IVA su compravendita immobile commerciale

In una causa di opposizione a un decreto ingiuntivo, un acquirente di un immobile commerciale sosteneva che il prezzo pattuito fosse comprensivo di IVA. Il Tribunale ha respinto l’opposizione, confermando che, in assenza di un patto contrario esplicito, l’onere dell’IVA compravendita immobiliare grava sull’acquirente, come previsto dalla legge e dal contratto stesso, che poneva a suo carico ‘ogni imposta inerente l’acquisto’. La Corte ha inoltre ritenuto corretta l’applicazione dell’aliquota ordinaria, non avendo l’acquirente provato la sussistenza dei requisiti per un’aliquota agevolata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 27 ottobre 2024 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

IVA Compravendita Immobiliare: Chi Paga? L’Analisi del Tribunale

Una delle domande più frequenti quando si acquista un immobile è: chi paga le tasse? In particolare, l’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) può rappresentare una voce di costo significativa. Una recente sentenza del Tribunale di Bari chiarisce un punto fondamentale: in assenza di un accordo esplicito che dica il contrario, l’IVA sulla compravendita immobiliare è a carico dell’acquirente. Analizziamo insieme questo caso per capire le logiche legali e trarne utili lezioni pratiche.

I Fatti di Causa: Un Acquisto e una Sorpresa Fiscale

La vicenda ha origine dalla vendita di un locale commerciale. Dopo la stipula del contratto, la società venditrice otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti dell’acquirente per il pagamento di circa 11.200 euro, a titolo di saldo dell’IVA dovuta sull’operazione.

L’acquirente si opponeva al pagamento, sostenendo di aver fatto affidamento sul fatto che il prezzo concordato fosse ‘tutto compreso’ e che quindi l’IVA fosse già inclusa nell’importo pattuito. A suo dire, questa convinzione era nata dalle trattative pre-negoziali.

Di contro, la società venditrice insisteva che, avendo esercitato l’opzione per l’assoggettamento a IVA della vendita, l’imposta fosse un onere aggiuntivo a carico dell’acquirente, come previsto dalla normativa vigente.

La Decisione del Tribunale: L’Opposizione è Rigettata

Il Tribunale di Bari ha respinto l’opposizione dell’acquirente, confermando in toto il decreto ingiuntivo. Di conseguenza, l’acquirente è stato condannato a versare l’intera somma richiesta a titolo di IVA, oltre al pagamento delle spese legali della controparte. La decisione si basa su una rigorosa analisi del contratto e della legge applicabile.

Le Motivazioni della Sentenza: perché l’IVA sulla compravendita è a carico dell’acquirente?

Il giudice ha fondato la sua decisione su tre pilastri argomentativi chiari e consequenziali.

Chiarezza Contrattuale e Principio di Rivalsa

Il punto di partenza è stato il testo della proposta irrevocabile di acquisto, firmata da entrambe le parti. Il documento conteneva una clausola cruciale: “ogni spesa, imposta o tassa inerente l’acquisto sarà a carico del Proponente [l’acquirente]”. Questa clausola, secondo il Tribunale, non lasciava spazio a interpretazioni diverse. Essa riflette sia il principio generale del Codice Civile (art. 1475 c.c.), che pone le spese della vendita a carico del compratore, sia il principio specifico in materia di IVA (art. 18 D.P.R. 633/1972), che obbliga chi cede un bene ad addebitare l’imposta in rivalsa al cessionario. Non esisteva alcuna pattuizione scritta che indicasse che il prezzo fosse ‘IVA inclusa’.

Il Comportamento dell’Acquirente come Prova Contraria

Un altro elemento che ha smentito la tesi dell’acquirente è stato il suo stesso comportamento. Al momento dell’atto di vendita, egli aveva infatti versato una parte dell’IVA (il 10%). Il giudice si è chiesto: per quale motivo l’acquirente avrebbe pagato una parte dell’imposta se riteneva che questa fosse già inclusa nel prezzo o a carico del venditore? Tale comportamento è stato visto come un’ammissione implicita del fatto che l’onere dell’IVA gravasse su di lui.

L’Applicazione dell’Aliquota Corretta

Il vero ‘thema decidendum’, ovvero il cuore della questione legale, è diventato quindi stabilire quale fosse l’aliquota IVA corretta. L’immobile era un locale commerciale (un ‘fabbricato strumentale’). La società venditrice, pur non essendo un’impresa costruttrice, aveva legittimamente scelto di applicare l’IVA alla vendita. In questi casi, la legge prevede l’applicazione dell’aliquota ordinaria (all’epoca del 20%). L’acquirente non è riuscito a dimostrare che l’immobile possedesse le caratteristiche specifiche (i cosiddetti requisiti ‘Tupini’) che avrebbero potuto consentire l’applicazione di un’aliquota agevolata. Di conseguenza, il Tribunale ha confermato la correttezza dell’aliquota applicata dal venditore.

Conclusioni: Cosa Impariamo da Questa Sentenza?

Questa pronuncia offre una lezione fondamentale per chiunque si appresti a un’operazione di IVA compravendita immobiliare: la chiarezza contrattuale è sovrana. Le intese verbali o le convinzioni personali maturate durante le trattative hanno scarso valore se non vengono tradotte in clausole scritte e inequivocabili nel contratto. In materia fiscale, la regola generale è che l’IVA è un’imposta a carico del consumatore finale o dell’acquirente. Qualsiasi deroga a questo principio deve essere pattuita espressamente e per iscritto. In mancanza, come dimostra questo caso, il rischio di dover affrontare costi inaspettati è molto concreto.

Chi è responsabile per il pagamento dell’IVA in una compravendita immobiliare?
Salvo un esplicito patto contrario scritto nel contratto, la responsabilità del pagamento dell’IVA grava sull’acquirente. Questo principio si basa sia sull’art. 1475 del Codice Civile, che pone le spese accessorie a carico del compratore, sia sulla normativa IVA (D.P.R. 633/1972) che prevede l’obbligo di rivalsa da parte del venditore.

Un prezzo pattuito verbalmente come ‘tutto compreso’ ha valore legale?
No. Secondo la sentenza, le intese non formalizzate per iscritto non possono prevalere su chiare clausole contrattuali. Se il contratto scritto stabilisce che tasse e imposte sono a carico dell’acquirente, questa pattuizione prevale su qualsiasi presunto accordo verbale contrario.

Perché è stata applicata l’aliquota IVA ordinaria e non una agevolata?
L’aliquota ordinaria (20% all’epoca dei fatti) è stata ritenuta corretta perché l’immobile era un locale commerciale (fabbricato strumentale) e la parte acquirente non ha fornito alcuna prova che l’edificio possedesse i requisiti specifici (previsti dalla ‘Legge Tupini’) per poter beneficiare di un’aliquota IVA ridotta.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI BARI N. 4044 2024 – N. R.G. 00001121 2012 DEL 01 10 2024 PUBBLICATA IL 03 10 2024

N. R.G. 1121/2012

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI

Il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice NOME COGNOME all’esito dell’udienza del 10 aprile 2024, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 1121/2012 r.g. proposta da

rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME domiciliatario, in virtù di mandato a margine dell’atto di citazione;

-attore –

nei confronti di

in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME domiciliataria, in virtø di mandato a margine della comparsa di risposta;

–

convenuta –

Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo n. 2455/2011 emesso dal Tribunale di Bari il 13/12/2011 -adempimento IVA compravendita immobiliare

Conclusioni come da verbale d’udienza del 10/4/2024 che si intendono integralmente richiamate.

I.- Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini della decisione (artt. 132 co. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.

I.1.ha proposto opposizione ex art. 645 c.p.c. avverso il decreto ingiuntivo n. 2455/2011 emesso dal Tribunale di Bari il 13/12/2011 con il quale, ad istanza della

gli Ł stato ingiunto il pagamento del complessivo importo di €11.200,00, oltre interessi al tasso legale e spese della procedura monitoria, a titolo di differenza dell’importo dovuto dall’acquirente a titolo di IVA non versata al momento della cessione notarile del fabbricato strumentale all’esercizio dell’attività di impresa, con aliquota corrispondente al 20% del prezzo di acquisto secondo quanto previsto dall’art. 16 del d.P.R. n. 633/1972. Ha eccepito di non essere, in alcun modo, obbligato al pagamento dell’eccedenza di IVA rispetto a quanto adempiuto in sede di stipula dell’atto notarile di compravendita, avendo fatto affidamento, sulla scorta delle trattative prenegoziali e delle informazioni fornite dal venditore e dall’intermediario immobiliare, che l’importo pattuito nel regolamento contrattuale fosse onnicomprensivo dell’imposta. Ha concluso, pertanto, per l’accoglimento dell’opposizione e la revoca dell’ingiunzione di pagamento opposta, vinte le spese di giudizio da distrarsi in favore dell’Avv. NOME COGNOME dichiaratosi anticipatario (atto di citazione notificato il 23/1/2012).
I.2.- Costituendosi in giudizio, la ha insistito per l’infondatezza dell’opposizione e la conferma del titolo monitorio, avendo la società venditrice esercitato chiaramente nel rogito notarile l’opzione per l’assoggettamento dell’operazione traslativa al regime IVA ai sensi dell’art. 10, co. I, n. 8 ter del d.P.R. n. 633/1972; il tutto con vittoria di spese processuali.

I.3.Disattesa l’istanza di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, la causa, ritenuta matura per la decisione e di pronta soluzione, a seguito di numerosi rinvii da parte di precedenti

assegnatari del fascicolo, è, da ultimo, pervenuta all’udienza del 12/4/2024 in cui, sulle conclusioni come in epigrafe precisate, Ł stata riservata per la decisione con assegnazione alle parti dei termini di cui all’art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

II.L’opposizione è infondata e non merita accoglimento per le ragioni seguenti.

La proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta dall’attore e per accettazione dalla società convenuta il 21/6/2011 (doc. 3 fasc.

ha cristallizzato l’obbligo di trasferimento immobiliare del locale commerciale sito in INDIRIZZO in Bitetto (BA) dietro il versamento del prezzo di €112.000,00.

Il documento negoziale contiene in modo evidente l’inciso ‘ ogni spesa, imposta o tassa inerente l’acquisto sarà a carico del Proponente escluse solamente quelle, per legge, a carico del venditore ‘.

In nessun’altra pattuizione viene espressamente assunto da parte del venditore l’obbligo di versare l’iva dovuta dall’acquirente allo Stato nØ tantomeno detta imposta si assume inglobata nel prezzo.

La previsione negoziale riflette il regime normativo generale.

L’art. 1475 del cod. civ., rubricato ‘ Spese della vendita ‘, così recita: ‘ Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non Ł pattuito diversamente ‘. L’art. 18, primo comma, del D.P.R. n. 633/1972, cd. Testo Unico IVA, in continuità, stabilisce testualmente: ‘…Il soggetto che effettua la cessione di beni o prestazione di servizi imponibile deve addebitare la relativa imposta, a titolo di rivalsa, al cessionario o al committente… ‘.

Alcuna diversa volontà negoziale può ricavarsi dall’espressa menzione dell’aggiunta dell’iva sull’importo previsto a titolo di provvigione in favore dell’agente immobiliare; da un lato, perché la clausola negoziale attiene al diverso rapporto tra proponente e agente immobiliare, dall’altro, perché si tratta di mera

specificazione di un effetto ex lege automatico, conseguente, sul piano fiscale, al mero compimento della specifica operazione immobiliare.

Nel contratto di compravendita stipulato innanzi al Notaio dott.

in data 26/7/2011, le parti stabilirono, alla clausola negoziale sub art. 6, che ‘ la parte venditrice, come rappresentata, dichiara che il presente trasferimento Ł soggetto ad IVA ai sensi dell’art. 10, comma I, n. 8 ter del d.P.R. n. 633/1972 ‘.

Orbene, avendo le parti espressamente regolato, in sede di proposta irrevocabile d’acquisto, che fosse a carico dell’acquirente ogni spesa, imposta o tassa inerente l’acquisto, dall’altro, avendo inserito nel corpo dell’atto pubblico traslativo la dichiarazione del venditore dell’assoggettamento dell’operazione al regime di IVA previsto dalla normativa vigente, non può dirsi, in alcun modo, corroborata la diversa ipotesi interpretativa prospettata dall’attore secondo cui l’iva sarebbe stata interamente a carico del venditore ed inclusa nel prezzo complessivo di €112.000,00.
Per certi versi, tale conclusione Ł smentita dallo stesso comportamento contestuale e successivo alla stipulazione assunto dall’acquirente che comunque ha versato alla controparte il 10% a titolo di IVA, con assegno circolare di pari data dell’alienazione (ossia il 25/7/2011).

Non si comprende per quale ragione detta parziale posta debitoria sia stata adempiuta, restando invece insoddisfatta quella ulteriore corrispondente alla reale aliquota applicabile al rapporto controverso.

Pertanto, a ben vedere, il reale thema decidendum investe la misura percentuale dell’iva dovuta dall’acquirente.

Nella specie, il fabbricato compravenduto Ł costituito da un locale commerciale posto al piano terra, iscritto in catasto alla categoria C1. Risulta pervenuto nella titolarità della

per acquisto dalla società di costruzioni RAGIONE_SOCIALE a mezzo di atto notarile del 1°/12/2008. Si tratta, quindi, in

particolare, di un fabbricato cd. strumentale per natura.

Orbene, al riguardo si evidenzia come le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato strumentali per natura e relative pertinenze (categorie catastali: B, C, D, E e A/10) sono disciplinate dal n. 8ter ) dell’art. 10 del d.P.R. n. 633/1972, come introdotto dalla L. 4 agosto 2006, n. 248 di conversione del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, in vigore dal 12 agosto 2006, in virtø del quale, le cessioni stesse si considerano esenti da Iva, escluse quelle: a) effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di recupero qualificati; b) effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento; c) effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni; d) per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.
Attesa la prevalenza delle operazioni soggette rispetto a quelle esenti, si può affermare che le cessioni di fabbricati strumentali per natura sono in genere soggette ad Iva, ad eccezione di quelle effettuate, da imprese di costruzione o di recupero oltre il quadriennio dalla ultimazione e da imprese diverse da quelle di costruzione/recupero, nei confronti di soggetti passivi con percentuale di detraibilità di imposta pari o superiore al 25%, senza esercizio, da parte dell’impresa cedente, dell’opzione per l’imposizione di cui alla lettera d) del n. 8 -ter) dell’art. 10 citato.
Nella fattispecie, in esame, l’art. 6 del contratto traslativo evidenzia come l’opzione per l’imposizione IVA sia stata esercitata dall’impresa cedente.

L’art. 16 del d.P.R. 633/1972, ratione temporis applicabile

all’operazione negoziale traslativa, prevede che al trasferimento di locali commerciali effettuato da imprese non costruttrici si applichi l’aliquota del 20% di iva, ove detti fabbricati non possiedano le cd. caratteristiche degli immobili Tupini.

La Legge n. 408/1949 prevede che, acquistando un locale commerciale direttamente dal costruttore si possa pagare l’IVA al 10% . Tuttavia, l’immobile deve possedere alcune caratteristiche necessarie.

L’art. 13 della Legge n. 408/1949, ovvero la Legge Tupini, e l’art. 1 della Legge n. 1493/1962, e l’art. 1 della Legge n. 1212/1967, definiscono le caratteristiche dei cosiddetti fabbricati Tupini, ovvero:

· Case di abitazione, comprendenti anche uffici e negozi, che non presentino i requisiti di abitazioni ‘ di lusso ‘;

· Edifici in cui piø del 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata ad abitazione;

· Edifici in cui non piø del 25% della superficie totale dei piani sopra terra può essere destinata a negozi.

Nella controversia in esame, non Ł stato adeguatamente comprovato da parte dell’attore il possesso nel fabbricato oggetto di alienazione delle caratteristiche dei fabbricati Tupini; sicchØ deve ritenersi correttamente applicata allo specifico trasferimento l’aliquota Iva al 20%, applicandosi la maggiore percentuale del 21% alle sole operazioni immobiliari successiva all’entrata in vigore dell’art. 2, comma 2 -bis , d.l. 13 agosto 2011, n. 138, convertito con modificazioni dalla l. 14 settembre 2011 (G.U. n. 216 del 16 settembre 2011).
Ogni eventuale profilo di negligenza informativa del notaio o dell’agenzia di intermediazione immobiliare in merito alle caratteristiche fiscali del bene in relazione alla peculiare normativa applicabile risulta estraneo all’oggetto del presente profilo, non essendo dette parti neppure coinvolte processualmente.

Alla stregua delle considerazioni che precedono l’opposizione

non merita positiva delibazione, dovendo l’acquirente versare il saldo ancora dovuto a titolo di IVA.

III.- Le spese di lite seguono la soccombenza della parte opponente in favore della parte opposta ai sensi dell’art. 91 c.p.c.

Alla liquidazione del compenso, deve provvedersi secondo i parametri fissati dal d.m. 13/8/2022 n. 147 (artt. 4-5 e tab. allegata).

Nel prospetto seguente sono riportate le voci di compenso spettanti e i relativi importi, secondo i tassi medi, determinati avuto riguardo al valore della domanda, e dunque tenuto conto dello scaglione ad esso relativo, ridotti in misura del 70% per la fase istruttoria, in ragione della natura prevalentemente documentale della stessa, nonchØ in misura del 50% per quella introduttiva, di studio e decisoria, attesa la non particolare complessità delle questioni controverse:

TABLE

P.Q.M.

Il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, con atto di citazione in opposizione notificato in data 23/1/2012, da nei confronti della in persona del legale rappresentante p.t., così provvede:

a) RIGETTA l’opposizione e, per l’effetto, CONFERMA il decreto ingiuntivo n. 2455/2011 emesso dal Tribunale di Bari il 13/12/2011, dichiarandolo definitivamente esecutivo;

b) CONDANNA l’opponente al pagamento in favore dell’opposta delle spese del presente giudizio liquidandole in

complessivi €2.200,00, oltre al rimborso spese forf. in misura del 15%, cap ed iva come per legge, con distrazione in favore dell’Avv. NOME COGNOME.

Si comunichi.

Bari, 1°/10/2024

Il Giudice NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.