Interpretazione del contratto: oltre il senso letterale

Una controversia tra una cooperativa edilizia e un ente comunale riguardo al pagamento del saldo per l’acquisto di immobili. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9441/2025, chiarisce i principi di interpretazione del contratto, stabilendo che il giudice deve indagare la comune intenzione delle parti usando un criterio logico-sistematico, non limitandosi al solo significato letterale delle parole. Nel caso specifico, il pagamento del saldo da parte del Comune era necessario per permettere alla cooperativa di estinguere un mutuo e cancellare l’ipoteca, e non viceversa. Il ricorso del Comune è stato quindi rigettato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Interpretazione del contratto: la Cassazione ribadisce la prevalenza della volontà comune

L’interpretazione del contratto è un tema cruciale nel diritto civile, poiché da essa dipende la corretta esecuzione degli obblighi assunti dalle parti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 9441/2025) torna su questo argomento, offrendo importanti chiarimenti su come un giudice debba procedere quando il testo di una clausola appare ambiguo. La Corte ha sottolineato che non ci si può fermare al senso letterale delle parole, ma è necessario indagare la reale e comune intenzione dei contraenti, utilizzando tutti gli strumenti ermeneutici a disposizione, in particolare il criterio logico-sistematico.

I fatti di causa: una complessa vicenda immobiliare

La vicenda trae origine da una convenzione tra una cooperativa edilizia e un ente comunale. La cooperativa aveva costruito un fabbricato su un terreno concesso in superficie dal Comune. Successivamente, lo stesso Comune aveva deciso di acquistare dieci unità immobiliari di tale fabbricato. Per la costruzione, la cooperativa aveva ottenuto un mutuo fondiario, garantito da un’ipoteca sull’area e sugli immobili.

Il problema è sorto al momento del pagamento del saldo del prezzo. Il Comune, pur avendo ricevuto la disponibilità degli immobili, ha ritardato il pagamento, subordinandolo alla previa estinzione del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca da parte della cooperativa. La cooperativa, d’altra parte, sosteneva di poter estinguere il mutuo solo dopo aver ricevuto il saldo del prezzo dall’ente. Questa divergenza sull’interpretazione del contratto ha dato il via a un lungo contenzioso legale.

La decisione della Corte e il principio sull’interpretazione del contratto

Dopo vari gradi di giudizio, la questione è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione. Il Comune lamentava che i giudici di merito non avessero seguito correttamente i principi di diritto stabiliti in una precedente sentenza di Cassazione, la quale aveva annullato una decisione della Corte d’Appello proprio per un vizio nell’interpretazione del contratto.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del Comune, ritenendo infondati i motivi. Ha chiarito che il principio di diritto precedentemente enunciato non imponeva un risultato interpretativo predeterminato, ma indicava il metodo corretto da seguire. Il giudice del rinvio, infatti, aveva correttamente applicato tale metodo, andando oltre il dato letterale di una clausola che appariva ambigua.

Il criterio logico-sistematico e la condotta delle parti

Il cuore della decisione risiede nell’applicazione dell’art. 1362 del Codice Civile. Questa norma impone di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti, senza limitarsi al senso letterale delle parole. Per farlo, è necessario valutare il loro comportamento complessivo, anche posteriore alla conclusione del contratto, e interpretare le clausole le une per mezzo delle altre (criterio logico-sistematico).

Nel caso specifico, era logicamente insostenibile pretendere che la cooperativa cancellasse l’ipoteca prima di ricevere i fondi necessari per farlo. Il pagamento del saldo da parte del Comune era la condizione essenziale per consentire alla cooperativa di adempiere al suo obbligo di estinguere il mutuo. La riserva che il Comune si era fatta nel contratto, di adottare “ogni cautela idonea”, non poteva essere interpretata come una clausola che gli consentisse di procrastinare il pagamento a tempo indeterminato, rendendo di fatto impossibile l’adempimento della controparte.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha spiegato che i giudici di merito hanno agito correttamente. Essi hanno riconosciuto l’esistenza di un collegamento funzionale tra il pagamento del saldo e l’estinzione del mutuo. La cooperativa avrebbe potuto e dovuto utilizzare l’importo incassato proprio per liberare l’immobile dall’ipoteca. L’interpretazione data dalla Corte d’Appello nel giudizio di rinvio non è stata una mera adesione acritica a un principio, ma un’applicazione ragionata dei canoni ermeneutici, che ha portato a una ricostruzione plausibile e coerente della volontà delle parti.

Inoltre, la Corte ha respinto la censura relativa alla violazione del giudicato. Anche se una precedente sentenza d’appello aveva accolto la domanda risarcitoria del Comune, tale decisione era stata travolta dalla successiva sentenza di Cassazione. La questione dell’interpretazione della clausola contrattuale era centrale e la sua risoluzione in favore della cooperativa ha inevitabilmente comportato l’infondatezza della pretesa risarcitoria del Comune, basata sul presupposto di un inadempimento della cooperativa stessa. L’uno escludeva l’altro.

Le conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio fondamentale: l’interpretazione del contratto non è un esercizio meccanico di lettura, ma un’indagine complessa volta a svelare la reale volontà dei contraenti. Il giudice non deve fermarsi di fronte all’ambiguità di una singola clausola, ma deve considerarla nel contesto dell’intero accordo e alla luce del comportamento tenuto dalle parti. La buona fede nell’esecuzione del contratto impone di non utilizzare clausole ambigue per sottrarsi ai propri obblighi o per rendere impossibile l’adempimento altrui. La decisione conferma che il pagamento del prezzo e l’estinzione dell’ipoteca erano legati da un nesso di funzionalità, dove il primo era logicamente e finanziariamente propedeutico al secondo.

Come deve essere interpretato un contratto se una clausola risulta ambigua?
Secondo la Corte, il giudice non deve limitarsi al senso letterale delle parole. Deve indagare la comune intenzione delle parti, valutando il loro comportamento complessivo (anche successivo alla stipula) e interpretando le clausole in modo coordinato e sistematico, secondo i canoni ermeneutici previsti dal codice civile (art. 1362 e ss.).

Qual è il ruolo del giudice nel giudizio di rinvio dopo una sentenza della Cassazione?
Il giudice di rinvio non deve semplicemente adottare un risultato interpretativo specifico, ma deve applicare il principio di diritto enunciato dalla Cassazione. Ciò significa che deve condurre una nuova e autonoma indagine ermeneutica, utilizzando le regole indicate dalla Suprema Corte per giungere a una decisione sulla controversia.

Può una parte utilizzare una clausola contrattuale per ritardare indefinitamente il proprio pagamento?
No. La Corte ha stabilito che una clausola che subordina un pagamento a una condizione non può essere interpretata in modo da consentire a una parte di procrastinare il proprio adempimento ad libitum (a proprio piacimento), specialmente se tale ritardo rende impossibile l’adempimento della controparte. Questo sarebbe contrario al principio di buona fede nell’esecuzione del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9441 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9441 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/04/2025

Oggetto: Interpretazione negozio.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22672/2020 R.G. proposto da

COMUNE RAGIONE_SOCIALE BARI, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO.

–RAGIONE_SOCIALE –

contro

RAGIONE_SOCIALE, aRAGIONE_SOCIALE, in liquidazione, rappresentata e difesa dal AVV_NOTAIO, con domicilio eletto presso l’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO.

-controRAGIONE_SOCIALE – avverso la sentenza n. 710/2020, emessa dalla Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE il 4/12/2019-15/5/2020 e non notificata;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta nella camera di consiglio del 26 marzo 2025 dalla AVV_NOTAIO.AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

Rilevato che:

1. Con atto di citazione del 10/07/1987, la RAGIONE_SOCIALE, premesso che aveva edificato un fabbricato su un suolo di mq. 746, rientrante nel lotto 89, comparto B del piano terra, per l’edilizia economica e popolare al quartiere San Paolo, concessole in superficie dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE con atto di convenzione del 04/07/1978; che, a tale fine, aveva ottenuto, in data 09/04/1979, dal RAGIONE_SOCIALE un mutuo fondiario di lire 200.000.000, previa garanzia ipotecaria sull’area interessata dai lavori e sui fabbricati; che il medesimo RAGIONE_SOCIALE, dopo avere deliberato con provvedimento del 10/09/1980, n. 992, l’acquisto di dieci unità immobiliari del predetto fabbricato, aveva contravvenuto alle sue stesse determinazioni, disponendo tardivamente sia la risoluzione RAGIONE_SOCIALE convenzione del 1977, intervenuta solo con atto del 7/4/1983, sia il pagamento dell’anticipo del prezzo, pari a lire 158.000.000, oltre Iva, avvenuto il 29/4/1983, e omettendo di corrispondere il saldo sul presupposto che dovesse essere previamente documentata l’intervenuta estinzione del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca, senza avvedersi che, secondo le sue stesse determinazioni, ciò sarebbe dovuto avvenire proprio con una parte di quel saldo; che il medesimo ente, ottenuta la disponibilità RAGIONE_SOCIALE detenzione dei beni anticipatamente al prezzo mensile corrispondente a quella del canone di locazione determinato ex lege 392 del 1978, come da delibera del 7/11/1980, n. 1277, aveva anche provveduto al pagamento di una somma inferiore a quella pattuita, convenne in giudizio il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE onde ottenerne la condanna al pagamento RAGIONE_SOCIALE complessiva somma di lire 2.002.521.089 (comprensivi RAGIONE_SOCIALE sorte capitale non corrisposta e degli interessi passivi medio tempore maturati), dovutale a titolo di ritardato pagamento dell’anticipo del prezzo, siccome intervenuto il 7/4/1983, in luogo del pattuito 1/10/1981, quanto a lire
121.844.436; a titolo di saldo del prezzo, quanto a lire 1.472.187.546; a titolo mancato pagamento RAGIONE_SOCIALE differenza tra quanto pattuito e quanto corrisposto per la locazione dei medesimi immobili, quanto a lire 16.277.198.

Costituitosi in giudizio, il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE contestò la fondatezza dell’avversa domanda, sostenendo che, quanto al ritardato versamento dell’acconto, non avesse assunto alcun obbligo circa l’epoca di perfezionamento RAGIONE_SOCIALE pratica d’acquisto dell’edificio, ma soltanto specificato il periodo RAGIONE_SOCIALE sua legittima occupazione, alla cui scadenza la RAGIONE_SOCIALE avrebbe potuto pretenderne la restituzione oppure recedere dall’offerta di cessione; quanto alla differenza dei canoni di locazione dovuti, si era attenuto al calcolo indicato dalla RAGIONE_SOCIALE nel verbale n. 9 dal 08/10/1980; quanto, infine, al mancato pagamento del saldo del prezzo, era la stessa clausola di cui all’art. 4 dell’atto di risoluzione a subordinare l’erogazione di tale somma all’attestazione, da parte dell’ufficiale rogante, dell’avvenuta liberazione dell’immobile ceduto da tutti i relativi gravami.
Con separato atto di citazione, il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio la RAGIONE_SOCIALE onde sentirla condannare al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata estinzione e cancellazione di tutti i gravami ipotecari anche fiscali, ivi compresa l’ipoteca costituita a beneficio RAGIONE_SOCIALE Banca fondiaria mutuante.

Riuniti i due procedimenti, il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, con sentenza n. 258/02, depositata il 27/03/2002, accolse la sola domanda RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, relativa alla richiesta di risarcimento dei danni conseguenti al mancato pagamento del saldo del prezzo d’acquisto, mentre rigettò tutte le altre domande RAGIONE_SOCIALE parti, condannando il RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE somma di € 760.321,41 (pari a 1.472.187.546 lire), oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, nonché alle spese del giudizio.
Il giudizio di gravame, instaurato dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, si concluse, nella resistenza RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, che propose a sua volta appello incidentale onde far valere le sue pretese risarcitorie, con la sentenza n. 549/09, depositata il 26/05/2009, con la quale la Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE accolse l’appello principale, condannando la RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore dell’appellante principale, RAGIONE_SOCIALE somma complessiva di € 84.430,24, oltre a spese del doppio grado.

Il giudizio di legittimità, instaurato dalla RAGIONE_SOCIALE sulla scorta di due motivi, si concluse con la sentenza n. 17759/2015, con la quale questa Corte accolse il primo motivo di impugnazione, disponendo che il giudice del rinvio si uniformasse al seguente principio di diritto: ‘ in tema d’interpretazione RAGIONE_SOCIALE volontà negoziale, il carattere prioritario dell’elemento letterale non va inteso in senso assoluto, giacché l’art. 1362 cod. civ., richiamando la comune intenzione RAGIONE_SOCIALE parti, impone, per individuarla, di estendere l’indagine anche al criterio logicosistematico, che deve tenere conto del significato desumibile dal complessivo contenuto RAGIONE_SOCIALE clausole contrattuali : nel prevedere che il giudice non deve limitarsi al senso letterale RAGIONE_SOCIALE parole, la norma impone che il criterio letterale e quello logico siano coordinati e armonizzati in vista dell’individuazione dell’effettiva volontà dei contraenti ‘.
Il giudizio di riassunzione, instaurato su iniziativa RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, si concluse, nella resistenza del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, con la sentenza n. 710, depositata il 05/05/2020, con la quale la Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE confermò la sentenza di primo grado, rigettando ogni altra domanda.

Contro la predetta sentenza, il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione, affidato a tre motivi. La RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, in liquidazione, si difende con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Considerato che :

Con il primo motivo di ricorso, si lamenta la nullità RAGIONE_SOCIALE sentenza per error in procedendo con riferimento agli artt. 384 e 132, n. 4, cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., perché i giudici di merito avevano affermato che, secondo la Suprema Corte, sussistesse un collegamento funzionale tra l’estinzione del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca e il pagamento del saldo, allorquando aveva affermato che: ‘ evidentemente solo dopo aver incassato il suddetto importo la cooperativa avrebbe potuto – e dovuto – utilizzarlo per il fine convenuto ‘, così ritenendo che il principio di diritto recasse un risultato interpretativo e dovesse, dunque, essere seguito per la definizione RAGIONE_SOCIALE controversia, senza, invece, considerare che il sindacato di legittimità sull’interpretazione del contratto non investe il risultato interpretativo in sé, ma ha la funzione di universalizzare la decisione sulla fattispecie, sicché sarebbe stato onere del giudice di rinvio utilizzare le regole di cui all’art. 1362 cod. civ. rendendo una propria indagine ermeneutica onde individuare la comune intenzione RAGIONE_SOCIALE parti. Con l’errore commesso, i giudici di merito avevano inoltre reso una motivazione apparente, in quanto non avevano mostrato quale percorso logicogiuridico avessero seguito.
Con il secondo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsa applicazione dei canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ. e, in particolare, di cui all’art. 1362, secondo comma, cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici di merito avevano violato il canone interpretativo fondato sul comportamento complessivo RAGIONE_SOCIALE parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, per un verso, utilizzando un mal

supposto risultato interpretativo dettato dalla Corte di legittimità, per altro verso, omettendo di considerare il comportamento RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in ordine al mancato pagamento di quanto dovuto all’istituto mutuante fin dal percepimento dell’acconto di lire 150 milioni, quietanzato con la sottoscrizione del contratto del 7/4/1983, che era stato evidenziato dal RAGIONE_SOCIALE, e limitandosi ad analizzare la sola portata letterale RAGIONE_SOCIALE clausola di cui all’art. 4, di cui in motivazione attesta l’ambiguità.
3.1 I primi due motivi, da trattare congiuntamente in ragione RAGIONE_SOCIALE stretta connessione, siccome afferenti alla questione RAGIONE_SOCIALE corretta applicazione dei principi di diritto contenuti nel provvedimento di questa Corte, che avevano determinato la nullità RAGIONE_SOCIALE sentenza per difetto di motivazione e la violazione RAGIONE_SOCIALE regole ermeneutiche dettate dal codice civile, sono infondati.

Al riguardo occorre innanzitutto osservare come la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 RAGIONE_SOCIALE preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza RAGIONE_SOCIALE motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” RAGIONE_SOCIALE motivazione (tra le varie, Sez. U, Sentenza n. 8053 del
07/04/2014 Rv. 629830). Scendendo più nel dettaglio sull’analisi del vizio di motivazione apparente, la costante giurisprudenza di legittimità ritiene che il vizio ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento RAGIONE_SOCIALE decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (v. da ultimo, Cass., Sez. U, 30/1/2023, n. 2767; vedi anche, tra le tante, Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016 Rv. 641526; Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016; Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022 Rv. 664061; Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019 Rv. 654145).
Tale situazione non è però ravvisabile nella specie, atteso che i giudici di merito hanno ampiamente dato conto RAGIONE_SOCIALE ragioni per le quali hanno ritenuto di accogliere la domanda risarcitoria RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, rifacendosi ai principi affermati da questa Corte col provvedimento rescindente, evidenziando l’affermata sussistenza di un collegamento funzionale tra l’estinzione del mutuo (e la cancellazione dell’ipoteca) e il pagamento del saldo, posto che solo dopo avere incassato il suddetto importo la cooperativa avrebbe potuto e dovuto utilizzarlo per il fine convenuto, e ritenendo che il RAGIONE_SOCIALE fosse obbligato a versare il relativo importo e che l’adempimento del contratto, che era stato già eseguito con riguardo al trasferimento del bene al RAGIONE_SOCIALE, non potesse essere sottoposto alla condizione meramente potestativa dell’individuazione, da parte dell’ente, di idonee cautele, non potendosi consentire che questo ne procrastinasse ad libitum l’esecuzione.
3.2 Neppure può dirsi che sia stato violato l’art. 384 cod. proc. civ., come pure preteso.

Il giudizio di rinvio costituisce, infatti, un processo chiuso tendente ad una nuova statuizione (nell’ambito fissato dalla sentenza di cassazione) in sostituzione di quella cassata, nel quale oggetto e limiti sono delimitati dalla sentenza di annullamento (ad es. da ultimo Cass. Sez. 5, 09/06/2020, n. 10953).

I limiti dei poteri attribuiti al giudice di rinvio sono diversi a seconda che la pronuncia di annullamento abbia accolto il ricorso per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, ovvero per vizi di motivazione in ordine a punti decisivi RAGIONE_SOCIALE controversia, ovvero per entrambe le ragioni: nella prima ipotesi, il giudice deve soltanto uniformarsi, ex art. 384, primo comma, cod. proc. civ., al principio di diritto enunciato dalla sentenza di cassazione, senza possibilità di modificare l’accertamento e la valutazione dei fatti acquisiti al processo; mentre, nella seconda, non solo può valutare liberamente i fatti già accertati, ma anche indagare su altri fatti, ai fini di un apprezzamento complessivo in funzione RAGIONE_SOCIALE statuizione da rendere in sostituzione di quella cassata, ferme le preclusioni e decadenze già verificatesi; nella terza, infine, la sua potestas iudicandi, oltre ad estrinsecarsi nell’applicazione del principio di diritto, può comportare la valutazione ex novo dei fatti già acquisiti, nonché la valutazione di altri fatti, la cui acquisizione, nel rispetto RAGIONE_SOCIALE preclusioni e decadenze pregresse, sia consentita in base alle direttive impartite dalla decisione di legittimità (Cass. Sez. L., 6/4/2004, n. 6707; Cass. Sez. 1, 7/8/2014, n. 17790; conf. Cass. n. 13719 del 2006; Cass. Sez. L., 24/10/2019, n. 27337; Cass. Sez. 2, 14/1/2010, n. 448).
Il caso di specie rientra nella terza ipotesi, atteso che questa Corte, con la sentenza n. 17759 del 8/9/2015, ha accolto il primo motivo di ricorso, col quale la RAGIONE_SOCIALE aveva lamentato la violazione, da parte RAGIONE_SOCIALE Corte di appello, dei criteri dettati dagli artt. 1362,

1363, 1366 e 1367 cod. civ. nell’interpretazione RAGIONE_SOCIALE clausola 4 dell’atto di risoluzione 7/4/1983, rilevando che -di fronte all’obiettiva ambiguità del testo contrattuale, laddove si faceva riferimento alla riserva e non era menzionato l’obbligo del RAGIONE_SOCIALE di pagamento RAGIONE_SOCIALE parte iniziale del saldo – i giudici avrebbero dovuto ricercare la comune intenzione RAGIONE_SOCIALE parti alla stregua del coordinamento RAGIONE_SOCIALE varie clausole contrattuali e del comportamento anche successivo posto in essere dalle parti, affermando che i giudici di merito avevano violato il principio di diritto secondo cui ‘ in tema d’interpretazione RAGIONE_SOCIALE volontà negoziale, il carattere prioritario dell’elemento letterale non va inteso in senso assoluto, giacché l’art. 1362 cod. civ., richiamando la comune intenzione RAGIONE_SOCIALE parti, impone, per individuarla, di estendere l’indagine anche al criterio logico-sistematico, che deve tenere conto del significato desumibile dal complessivo contenuto RAGIONE_SOCIALE clausole contrattuali : nel prevedere che il giudice non deve limitarsi al senso letterale RAGIONE_SOCIALE parole, la norma impone che il criterio letterale e quello logico siano coordinati e armonizzati in vista dell’individuazione dell’effettiva volontà dei contraent i’, in quanto non avevano tenuto conto RAGIONE_SOCIALE espressioni letterali contenute nelle pattuizioni relative alla determinazione e alle modalità di pagamento del prezzo convenuto, avevano dato rilevanza decisiva, nell’escludere l’esistenza, a carico del RAGIONE_SOCIALE, dell’obbligo di versare la parte iniziale del saldo di lire 200.000.000 prima che fosse estinta l’ipoteca, alla previsione – di per sé, peraltro, ambigua – in cui si stabiliva che ” il RAGIONE_SOCIALE si riservava di richiedere o aAVV_NOTAIOare ogni cautela idonea a garantire l’RAGIONE_SOCIALE che la stessa venisse utilizzata per l’estinzione RAGIONE_SOCIALE garanzia ipotecaria accesa sull’immobile “. In tal modo, i giudici avevano limitato l’attività interpretativa all’isolato esame del tenore letterale RAGIONE_SOCIALE predetta espressione, senza compiere alcun
coordinamento logico-sistematico con il complessivo contenuto RAGIONE_SOCIALE pattuizioni, in cui la stessa era inserita, e senza valutare se la riserva assunta dal RAGIONE_SOCIALE presupponesse proprio l’avvenuto pagamento RAGIONE_SOCIALE somma a favore RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ovvero non fosse determinata dall’esigenza di consentire al RAGIONE_SOCIALE di verificare, prima di procedere al saldo finale, l’estinzione del mutuo alla quale il saldo iniziale sarebbe stato destinato.

E’ allora evidente come i giudici, nell’argomentare nei termini precisati nel primo punto, non si siano affatto discostati dai principi espressi nella sentenza rescindente, con conseguente infondatezza RAGIONE_SOCIALE censura.

3.3 E’ invece inammissibile la questione relativa alla violazione dei canoni codicistici di interpretazione del contratto.

L’interpretazione negoziale è, infatti, tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui all’art. 1362 cod. civ., e segg., o di motivazione inadeguata (ovverosia, non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione), sicché, per far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione (mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti), ma altresì precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato; con l’ulteriore conseguenza dell’inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione RAGIONE_SOCIALE norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass. 26/10/2007, n. 22536). D’altra parte, per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella data dal giudice del merito al contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una RAGIONE_SOCIALE
possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass. 12/7/2007, n. 15604; Cass. 22/2/2007, n. 4178). Ne consegue che non può trovare ingresso in sede di legittimità la critica RAGIONE_SOCIALE ricostruzione RAGIONE_SOCIALE volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi già dallo stesso esaminati; sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass., Sez. 2, 15/5/2018, n. 11823; Cass. 7500/2007; 24539/2009).
Orbene, la censura in esame si limita a proporre una diversa interpretazione RAGIONE_SOCIALE clausole contrattuali, suggerendo soluzioni alternative, senza in realtà adeguatamente criticare la deAVV_NOTAIOa violazione di legge.

4.1 Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta, infine, la nullità RAGIONE_SOCIALE sentenza per error in procedendo con riferimento all’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., perché i giudici di merito non avevano tenuto conto del fatto che il capo sub 1) RAGIONE_SOCIALE sentenza n. 549/2009, emessa dalla Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE, con cui era stata rigettata la domanda risarcitoria proposta con l’atto di citazione del 16/7/1987 e accolta dalla sentenza del Tribunale di RAGIONE_SOCIALE n. 258/2002, che aveva condannato il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE somma di euro 760.321,41 a titolo di danni conseguenti al mancato pagamento RAGIONE_SOCIALE somma di lire 378.172.177, quale saldo RAGIONE_SOCIALE somma convenuta nell’atto del 7/4/1983, non era stato impugnato in sede di legittimità ed era passato in giudicato. I giudici, in tal modo, avevano del tutto omesso di pronunciarsi, avendo confermato la sentenza di primo grado senza analizzare l’eccezione di giudicato proposta.
4.2 Il terzo motivo è infondato.

Occorre, innanzitutto, premettere che l’ambito di operatività del giudicato, in virtù del principio secondo il quale esso copre il deAVV_NOTAIOo e il deducibile, è correlato all’oggetto del processo e colpisce, perciò, tutto quanto rientri nel suo perimetro, incidendo, da un punto di vista sostanziale, non soltanto sull’esistenza del diritto azionato, ma anche sull’inesistenza di fatti impeditivi, estintivi e modificativi, ancorché non deAVV_NOTAIOi, senza estendersi a fatti ad esso successivi e a quelli comportanti un mutamento del petitum e RAGIONE_SOCIALE causa petendi , fermo restando il requisito dell’identità RAGIONE_SOCIALE persone (Cass., Sez. 1, 9/11/2022, n. 33021).
La preclusione per effetto di giudicato sostanziale può scaturire, invero, solo da una statuizione che abbia attribuito o negato “il bene RAGIONE_SOCIALE vita” preteso e non anche da una pronuncia che non contenga statuizioni al riguardo, pur se essa risolva questioni giuridiche strumentali rispetto all’attribuzione del bene controverso, atteso che non sono suscettibili di passare in giudicato quei capi RAGIONE_SOCIALE pronuncia che, sebbene non impugnati, sono strettamente collegati da rapporto pregiudiziale o conseguenziale (Cass., Sez. 1, 17/1/2022, n. 1252).
Il giudicato interno si forma, infatti, solo su di un capo autonomo di sentenza che, restando del tutto indipendente, risolva una questione avente una propria individualità e autonomia, la quale non può dirsi sussistente allorché consista in una mera argomentazione, ossia nella semplice esposizione di un’astratta tesi giuridica, pur se funzionale a risolvere questioni strumentali rispetto all’attribuzione del bene controverso. In quest’ultimo caso, infatti, l’impugnazione RAGIONE_SOCIALE pronunzia di merito coinvolge necessariamente anche il ragionamento giuridico – esatto o errato che sia -che la sostiene, lasciando libero il giudice dell’impugnazione di confermare la decisione anche sulla base di una diversa motivazione in diritto (Cass., Sez. 1, 30/6/2022, n.
20951; Cass., Sez. 3, 05/09/2005, n. 17767; Cass., Sez. 1, 28/10/2005, n. 21092; Cass., Sez. 2, 03/07/2003, n. 10527; Cass., Sez. 3, 23/01/2002, n. 738; Cass., Sez. 3, 17/05/2001, n. 6757; Cass., Sez. 3, 02/10/1997, n. 9628).

In particolare, ai fini RAGIONE_SOCIALE selezione RAGIONE_SOCIALE questioni, di fatto o di diritto, suscettibili di devoluzione e, quindi, di giudicato interno se non censurate in appello, la locuzione giurisprudenziale ” minima unità suscettibile di acquisire la stabilità del giudicato interno ” individua la sequenza logica costituita dal fatto, dalla norma e dall’effetto giuridico, ossia la statuizione che affermi l’esistenza di un fatto sussumibile sotto una norma che ad esso ricolleghi un dato effetto giuridico, con la conseguenza che, sebbene ciascun elemento di detta sequenza possa essere oggetto di singolo motivo di appello, nondimeno l’impugnazione motivata anche in ordine ad uno solo di essi riapre la cognizione sull’intera statuizione (fra le tante Cass., Sez. 3, 19/10/2022, n. 30728; Cass., Sez. 6-L, 12/8/2018, n. 24783, non massimata).
Ciò detto, va rilevato che, come risulta dalla parte descrittiva RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata, il RAGIONE_SOCIALE aveva proposto autonoma domanda risarcitoria nei confronti RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE avente titolo nella mancata estinzione e cancellazione di tutti i gravami ipotecari, anche fiscali, compresa l’ipoteca costituita a beneficio RAGIONE_SOCIALE banca fondiaria mutuante, che il giudizio così instaurato era stato riunito a quello incardinato dalla RAGIONE_SOCIALE, che il Tribunale, con la sentenza n. 258/02 depositata il 27/3/2002 aveva accolto la sola domanda RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, rigettando tutte le altre domande, e che la Corte d’Appello, con la sentenza n. 549/09, depositata il 26/5/2009, aveva, invece, accolto l’appello proposto dal RAGIONE_SOCIALE, che aveva denunciato, con esso, l’erroneità dell’interpretazione RAGIONE_SOCIALE clausola sub art. 4 dell’atto di risoluzione del 7/4/1983, da cui era scaturito, tra l’altro, anche il rigetto RAGIONE_SOCIALE sua pretesa
risarcitoria, condannando la RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE somma di euro 84.430,24.

Orbene, la RAGIONE_SOCIALE aveva impugnato anche questa parte RAGIONE_SOCIALE pronuncia, atteso che col primo motivo, che è quello accolto, aveva denunciato la violazione, da parte RAGIONE_SOCIALE Corte di appello, dei criteri dettati dagli artt. 1362, 1363, 1366 e 1367 cod. civ. nella interpretazione giust’appunto RAGIONE_SOCIALE clausola 4 dell’atto di risoluzione 7/4/1983, posta a base RAGIONE_SOCIALE sua condanna al pagamento dei danni derivanti dalla mancata cancellazione dell’ipoteca, avendo evidenziato che ‘ di fronte all’obiettiva ambiguità del testo contrattuale laddove si faceva riferimento alla riserva e non era menzionato l’obbligo del RAGIONE_SOCIALE di pagamento RAGIONE_SOCIALE parte iniziale del saldo – i Giudici avrebbero dovuto ricercare la comune intenzione RAGIONE_SOCIALE parti tenendo conto del coordinamento RAGIONE_SOCIALE varie clausole contrattuali e del comportamento anche successivo posto in essere dalle parti, attesa la conoscenza del RAGIONE_SOCIALE, al momento RAGIONE_SOCIALE stipulazione dell’atto del 1983, RAGIONE_SOCIALE difficoltà economiche RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, che non era in grado di estinguere il mutuo se non con la corresponsione del prezzo da parte del RAGIONE_SOCIALE. Deduce che la sentenza aveva formulato una interpretazione dell’art. 4 del rogito del 1983 non rispondente al principio di buona fede, non avendo verificato quale fosse stata la volontà negoziale perseguita dalle parti alla luce RAGIONE_SOCIALE circostanze del caso concreto posto che, da un canto, la RAGIONE_SOCIALE aveva fatto ragionevole affidamento sul fatto che il RAGIONE_SOCIALE dovesse versare la prima parte del prezzo in modo che fosse estinto il mutuo ipotecario e, dall’altro, il RAGIONE_SOCIALE era consapevole che la RAGIONE_SOCIALE non fosse in grado di estinguere il debito con mezzi propri. Del resto, la riserva da parte del RAGIONE_SOCIALE avrebbe avuto senso proprio considerando il complesso regolamento pattizio ‘.
Nel giudizio di rinvio, il RAGIONE_SOCIALE aveva espressamente chiesto al sub 2), che venisse confermato il capo sub 1) del dispositivo RAGIONE_SOCIALE sentenza n. 549/2009 nella parte in cui aveva riformato quella di primo grado e accolto la sua domanda ‘ di cui alla memoria del 31/5/1994 per i titoli innanzi evidenziati, in ragione del giudicato formatosi su di esso in virtù RAGIONE_SOCIALE sentenza RAGIONE_SOCIALE Corte di RAGIONE_SOCIALEzione n. 17759 e sopra eccepito ‘, come parimenti riportato nella narrativa RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata.
Sebbene la sentenza impugnata non contenga alcuna argomentazione in ordine a questo motivo, deve escludersi la deAVV_NOTAIOa nullità per omessa pronuncia, essendo la reiezione RAGIONE_SOCIALE censura implicita nella stessa statuizione, che, ancorché aAVV_NOTAIOata con formula scorretta attraverso la conferma RAGIONE_SOCIALE sentenza di primo grado, ha inteso accogliere la sola domanda RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, relativa alla richiesta di risarcimento dei danni conseguenti al mancato pagamento del saldo del prezzo d’acquisto, con rigetto di tutte le altre domande RAGIONE_SOCIALE parti, e condannare il RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE somma di € 760.321,41 (pari a 1.472.187.546 lire), oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, nonché alle spese del giudizio.
Né può dirsi che questa decisione abbia violato alcun giudicato, atteso che la questione dell’interpretazione RAGIONE_SOCIALE clausola n. 4, così come operata dai giudici di merito e, prima ancora, censurata dalla RAGIONE_SOCIALE, non poteva che travolgere anche il risarcimento riconosciuto in favore del RAGIONE_SOCIALE, non potendosi contestualmente affermare l’inadempimento di quest’ultimo nel pagamento dell’ultima tranche di prezzo onde consentire alla RAGIONE_SOCIALE di estinguere il mutuo e cancellare l’ipoteca e reputare al pari illecito e, dunque, risarcibile, il comportamento RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che, senza quel pagamento, non aveva provveduto alla cancellazione dell’ipoteca, stante la contraddittorietà di una simile statuizione.
Se ne deduce che i giudici di merito, attraverso il rinvio alla sentenza di primo grado, abbiano operato un assorbimento improprio RAGIONE_SOCIALE questione del risarcimento chiesto dal RAGIONE_SOCIALE, siccome incompatibile con la sua responsabilità nel pagamento del saldo del prezzo, atteso che l’uno escludeva l’altro.

4. In conclusione, dichiarata l’infondatezza dei motivi, il ricorso deve essere rigettato. Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza e devono essere poste a carico del RAGIONE_SOCIALE.

Considerato il tenore RAGIONE_SOCIALE pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. n. 115 del 2002 –RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore RAGIONE_SOCIALE controRAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 14.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE del contributo unificato previsto per il ricorso a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26 marzo 2025.

La Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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