Lastrico solare: quando è un bene condominiale?

La Corte di Cassazione ha rinviato a pubblica udienza la decisione su un caso complesso riguardante la proprietà di un lastrico solare. La controversia nasce da una terrazza, inizialmente di proprietà esclusiva, che la Corte d’Appello ha considerato divenuta bene comune perché in un successivo atto di trasferimento non era stata ribadita la riserva di proprietà. Data l’importanza della questione, la Suprema Corte ha ritenuto necessario un approfondimento prima di stabilire un principio di diritto definitivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Il Lastrico Solare: Proprietà Esclusiva o Bene Comune? La Cassazione si Prepara a Decidere

La natura giuridica del lastrico solare è una delle questioni più dibattute nel diritto condominiale. È da considerarsi sempre una parte comune dell’edificio o può rimanere di proprietà esclusiva? Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha posto nuovamente i riflettori su questo tema, decidendo di rinviare a una pubblica udienza un caso che potrebbe definire un importante principio di diritto. La vicenda riguarda un lastrico solare inizialmente escluso dalle parti comuni che, secondo la Corte d’Appello, sarebbe diventato condominiale per presunzione legale a seguito di successivi trasferimenti immobiliari.

I Fatti di Causa: Un Lastrico Solare Conteso

La storia inizia nel 1971, quando i proprietari originari di un intero palazzo creano un condominio vendendo alcune unità immobiliari. Nel primo atto di vendita, si riservano esplicitamente la proprietà esclusiva del lastrico solare. Negli anni successivi, l’edificio è oggetto di vari passaggi di proprietà tra i membri della stessa famiglia, fino a quando, nel 1978, la proprietà dell’intero stabile torna nelle mani dei coniugi originari, estinguendo di fatto il condominio.

Nel 1982, i coniugi trasferiscono nuovamente la nuda proprietà di alcuni appartamenti alle figlie, creando un nuovo condominio. Tuttavia, in questo nuovo atto, non viene menzionata alcuna riserva di proprietà sul lastrico solare. Decenni dopo, nel 2012, gli eredi vendono il lastrico a un terzo acquirente. Altri condomini impugnano la vendita, sostenendo che il lastrico fosse ormai un bene comune e non potesse essere venduto da un singolo proprietario.

La Decisione della Corte d’Appello: la Rinascita del Condominio

Inizialmente, il Tribunale di primo grado dà ragione all’acquirente, affermando che la riserva di proprietà del 1971 non era mai venuta meno. La Corte d’Appello di Catania, però, ribalta la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, il condominio sorto nel 1971 si era estinto nel 1978. La successiva alienazione del 1982 aveva dato vita a un nuovo condominio. Poiché in quest’ultimo atto non era stata inserita alcuna clausola di riserva, il lastrico solare doveva considerarsi bene comune per la presunzione stabilita dall’art. 1117 del Codice Civile. Di conseguenza, la vendita del 2012, effettuata solo da alcuni condomini, era inefficace.

Le motivazioni: Una Questione di Principio per la Cassazione

La Corte di Cassazione, con la presente ordinanza interlocutoria, non entra nel merito della vicenda, ma si sofferma sulla rilevanza della questione giuridica. Il Collegio ritiene che il primo motivo di ricorso – ovvero se la presunzione di bene condominiale possa operare anche quando un bene sia stato inequivocabilmente escluso in origine – presenti una ‘valenza nomofilattica’.

In altre parole, la questione è così importante da richiedere una riflessione approfondita in pubblica udienza per stabilire un principio di diritto che possa guidare la giurisprudenza futura. La Corte dovrà chiarire se la volontà originaria di escludere il lastrico solare dalle parti comuni possa essere superata dal silenzio di un atto successivo che fa rinascere il condominio. La decisione avrà un impatto significativo su innumerevoli situazioni simili in tutta Italia. La Corte ha inoltre rilevato le doglianze della ricorrente riguardo a un’eventuale errata liquidazione delle spese legali da parte della Corte d’Appello, un motivo che sarà esaminato congiuntamente al merito.

Le conclusioni: Rinvio a Pubblica Udienza per una Sentenza Definitiva

L’ordinanza si conclude con il rinvio della causa a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza. Questa scelta procedurale sottolinea la delicatezza e la complessità del caso. La futura sentenza della Corte di Cassazione è attesa con grande interesse, poiché fornirà un chiarimento fondamentale su come debba essere interpretato il titolo di proprietà del lastrico solare nel tempo, specialmente quando la storia di un edificio è caratterizzata da molteplici atti di trasferimento e dalla successiva estinzione e ricostituzione di un condominio. Il verdetto finale stabilirà se la volontà espressa nel primo atto costitutivo prevalga sul silenzio degli atti successivi.

Un lastrico solare, originariamente di proprietà esclusiva, può diventare bene condominiale se in un atto successivo non viene riconfermata l’esclusività?
Questa è la questione giuridica centrale che la Corte di Cassazione ha ritenuto meritevole di approfondimento. Secondo la Corte d’Appello, la mancata riserva di proprietà in un atto che costituisce un nuovo condominio fa scattare la presunzione legale di bene comune (ex art. 1117 c.c.). La Cassazione, tuttavia, non ha ancora deciso e ha rinviato il caso a una pubblica udienza per valutare questo principio.

Cosa significa che una questione ha ‘valenza nomofilattica’?
Significa che la questione legale è così importante e potenzialmente controversa che la decisione della Corte di Cassazione servirà a stabilire un principio di diritto chiaro e uniforme. Questa sentenza diventerà una guida per risolvere tutti i casi futuri simili, assicurando un’interpretazione coerente della legge a livello nazionale.

Perché la Corte di Cassazione non ha deciso subito il caso?
La Corte ha emesso un’ordinanza interlocutoria perché ha ritenuto che il primo motivo di ricorso, data la sua importanza, richieda una trattazione in pubblica udienza. Questa procedura è riservata alle questioni di particolare rilevanza, per le quali è necessario un dibattito più approfondito tra le parti e i giudici prima di emettere una sentenza definitiva che avrà un impatto duraturo sulla giurisprudenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28944 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28944 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/11/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 118/2024 R.G. proposto da:

COGNOME NOME -c.f. CODICE_FISCALE -rappresentata e difesa in virtù di procura speciale allegata al ricorso dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata presso la Cancelleria della CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, INDIRIZZO

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, c.f. CODICE_FISCALE– COGNOME NOME c.f. CODICE_FISCALE NOME, -c.f. CODICE_FISCALE– rappresentati e difesi in virtù di procura speciale allegata al ricorso dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati presso la Cancelleria della CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, INDIRIZZO, -controricorrenti-

nonché contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME -intimatii-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CATANIA n. 1841/2023 depositata il 25/10/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Letta la requisitoria della Procura Generale, nella persona del AVV_NOTAIO NOME COGNOME, che ha chiesto l’ accoglimento del secondo motivo di ricorso e il rigetto del primo;

Premesso che:

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari del piano secondo e del piano terreno di un palazzo in Ragusa, INDIRIZZO, edificato da NOME COGNOME e da NOME COGNOME e poi divenuto un condominio a seguito di atti di alienazione dei vari piani, chiedevano dichiararsi inefficace nei loro confronti l’atto in data 28 settembre 2012 di vendita del lastrico solare dell’edificio, stipulato tra NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME, proprietari del terzo e del primo piano con NOME COGNOME. Il Tribunale di Ragusa rigettava la domanda ritenendo che il lastrico solare fosse stato validamente acquistato da NOME COGNOME in quanto alla stessa trasmesso dai predetti COGNOME ai quali il lastrico era pervenuto dai genitori e originari unici proprietari che, a loro volta, allorché avevano dato vita al condominio, alienando alcune unità immobiliari nel 1971, si erano riservati la proprietà del lastrico escludendolo dal novero dei beni condominiali. La Corte di Appello di Catania, con sentenza n.1841 del 25 ottobre 2023, riformava la decisione di primo grado. La Corte di Appello rilevava che nel 1971 NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano donato alle figlie NOME e NOME il
terzo e il secondo piano del palazzo e si erano riservati la proprietà esclusiva del lastrico; che nel 1973 NOME vendette il terzo piano ai genitori; nel 1978 NOME donò il secondo piano ai genitori; il palazzo quindi ritornò ad essere di proprietà di NOME COGNOME e NOME COGNOME; nel 1982 questi ultimi trasferirono nuovamente alle figlie NOME, NOME e NOME la nuda proprietà del secondo e del terzo piano senza riserva di proprietà esclusiva del lastrico solare; che NOME NOME COGNOME e NOME COGNOME erano deceduti nel 1993 e nel 2000. La Corte di Appello riteneva che il condominio creato nel 1971, non comprensivo del lastrico, fosse venuto meno nel 1978, che nel 1982 fosse sorto un nuovo condominio comprensivo, per presunzione ex art. 1117 c.c., anche del lastrico solare. Ne traeva che la vendita del lastrico, con l’atto del 2012, da parte di alcuni soltanto dei condomini in favore di NOME COGNOME era inopponibile agli appellanti. La Corte di Appello condannava gli appellati alle spese di entrambi i gradi di giudizio, calcolate secondo ‘lo scaglione di valore indeterminabile medio’;
per la cassazione della sentenza della Corte di Appello NOME COGNOME ricorre con due motivi;

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME resistono con controricorso;

NOME, NOME e NOME COGNOME sono rimasti intimati;

la Procura Generale, in persona del AVV_NOTAIO NOME COGNOME, ha depositato requisitoria con richiesta di accoglimento del secondo motivo di ricorso e rigetto del primo;

6.ricorrente e controricorrenti hanno depositato memorie; considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt.817, 818, 1321, 1350 c.c. e degli artt. 2644 e 2727 c.c. per avere la Corte di Appello ritenuto presuntivamente condominiale il

lastrico solare de quo malgrado che lo stesso fosse invece stato fatto oggetto di riserva in proprietà esclusiva nel 1971 e non fosse mai stato oggetto di manifestazione di volontà in modo da ricondurlo a bene condominiale;

2. con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt.91 e 92 c.p.c. e degli artt. 4 e 5 del d.m. 55/214 in relazione all’art. 1226 c.c. e 14 e 115 c.p.c. per avere la Corte di Appello erroneamente liquidato le spese. Deduce la ricorrente che, a fronte del valore del lastrico solare dichiarato nell’atto di vendita -3000 euro-, la Corte di Appello aveva liquidato spese per 13445,50 per il primo grado di giudizio e per 11011,00 per il secondo grado, in violazione dell’art. 5, comma 1, d.m.55/2014 e 15 del c.p.c. Deduce ancora che, anche aderendo alla affermazione della Corte di Appello per cui la causa sarebbe stata di ‘valore indeterminabile medio’, le spese liquidate erano comunque eccessive rispetto a quanto previsto nelle tabelle 2 e 12 allegate al d.m.55/2014; deduce ancora che la Corte di Appello non avrebbe dovuto liquidare alcunché per la fase decisionale di primo grado né per la fase decisionale di appello in quanto il Tribunale aveva pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. e davanti alla Corte di Appello la parte appellata non aveva depositato comparse conclusionali; deduce infine che la Corte di Appello non avrebbe dovuto liquidare l’aumento ex art. 4, comma 2, del d.m. 55/2014 data la coincidenza delle posizioni di NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME;
3. ritiene il Collegio che la questione sollevata con il primo motivo di ricorso merita di essere trattata in udienza pubblica poiché essa presenta valenza nomofilattica (art. 375 cod. proc. civ.);

P.Q.M.

rinvia a nuovo ruolo per trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, il 22 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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