Interruzione prescrizione vizi: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha stabilito che per l’interruzione prescrizione vizi in una compravendita immobiliare è sufficiente un atto stragiudiziale, come una lettera di messa in mora. La sentenza ha annullato la decisione della Corte d’Appello, che riteneva necessaria l’azione giudiziale. Il caso riguardava acquirenti di ville con difetti che avevano agito per la riduzione del prezzo. La Suprema Corte ha chiarito che la comunicazione formale della volontà di far valere la garanzia avvia un nuovo periodo di prescrizione di un anno, proteggendo i diritti dell’acquirente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Interruzione Prescrizione Vizi: Basta una Lettera per Salvare i Tuoi Diritti

L’acquisto di un immobile è un passo importante, ma la scoperta di vizi e difetti può trasformare il sogno in un incubo. Una delle questioni legali più critiche in questi casi è il rispetto dei termini per far valere i propri diritti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sul tema dell’interruzione prescrizione vizi, stabilendo che una semplice comunicazione formale è sufficiente a fermare il decorrere del tempo, senza la necessità di avviare subito una causa. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti: Ville Nuove con Problemi Strutturali

Il caso nasce dalla vicenda di alcuni acquirenti di tre ville di nuova costruzione che, poco dopo la consegna, scoprono numerosi e gravi difetti. Gli acquirenti denunciano prontamente i vizi alla società venditrice, la quale riconosce l’esistenza dei problemi e si impegna a eliminarli tramite l’impresa appaltatrice.

Nonostante l’impegno iniziale, i problemi non vengono risolti. Gli acquirenti, quindi, decidono di agire in giudizio per ottenere la riduzione del prezzo di acquisto e il risarcimento dei danni. In primo grado, il Tribunale accoglie parzialmente le loro domande. La società venditrice, però, impugna la sentenza.

La Decisione della Corte d’Appello e la Prescrizione

La Corte d’Appello ribalta la decisione di primo grado, dichiarando l’azione degli acquirenti prescritta. Secondo i giudici d’appello, l’impegno del venditore a eliminare i vizi non aveva creato una nuova obbligazione e l’azione degli acquirenti rimaneva soggetta al termine di prescrizione di un anno dalla consegna, previsto dall’art. 1495 c.c.

Il punto cruciale della sentenza d’appello è che, secondo quella Corte, l’unico modo per interrompere tale termine era la proposizione di una domanda giudiziale. Le lettere e le comunicazioni inviate dagli acquirenti, pur manifestando l’intenzione di agire legalmente, non erano state considerate idonee a produrre l’effetto interruttivo.

La Cassazione e la corretta interpretazione dell’interruzione prescrizione vizi

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha accolto i ricorsi degli acquirenti, cassando con rinvio la sentenza d’appello. La Suprema Corte ha affermato un principio di diritto di fondamentale importanza, basandosi su un precedente orientamento delle Sezioni Unite (sent. n. 18672/2019).

I giudici hanno chiarito che le norme generali in materia di prescrizione, incluse quelle sull’interruzione, si applicano anche alla garanzia per i vizi della cosa venduta. Di conseguenza, non è necessaria un’azione legale per fermare il tempo. È sufficiente un atto stragiudiziale che manifesti in modo chiaro e inequivocabile la volontà del compratore di far valere il proprio diritto alla garanzia.

Nel caso specifico, la lettera inviata dal legale degli acquirenti entro un anno dalla consegna degli immobili era un atto pienamente idoneo a interrompere la prescrizione, facendo decorrere un nuovo termine annuale.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha smontato la tesi restrittiva della Corte d’Appello, spiegando che l’azione per vizi non è un diritto potestativo che si esercita solo in giudizio, ma un diritto alla garanzia che deriva dal contratto. A questo diritto si applica la disciplina generale della prescrizione (art. 2943 c.c. e seguenti).

Questo significa che qualsiasi atto che costituisca in mora il debitore, come una lettera raccomandata con avviso di ricevimento, è efficace per l’interruzione prescrizione vizi. La Corte ha inoltre sottolineato un altro punto decisivo: gli acquirenti si erano costituiti nel procedimento di accertamento tecnico preventivo (a.t.p.) avviato dalla stessa società venditrice. Anche questo atto, essendo un atto giudiziario conservativo, aveva interrotto la prescrizione, che sarebbe rimasta sospesa fino al deposito della relazione del consulente tecnico.

Alla luce di queste plurime interruzioni, la successiva azione per la riduzione del prezzo, avviata nel luglio 2013, era da considerarsi tempestiva, essendo stata proposta entro l’anno dalla conclusione dell’a.t.p. (ottobre 2012).

Conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione rafforza la tutela degli acquirenti di immobili difettosi. Il principio affermato è chiaro: per interrompere la prescrizione di un anno non è obbligatorio correre in tribunale. È sufficiente inviare una comunicazione formale (come una PEC o una raccomandata A/R) in cui si richiede al venditore di adempiere ai propri obblighi di garanzia. Questo atto congela il termine e fa partire un nuovo anno di tempo, offrendo all’acquirente maggiore respiro per tentare una soluzione bonaria o per preparare adeguatamente un’eventuale azione legale. Un’importante lezione per chiunque si trovi ad affrontare problemi dopo l’acquisto di una casa.

Una lettera di messa in mora è sufficiente per interrompere la prescrizione annuale per i vizi di un immobile?
Sì. La Corte di Cassazione, richiamando le Sezioni Unite, ha confermato che le manifestazioni extragiudiziali di volontà, come una lettera formale che costituisce in mora il venditore, sono atti idonei a interrompere la prescrizione dell’azione di garanzia per vizi, facendo decorrere un nuovo periodo di un anno.

Il riconoscimento dei vizi da parte del venditore elimina anche il termine di prescrizione dell’azione?
No. Il riconoscimento dei vizi da parte del venditore esonera l’acquirente dall’onere di denunciare i difetti entro il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta, ma non incide sul termine di prescrizione di un anno dalla consegna per esercitare l’azione legale, che continua a decorrere.

La partecipazione dell’acquirente a un accertamento tecnico preventivo (a.t.p.) avviato dal venditore può interrompere la prescrizione a favore dell’acquirente stesso?
Sì. La costituzione in giudizio dell’acquirente in un procedimento di accertamento tecnico preventivo, anche se avviato dal venditore, è un atto che interrompe la prescrizione. L’effetto interruttivo si protrae per tutta la durata del procedimento, fino al deposito della relazione del consulente tecnico.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19320 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19320 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 14/07/2025

OGGETTO:

compravendita di immobili -azione di riduzione del prezzo

RG. 30852/2019

C.C. 2-7-2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 30852/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE COGNOMERAGIONE_SOCIALE c.f. CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME

ricorrente

COGNOME c.f. GTTLCU55B04H612J, NOMECOGNOME c.f. RCCNMR61D61L378G, COGNOME c.f. SVGFBA49R01A158Z, rappresentati e difesi dall’avv. NOME COGNOME e dall’avv. NOME COGNOME ricorrenti incidentali contro

RAGIONE_SOCIALE p.i. P_IVA, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME e dall’avv. NOME COGNOME controricorrente

avverso la sentenza n.168/2019 della Corte d’ appello di Trento, depositata in data 11-7-2019,

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 2-72025 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.Con atto di citazione notificato il 26-7-2013 NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno citato avanti il Tribunale di Rovereto RAGIONE_SOCIALE per sentire ridurre ex art. 1492 cod. civ. il prezzo di acquisto delle tre ville a loro vendute dalla società convenuta con contratto del 29-12-2009, in quanto affette da numerosi vizi prontamente denunciati e accertati anche a mezzo di accertamento tecnico preventivo promosso dalla società convenuta, oltre che per ottenere il risarcimento dei danni.
Si è costituita RAGIONE_SOCIALE, eccependo decadenza e prescrizione dell’azione ex art. 1495 cod. civ., chiedendo il rigetto della domanda e in via riconvenzionale il pagamento del residuo prezzo.

Esperita in corso di causa consulenza tecnica d’ufficio a integrazione dell’accertamento tecnico già eseguito, con sentenza n.10/2018 depositata il 15-1-2018 il Tribunale di Rovereto ha accolto parzialmente le domande attoree , riducendo il prezzo nell’importo pari al valore dei lavori necessari all’eliminazione dei vizi e condannando RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle relative somme, pari a Euro 68.308,95 a favore degli acquirenti COGNOME e COGNOME, Euro 66.120,30 per l ‘acquirente COGNOME ed Euro 6 7.678,40 per l’acquirente COGNOME ha rigettato la domanda riconvenzionale. La sentenza ha dichiarato che la società venditrice non solo aveva riconosciuto i vizi, così rendendo superflua ogni valutazione in ordine alla tempestività della denuncia, ma aveva anche assunto uno specifico obbligo di eliminarli, per il tramite dell’impresa appaltatrice, incaricata da lla società RAGIONE_SOCIALE
2.Avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE ha proposto appello, che è stato parzialmente accolto dalla Corte d’appello di Trento con

sentenza n. 168/2019 depositata in data 11-7-2019. La sentenza ha rigettato la domanda di riduzione del prezzo perché prescritta; ha dichiarato che poteva affermarsi che la società venditrice avesse riconosciuto l’esistenza dei primi vizi denunciati dagli acquirenti e si fosse impegnata a eliminarli per il tramite della costruttrice società RAGIONE_SOCIALE; però tale impegno non era novativo dell’obbligazione di garanzia di cui agli artt. 1490-1492 cod. civ. e gli attori avevano richiesto unicamente la riduzione del prezzo di acquisto e il risarcimento del danno, facendo valere espressamente e unicamente la garanzia di cui agli artt. 1490, 1492 e 1494 cod. civ., soggetta ai termini di cui all’art. 1495 cod. civ. e in particolare al termine di prescrizione di un anno dalla consegna; ha dichiarato che si doveva escludere effetto interruttivo della prescrizione alla missiva con la quale si preannunciava l’intenzione di adire le vie giu diziarie in quanto l’effetto interruttivo della prescrizione conseguiva solo alla propo sizione della domanda giudiziale; ha dichiarato che effetto interruttivo della prescrizione non poteva riconoscersi neppure al ricorso per accertamento tecnico preventivo promosso dalla società venditrice il 410-2011, perché tale effetto non poteva riconoscersi a favore degli acquirenti.
3.NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione notificato il 1410-2019 sulla base di unico articolato motivo.

NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME hanno a loro volta proposto ricorso affidato a due motivi; il loro ricorso, in quanto notificato il 15-10-2019 e perciò successivamente al primo, si è convertito in ricorso incidentale (Cass. Sez. 2 14-1-2020 n. 448 Rv. 656830-01).

RAGIONE_SOCIALE ha resistito a entrambi i ricorsi con unico controricorso.

In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio tutti i ricorrenti e la controricorrente hanno depositato memoria illustrativa.

All’esito della camera di consiglio del 2-7-2025 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Deve essere esaminato logicamente per primo il primo motivo dei ricorrenti incidentali COGNOME, COGNOME e COGNOME, intitolato ‘ articolo 360 n. 4 per violazione e falsa applicazione degli articoli 81 163 e 342 co. 1 e 100 c.p.c.’; i ricorrenti rilevano che la sentenza di primo grado è stata pronunciata nei confronti di RAGIONE_SOCIALE con sede in Desio, INDIRIZZO, partita iva P_IVA, che era la società venditrice degli immobili, come risultava dai contratti di compravendita; evidenziano che, diversamente, il soggetto giuridico che ha impugnato la sentenza di primo grado era totalmente diverso, perché la partita iva indicata nell’atto di citazione in appello P_IVA individuava la società RAGIONE_SOCIALE seppure con stessa sede legale e stesso legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE Quindi sostengono che l’atto di appello fosse viziato da nullità assoluta e insanabile, così come la sentenza che lo ha definito, pronunciando nei confronti di soggetto diverso di quello che era stato parte del giudizio di primo grado, con conseguente passaggio in giudicato di quella sentenza.
1.1.Il motivo è infondato.

Si premette in linea generale che la mancata indicazione nell’atto di costituzione in giudizio della partita iva non impedisce di individuare l’identità della società, alla quale si può risalire sulla base dell’indicazione della sede della società ( cfr. Cass. Sez. U 28-2-2024 n. 5303 Rv. 670390-01). Nella fattispecie, l a circostanza che nell’atto di appello fosse stata indicata la partita iva che non individuava la società

appellante

RAGIONE_SOCIALE ma altra società RAGIONE_SOCIALE non indica quanto sostengono i ricorrenti, e cioè che fosse appellante RAGIONE_SOCIALE la società appellante era individuata dalla denominazione sociale, dalla sede e dal legale rappresentante, esattamente dichiarati nell’atto di appello, in quanto l’appellante era RAGIONE_SOCIALE con sede legale a Desio in INDIRIZZO in persona del legale rappresentante NOME COGNOME La circostanza che la sede e il legale rappresentante della società fossero i medesimi di RAGIONE_SOCIALE, soggetto al quale corrispondeva la partiva iva indicata nell’atto di citazione, non è elemento utile a ritenere che fosse RAGIONE_SOCIALE ad agire, in quanto è insuperabile il dato che mancava l’indicazione della denominazione sociale di tale società, richiesta dall’art. 163 co. 3 n. 2 cod. proc. civ. a pena di nullità ex art. 164 co. 1 cod. proc. civ. Il fatto che la Corte d’appello non abbia rilevato l’irreg olarità riferita alla mancata corrispondenza tra la partita iva indicata in primo grado e quella dichiarata nell’atto di appello dalla società appellante RAGIONE_SOCIALE non incide sul dato che la società appellante fosse compiutamente individuata dagli altri dati dichiarati dalla medesima società appellante.
2.Devono essere esaminanti congiuntamente, in quanto aventi contenuto del tutto analogo, il secondo motivo dei ricorrenti incidentali COGNOME e COGNOME e l’unico motivo del ricorrente principale COGNOME, entrambi intitolati ‘ articolo 360 comma 1 n. 3 per violazione e falsa applicazione degli articoli 1490, 1495 c.c. 2943 c.c. n. 4, 2945, 2966 c.c. e 115 e 116 c.p.c.’ , e volti a censurare la sentenza impugnata per avere dichiarato la prescrizione della domanda di riduzione del prezzo. Richiamando Cass. Sez. U 18672/2019 e 11748/2019, i ricorrenti sostengono che la sentenza impugnata sia errata laddove ha dichiarato il diritto prescritto al momento del ricorso per accertamento tecnico preventivo; ciò in quanto i gravi vizi erano stati denunciati con
conseguenti plurime interruzioni della prescrizione con lettere raccomandate fino a quella di data 11-7-2011, tutte idonee a interrompere la prescrizione, in una situazione a formazione progressiva nella quale i plurimi vizi si sono evidenziati in epoche successive. Aggiungono che la proposizione del ricorso per accertamento tecnico preventivo da parte della società venditrice aveva comportato il riconoscimento della propria responsabilità contrattuale per i vizi, per cui la sentenza impugnata nel non ritenere tale fatto è incorsa anche nella violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ.; evidenziano che gli acquirenti avevano chiesto nel procedimento per accertamento tecnico preventivo l’accertamento di ulteriori vizi e quindi le modalità di svolgimento dell’a.t.p. erano state tali da ritenere interrotta la prescrizione da parte degli acquirenti; quindi, poiché il deposito della c.t.u. nell’accertamento tecnico preventivo era avvenuto a ottobre 2012 e l’atto di citazione era stato notificato a luglio 2013, negano che fosse maturata la prescrizione.
3.I motivi sono fondati per le ragioni di seguito esposte.

In primo luogo, è acquisito che l’unica azione di cui si discute è quella di riduzione del prezzo ex art. 1492 cod. civ., in quanto in tal senso è stata interpretata la domanda dalla sentenza impugnata, senza censure dei ricorrenti. E’ altresì acquisito ch e non si pone questione di decadenza ex art. 1495 cod. civ., in quanto la sentenza impugnata ha dichiarato (pag. 9) che la società venditrice aveva riconosciuto la sussistenza dei vizi denunciati con missiva del 7-5-2010 e si era impegnata a eliminarli e ha negato che tale riconoscimento incidesse sul termine di prescrizione di cui all’art. 1495 cod. civ. Con questa statuizione la sentenza impugnata ha escluso la decadenza ex art. 1495 cod. civ. e la pronuncia non è stata oggetto di impugnazione, per cui è passata in giudicato.
Invece, la sentenza è incorsa nella violazione e falsa applicazione delle disposizioni relative all’interruzione della prescrizione, laddove (pag.10) ha escluso efficacia interruttiva della prescrizione alla missiva del 27-12-2010, ricevuta dalla società acquirente il 29-12-2010, entro l’ anno dalla consegna degli immobili, che la sentenza impugnata colloca a fine dicembre 2009 e la stessa società controricorrente indica avvenuta il giorno 29-12-2009. Pur dando atto che nella missiva il legale degli acquirenti preannunciava che i suoi assistiti intendevano adire l’autorità giudiziaria per la riduzione del prezzo e per il risarcimento del danno, la sentenza ha escluso che tale missiva avesse effetto interruttivo della prescrizione, dichiarando -sulla scorta di Cass. 20705/2017-, che in tema di garanzia per i vizi della cosa venduta l’effetto interruttivo della prescrizione conseguiva unicamente alla proposizione della domanda giudiziale, avendo il compratore diritto potestativo di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. Diversamente, Cass. Sez. U 11-7-2019 n. 18672 (Rv. 65458801), componendo il contrasto tra l’indirizzo seguito dalla sentenza impugnata e l’indirizzo secondo il quale la prescrizione è interrotta anche dalla manifestazione stragiudiziale della volontà di esercitare la garanzia, ha statuito che nel contratto di compravendita costituiscono, ai sensi dell’art. 2943 co.4 cod. civ., idonei atti interruttivi della prescrizione dell’azione prevista dall’art. 1495 co. 3 cod. civ. le manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore compiute nelle forme di cui all’art. 1219 co. 1 cod. civ., con la produzione dell’effetto generale contemplato dall’art. 2945 co. 1 cod. civ. di determinare l’inizi o di un nuovo periodo di prescrizione. Le Sezioni Unite hanno evidenziato come, per quanto non espressamente regolato dall’art. 1495 cod. civ., debba trovare applicazione la disciplina generale in tema di prescrizione, con la conseguente operatività delle ordinarie cause di interruzione e di sospensione; ciò in quanto non si verte
propriamente nell’ipotesi di eserci zio di un singolo specifico potere, ma si tratta di fare valere il diritto alla garanzia derivante dal contratto, rispetto al quale non si frappongono ostacoli decisivi che impediscono l’applicabilità della disciplina generale della prescrizione, ivi compresa quella in materia di interruzione della prescrizione (nello stesso senso Cass. Sez. 2 30-4-2024 n. 11590 Rv. 671124-01).

Quindi, la prescrizione annuale decorrente dalla data di consegna degli immobili non era ancora maturata allorché, il 29-12-2010, la società venditrice ha ricevuto la missiva datata 27-12-2010, stante il disposto dell’art. 2963 co.2 cod. civ. secondo il quale non si computa il giorno nel corso del quale cade il momento iniziale del termine di prescrizione, collocando la stessa controricorrente la consegna al 2912-2009; la missiva era idonea a interrompere la prescrizione, secondo l’accertamento in fatto svolto dalla sentenza impugnata e in forza dei principi sopra esposti, perché con quella missiva gli acquirenti hanno manifestato la volontà di esercitare il loro diritto alla garanzia.
Poiché dal 29-12-2010 ha iniziato a decorrere un nuovo termine di prescrizione, la sentenza ha errato anche a dichiarare che il termine di prescrizione era già decorso nel momento in cui gli acquirenti si sono costituiti nel procedimento per accertamento tecnico preventivo instaurato dalla venditrice chiedendo l’accertamento dei vizi. In fatti, la costituzione degli acquirenti nell’accertamento tecnico preventivo era avvenuta entro l’anno decorrente dal 29 -12-2010 -il 7 novembre 2011e nella comparsa di costituzione gli acquirenti avevano chiesto la descrizione dei vizi; in questo modo essi avevano a loro volta esercitato l’azione conservativa, nella prospettiva e in funzione della successiva instaurazione del procedimento di cognizione per l’accertamento e la tutela del loro diritto alla garanzia per i vizi. Per questo, sussistono i presupposti per applicare alla fattispecie -con riguardo alla data della costituzione degli acquirenti nella causa di accertamento tecnico
preventivo- il principio, già posto con riguarda alla data di notificazione del relativo ricorso, secondo il quale l’accertamento tecnico preventivo , rientrando nella categoria dei giudizi conservativi, determina ai sensi dell’art. 2943 cod. civ. l’interruzione della prescrizione, che si protrae fino alla conclusione del procedimento coincidente con il deposito della relazione del consulente nominato (Cass. Sez. 2 7-5-2020 n. 8637 Rv. 657694-01, Cass. Sez. 2 19-2-2016 n. 3357 Rv. 638685-01, Cass. Sez. 3 8-8-2007 n. 17385 Rv. 598643-01). Inoltre, poiché, secondo quanto già accertato dalla sentenza di primo grado e riportato nella sentenza impugnata (pag.8), il procedimento per accertamento tecnico preventivo si è poi concluso nell’ottobre 2012 e l’azione ex art. 1492 cod. civ. è stata proposta dagli acquirenti nel luglio 2013, la sentenza impugnata ha erroneamente dichiarato la prescrizione: la prescrizione interrotta dalla costituzione dei convenuti nell’a.t.p. non è decorsa fino al deposito della c onsulenza tecnica d’ufficio e, alla data di conclusione del procedimento, un nuovo termine di prescrizione ex art. 2945 co. 1 cod. civ. ha iniziato a decorrere, per cui l’azione è stata poi tempestivamente proposta entro l’anno.
4.Per le ragioni esposte si impone la cassazione della sentenza impugnata, laddove ha erroneamente dichiarato la prescrizione dell’azione di riduzione del prezzo esercitata dagli acquirenti; il giudice del rinvio, individuato ne lla Corte d’appello di Trento in diversa composizione, facendo applicazione dei principi enunciati e di quanto esposto, esaminerà nel merito la domanda, regolamentando anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale e il secondo motivo di ricorso incidentale, rigetta il primo motivo di ricorso incidentale; cassa la

sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Trento in diversa composizione anche per la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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