Iscrizione ipotecaria con riserva: ricorso inammissibile

Una società cessionaria di un credito ha richiesto un’iscrizione ipotecaria basata su un titolo ottenuto dal creditore originario. A seguito dell’iscrizione con riserva da parte del Conservatore e del rigetto del reclamo in Corte d’Appello, la società ha proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, stabilendo che il procedimento di iscrizione ipotecaria con riserva rientra nella volontaria giurisdizione. Tali provvedimenti non hanno carattere decisorio e definitivo, pertanto non sono impugnabili con ricorso straordinario, restando salva la possibilità per il creditore di agire in un ordinario giudizio di cognizione per tutelare i propri diritti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 novembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Iscrizione Ipotecaria con Riserva: la Cassazione nega il Ricorso

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6749 del 13 marzo 2024, ha affrontato un’importante questione procedurale riguardante l’istituto della iscrizione ipotecaria con riserva. La decisione chiarisce in modo definitivo la natura di tale procedimento, inquadrandolo nell’ambito della volontaria giurisdizione e, di conseguenza, escludendo la possibilità di impugnare i relativi provvedimenti con ricorso straordinario in Cassazione. Questa pronuncia offre spunti fondamentali per gli operatori del diritto, specialmente nel settore immobiliare e del recupero crediti.

I Fatti del Caso: La Richiesta di Iscrizione Ipotecaria da Parte del Cessionario

Una società veicolo, attiva nel campo della cartolarizzazione di crediti deteriorati, aveva acquistato un credito da un istituto bancario. Forte di un decreto ingiuntivo ottenuto dalla banca cedente, la società cessionaria aveva richiesto al Conservatore dei Registri Immobiliari l’iscrizione di un’ipoteca giudiziale su un immobile di proprietà del debitore.

Il Conservatore, riscontrando una discordanza tra il soggetto che aveva ottenuto il titolo (la banca) e quello che richiedeva l’iscrizione (la società cessionaria), nutriva “gravi e fondati dubbi” sulla possibilità di procedere e, pertanto, eseguiva l’iscrizione solo “con riserva”, ai sensi dell’art. 2674-bis del codice civile.

La società presentava reclamo, ma sia il Tribunale che la Corte d’Appello confermavano la correttezza dell’operato del Conservatore, ritenendo che l’iscrizione dovesse essere effettuata a nome del creditore originario, per poi essere annotata a favore del cessionario. Contro questa decisione, la società proponeva ricorso in Cassazione.

L’Inammissibilità del Ricorso per l’iscrizione ipotecaria con riserva

Il cuore della questione portata all’attenzione della Suprema Corte non era tanto il merito della richiesta di iscrizione, quanto l’ammissibilità stessa del ricorso. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, basando la sua decisione sulla natura giuridica del procedimento di iscrizione con riserva.

La Natura Non Contenziosa del Provvedimento

La Corte ha ribadito un orientamento consolidato: il procedimento disciplinato dagli artt. 2674-bis c.c. e 113-ter disp. att. c.c. appartiene alla volontaria giurisdizione. Il suo scopo non è quello di risolvere una controversia tra parti contrapposte in un giudizio contenzioso, ma di offrire una soluzione provvisoria a un dubbio del Conservatore, garantendo al contempo al richiedente di “prenotare” il grado ipotecario.

I provvedimenti emessi in questo contesto, inclusi i decreti del Tribunale e della Corte d’Appello in sede di reclamo, sono privi dei caratteri della decisorietà e della definitività, requisiti indispensabili per poter accedere al ricorso straordinario per cassazione previsto dall’art. 111 della Costituzione.

Le Motivazioni della Cassazione

Le motivazioni della Corte si fondano su una chiara distinzione tra la tutela sommaria e cautelare offerta dal procedimento di reclamo e la tutela piena garantita da un ordinario giudizio di cognizione.

Mancanza dei Requisiti di Decisorietà e Definitività

Il provvedimento che decide sul reclamo avverso un’iscrizione con riserva non incide in modo definitivo e irreversibile sul diritto soggettivo del creditore. Esso si limita a valutare la fondatezza dei dubbi del Conservatore. Non è “decisorio” perché non risolve un conflitto di diritti, e non è “definitivo” perché non preclude al creditore la possibilità di far valere le proprie ragioni in un’altra sede.

La Tutela del Creditore Resta Garantita

La Corte ha sottolineato che la parte il cui reclamo viene respinto non subisce una “denegata giustizia”. La sua tutela non è pregiudicata. Essa conserva pienamente la facoltà di instaurare un autonomo e ordinario giudizio di cognizione per accertare, in modo pieno e definitivo, il suo diritto a ottenere l’iscrizione ipotecaria senza riserve. Solo la sentenza emessa in tale giudizio avrà carattere decisorio e sarà, eventualmente, soggetta ai normali mezzi di impugnazione, inclusa la Cassazione.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La sentenza in esame consolida un principio fondamentale in materia di pubblicità immobiliare e procedura civile. Chi si vede opporre un’iscrizione con riserva deve essere consapevole che il percorso del reclamo è una via sommaria e non definitiva. L’eventuale esito negativo in sede di reclamo non chiude le porte della giustizia, ma semplicemente indirizza la parte verso lo strumento processuale corretto per la tutela del proprio diritto: il giudizio ordinario a cognizione piena. Questa chiarezza è essenziale per evitare di intraprendere percorsi processuali, come il ricorso in Cassazione, destinati a essere dichiarati inammissibili, con conseguente dispendio di tempo e risorse.

È possibile impugnare in Cassazione un decreto che rigetta un reclamo per iscrizione ipotecaria con riserva?
No. Secondo la Corte di Cassazione, tale provvedimento rientra nella volontaria giurisdizione e non ha carattere decisorio e definitivo, requisiti indispensabili per l’accesso al ricorso straordinario previsto dall’art. 111 della Costituzione.

Perché il procedimento di iscrizione ipotecaria con riserva non è considerato contenzioso?
Perché il suo scopo non è risolvere un conflitto di diritti tra due parti, ma fornire una soluzione provvisoria ai dubbi del Conservatore, consentendo al richiedente di preservare il grado della formalità in attesa di una decisione. L’oggetto del procedimento è l’accertamento della gravità dei dubbi, non del diritto sostanziale.

Il creditore che si vede negata l’iscrizione piena dell’ipoteca in questo procedimento perde il suo diritto?
No. La decisione sul reclamo non pregiudica in modo definitivo il diritto del creditore. Egli conserva la piena facoltà di avviare un autonomo giudizio di cognizione per far accertare, con valore di giudicato, la sussistenza del suo diritto all’iscrizione ipotecaria.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 6749 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 3 Num. 6749 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: CONDELLO NOME COGNOME

Data pubblicazione: 13/03/2024

Ipoteca iscrizione -formalità -richiesta di iscrizione ipotecaria della cessionaria in forza di titolo giudiziale ottenuto dalla cedente -diritto del cessionario di ottenere iscrizione pleno iure. Opposizione avverso decreto di rigetto dellla richiesta di ordinare al Conservatore l ‘ iscrizione ipotecaria, in favore del cessionario del credito

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 19728/2020 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE e, per essa, quale mandataria, RAGIONE_SOCIALE, in persona del procuratore speciale, AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa, giusta delega in calce al ricorso, dall ‘ AVV_NOTAIO (p.e.c. EMAIL), elettivamente domiciliata presso lo studio legale RAGIONE_SOCIALE, in RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, Direzione RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore, e RAGIONE_SOCIALE -UFFICIO PROVINCIALE DI

ROMA -TERRITORIO, RAGIONE_SOCIALE ROMA 2, in persona del Conservatore dei RAGIONE_SOCIALE Immobiliari di RAGIONE_SOCIALE 2, rappresentate ex lege dall ‘ Avvocatura Generale dello Stato, presso i cui uffici sono domiciliate, in RAGIONE_SOCIALE, alla INDIRIZZO – controricorrenti –

e nei confronti di

RAGIONE_SOCIALE PRESSO LA CORTE D ‘ APPELLO DI ROMA, in persona del AVV_NOTAIO

-intimata – avverso il decreto della Corte d ‘ appello di RAGIONE_SOCIALE n. 578/2020 pubblicato in data 23 gennaio 2020

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24 gennaio 2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto AVV_NOTAIO RAGIONE_SOCIALE, AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto dichiararsi l ‘ inammissibilità del ricorso;

udito il difensore della parte ricorrente, AVV_NOTAIO, per delega dell ‘ AVV_NOTAIO, che ha chiesto l ‘ accoglimento del ricorso

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE impugnava, dinanzi il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, ai sensi degli artt. 745 cod. proc. civ., 2674bis cod. civ. e 113ter , disp. att. cod. civ., il provvedimento con cui l ‘ RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE -Territorio –RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE 2, aveva disposto l ‘ iscrizione con riserva, in luogo dell ‘ iscrizione a pieno titolo, dell ‘ ipoteca giudiziale sull ‘ immobile di proprietà di RAGIONE_SOCIALE, in forza di

decreto ingiuntivo, emesso dal Tribunale di Latina in data 2 agosto 2017 in favore di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE, soggetto cedente il credito alla ricorrente giusta operazione di cartolarizzazione ex artt. 1 e 4, legge 130/1999 e art. 58 t.u.b.

Il Tribunale, con decreto, dichiarava improcedibile la domanda per un preteso vizio di notifica del ricorso al Conservatore dei RAGIONE_SOCIALE Immobiliari di RAGIONE_SOCIALE nel termine di trenta giorni dall ‘ esecuzione della formalità.

2. RAGIONE_SOCIALE ha proposto reclamo avverso il decreto, deducendo di avere ritualmente eseguito la notifica in data 16 aprile 2019 ed ha insistito nella domanda volta ad ottenere a pieno titolo l ‘ iscrizione ipotecaria sull ‘ immobile della debitrice, sostenendo che dal coordinamento degli artt. 2839, 2818 e 2808 cod. civ. con l ‘ art. 1263 cod. civ. in materia di cessione del credito si evinceva che l ‘ ipoteca poteva essere iscritta a pieno titolo in favore della società titolare sostanziale del credito, in quanto cessionaria dell ‘ originaria creditrice RAGIONE_SOCIALE
La Corte d ‘ appello di RAGIONE_SOCIALE, con il decreto qui impugnato, pur rilevando che dagli atti del fascicolo telematico risultava che la ricorrente avesse ritualmente eseguito la notifica del reclamo di cui all ‘ art. 2674bis cod. civ. in data 16 aprile RAGIONE_SOCIALE, come da ricevute di accettazione e consegna -documentazione non contestata dal Conservatore -ha ritenuto il reclamo infondato nel merito.

A tal fine ha fatto proprio l ‘ orientamento già espresso dalla stessa Corte territoriale in un precedente decreto, con cui, richiamando il disposto dell ‘ art. 2343 cod. civ. e pronunciando in ipotesi di surrogazione del credito, aveva affermato che il decreto ingiuntivo non potesse che dar luogo ad iscrizione ipotecaria in favore dello stesso creditore che lo aveva ottenuto, anche se a richiedere l ‘ iscrizione era il soggetto subentrato nella posizione del creditore originario; con l ‘ ulteriore precisazione che il riferimento all ‘ art. 1263 cod. civ., laddove
prevedeva il trasferimento del credito al cessionario con i privilegi, le garanzie personali e gli altri accessori, non era idoneo a contrastare la tesi della necessaria iscrizione ipotecaria in favore del creditore originario con successiva annotazione a margine dell ‘ iscrizione, ai sensi dell ‘ art. 2843 cod. civ., della trasmissione dell ‘ ipoteca per cessione del credito: la disposizione legittimava la trasmissione dell ‘ ipoteca a seguito della cessione del credito e, quindi, la successiva annotazione a margine dell ‘ iscrizione della trasmissione stessa, ma non incideva sulle formalità da seguire per l ‘ iscrizione originaria.
RAGIONE_SOCIALE e, per essa, quale mandataria, RAGIONE_SOCIALE, propone ricorso per la cassazione del suddetto decreto, con due motivi.

RAGIONE_SOCIALE, Direzione RAGIONE_SOCIALE, e RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALETerritorio, RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE 2, in persona del Conservatore dei RAGIONE_SOCIALE Immobiliari di RAGIONE_SOCIALE 2, resistono mediante controricorso.

La Procura RAGIONE_SOCIALE presso la Corte d ‘ appello di RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata.

Fissata la pubblica udienza, il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte.

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI RAGIONE_SOCIALE DECISIONE

Rileva, pregiudizialmente, il Collegio che non si rinviene in atti la prova dell ‘ avvenuta rituale notificazione del ricorso introduttivo di questo giudizio di legittimità al AVV_NOTAIO Generale della Repubblica presso la Corte di appello di RAGIONE_SOCIALE, il quale non ha svolto difese in questa sede.

La riscontrata omissione non spiega, tuttavia, alcuna incidenza sul prosieguo del presente giudizio.

Dalla sentenza impugnata risulta l ‘ avvenuto intervento del Pubblico Ministero nel giudizio dinanzi alla corte territoriale, essendo previsto, dall ‘ art. 113ter disp. att. cod. civ., che il Tribunale deve provvedere sul reclamo, con decreto motivato, ‹‹ sentiti il pubblico ministero e le parti interessate ›› e che contro il provvedimento del Tribunale è consentito reclamo alla Corte d ‘ appello, con ricorso notificato, a pena d ‘ improcedibilità, anche al conservatore.

La predetta disposizione implica, tuttavia, l ‘ esclusione del potere di impugnare la decisione emessa dalla corte d ‘ appello, non essendo la lite annoverabile tra quelle per le quali la legge riconosce al Pubblico Ministero il potere di azione, né tra quelle matrimoniali, e non trovando pertanto applicazione il primo comma dell ‘ art. 72 cod. proc. civ., che, in riferimento alla prima categoria di controversie, attribuisce al predetto organo, in caso d ‘ intervento, gli stessi poteri che competono alle parti, né il terzo ed il quarto comma del medesimo articolo, che, con riguardo al secondo gruppo di controversie, attribuiscono al Pubblico Ministero il potere d ‘ impugnazione (cfr., in motivazione, Cass., sez. U, 08/05/2019, n. 12193).
Come chiarito dalle Sezioni Unite di questa Corte con la pronuncia da ultimo richiamata, la disciplina introdotta dal codice civile e dal codice di procedura civile, che concordemente limitano l ‘ iniziativa del Pubblico Ministero in materia civile ai soli casi stabiliti dalla legge, delinea un sistema ispirato a canoni di rigida tipizzazione, che trova il suo completamento negli artt. 70 – 72 del codice di rito, che distinguono puntualmente le ipotesi in cui al predetto organo spetta il potere di azione da quelle in cui è titolare di un mero potere d ‘ intervento e limitano espressamente alle prime la legittimazione all ‘ impugnazione.
Varrà, peraltro, evidenziare la portata esaustiva della disciplina dettata dall ‘ art. 72 cod. proc. civ., che, nel limitare il potere d ‘ impugnazione del Pubblico Ministero che abbia spiegato intervento

nel giudizio alle cause che avrebbe potuto proporre, ovverosia alle ipotesi di cui all ‘ art. 70, primo comma 1, n. 1, ed alle cause matrimoniali, escluse quelle di separazione dei coniugi, non introduce, relativamente alle altre ipotesi, alcuna distinzione tra quelle in cui l ‘ intervento ha carattere obbligatorio, essendo prescritto a pena di nullità rilevabile d ‘ ufficio, e quelle in cui l ‘ intervento ha carattere facoltativo, in quanto fondato su una valutazione del pubblico interesse rimessa allo stesso Pubblico Ministero (cfr., in motivazione, Cass., n. 12193/19, cit.).
Muovendo da tali premesse, non può che essere richiamato l ‘ orientamento di questa Corte secondo cui l ‘ integrazione del contraddittorio in sede d ‘ impugnazione, nei confronti del Pubblico Ministero presso il giudice a quo , non si rende necessaria in tutte le controversie in cui ne sia contemplato l ‘ intervento, bensì soltanto in quelle nelle quali detto Pubblico ministero sia titolare del potere di proporre impugnazione (trattandosi di cause che lui stesso avrebbe potuto promuovere o per le quali comunque sia previsto tale potere ai sensi dell ‘ art. 72 c.p.c.), mentre nelle altre ipotesi (come nel caso di specie), le funzioni di Pubblico Ministero, in quanto non includono l ‘ autonoma facoltà di impugnazione, vengono a identificarsi con quelle che svolge il AVV_NOTAIO Generale presso il giudice ad quem , e restano quindi assicurate dalla comunicazione o trasmissione degli atti a quest ‘ ultimo, a norma degli artt. 71 cod. proc. civ., e, per il giudizio di cassazione, 137 disp. att. cod. proc. civ. (cfr., Cass., sez. 6 -3, 05/02/2019, n. 3256; Cass., sez. U, 10/02/2017, n. 3556; Cass., sez. U, 10/04/2008, n. 9743; Cass., sez. U, 14/01/1987, n. 184; Cass., sez. U, 08/05/1986, n. 3078).
Pertanto, l ‘ avvenuta comunicazione al AVV_NOTAIO Generale, connaturata al giudizio di legittimità e correttamente eseguita nella specie, tanto che il suo rappresentante ha formulato conclusioni scritte ed ha partecipato alla discussione alla pubblica udienza alla quale il

ricorso è stato chiamato, implica l ‘ idoneo coinvolgimento del Pubblico Ministero e priva di rilevanza l ‘ omessa notifica del ricorso originario.

Con il primo motivo -rubricato: ‹‹sull’ ammissibilità e procedibilità, anche ex art. 111 Cost. del presente ricorso ancorché avente ad oggetto impugnazione di un decreto emesso in ambito di volontaria giurisdizione›› – la ricorrente sostiene l ‘ ammissibilità del ricorso alla luce dei principi enunciati dalle Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza n. 11849 del 15 maggio RAGIONE_SOCIALE, secondo cui la regola che i provvedimenti in materia di volontaria giurisdizione sono estranei al vaglio del giudice di legittimità non opera nei casi, eccezionali, in cui il provvedimento è comunque dotato di caratteri di definitività, ossia in quei ‹‹ casi residuali in cui dall ‘ irretrattabilità degli effetti di un provvedimento, incisivo su diritti e non revocabile né modificabile, è stata evinta la soluzione opposta ›› , ossia in tutti i casi in cui sussistano -per effetto del provvedimento reso in sede di volontaria giurisdizione – situazioni che incidano direttamente ed in modo irreversibile su diritti soggettivi, rispetto alle quali negare l ‘ espansione del rimedio straordinario ex art. 111 Cost. determinerebbe l ‘ effetto della ‹‹ denegata giustizia ›› .
Il caso in esame -prosegue la ricorrente -rientra in uno di detti ambiti, dato che il decreto gravato ha definitivamente impedito alla cessionaria del credito derivante da una operazione di cartolarizzazione di crediti bancari deteriorati ex art. 7 legge n. 130/99 di conseguire l ‘ iscrizione ipotecaria pleno iure del titolo giudiziale conseguito da RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, precludendo di ottenere l ‘ iscrizione ipotecaria con il grado proprio risalente al tempo della richiesta.

Con il secondo motivo la ricorrente denunzia ‹‹Sulla violazione dell ‘ art. 360, n. 3) c.p.c. -Sulla violazione o falsa applicazione degli artt. 1, 4 e 7 della legge 130/1999 nonché degli artt. 288, 2839 e 2843 c.c. anche in relazione all ‘ art. 1263 cod. civ. -Violazione o falsa applicazione dell ‘ art. 115, comma 2, c.p.c. -Sulla violazione dell ‘ art.

360, n. 5, c.p.c. per omesso esame di un fatto decisivo per la controversia oggetto di discussione fra le parti››.

Rappresenta che il decreto impugnato assume come presupposto che l ‘ iscrizione ipotecaria non potesse che essere conseguita in nome dell ‘ originario creditore, senza tenere conto del fatto che il credito era stato da essa acquistato per mezzo di una cessione pro soluto nell ‘ ambito di una operazione di cartolarizzazione ex lege di crediti bancari ‹‹ deteriorati ›› , finalizzata alla sistemazione dei bilanci del soggetto cedente, mediante l ‘ eliminazione dagli stessi di crediti svalutati o da svalutare.
Soggiunge che le argomentazioni su cui la Corte d ‘ appello fonda il proprio convincimento riguardano una fattispecie del tutto diversa, che si riferisce alla surrogazione del credito, che va tenuta distinta da quella della cessione del credito, e rimarca, sotto altro profilo, che, per effetto del coordinato disposto, da un lato, degli artt. 2808, 2818 e 2839 cod. civ. in materia di ipoteca, con, dall ‘ altro, la normativa RAGIONE_SOCIALE in materia di cessione del credito di cui all ‘ art. 1263 cod. civ., nell ‘ oggetto della cessione rientrano indefettibilmente tutte le situazioni giuridiche direttamente collegate con il diritto.
Censura, infine, il decreto anche per violazione del n. 5 del primo comma dell ‘ art. 360 cod. proc. civ., per essere stato ‹‹ frutto della completa obliterazione degli effetti e RAGIONE_SOCIALE conseguenze della natura di ‘credito deteriorato’ del credito oggetto di cessione, risu ltante dagli atti di causa per effetto della compiuta allegazione operata da RAGIONE_SOCIALE NPL ›› , ed in particolare per non avere tenuto conto, ai fini della decisione, degli ‹‹ allegati 4-7 ›› .

4. Il ricorso è inammissibile.

4.1. Dalla lettura del ricorso si evince innanzitutto che il provvedimento in questa sede impugnato è stato pronunziato a seguito del rifiuto, da parte del Conservatore dei registri immobiliari, di provvedere all ‘ iscrizione ipotecaria pleno iure , richiesta da RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE presso l ‘ RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE 2, in forza di decreto ingiuntivo ottenuto da RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE., sul presupposto che ‹‹(…) il soggetto creditore riscontrato nel decreto ingiuntivo non coincide (coincideva) con il soggetto a favore indicato nella relativa nota di iscrizione ›› , e della conseguente richiesta, avanzata dalla stessa RAGIONE_SOCIALE, di iscrizione con riserva dell ‘ ipoteca, conseguita in data 19 marzo RAGIONE_SOCIALE.
4.2. Dall ‘ art. 2674bis cod. civ., che ha introdotto l ‘ istituto della trascrizione con riserva, si desume che -in presenza di ‹‹ gravi e fondati dubbi ›› sulla trascrivibilità o sull ‘ iscrivibilità, rispettivamente, di un atto o di una ipoteca presentati al conservatore -quest ‘ ultimo debba, su istanza della parte richiedente, eseguire la trascrizione o l ‘ iscrizione con riserva (e implicitamente che, mancando tale istanza, il conservatore possa e debba rifiutare la trascrizione o l ‘ iscrizione).
In sostanza, nell ‘ ipotesi in cui il vizio non sia meramente formale, ma ponga piuttosto un problema sostanziale di trascrivibilità o iscrivibilità che implichi la necessità di una indagine giuridica più complessa, l ‘ ordinamento appresta -tramite il congegno disciplinato dagli artt. 2674bis cod. civ. e 113ter disp. att. cod. civ. -uno strumento idoneo a garantire, nel contempo, il grado al richiedente, mediante la trascrizione o iscrizione con riserva, e l ‘ adeguato approfondimento RAGIONE_SOCIALE questioni giuridiche rilevanti da parte del giudice, al quale il richiedente è obbligato a presentare reclamo entro il termine perentorio di trenta giorni dall ‘ esecuzione della formalità.
Sul ricorso che, a pena di improcedibilità, deve essere previamente notificato al conservatore entro lo stesso termine, il Tribunale provvede in camera di consiglio, sentiti il pubblico ministero, il conservatore e le parti interessate, con decreto motivato e immediatamente esecutivo; contro tale decreto è ammesso reclamo alla Corte d ‘ appello, mediante ricorso notificato, a pena di

improcedibilità, anche al conservatore; una volta che il reclamo non sia stato proposto, ovvero sia stato definitivamente rigettato, la formalità originaria -eseguita appunto ‹‹ con riserva ›› -perde ogni effetto. A tal fine, il conservatore annota, a margine di quest ‘ ultima, sia la proposizione del reclamo, sia il decreto emesso in primo grado, sia quello -eventuale -definitivo.

4.3. Interrogandosi sulla natura del procedimento, questa Corte l ‘ ha definita non contenziosa, addivenendo ad escludere la ricorribilità, ex art. 111 Cost., del provvedimento pronunciato in esito al reclamo.

Si è, in particolare, evidenziato che trattasi di un procedimento lato sensu cautelare, a contraddittorio non pieno, nel quale le parti interessate vengono semplicemente sentite, diretto a far sì che, ove sorgano gravi e fondati dubbi sulla trascrivibilità o iscrivibilità di un determinato atto, l ‘ interessato possa ottenere, in via provvisoria, l ‘ attuazione della pubblicità immobiliare, il cui oggetto è il solo accertamento della gravità e fondatezza dei dubbi in questione, essendo la definitiva pronuncia sulla sussistenza del diritto e sull ‘ effettuazione della pubblicità rimessa ad un eventuale -successivo o comunque separato -giudizio in sede contenziosa (Cass., sez. 2, 07/02/1992, n. 1405; Cass., sez. 2, 23/08/1997, n. 7940; Cass., sez. 2, 30/03/2005, n. 6675; Cass., sez. 1, 21/02/2017, n. 4410; Cass., sez. 6 -3, 18/12/2019, n. 33718).
4.4. In tal senso si è anche espressa la Corte costituzionale (cfr. Corte cost., sentenza n. 47/2011), che ha precisato che il procedimento originato dal reclamo proposto al Tribunale a seguito della trascrizione con riserva per conservare gli effetti della formalità ha -analogamente a quello dell ‘ iscrizione di un periodico nel registro della stampa, ai sensi dell ‘ art. 5, della legge 8 febbraio 1948, n. 47 (ordinanza n. 170 del 2005) -natura amministrativa; ‹‹ si tratta, in sostanza di un procedimento che non comporta esplicazione di attività giurisdizionale, in quanto ha ad oggetto il regolamento, secondo legge, dell ‘ interesse
pubblico alla pubblicità immobiliare attraverso un controllo sull ‘ operato del Conservatore; il provvedimento che lo conclude non è suscettibile di passare in giudicato, potendo le parti interessate adire la normale via contenziosa per ottenere una pronuncia sull ‘ esistenza del loro diritto (Cass., sez. 2, 05/05/1998, n. 4523) ›› (in senso conforme, anche Corte cost., ordinanza n. 6/2012).

L ‘ odierna parte ricorrente, al fine di contrastare l ‘ univoco orientamento giurisprudenziale sopra riportato, invoca la pronuncia RAGIONE_SOCIALE Sezioni Unite di questa Corte n. 11849 del RAGIONE_SOCIALE.

5.1. Con tale pronuncia, nell ‘ intento di chiarire in quali casi, nell ‘ ambito dei procedimenti di volontaria giurisdizione, è esperibile il ricorso straordinario ex art. 111 Cost, le Sezioni Unite sono partite dal presupposto, pacifico in giurisprudenza, in base al quale i provvedimenti in materia di volontaria giurisdizione sono estranei al vaglio della Corte di legittimità, essendo, di norma, privi del requisito di decisorietà ed idoneità al giudicato, specificando che tale regola non opera nei casi eccezionali in cui il provvedimento è comunque dotato di caratteri di definitività, e cioè in quei ‹‹ casi residuali in cui dall ‘ irretrattabilità degli effetti di un provvedimento, incisivo su diritti e non revocabile né modificabile, è stata evinta la soluzione opposta ›› .
Il discrimine tra regola ed eccezione dettato dalle Sezioni Unite può essere, dunque, così sintetizzato: soltanto l ‘ effetto di giudicato del provvedimento emesso all ‘ esito del procedimento di volontaria giurisdizione consente il ricorso straordinario in Cassazione in una materia ove, di regola, mancano decisioni dotate del carattere della definitività e irreversibilità.

Dovendosi escludere, per le ragioni già sopra esposte, qualsiasi effetto di giudicato ricollegabile al decreto motivato con cui il Tribunale, prima, e la Corte d ‘ appello, poi, si pronunciano sul reclamo proposto ai sensi degli artt. 2674bis cod. civ. e 113ter disp. att. cod. civ., non vi è dubbio che tale provvedimento si sottragga al regime

dell ‘ impugnazione straordinaria per cassazione, dal momento che il provvedimento di cui si discute è inidoneo ad incidere definitivamente in maniera negativa sul diritto del creditore cessionario, subentrato nella posizione di quello cedente, a costituirsi un titolo di preferenza, sui beni oggetto della garanzia patrimoniale, rispetto ad altri eventuali creditori, ben potendo agire, al fine di far accertare, in via definitiva, la sussistenza del proprio diritto all ‘ adempimento pubblicitario, in un autonomo giudizio a cognizione piena.
5.2. La finalità appena descritta rimane, con ogni evidenza, identica pure nella peculiare controversia in esame, connotata dalla controvertibilità dell ‘ individuazione, tra i soggetti legittimati a richiedere l ‘ iscrizione ipotecaria (nella specie, in forza di decreto ingiunti vo), del successore a titolo particolare; e risolta dai giudici del merito nel senso dell ‘ esclusione di tale legittimazione, evidentemente sul presupposto, di stretto rigore formale, che la disposizione codicistica del trasferimento al cessionario degli accessori -e, tra questi, RAGIONE_SOCIALE garanzie -del credito ceduto implichi di per ciò solo che gli accessori medesimi appunto sussistano al momento della cessione: ciò che, per la natura pacificamente costitutiva della formalità di iscrizione, non può dirsi per un ‘ ipoteca non ancora iscritta, trattandosi -per di più -di circostanza agevolmente conoscibile in sede di cessione e, così, inidonea ad incidere negativamente sulla circolazione del relativo credito tra operatori diligentemente consapevoli dei meccanismi operativi del rigoroso sistema pubblicitario RAGIONE_SOCIALE relative garanzie.
5.3. Le ipotesi eccezionali individuate dalla sentenza RAGIONE_SOCIALE Sezioni Unite n. 11849/18 non si ravvisano, dunque, nel caso di specie, in cui rimane impregiudicata la tutela a conseguire l ‘ iscrizione ipotecaria in un ordinario giudizio a cognizione piena, nel contraddittorio con il diretto controinteressato e, cioè, con il debitore, ed in cui per la tutela degli interessi RAGIONE_SOCIALE parti non si individua nessuna di quelle ‹‹ isole di

incisività sui diritti soggettivi cui consegue l ‘ espansione del rimedio ex art. 111 Cost. ›› .

Alla medesima conclusione, di recente, dinanzi al rifiuto del Conservatore del pubblico registro automobilistico di procedere alla cancellazione della trascrizione di un atto negoziale che trasferisce la proprietà di un bene mobile registrato, questa Corte (Cass., sez. 2, 04/07/2022, n. 21081) è pervenuta, affermando che trattasi di un procedimento che ha natura di volontaria giurisdizione non contenziosa, avendo esso ad oggetto non la risoluzione di un conflitto di interessi, ma il regolamento, secondo la legge, dell ‘ interesse pubblico alla pubblicità – nel caso specifico – dei beni mobili registrati (equiparabile, sul piano RAGIONE_SOCIALE, a quella immobiliare), cosicché in esso non è ravvisabile una parte vittoriosa o soccombente, tanto che il Presidente del Tribunale compie – nel confronto tra le parti (a seguito di decreto di comparizione) e sentito il P.M. (senza, quindi, l ‘ introduzione e la prosecuzione di un giudizio di cognizione ordinaria) – una mera valutazione accertativa dei presupposti della legittimità o meno del rifiuto o ritardo del competente funzionario dell ‘ A.C.I., con il conferimento – in caso di inosservanza – di apposita delega al cancelliere e ad un notaio di provvedere in via sostitutiva all ‘ esecuzione RAGIONE_SOCIALE formalità con l ‘ esecuzione di un ‘ attività puramente amministrativa (cfr. Cass., sez. 1, 11/06/2003, n. 9352).
5.4. A tanto consegue che sia il primo che il secondo provvedimento -reso in esito all’impugnazione dinanzi alla corte territoriale e costituente specificamente oggetto del ricorso per cassazione – in quanto attinenti ad un procedimento di volontaria giurisdizione non contenziosa – sono privi dei caratteri della decisorietà e della definitività (donde l ‘ insuscettibilità a passare in giudicato) e, perciò, per giurisprudenza consolidata di questa Corte, non sono impugnabili con ricorso in sede di legittimità, in applicazione del seguente principio di diritto: ‹‹ In tema di iscrizione con riserva di ipoteca prevista dall ‘ art.
2674bis cod. civ., il decreto motivato ed il provvedimento emesso in esito al reclamo avverso il decreto, previsti dagli artt. 2674 bis c.c. e 113 ter disp. att. c.c., che provvedono sulla domanda di iscrizione pleno iure , non hanno natura definitiva e valenza decisoria, non essendo volti ad incidere definitivamente sul diritto del creditore, la cui tutela può trovare attuazione in un ordinario giudizio di cognizione, sicché non possono essere oggetto di ricorso in sede di legittimità››.

Conclusivamente, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P. Q. M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna la ricorrente, al rimborso, in favore RAGIONE_SOCIALE controricorrenti, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 6.000,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in RAGIONE_SOCIALE, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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