Leasing traslativo: la Cassazione sulla risoluzione

Una società utilizzatrice di un immobile in leasing si opponeva alla risoluzione del contratto. La Corte di Cassazione, con ordinanza 28546/2024, ha stabilito che per un contratto di leasing traslativo risolto prima dell’entrata in vigore della Legge 124/2017, si applica in via analogica l’art. 1526 c.c. Questo implica la restituzione dei canoni pagati all’utilizzatore, dedotto un equo compenso per l’uso del bene e il risarcimento del danno per il concedente, cassando la decisione della Corte d’Appello che aveva erroneamente applicato la nuova normativa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 gennaio 2026 in Diritto Bancario, Diritto Commerciale, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Leasing Traslativo: La Cassazione Conferma la Non Retroattività della Legge 124/2017

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema di grande rilevanza nel diritto bancario e commerciale: la disciplina applicabile alla risoluzione di un contratto di leasing traslativo stipulato e cessato prima dell’entrata in vigore della Legge n. 124 del 2017. La decisione riafferma un principio fondamentale stabilito dalle Sezioni Unite, offrendo certezza giuridica e tutele precise per gli utilizzatori inadempienti in contratti datati.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un contratto di leasing immobiliare. A seguito del mancato pagamento dei canoni da parte della società utilizzatrice, la società concedente ha agito per ottenere la risoluzione del contratto e il rilascio dell’immobile, facendo valere una clausola risolutiva espressa. L’utilizzatrice, a sua volta, ha contestato la legittimità degli interessi di mora, ritenuti usurari.

Il Tribunale di primo grado, pur accertando la presenza di interessi superiori al tasso soglia, aveva respinto la domanda di restituzione dei canoni. Successivamente, la Corte d’Appello ha riformato la decisione, rigettando le richieste dell’utilizzatrice e accogliendo quelle della concedente, ritenendo applicabile al caso la disciplina introdotta dalla Legge n. 124 del 2017, nonostante il contratto fosse stato risolto prima della sua entrata in vigore. Contro questa sentenza, la società utilizzatrice ha proposto ricorso per cassazione.

Il Principio di Diritto sul Leasing Traslativo Anteriore al 2017

Il cuore della controversia risiedeva nell’individuare la normativa corretta da applicare. La società ricorrente lamentava la violazione dell’art. 1526 del codice civile, sostenendo che, in caso di risoluzione di un contratto di leasing traslativo, l’utilizzatore avesse diritto alla restituzione dei canoni versati, al netto di un equo compenso per l’uso del bene e del risarcimento del danno.

La Corte d’Appello aveva invece sposato una tesi differente, applicando di fatto retroattivamente la nuova legge sul leasing, che prevede meccanismi diversi per la gestione dell’inadempimento. Questa interpretazione, secondo la ricorrente, portava a un indebito arricchimento della società concedente, la quale, dopo aver recuperato il bene e averlo rivenduto, avrebbe trattenuto integralmente anche i canoni già riscossi.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendolo fondato. Gli Ermellini hanno ribadito l’orientamento consolidato, inaugurato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 2061 del 2021, secondo cui la disciplina contenuta nella Legge n. 124 del 2017 non ha effetti retroattivi.

Di conseguenza, per i contratti di leasing finanziario risolti prima della sua entrata in vigore, rimane valida la tradizionale distinzione giurisprudenziale tra:
1. Leasing di godimento: la cui funzione è prevalentemente quella di finanziare l’uso del bene.
2. Leasing traslativo: in cui lo scopo principale è il trasferimento finale della proprietà del bene all’utilizzatore, essendo i canoni non solo un corrispettivo per l’uso, ma anche un anticipo sul prezzo di acquisto.

Nel caso del leasing traslativo, come quello oggetto della controversia, la Cassazione ha confermato che deve trovare applicazione, in via analogica, la disciplina prevista dall’art. 1526 c.c. per la vendita con riserva di proprietà. Questa norma stabilisce che, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, ma ha diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Le Conclusioni

La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte d’Appello di Milano, in diversa composizione, affinché proceda a un nuovo esame della vicenda attenendosi al principio di diritto enunciato. La decisione rafforza la tutela dell’utilizzatore nei contratti di leasing traslativo stipulati prima del 2017, impedendo che la società concedente possa trattenere indebitamente sia il bene recuperato sia l’intero importo dei canoni già versati. Si tratta di un’importante affermazione di equità contrattuale, che bilancia gli interessi delle parti secondo i principi consolidati del codice civile.

La legge sul leasing (L. 124/2017) si applica ai contratti risolti prima della sua entrata in vigore?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito, conformemente a una precedente pronuncia delle Sezioni Unite, che la legge non ha efficacia retroattiva. Pertanto, si applica solo ai casi in cui i presupposti per la risoluzione del contratto si sono verificati dopo la sua entrata in vigore.

Quale disciplina si applica alla risoluzione di un contratto di leasing traslativo stipulato e risolto prima della L. 124/2017?
Si applica in via analogica la disciplina della vendita con riserva di proprietà, prevista dall’art. 1526 del codice civile. Questa regola si applica specificamente alla figura del leasing traslativo, distinguendolo dal leasing di godimento.

In caso di risoluzione di un leasing traslativo precedente alla L. 124/2017, l’utilizzatore ha diritto a riavere i canoni pagati?
Sì, in base all’applicazione analogica dell’art. 1526 c.c., l’utilizzatore ha diritto alla restituzione dei canoni versati. Tuttavia, il concedente ha diritto a trattenere un equo compenso per l’uso del bene e a ricevere il risarcimento per eventuali danni subiti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 28546 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 28546 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7465/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del liquidatore, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, ed elettivamente domiciliata presso lo studio del medesimo pec:

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso lo studio del medesimo

Pec:

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 2623/2021 depositata il 09/09/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/05/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società RAGIONE_SOCIALE, avendo stipulato con la società RAGIONE_SOCIALE liquidazione un contratto di leasing immobiliare relativo ad un immobile sito in Milano e non ottenendo dalla utilizzatrice il regolare pagamento dei canoni di leasing, agì per ottenere il rilascio coattivo dell’immobile con un procedimento che si concluse con un’ordinanza di rilascio; nelle more della procedura la società utilizzatrice e il sig. NOME COGNOME proposero opposizione ex art. 615 c.p.c. ed iniziarono anche un secondo giudizio volto a contestare la legittimità dei tassi di interesse del contratto e dell’a ppendice; i due procedimenti vennero riuniti e decisi dal Tribunale adito con una sentenza che accertò un interesse di mora superiore al tasso soglia antiusura, la nullità delle pattuizioni contrattuali relative agli interessi, rigettando peraltro la domanda di restituzione;
interposto gravame in via principale da INOME e in via incidentale dalla società RAGIONE_SOCIALE, con sentenza n. 2623 del 9/9/2021 la Corte d’Appello di Milano ha rigetta to l’appello principale e acco lto l’ incidentale.

In particolare, ha rigettato il motivo di appello con cui l’utilizzatrice chiedeva di riformare la sentenza di primo grado nella parte in cui la corte di merito ha ritenuto applicabile la L. n. 124 del 2017 al contratto di leasing stipulato anteriormente alla relativa entrata in vigore;

avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la società RAGIONE_SOCIALE in liq. Propone ora ricorso per cassazione, affidato ad unico motivo, cui resiste con controricorso la società RAGIONE_SOCIALE;

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con unico motivo violazione e falsa applicazione dell’art. 1526 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c. n. 3 S.U. n. 2061/2021 Indebito arricchimento della concedente- la ricorrente lamenta che la sentenza ha ritenuto giustificato che, a seguito della risoluzione del contratto di leasing per effetto della clausola risolutiva espressa, l’utilizzatore abbia restituito il bene senza ottenere alcunché ed abbia ritenuto irrilevante la circostanza relativa all’avvenuta vendita dell’immobile nelle more della causa tenuto peraltro conto che la concedente non aveva ancora azionato il suo credito per canoni; si duole non essere stata disposta la ripetizione dei canoni corrisposti, detratto l’equo compenso e l’applicazione di una eventuale penale surrogabile con quanto ricavato dalla vendita del bene , in violazione dell’orientamento affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui ai contratti come nella specie stipulati e risolti prima della entrata in vigore della L. n. 124 del 2017 è al leasing traslativo applicabile in via analogica la disciplina della vendita con riserva di proprietà e qu indi la disciplina dell’art. 1526 c.c.;
il motivo è fondato e va accolto nei termini di seguito indicati.

Come le Sezioni Unite di questa Corte hanno avuto modo di affermare in tema di leasing finanziario, la disciplina di cui all’art. 1, commi 136-140, L. n. 124 del 2017 non ha effetti retroattivi, sicché il comma 138 si applica alla risoluzione i cui presupposti si siano verificati dopo l’entrata in vigore della legge stessa; per i contratti anteriormente risolti resta valida, invece, la distinzione tra leasing di godimento e leasing traslativo, con conseguente applicazione analogica, a quest’ultima figura, della disciplina dell’art. 1526 c.c., e ciò anche se la risoluzione sia stata seguita dal fallimento dell’utilizzatore, non potendosi applicare analogicamente l’art. 72 quater L. fall. ( v. Cass., S.U. n. 2061 del 2021; e, conformemente, Cass., 3, n. 26531 del
30/9/2021; Cass., 1, n. 10249 del 30/3/2022; Cass., 3, n. 7367 del 14/3/2023; Cass., 3, n. 16632 del 12/6/2023);

Orbene il suindicato principio è stato dalla corte di merito invero disatteso nell’impugnata sentenza.

Della medesima s’impone pertanto la cassazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Milano, che in diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo del suindicato disatteso principio applicazione.

Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione. Cassa in relazione l’impugnata sentenza e rinvia , anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Milano, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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