all’attività commerciale della sua società.
3. La Distinzione tra Persona Fisica e Società: Il Tribunale ha ribadito un principio fondamentale del diritto societario: la società di capitali è un soggetto giuridico distinto dai suoi soci e amministratori, con un proprio patrimonio e una propria autonomia. L’acquisto è stato effettuato dalla società, che è divenuta proprietaria dell’immobile e ha stabilito lì la sua sede. Di conseguenza, è la società la parte che ha beneficiato dell’attività di mediazione e su cui, eventualmente, grava l’obbligo di pagare la provvigione.

In sintesi, il rapporto contrattuale di mediazione si è instaurato tra l’agenzia e la società, sebbene materialmente gestito tramite l’amministratrice. L’azione legale, quindi, avrebbe dovuto essere promossa nei confronti della società.

Le Conclusioni

La sentenza è un monito per tutti i mediatori e i professionisti: è essenziale prestare la massima attenzione nell’identificare con precisione la parte contrattuale. Quando si tratta con un amministratore di società, è fondamentale chiarire e documentare se sta agendo a titolo personale o in rappresentanza dell’ente. Un errore nella valutazione della legittimazione passiva può vanificare il diritto al compenso, comportando il rigetto della domanda e la condanna al pagamento delle spese legali della controparte. La diligenza nell’accertare l’identità del cliente non è un mero formalismo, ma un requisito sostanziale per la tutela dei propri diritti.

Chi è tenuto a pagare la provvigione al mediatore se un amministratore cerca un immobile per la sua società?
Secondo la sentenza, se l’amministratore agisce e firma documenti specificando di operare “per conto di” della società, e quest’ultima è l’effettiva acquirente dell’immobile, l’obbligazione di pagare la provvigione ricade sulla società e non sulla persona fisica dell’amministratore.

Cosa significa “difetto di legittimazione passiva”?
Significa che la persona o l’ente citato in giudizio (il convenuto) non è il soggetto che la legge individua come responsabile per l’obbligazione richiesta. In questo caso, l’amministratrice non era la parte legalmente tenuta a pagare la provvigione, poiché il rapporto contrattuale era con la società. Il giudice, riscontrando tale difetto, rigetta la domanda senza entrare nel merito della questione.

La sola firma dell’amministratore su un’attestazione di visita lo rende sempre responsabile personalmente?
No. Come chiarito dal Tribunale, non è la firma in sé a determinare la responsabilità, ma il contesto e le modalità con cui essa viene apposta. Se elementi come la dicitura “per conto di” o altre prove dimostrano che l’amministratore agiva in qualità di rappresentante della società, la responsabilità contrattuale è imputabile alla società stessa.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI BRESCIA N. 4492 2024 – N. R.G. 00012736 2021 DEL 04 11 2024 PUBBLICATA IL 05 11 2024

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI BRESCIA

Sezione Seconda Civile

in persona del giudice monocratico, dott.ssa NOME COGNOME nel procedimento RG n. 12736/2021,

promosso

(P.IVA ), in persona del legale rappresentante, geom. con sede in Villa Carcina (BS), INDIRIZZO rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME del Foro di Brescia, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Brescia, INDIRIZZO

Settembre n. 8;

ATTRICE

contro

(C.F.

), rappresentata e difesa dall’avv. NOME

COGNOME del Foro di Brescia, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Brescia, INDIRIZZO

CONVENUTA

Oggetto: mediazione

Causa trattenuta in decisione sulle seguenti.

C.F.

CONCLUSIONI

Per l’attrice: ‘ Voglia l’Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere: in via principale e nel merito, dichiarare tenuta e, per l’effetto, condannare la sig.ra al pagamento dell’importo di €. 5.100,00 oltre IVA 22%, per complessivi Euro 6.222,00 o comunque del diverso importo che risulterà dovuto ad istruttoria conclusa, a favore della a titolo di compenso per l’attività professionale prestata dalla a favore della sig.ra in relazione alla vendita degli immobili siti in Villa Carcina (BS) INDIRIZZO Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, comprensivi di rimborso forfettario al 15%, IVA, CPA ed occorrende tutte, come per legge ‘.
Per il convenuto: ‘ In via preliminare di rito: dichiararsi inammissibile, perché nuova, la domanda formulata dall’attrice nella propria prima memoria ex art. 183, VI comma, C.p.c. di condanna della convenuta al pagamento dell’importo di € 6.222,00, a titolo di compenso per l’attività professionale prestata dalla a favore della sig.ra in relazione alla vendita degli immobili siti in Villa Carcina (Bs), INDIRIZZO anziché a titolo di provvigione per la mediazione ex art. 1754 Cod. civile come richiesto nell’atto di citazione. In via principale e nel merito: respingersi le domande dell’attrice, poiché infondate per le motivazioni esposte nella comparsa di risposta e nei successivi atti. Con condanna dell’attrice alla rifusione dei compensi professionali e spese di lite ‘.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 15.11.2021 la società chiedeva al Tribunale di Brescia di condannare al pagamento dell’importo di € 5.100,00 oltre Iva a favore della a titolo di compenso per l’attività di mediazione prestata in suo favore relazione alla vendita all’asta degli immobili siti in Villa Carcina (BS), INDIRIZZO

A tal fine deduceva che:

-la società esercitava l’attività di agenzia di mediazione immobiliare;

-nell’anno 2018 la nella persona del sig. informava la sig.ra della possibilità di partecipare ad una vendita fallimentare, avente ad oggetto alcuni immobili siti in Villa Carcina (BS), INDIRIZZO INDIRIZZO, di proprietà del Fallimento RAGIONE_SOCIALE di Gardone Val Trompia (BS);

-la sig.ra titolare dell’agenzia viaggi RAGIONE_SOCIALE‘ e amministratrice dell’omonima società, essendo interessata all’acquisto di un immobile da adibire alla propria attività commerciale, chiedeva assistenza alla , al fine di visionare gli immobili sopra descritti e ricevere tutte le informazioni utili;

-la provvedeva pertanto a far visionare alla sig.ra gli immobili oggetto di vendita in sede fallimentare, fornendo alla stessa tutte le informazioni utili al fine di poter partecipare al pubblico incanto (stato della procedura, prezzo base di vendita, modalità di partecipazione etc.);

-nello specifico, venivano mostrati alla convenuta gli immobili classificati come lotto n. 2 e lotto n. 3 nell’ambito della procedura fallimentare n. 297/2013 Notaio dott. ;

-al termine delle visite effettuate con l’assistenza della e dopo aver assunto dalla stessa tutte le informazioni utili relative agli immobili di proprio interesse, la sig.ra sottoscriveva il documento denominato ‘Attestazione di visita’, impegnandosi a riconoscere al mediatore, in caso di aggiudicazione all’asta di uno degli immobili visionati, una provvigione pari al 4% + IVA sul prezzo dell’affare (doc. 2);

-successivamente la sig.ra senza curarsi di informare la , provvedeva a partecipare al pubblico incanto, aggiudicandosi, in data 13/01/2021, gli immobili costituenti il lotto n. 2 della procedura (negozio e autorimessa) al prezzo di aggiudicazione di € 127.500,00 (doc. 3);

-la , venuta a conoscenza della conclusione dell’affare da parte della sig.ra richiedeva alla stessa il versamento del proprio compenso, come pattuito e quantificato da contratto, ma quest’ultima si rifiutava di provvedere allo spontaneo pagamento;

-con raccomandata del 04/06/2021 la rivolgeva alla convenuta l’invito a stipulare la convenzione di negoziazione assistita (doc. 5); sebbene controparte comunicasse formalmente la propria adesione alla proposta di stipulazione della convenzione di negoziazione assistita (doc. 6), non seguiva nessun riscontro alla richiesta di parte attrice di procedere con la sottoscrizione della convenzione (doc. 7);

Tutto ciò premesso, l’attrice rassegnava le proprie conclusioni come trascritte in epigrafe.

Con comparsa di costituzione e risposta del 21.1.2022 si costituiva in giudizio contestando la fondatezza delle domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto.

A tal fine deduceva che:

-la convenuta non poteva ritenersi il soggetto passivo delle pretese dell’attrice, posto che, per stessa ammissione di quest’ultima, secondo la sua ricostruzione, la sig.ra avrebbe contattato l’attrice per ricercare un immobile da adibire all’attività commerciale della società di cui era amministratore, ossia la società RAGIONE_SOCIALE;

-l’assegnazione dell’immobile in sede di asta avveniva a favore di detta società, come si evince dall’atto notarile sottoscritto (doc. 2);

-il soggetto passivo delle pretese attoree, dunque, avrebbe dovuto essere la società RAGIONE_SOCIALE e non la sig.ra trattandosi di soggetti distinti, dotati di autonoma personalità giuridica;

-la sig.ra incontrava, per la prima volta, il sig. tra agosto e settembre del 2018, allorché unitamente al marito ed al figlio, accompagnava un proprio conoscente, tale sig.

interessato ad acquistare un appartamento posto all’interno del complesso Condominiale INDIRIZZO

-il sig. riferiva alla convenuta che nel medesimo complesso erano in vendita anche degli uffici, uno dei quali era all’asta al prezzo di € 169.000,00;

-a distanza di qualche settimana, il sig. contattava telefonicamente la convenuta, esponendole che il curatore della procedura abbassava il prezzo dell’immobile ad € 133.000,00 e la sig.ra chiedeva di rivedere l’immobile;

-dopo tale visita, nei primi giorni di ottobre 2018, la sig.ra insieme al marito, si recava nell’agenzia dell’attrice, ove era presente pure il figlio del sig. comunicando a quest’ultimo di non essere interessata all’acquisto, in quanto la società non aveva la liquidità necessaria a quell’epoca;

-in quell’occasione alla veniva chiesto ugualmente di firmare l’attestazione di visita dell’immobile (sub. doc. 2 del fascicolo di parte attrice), che, però, era priva di alcune interpolazioni, inserite a penna successivamente;

-la convenuta contestava che nel documento dalla stessa sottoscritto fossero presenti le scritte ‘ Lotti 2 3 Negozi + autorimesse ‘, ‘ L.C.A. 61/2016 ‘, ‘ Aggiudicazione in asta ‘ e, infine, ‘ 4 (quattro)% ‘;

-a distanza di anni, per la precisione a dicembre 2020, la sig.ra consultando autonomamente il sito con dominio www.astegiudiziarie, si avvedeva che era stata indetta una vendita senza incanto, a prezzo ribassato, da parte delle procedure della soc. e della soc RAGIONE_SOCIALE Gardone V.T., per vari immobili, tra cui il lotto 2), che costituiva un ufficio con autorimessa pertinenziale all’interno del complesso condominiale INDIRIZZO, ubicato in Villa Carcina (Bs), al prezzo base d’asta di € 127.191,00, oltre oneri di legge (doc. 3);
-la convenuta chiedeva assistenza per la predisposizione dell’offerta allo studio ‘ RAGIONE_SOCIALE, che esaminava il bando, curava la redazione della domanda e, a seguito dell’aggiudicazione, manteneva i rapporti con le procedure per concordare la data dell’atto di trasferimento dell’immobile;

-all’epoca in cui, nei mesi di agosto/settembre 2018, la sig.ra aveva incontrato per la prima volta il sig. visitando gli immobili del Complesso Condominiale INDIRIZZO Brolo, si era già tenuto, nel precedente mese di giugno 2018, il secondo esperimento di vendita, andato, tuttavia, deserto, come si evinceva dal bando di gara prodotto (sub. doc. 3);

-pertanto, era lecito dedurre che nei mesi di settembre/ottobre 2018 l’attrice non fosse in grado di fornire notizie rilevanti sullo stato della procedura, sul prezzo base di vendita e tanto meno sulle modalità di partecipazione, non essendo stata indetta alcuna asta a tale data;

-il bando di vendita veniva, infatti, pubblicato dalle procedure proprietarie degli immobili a distanza di due anni e solo a seguito della pubblicazione dell’avviso di vendita era possibile conoscere quali fossero gli immobili posti in vendita, la tipologia di gara scelta, le modalità di partecipazione e, soprattutto, il prezzo, nonché tutte quelle altre condizioni fondamentali per concorrere alla gara, tra cui l’entità della cauzione e il termine per il versamento del saldo prezzo;
-l’autorizzazione alla vendita ex art. 210, II comma, L.F. veniva concessa al commissario liquidatore della con decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 20.10.2020, ove veniva assentito l’esperimento di un terzo tentativo di vendita;

-nessuna notizia rilevante, dunque, poteva aver fornito l’attrice alla convenuta nei mesi di settembre/ottobre 2018, poiché a quella data non era stata indetta alcuna asta degli immobili;

-il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo nel caso in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto di derivazione causale, pur se non esclusiva, con l’attività intermediatrice svolta dal mediatore,

-la giurisprudenza era pacifica nel ritenere che la vendita di un bene tramite asta pubblica interrompe necessariamente il nesso causale tra l’opera prestata in precedenza e l’aggiudicazione dei bene;

-l’interruzione del nesso eziologico tra l’acquisto operato dalla società convenuta all’esito di una procedura di gara pubblica e l’eventuale opera svolta dal ricorrente, induceva inevitabilmente ad escludere il diritto alla provvigione azionato da quest’ultimo;

-l’attrice, inoltre, non formulava analoga domanda nei confronti degli organi delle procedure concorsuali titolari dell’immobile, comportamento logico e dovuto da chi sostiene che l’aggiudicazione sia il frutto della sua intermediazione tra le parti.

Tutto ciò premesso, la convenuta rassegnava le proprie conclusioni come trascritte in epigrafe.

Alla prima udienza il Giudice fissava udienza dei mezzi istruttori, assegnando alle parti termini per il deposito delle memorie ex art. 183 VI comma c.p.c.

All’udienza del 19.4.2023 il Giudice tentava la conciliazione tra le parti, rinviando la causa all’udienza del 15.6.2023 per la verifica della soluzione conciliativa proposta.

All’udienza del 15.6.2023 il Giudice prendeva atto dell’esito negativo del tentativo di conciliazione.

Successivamente la causa veniva istruita con la prova testimoniale che veniva delegata al GOP.

Esaurita l’istruttoria orale, all’udienza del 13.6.2024 il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava udienza di precisazione delle conclusioni al 4.7.2024.

All’udienza dell’11.4.2024 il giudice tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini ex art. 190 c.p.c.

MOTIVI

La domanda attorea non è fondata e va rigettata.

Ritiene il Tribunale che debba essere accolta l’eccezione preliminare di carenza di legittimazione passiva in capo a formulata dalla difesa di parte convenuta.

Trattasi, in verità, di rilievo afferente al merito, essendo contestata la titolarità passiva in capo alla convenuta del rapporto giuridico dedotto in giudizio dall’attrice

Quest’ultima, invero, ha sostenuto che parte attrice avrebbe dovuto rivolgere le sue pretese creditorie nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE, essendo stata l’asserita attività di mediazione posta in essere nell’interesse di detta società, effettiva aggiudicataria del bene, e non nell’interesse di

, soggetto estraneo al rapporto per cui è causa.

Per contro, parte attrice ha ritenuto infondata la suddetta eccezione di controparte, essendo stata riportata sull’attestazione di visita la firma della , senza alcun riferimento alla società di cui ella risulta essere Amministratore Unico.

Secondo la tesi di parte attrice, dunque, il rapporto contrattuale sarebbe da ritenersi instaurato tra la e , non essendo opponibile all’attrice la circostanza per cui, in sede di procedura di vendita, la convenuta ha agito in qualità di legale rappresentante della società RAGIONE_SOCIALE

L’assunto di parte attrice non è fondato.

Anzitutto, si osserva che l’affermazione di parte attrice secondo la quale sull’attestazione di vendita non vi sarebbe alcun riferimento alla società RAGIONE_SOCIALE risulta smentita dal documento stesso (doc. 2), il quale recita ‘ La sottoscritta , residente a Villa Carcina, p/c di RAGIONE_SOCIALE ‘, laddove la dicitura ‘p/c’, è chiaramente interpretabile come ‘per conto di’.

La circostanza per cui la avrebbe visionato l’immobile nell’interesse della società RAGIONE_SOCIALE e non nell’interesse proprio, inoltre, risulta confermata anche dalla dichiarazioni del teste il quale, escusso in data 19.10.2023, ha confermato che, a seguito della visita effettuata nei primi giorni di ottobre 2018, l’odierna convenuta riferiva di non essere interessata all’acquisto in quanto la società RAGIONE_SOCIALE non possedeva la liquidità necessaria, avvalorando, così, la tesi secondo cui la visita effettuata dalla sarebbe stata fatta dalla
medesima in qualità di Amministratore della RAGIONE_SOCIALE, futura acquirente dell’immobile visionato

Ad abundantiam , si osserva che anche la stessa attrice, nell’atto di citazione, ha affermato che la sig.ra

contattava la per ricercare un immobile da adibire all’attività commerciale della società di cui è amministratrice cosa che di fatto è avvenuta.

Dopo l’acquisto, invero, la società RAGIONE_SOCIALE ha fissato la propria sede proprio nell’immobile oggetto di aggiudicazione (INDIRIZZO.

Ciò posto, giova osservare che, a mente dell’art. 1755 c.c., ‘ Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti , se l’affare è concluso per effetto del suo intervento’.

Ebbene, osserva il Tribunale che seppur l’affare può dirsi concluso, attesa l’avvenuta aggiudicazione del bene (doc. 3), ciò che in questa sede rileva, tuttavia, è la circostanza per cui tale affare non può dirsi concluso nell’interesse della odierna convenuta bensì nell’interesse della RAGIONE_SOCIALE, la quale risulta essere l’effettiva aggiudicataria dell’immobile e dunque il soggetto parte del contratto.

Alla luce di tutto quanto sopra esposto, pertanto, ritiene il Tribunale che la controparte del rapporto instaurato con la sia da individuarsi nella RAGIONE_SOCIALE poiché questa è, in ultima analisi, la parte del contratto costituente l’affare concluso per mezzo del mediatore.

Per tutte le suesposte ragioni, la domanda attorea deve essere rigettata in quanto infondata per difetto di legittimazione della convenuta .

In merito al regolamento delle spese di lite non vi sono ostacoli all’applicazione della regola della soccombenza.

Le spese di lite vanno dunque poste a carico di parte attrice nella misura che si liquida in dispositivo con applicazione dei parametri medi per la fase istruttoria e minimi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, attesa la non particolare complessità della controversia.

;

Il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando, ogni diversa e contraria istanza, eccezione e

deduzione disattesa, così giudica:

rigetta la domanda proposta dall’attrice

nei confronti della convenuta

condanna la società

a rifondere alla convenuta le spese del giudizio che liquida in €

237,00 per spese ed € 3.380,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, Iva e Cpa di legge.

Così deciso, in Brescia, 4.11.2024.

Il giudice

NOME COGNOME

‘Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell’art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209’

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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