Ipoteca su immobile abusivo: la Cassazione attende

La Corte di Cassazione ha sospeso un giudizio riguardante la sorte di un’ipoteca su un immobile abusivo confiscato da un Comune. La decisione è stata rinviata in attesa di una pronuncia della Corte Costituzionale su una questione di legittimità costituzionale molto simile, sollevata in un altro procedimento. Il caso verte sulla possibilità che un’ipoteca, iscritta legittimamente da un creditore in buona fede, possa essere cancellata a seguito dell’acquisizione del bene al patrimonio comunale per un illecito edilizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 febbraio 2026 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Ipoteca su Immobile Abusivo: la Cassazione Sospende il Giudizio in Attesa della Consulta

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza interlocutoria, ha messo in pausa una complessa vicenda legale che ruota attorno a una domanda cruciale: che fine fa l’ipoteca su immobile abusivo quando questo viene confiscato dallo Stato? La questione, di enorme rilevanza per gli istituti di credito e per la tutela dei diritti reali di garanzia, è ora sospesa in attesa di un verdetto della Corte Costituzionale.

I Fatti del Caso: Un Terreno Conteso tra Banca e Comune

All’origine della controversia vi è un’azione legale promossa da alcune banche e da una società, aggiudicataria di un compendio immobiliare in una procedura esecutiva. Queste entità chiedevano di dichiarare inefficace la trascrizione di un provvedimento di lottizzazione abusiva, emesso da un Comune, su alcuni terreni agricoli facenti parte del compendio pignorato.

Inizialmente, il Tribunale aveva dato ragione agli istituti di credito. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, affermando un principio molto severo: il provvedimento di lottizzazione abusiva, una volta trascritto, produce un effetto ablatorio (cioè di confisca) che prevale anche sui diritti di garanzia, come le ipoteche, costituiti in data anteriore.

L’Ipoteca su Immobile Abusivo al vaglio della Cassazione

Contro la sentenza d’appello, le società finanziarie hanno presentato ricorso in Cassazione. Il motivo centrale del contendere riguarda la presunta violazione di norme costituzionali (artt. 3, 27, 42 Cost.) e della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo. I ricorrenti sostengono che la confisca amministrativa per un illecito edilizio non può travolgere i diritti reali di garanzia acquisiti in buona fede da soggetti terzi, specialmente quando questi non hanno alcuna responsabilità nell’abuso edilizio.

La domanda di fondo è se sia legittimo che un creditore ipotecario, del tutto estraneo all’illecito, perda la sua garanzia a causa della confisca del bene.

La Questione di Legittimità Costituzionale

Il punto di svolta della vicenda è rappresentato da un’altra ordinanza, la n. 583/2024 delle Sezioni Unite della stessa Corte di Cassazione. In quel caso, è stata sollevata una questione di legittimità costituzionale riguardo a norme analoghe (art. 7 della legge n. 47/1985 e art. 31 del d.P.R. n. 380/2001). Il dubbio di costituzionalità verte proprio sulla parte in cui queste leggi non prevedono che l’ipoteca sopravviva all’acquisizione gratuita dell’immobile abusivo al patrimonio del Comune.

Le Motivazioni della Cassazione: Prudenza e Rinvio

La Seconda Sezione Civile, investita del caso in esame, ha rilevato la palese e decisiva rilevanza della questione pendente davanti alla Corte Costituzionale. Poiché l’esito del giudizio della Consulta influenzerà direttamente la risoluzione del ricorso, il Collegio ha ritenuto opportuno e necessario sospendere il procedimento.

La Corte ha quindi disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo, in attesa della decisione della Corte Costituzionale. Questa scelta di prudenza processuale evita il rischio di emettere una sentenza che potrebbe essere in contrasto con un’imminente pronuncia di incostituzionalità, garantendo coerenza e certezza del diritto.

Conclusioni: Un Futuro Incerto per i Creditori Ipotecari

L’ordinanza interlocutoria lascia aperta una questione fondamentale per il settore bancario e immobiliare. La decisione finale della Corte Costituzionale determinerà se i creditori che hanno concesso finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili successivamente rivelatisi abusivi saranno tutelati o se dovranno soccombere di fronte al potere sanzionatorio della pubblica amministrazione. Fino ad allora, il destino dell’ipoteca su immobile abusivo rimane sospeso.

Cosa succede a un’ipoteca se il terreno su cui grava viene confiscato dal Comune per lottizzazione abusiva?
Secondo la sentenza di secondo grado analizzata nel caso, l’ipoteca si estingue. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha sospeso la propria decisione finale perché la Corte Costituzionale sta valutando la legittimità di questo principio. La risposta definitiva è quindi in attesa.

Perché la Corte di Cassazione ha rinviato la causa a nuovo ruolo?
La Corte ha rinviato la causa perché le Sezioni Unite della Cassazione hanno sollevato una questione di legittimità costituzionale su un argomento identico e decisivo per il caso in esame. Per evitare decisioni contrastanti, ha ritenuto necessario attendere la pronuncia della Corte Costituzionale.

Qual è il dubbio di costituzionalità che la Consulta deve risolvere?
Il dubbio riguarda la conformità alla Costituzione delle norme sull’edilizia (in particolare l’art. 7 della L. 47/1985 e l’art. 31 del D.P.R. 380/2001) nella parte in cui non prevedono che l’ipoteca, iscritta da un creditore in buona fede, possa sopravvivere alla confisca del bene abusivo da parte del Comune. Si tratta di bilanciare l’interesse pubblico alla repressione degli abusi con la tutela del credito e dell’affidamento dei terzi.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11618 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11618 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/04/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 32485/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), giusta procura speciale in atti

-ricorrente-

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata dalla mandataria con rappresentanza RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO

(CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE), giusta procura speciale in atti

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, giusta procura speciale in atti

-controricorrente-

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE, ORA RAGIONE_SOCIALE DI NOME

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore

-intimata- avverso la SENTENZA della CORTE DI APPELLO DI GENOVA n. 926/2020 depositata il 08/10/2020;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/02/2024 dalla Consigliera NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

I fatti di causa, quali desumibili anche dal ricorso e dal controricorso, possono essere così riassunti:

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, quest’ultima nella sua qualità di aggiudicataria di un compendio immobiliare di una procedura esecutiva, chiedevano al Tribunale di Savona, in composizione monocratica, ai sensi del l’art. 702 bis c.p.c., di accertare e dichiarare l’inefficacia e l’inopponibilità delle trascrizioni pregiudizievoli (nella specie, provvedimento di lottizzazione abusiva) effettuate dal Comune di Ceriale su parte dei terreni agricoli costituendi il compendio immobiliare pignorato.
Con propria ordinanza del 20.03.2019 il Tribunale di Savona, nella resistenza del Comune di Ceriale, accoglieva la domanda attorea.

Avverso la decisione proponeva appello il Comune di Ceriale. Si costituivano in giudizio RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE quale mandataria con rappresentanza di RAGIONE_SOCIALE.

Con sentenza n. 926/2020, la Corte di Appello di Genova accoglieva il gravame e, in riforma dell’ordinanza del giudice di prime cure, respingeva le domande attrici, asserendo che il provvedimento di lottizzazione abusiva trascritto (con funzioni di pubblicità-notizia) produce i suoi effetti ablatori anche nei confronti dei diritti di garanzia costituiti anteriormente all’adozione del provvedimento in questione.

Nei confronti di tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE, rappresentata dalla sua mandataria RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, sulla scorta di tre motivi.

Ha resistito con controricorso il Comune di Ceriale.

In prossimità dell’adunanza camerale h anno depositato memoria RAGIONE_SOCIALE e il Comune di Ceriale.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione dell’art. 30 d.P.R. n. 380/2001 e degli artt. 156 e 160 c.p.c., nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, costituito dall’omessa contestazione di illecito amministrativo al proprietario del compendio immobiliare.

Con il motivo viene censurato il mancato accertamento dell’inesistenza sia della contestazione sia della notifica dell’ordinanza comunale di acquisizione al patrimonio comunale ai sensi dell’art. 30 del decreto su citato alla società proprietaria dei terreni agricoli, contestata e notificata a un soggetto che non era più titolare di diritti dominicali sul bene.

2.Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano ancora la violazione dell’ art. 30 d.P.R. n. 380/2001 in relazione agli artt. 3, 27, 42 Cost. e corrispondente art.1 Prot. Addizionale Cedu, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.

Si duole parte ricorrente del fatto che la sentenza impugnata non abbia considerato che la confisca amministrativa urbanistica non può incidere, pena la violazione delle norme costituzionali indicate, sui diritti reali di garanzia acquisiti da terzi in buona fede anteriormente all’illecito edilizio (lottizzazione abusiva) che -come nel caso di specie – non ha alcun modo alterato con opere il suolo agricolo dato in garanzia, con correlata inesistenza di un interesse pubblico al ripristino del bene e/o alla sanzione del soggetto estraneo alla violazione edilizia.
3.Con il terzo motivo si deduce la violazione o falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in relazione ad alcune statuizioni in punto spese della sentenza impugnata, ai sensi dell’art. 360 comma 1, n. 3 c.p.c.

4.Il Collegio rileva preliminarmente, quanto al secondo motivo di ricorso per cassazione, che l’ordinanza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 583 dell’8 gennaio 2024 ha sollevato, con riferimento agli artt. 3, 24 e 117 primo comma Cost., in collegamento con l’art. 42 Cost. (in considerazione del contrasto tra la norma in esame e l’art. 1 del Protocollo addizionale della CEDU), questione di legittimità costituzionale dell’art. 7, terzo comma, della legge n. 47 del 1985 e dell’art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001, nella parte in cui queste norme non prevedono – in caso di iscrizione di ipoteca giudiziale su di un terreno sul quale sia stato costruito un immobile abusivo, immobile gratuitamente acquisito al patrimonio del comune – la permanenza dell’ipoteca sul terreno a garanzia del creditore ipotecario.
Ritenuta la decisiva rilevanza della pronuncia della Corte Costituzionale sulla sollevata questione di legittimità costituzionale per l’accoglimento o il rigetto del motivo di ricorso in esame, il Collegio ritiene sussistenti i presupposti per disporre il rinvio della causa a nuovo ruolo.

P.Q.M.

La Suprema Corte di Cassazione rinvia la causa a nuovo ruolo in attesa della decisione della Consulta sulla questione di legittimità costituzionale dell’art. 7, terzo comma, della legge n. 47 del 1985 e dell’art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001 .

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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