Interpretazione del contratto: la Cassazione decide

Una complessa disputa sulla proprietà di un cortile è stata risolta dalla Corte di Cassazione, che ha esaminato l’interpretazione del contratto di acquisto originale. La Corte ha stabilito che la menzione di un’area comune, come un cortile, per localizzare un immobile non ne trasferisce automaticamente la proprietà. La decisione ha annullato la sentenza d’appello, sottolineando l’importanza del criterio letterale nell’analisi delle clausole contrattuali e chiarendo che un bene indicato come confine non può essere parte dell’oggetto venduto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Interpretazione del Contratto: Quando il Cortile Non è Incluso nella Vendita

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, e la chiarezza del contratto è essenziale per evitare future controversie. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale in materia di interpretazione del contratto di compravendita, specificando come determinare l’esatto oggetto del trasferimento di proprietà. Il caso riguarda una disputa sulla titolarità di un cortile, che secondo un acquirente era parte del suo acquisto, mentre per i vicini non lo era. Vediamo come la Corte ha risolto la questione.

I Fatti del Caso: Una Disputa sulla Proprietà del Cortile

La vicenda ha origine dall’acquisto, nel 1989, di due locali al piano terra “siti all’interno del cortile di assoluta proprietà con accesso dal vicoletto”. Anni dopo, i proprietari di un’altra unità immobiliare nello stesso stabile, che avevano acquistato dal medesimo venditore originario, hanno intrapreso lavori che limitavano l’accesso e l’uso di tale cortile.

La proprietaria dei locali al piano terra avviava quindi una causa, sostenendo di essere comproprietaria del cortile e chiedendo il ripristino dello stato originario dei luoghi, inclusa la rimozione di un balcone e di altre opere che impedivano il passaggio. I convenuti si difendevano, affermando che il cortile non era mai stato trasferito all’attrice e che il loro acquisto, avvenuto nel 2003, comprendeva i diritti sulle parti comuni, incluso il cortile stesso.

Il Percorso Giudiziario e l’Errata Interpretazione del Contratto

Il Tribunale, in primo grado, aveva respinto la domanda. La Corte d’Appello, invece, aveva ribaltato la decisione. Secondo i giudici d’appello, l’interpretazione del contratto del 1989 doveva portare a concludere che la venditrice avesse trasferito non solo i due locali, ma anche la comproprietà del cortile. Per giungere a questa conclusione, la Corte d’Appello aveva valorizzato il fatto che nel contratto si facesse riferimento a un “accesso dal vicoletto”, ritenendo che tale menzione non avrebbe avuto senso se il cortile non fosse stato incluso nella vendita.

Inoltre, la Corte territoriale aveva utilizzato un altro atto, quello di acquisto dei convenuti del 2003, per rafforzare la sua interpretazione, notando che in quel contratto si faceva esplicito riferimento ai diritti proporzionali sul cortile.

Le Motivazioni della Cassazione: Il Criterio Letterale Prevale

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei convenuti, cassando la sentenza d’appello. Il ragionamento dei giudici supremi si è concentrato sui canoni legali di ermeneutica contrattuale, primo fra tutti quello dell’interpretazione del contratto basata sul senso letterale delle parole (art. 1362 c.c.).

La Cassazione ha chiarito che la clausola del contratto del 1989 era inequivocabile: l’oggetto della vendita erano i “due bassi terranei siti […] all’interno del cortile”. La menzione del cortile e del vicoletto aveva una funzione puramente descrittiva e di localizzazione, serviva cioè a specificare dove si trovassero gli immobili venduti, non a includere il cortile stesso nell’oggetto del trasferimento.

Un elemento decisivo, ignorato dalla Corte d’Appello ma valorizzato dalla Cassazione, era presente nella stessa descrizione dell’immobile: tra i confini dei locali venduti era indicato proprio il “cortile”. Come logicamente osservato dalla Corte, un bene non può essere contemporaneamente oggetto di vendita e confine della stessa. Questo dettaglio confermava che il cortile era un’entità giuridicamente distinta e separata dai locali trasferiti.

Infine, la Cassazione ha censurato l’approccio della Corte d’Appello di utilizzare un contratto successivo (quello del 2003 tra altre parti) per interpretare quello precedente del 1989. Si tratta di un errore metodologico, poiché la volontà delle parti deve essere indagata con riferimento esclusivo al momento e al contenuto dello specifico accordo in esame.

Conclusioni: L’Importanza della Chiarezza Contrattuale

La sentenza riafferma un principio fondamentale: nell’interpretazione del contratto di compravendita, il criterio letterale è sovrano. La descrizione della posizione di un immobile non implica il trasferimento di proprietà delle aree circostanti menzionate a scopo identificativo. Questa decisione serve da monito per chiunque si appresti a redigere o firmare un contratto immobiliare: è imperativo definire con assoluta precisione l’oggetto del trasferimento, elencando esplicitamente tutti i beni, principali e accessori (come cortili, posti auto, cantine), per evitare di cadere in costose e lunghe dispute legali. La chiarezza non è un’opzione, ma una necessità.

Se un atto di vendita menziona un bene (come un cortile) per localizzare l’immobile venduto, questo bene si considera trasferito all’acquirente?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la menzione di un bene con la sola funzione di localizzazione non ne comporta il trasferimento di proprietà. L’oggetto del contratto deve essere chiaramente e specificamente indicato come parte della vendita.

Come si interpreta un contratto di compravendita immobiliare in caso di dubbi?
Il criterio principale è l’interpretazione letterale, ovvero il significato esatto delle parole usate nel contesto della clausola e dell’intero contratto. Altri elementi, come contratti successivi stipulati tra parti diverse, non possono essere usati per interpretare la volontà delle parti originarie.

Il fatto che un cortile sia indicato come confine della proprietà venduta ha qualche rilevanza?
Sì, ha una rilevanza fondamentale. Secondo la sentenza, se il cortile è elencato tra i confini dell’immobile oggetto di vendita, ciò costituisce una prova evidente che il cortile stesso non fa parte del bene trasferito, ma è un’entità separata e distinta.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28259 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 28259 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/11/2024

SENTENZA

sul ricorso n. 13042/2019 proposto da:

NOME, NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dall ‘ avvocato NOME AVV_NOTAIO COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Ricorrenti –

Contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende.

– Controricorrente –

Nonché contro

CATALANO PALMO.

PROPRIETÀ

– Intimato –

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 722/2019 depositata il 11/02/2019.

Udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME nella pubblica udienza del 12 settembre 2024.

Udita il AVV_NOTAIO Procuratore Generale NOME COGNOME, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso.

Udit o l’avvocato NOME NOME COGNOME.

Udito l’avvocato NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Dalla sentenza impugnata si desume che:

(i) con atto di citazione notificato in data 01/06/2007, NOME COGNOME conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Nola, NOME COGNOME e NOME ed esponeva di avere acquistato da NOME COGNOME, con atto notarile del 23/05/1989, due bassi terranei siti in Casamarciano all’interno di cortile di assoluta proprietà con accesso dal vicoletto che si diparte da INDIRIZZO ed il basso terraneo in INDIRIZZO.

Detti vani erano compresi in un unico casamento di cui faceva parte il cortile avente accesso da un vicoletto di proprietà comune anche ad altri con partenza da INDIRIZZO, ed erano pervenuti con atto di divisione del 02/04/1969 alla propria dante causa che, per accedere ai due vani, poi trasferiti all’attrice, esercitava il passaggio da INDIRIZZO attraverso il vicoletto e, quindi, il portone sulla sinistra con immissione diretta nel cortile in cui era ubicata anche una scala per accedere al primo piano, di proprietà anch’esso di NOME COGNOME.
L’attrice precisava di avere esercitato il passaggio anche prima dell’acquisto dei due vani, avendone già il possesso, fino a quando il casamento venne interessato da lavori di ristrutturazione ex lege n.

219 del 1981 e che, rientrata, nel 1997, nel possesso dei vani acquistati, aveva trovato uno stato di fatto modificato sia per l’esistenza al primo piano di proprietà di NOME COGNOME e, successivamente, dei coniugi NOME, di un balcone insistente sul cortile comune, balcone che prima non esisteva, sia nel senso che essa riusciva ad accedere ai detti vani soltanto dal INDIRIZZO, mentre l’accesso da INDIRIZZO le era impedito dal portone di ingresso al vicoletto, del quale non le erano state consegnate le chiavi, nonché dalla realizzazione di una porta, di una finestra e di opere murarie che delimitavano una parte del cortile comune e che riducevano la sua possibilità di godimento e di pari uso del cortile;
(ii) tanto premesso, l’attrice chiedeva (testualmente) di essere ripristinata nel diritto di passaggio che si esercita attraverso il vicoletto che si diparte da INDIRIZZO e attraverso il portone che insiste sull’immediata sinistra di questo, il quale si apre sul cortile in comproprietà, nel quale sono situati due dei vani terranei di proprietà dell’attrice, con condanna dei convenuti alla consegna delle chiavi e/o all’eliminazione di porte, tramezzi, cancelli e quant’altro che ostacolavano la NOMEra COGNOME nell’esercizio del passaggio ; di essere ripristinata nel pieno e pari godimento ed uso del cortiletto che dirama da INDIRIZZO in comproprietà, con condanna dei convenuti all’eliminazione di ogni ostacolo, all’abbattimento del balcone che insisteva sul cortile in comproprietà, al ripristino dello stato dei luoghi anteriori ai lavori di ristrutturazione e, per l’effetto, a reintegrare l’attrice nell’esercizio del diritto di passaggio e nel pieno e pari godimento ed uso del cortile in comunione con i convenuti, nonché nel godimento e pari uso del cortiletto che dirama da INDIRIZZO, oltre che al risarcimento dei danni;
(iii) costituendosi in giudizio, i coniugi NOME eccepivano di avere acquistato l’immobile , con atto del 27/06/2003, da COGNOME COGNOME, nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trovava, di non avervi apportato modifiche, e di non avere impedito all’attrice l’esercizio della pretesa servitù non essendo essi nemmeno in possesso delle chiavi del cancello.

Aggiungevano che ogni innovazione o trasformazione era avvenuta prima e durante i lavori eseguiti ex lege n. 219 del 1981, sicché il mancato esercizio ventennale della pretesa servitù ne aveva comportato l’estinzione ; che il balcone in aggetto sul cortile era legittimo perché realizzato prima dell’acquisto da parte dell’attrice e, comunque, perché costituiva espressione delle facoltà di cui all’art. 1102 c.c., non alterando la destinazione del bene comune né impedendo il pari uso agli altri comproprietari.
Infine, svolgevano domanda di garanzia per evizione nei confronti del loro dante, COGNOME, che chiamavano in causa, a ciò autorizzati dal Tribunale;

(iv) costituendosi in giudizio, NOME COGNOME contestava la ricostruzione dei fatti di causa prospettata dall’attrice e, richiamando gli atti di cessione e di divisione tra gli eredi di NOME COGNOME, originario proprietario del fabbricato, riferiva che, intorno agli anni ’70 , NOME COGNOME (coniuge del terzo chiamato in causa), in quanto proprietaria dei terranei, del cortile e del vano superiore, aveva completamente modificato lo stato dei luoghi: utilizzando parte dell’ampio cortile di proprietà esclusiva, vi aveva realizzato un nuovo terraneo e un vano scala chiuso ed aveva eliminato il collegamento diretto tra il cortile e il vicoletto e, al primo piano (sopra i due nuovi vani terraneo e scala) aveva realizzato un ulteriore vano con servizio igienico così che detti vani al piano terra e i tre vani al primo piano
costituivano l’unità immobiliare che, nel 2003, era stata venduta ai convenuti.

Deduceva, inoltre, che lo stato dei luoghi era desumibile dai grafici allegati alla domanda di contributo ex lege n. 219 del 1981, approvata in data 01/06/1998, ed era anteriore all’acquisto dell’unità immobiliare da parte dell’attrice, i cui diritti sul cortile dovevano ritenersi esclusi dal vano al piano terra, che includeva una stanza e la rampa di scale, e limitati, invece, su una porzione ridotta del cortile, e senza alcuna possibilità di accesso dal vicoletto, secondo le modifiche anteriori all’acquisto di NOME COGNOME.
Precisava che, nell’atto di acquisto di quest’ultima , si faceva riferimento al cortile con accesso dal vicoletto solo per identificarlo e non per trasferire un diritto di passaggio, il che era ben noto alla compratrice che abitava nelle vicinanze;

(v) il Tribunale di Nola, istruita la causa con prove testimoniali e con l’interrogatorio formale dell’attrice e del terzo chiamato, con sentenza n. 2289 del 2013, rigettava la domanda dell’attrice , dopo averla qualificata come azione di spoglio, in ragione del fatto che l’attrice aveva goduto dell’accesso da INDIRIZZO soltanto fino agli anni ’90, quando furono eseguiti lavori di ristrutturazione dell’intero fabbricato, ad opera di terzi, e del fatto che la stessa parte aveva possibilità di accedere al cortile da INDIRIZZO, mentre, quanto all’ ulteriore accesso da INDIRIZZO, nessuna actio negatoria servitutis era stata esercitata nei confronti dei convenuti, i quali, del resto, non avevano posto in essere comportamenti ostativi dato che avevano acquistato l’immobile nel 2003, nello stato di fatto e di diritto rimasto immutato.
Per il Tribunale di Nola, infine, la realizzazione del balcone costitui va un’ estrinsecazione de lle facoltà di cui all’art. 1102 c.c. ;

(vi) proposta impugnazione da NOME COGNOME, unica erede di NOME COGNOME, radicatosi il contraddittorio nei confronti degli originari convenuti e del terzo chiamato in causa, la Corte d’appello di Napoli ha accolto l’appello e, accertato il diritto di comproprietà dell’appellante sul cortile, nella sua consistenza originaria, e sul vicoletto che diparte da INDIRIZZO, ha condannato i coniugi NOME ad eseguire le opere volte a rimuovere ogni ostacolo all’accesso dal detto vicoletto al cortile e, quindi, ai due vani terranei di proprietà esclusiva dell’appellante; li ha condannati ad eliminare il balcone al primo piano della loro proprietà esclusiva; ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni e ha rigettato la domanda di garanzia da essi proposta nei confronti di COGNOME;
(vii) questo, in sintesi, il percorso argomentativo della sentenza d’appello:

(a) NOME COGNOME non ha esercitato un’azione di spoglio del possesso dell’immobile : sulla premessa di essere proprietaria del cortile, ha dedotto che i convenuti e, prima ancora, il loro dante causa lo avevano occupato senza legittimo titolo, e ha chiesto la loro condanna al ripristino dell ‘ originario stato dei luoghi.

Si è in presenza di un’azione di restituzione a tutela del diritto del proprietario del bene a conseguirne la libera disponibilità da chi lo detenga senza un titolo giustificativo.

NOME COGNOME ha fatto valere la qualità di comproprietaria, insieme ai convenuti, del cortile esistente tra le unità immobiliari di rispettiva proprietà esclusiva, e ha chiesto la condanna dei convenuti alla demolizione delle opere murarie che pregiudicavano l’ utilizzo, da parte dell’attrice , del bene comune e il ripristino dello stato dei luoghi.

La prova rigorosa prescritta in tema di azione di rivendica della proprietà è attenuata dal riconoscimento, da parte dei contraddittori, di un comune dante causa;

(b) ai fine della decisione occorre fare riferimento alle planimetrie catastali del 1940 e ai vari atti traslativi , a partire dall’atto di divisione del 01/08/1950, con cui fu diviso l’antico casamento, poi trasformatosi nell’odierno fabbricato, che comprendeva un cortile di proprietà esclusiva (‘cortile assoluto’) , che è quello oggetto di causa, al cui interno vi era una scala , anch’essa denominata ‘assoluta’, che serviva ad accedere a una certa porzione al primo piano del casamento.
Con tale atto veniva assegnato a NOME COGNOME e a NOME COGNOME una camera al primo piano con affaccio su INDIRIZZO (corrispondente alle due odierne stanze al primo piano dell’immobile di proprietà NOME), un terraneo lato INDIRIZZO e due terranei all’interno del ‘cortile assoluto’ (questi tre vani sono oggi di proprietà dell’appellante ).

Dopo il decesso di NOME COGNOME, si procedeva ad un’ulteriore divisione, in data 02/04/1969, e a NOME COGNOME venivano assegna ti ‘a) due terranei nell’interno del cortile d’assoluta proprietà con accesso dal vicoletto, che si diparte da INDIRIZZO, b) camera a INDIRIZZO , c) un basso terraneo in INDIRIZZO , d) cortile nel quale trovansi i due terranei descritti alla lettera a) in assoluta proprietà, e cioè il cortile al quale s’accede dal vicoletto che si diparte da INDIRIZZO .
Con atto di compravendita del 23/05/1989 COGNOME acquistava da NOME COGNOME la proprietà dei locali oggetto di causa, ovvero ‘due bassi terranei siti in Casamarciano all’interno del cortile di assoluta proprietà con accesso dal vicoletto che si diparte da INDIRIZZO, confinanti con COGNOME NOME, COGNOME NOME,

cortile e COGNOME NOME 2) basso terraneo in INDIRIZZO di Casamarciano, confinante con COGNOME NOME, COGNOME NOME e NOME, con diritti proporzionali condominiali al cortile comune denominato NOME ed ai comodi in esso esistenti di forno lavatoio ed altri ‘ ;

(c) dall’esame degli ultimi due titoli, che rappresentano il titolo di provenienza del cortile oggetto di causa per le parti del giudizio, si evince che la domanda è fondata: NOME COGNOME, proprietaria esclusiva del cortile assoluto, in virtù degli atti di divisione del 1950 e del 1969, ne dispone a favore di NOME NOME e di COGNOME e, quindi, di NOME e NOME.

Ai fini dell’identificazione dell’oggetto dell’ acquisto fatto da COGNOME, occorre porre attenzione al contratto di compravendita da essa stipulato che considera il cortile nella sua originaria e più ampia estensione dato che fa espresso riferimento all’accesso dal vicoletto , riferimento che non avrebbe avuto ragione di essere inserito laddove il cortile si fosse trovato nella sua attuale configurazione, che è priva di tale accesso, o laddove la venditrice avesse voluto trasferirne una minore consistenza.
Infatti, spiega la sentenza (pagg. 13-14), «laddove il riferimento al vicoletto fosse stato necessario al fine di identificare meglio il cortile sarebbe stato sufficiente indicarne il confine con lo stesso piuttosto che l’accesso che, pertanto, nella comune volontà negoziale delle parti, è stato individuato nell’oggetto del trasferimento ».

All’epoca dell’acquisto da parte di COGNOME, lo stato dei luoghi deve presumersi conforme a quello anteriore – cioè, a quello incontestato e risalente alle planimetrie catastali del 1940 -mentre non vi è certezza circa la collocazione temporale delle successive modifiche, non essendo utili a tale fine né le prove per testi né la documentazione in atti.

Non è condivisibile la tesi di COGNOME, secondo cui la corrispondenza dell’attuale stato dei luoghi a quello esistente al momento dell’acquisto da parte di COGNOME sarebbe desumibile dai grafici allegati alla domanda di contributo ex lege n. 219 del 1981 (presentata nel 1988 e approvata dal Comune nel 1998, su variante presentata nel 1992), considerato che sono stati prodotti soltanto i grafici allegati al progetto di variante del 1992, che riproducono una situazione da realizzarsi e, perciò, inesistente nel 1989, all’epoca dell’acquisto dell’attrice .
Quindi, va accolta la domanda dell’appellante di accertamento del suo diritto di comproprietà sul cortile e di accesso ad esso dal vicoletto che dirama da INDIRIZZO, con ordine ai convenuti di ripristinare lo stato dei luoghi.

Del pari, merita accoglimento la domanda di accertamento del diritto di passaggio dal cortiletto che dirama da INDIRIZZO;

(d) in accoglimento della relativa domanda, si deve ordinare agli appellati NOME e NOME la rimozione del balcone in aggetto che, occupando lo spazio aereo soprastante al cortile comune a vantaggio esclusivo di comproprietari che lo hanno realizzato, integra la violazione dell’art. 1102 c.c. per ché compromette la naturale funzione del cortile comune, destinato a fornire aria e luce alle abitazioni che vi prospettano;

(e) si deve rigettare la domanda di evizione proposta dai coniugi NOME nei confronti del loro dante causa COGNOME in ragione del fatto che la precisa locuzione, nell’atto di compravendita , ‘i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti dello stabile comuni per legge e/o per destinazione ed in particolare sul cortile e sull’androne principale’ non fa sorgere alcun dubbio sull’oggetto del trasferimento immobiliare.

NOME COGNOME e NOME hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in sei motivi; NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

NOME COGNOME è rimasto intimato.

In prossimità della pubblica udienza il Pubblico ministero ha depositato conclusioni scritte ed ha chiesto il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

Le parti costituite hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, è priva di fondamento l’eccezione dei controricorrenti di nullità del ricorso per cassazione per l’impossibilità di stabilire se il difensore al quale è stata rilasciata la procura alle lite sia o meno lo stesso che ha certificato la sottoscrizione del mandato difensivo.

Rileva la Corte che non vi è dubbio che l’ AVV_NOTAIO – la cui firma è ‘NOME COGNOME‘, il cui (esatto) nome è ‘NOME COGNOME‘ e non altri, sia l’avvocato al quale è stato conferito il mandato, il quale ha autenticato la procura alle liti rilasciatagli dai propri clienti e ha sottoscritto il ricorso per cassazione.

È priva di pregio l’eccezione di inammissibilità del ricorso a causa dell’asserita notifica oltre il termine di sessanta giorni dalla notifica della sentenza d’appello.

E infatti: la sentenza d’appello è stata notificata il 15/02/201 9, sicché il termine per la notifica del ricorso per cassazione scadeva il 16/04/2019; il momento di perfezionamento per il notificante, ai fini della tempestività dell ‘ impugnazione, è costituito dalla consegna dell ‘ atto da notificarsi all ‘ ufficiale giudiziario ( ex multis , Cass. Sez. 5, Sentenza n. 3755 del 25/02/2015, Rv. 634563 – 01), consegna nella specie avvenuta non oltre il 16/04/2019, poiché la relazione di notifica dell’ufficiale giudiziario è datata 16/04/2019 .
Inoltre, va disattesa l’eccezione dei controricorrenti di nullità del procedimento notificatorio per la mancanza, nella sequenza procedimentale ex art. 140 c.p.c., dell’affissione dell’avviso alla porta del destinatario.

L’asserto collide con il diverso contenuto della relazione di notificazione dell’ufficiale giudiziario del 16/04/2019, dotata di efficacia privilegiata, che attesta l’avvenuta affissione dell’avviso prescritto dall’art. 140 c.p.c. alla porta del destinatario.

E questo a tacere della circostanza che, comunque, il procedimento notificatorio ha raggiunto il suo scopo ed ha consentito la costituzione in giudizio della controricorrente.

Parimenti infondata è l’eccezione di difetto di specificità e autosufficienza del ricorso.

La struttura dell’atto processuale soddisfa questi due requisiti poiché, da un lato, consente alla Corte di conoscere in maniera sufficientemente chiara e completa sia il fatto sostanziale sotteso alla controversia sia la dinamica processuale, senza dover ricorrere ad altre fonti o atti in suo possesso, compresa la stessa sentenza impugnata; dall’altro, mette la controparte nella condizione di difendersi, come risulta chiaramente dal controricorso, che sviluppa in 14 pagine (pagg. 14-27) le repliche ai motivi di ricorso.
Infine, nessuna rilevanza può essere attribuita alla sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 4772 del 2019, passata in giudicato, prodotta in allegato alla memoria di costituzione del nuovo difensore della controricorrente, datata 25/02/2023, poiché , tra l’altro, i due giudizi non hanno in comune le stesse parti (tra le altre, Sez. 1, Ordinanza n. 15817 del 07/06/2021, Rv. 661584 -01, afferma che l’ autorità del giudicato sostanziale opera soltanto entro i rigorosi limiti degli elementi costitutivi dell ‘ azione e presuppone, quindi, che la
causa precedente e quella in atto abbiano in comune i ‘ soggetti ‘ , il ‘ petitum ‘ e la ‘ causa petendi ‘ ).

Il primo motivo di ricorso denuncia , ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 99, 112 c.p.c., per avere la Corte territoriale ritenuto esistente un’azione di restituzione, la quale è diversa, quanto a petitum e a causa petendi , dall’azione di rivendicazione proposta dall’attrice.

1.1. Il motivo è infondato.

1.2. La sentenza impugnata, discostandosi dalla decisione di primo grado, per la quale era stata proposta una domanda di reintegrazione del possesso, qualifica la pretesa dell’attrice come azione di rivendicazione.

Dopodiché, mantenendosi nei limiti dell’azione ex art. 948 c.c., senza incorrere nel prospettato vizio di ultrapetizione, riconosce il naturale effetto restitutorio previsto a tutela del diritto del proprietario sui beni che gli appartengono.

Il secondo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 948, 2697, 2699 e 2700 c.c., e degli artt. 99, 112, 115 e 116 c.p.c., per avere la Corte distrettuale erroneamente ritenuto che l’onere dell’attrice di fornire la probatio diabolica del diritto di proprietà fosse attenuato dall’esistenza di una comune dante causa, senza considerare che i convenuti non avevano proposto alcuna domanda o eccezione di usucapione, avevano provato sia che l’attrice non era titolare di alcun diritto di comproprietà sul cortile sia l’estinzione del diritto di servitù di passaggio, ed avevano evidenziato di avere acquistato il bene da COGNOME COGNOME, di modo che non esisteva alcun ‘comune dante causa’.
2.1. Il motivo è infondato.

2.2 È orientamento consolidato di questa Corte che, in tema di rivendicazione, secondo il diritto vivente, ove ricorra l ‘ ipotesi della comunanza del dante causa, la cd. probatio diabolica della titolarità del diritto dominicale è attenuata (Sez. 2, Sentenza n. 7539 del 21/03/2024, Rv. 670505 -01, in connessione con Sez. 2, Sentenza n. 28865 del 19/10/2021, Rv. 662516 – 01).

Nel caso all’esame, la Corte d’appello ha bene applicato questo principio di diritto e ha ravvisato l’attenuazione dell’onere probatorio a carico dell’attrice in ragione della circostanza – pacifica e comunque suffragata da prova documentale dell’esistenza di una comune dante causa, nella persona di NOME COGNOME.

Quest’ultima, c on atto di compravendita del 23/05/1989, aveva venduto a NOME COGNOME la proprietà dei locali oggetto di causa; in epoca anteriore, con testamento pubblico del 30/09/1972, aveva disposto della (restante) sua proprietà in favore del marito COGNOME, il quale, ereditato il patrimonio della moglie, con atto di compravendita del 20/06/2003, aveva venduto l’appartamento oggetto di causa ai coniugi NOME.

Il terzo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 948, 1326, 1322, 1362, 1363, 1366, 1470 e seguenti, 2697, 2699 e 2700 c.c., e degli artt. 99, 112, 115 e 116 c.p.c., nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti.

I ricorrenti censurano l’ errore della Corte regionale che, in violazione del criterio interpretativo letterale, di quello di interpretazione complessiva delle clausole e del criterio teleologico, afferma che la ‘dante causa di COGNOME‘ ha trasferito anche la comproprietà del cortile ‘di assoluta proprietà’, mentre è palese, alla luce dei canoni legali di interpretazione del contratto, che il ‘ cortile

assoluto ‘ non è oggetto della compravendita del 1989, la quale ha ad oggetto i due bassi terranei e non (anche) il ‘cortile assoluto’ ;

Il quarto motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 948, 2697, 1372 , 1362, 1363, 1366, 2699 e 2700 c.c., nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti.

Si lamenta che la Corte d’appello , anziché r ilevare l’inesistenza del titolo posto a fondamento dell’azione di ri vendica, esamina il titolo di acquisto dei convenuti e – ancora una volta violando i canoni ermeneutici e, inoltre, trascurando che, a norma dell’art. 1372 c.c. , il contratto produce effetti soltanto nei confronti delle parti (e dei loro eredi), ma non nei confronti dei terzi – giun ge ad attribuire all’attrice una comproprietà sul cortile in quanto, in base alla compravendita tra COGNOME COGNOME i coniugi NOME del 2003, ai compratori sarebbero stati trasferiti ‘i proporzionali diritti di comproprietà su lle parti comuni per legge e/o per destinazione e in particolare sul cortile e sull’androne principale’.
Analogo erro re commette il giudice d’appello allorché, utilizzando la compravendita del 2003 , riconosce a controparte l’accesso dal vicoletto che diparte da INDIRIZZO.

Il quinto motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 840, 948, 1102 c.c., nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte di Napoli ritenuto illegittima la realizzazione di un balcone che aggetta sul cortile trascurando che non esiste una comunione sul cortile e che il c.t.u., nominato dal giudice di seconda istanza, aveva accertato che detto balcone non incideva in maniera apprezzabile sul soleggiamento dello spiazzo perché era stato realizzato sfruttando
una rientranza della facciata e perché era esposto a nord ed infossato in uno stretto incavo della costruzione, e questo dopo che lo stesso consulente aveva definito il ‘cortile’ come un mero ‘incavo architettonico della costruzione’ (ossia dell’intero casamento).

6. Il sesto motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e seguenti, 1470 e 1480 e seguenti c.c., nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, perché, là dove la sentenza impugnata ha escluso la garanzia per evizione sul rilievo che l’ appartamento (articolato in piano terra e primo piano per complessivi quattro vani) venduto da COGNOME COGNOME ai ricorrenti -la cui consistenza era conforme a quella dichiarata dal venditore nella denuncia di successione del 25/06/1992 -non comprendeva alcun vano al piano terra (piano terra indicato soltanto per dare atto della presenza di un cortile e di un androne), ha omesso di considerare che il c.t.u., nella sua relazione, riportando il grafico della proprietà dei ricorrenti al 2003, indicava la presenza di soli tre vani (oltre al wc) al primo piano, sicch é l’altro vano non poteva che essere quello sito al piano terra.
Quel vano a piano terra , che la Corte d’appello ha ritenuto inesistente, è costituito dall ‘androne con annessa cucina e bagno , indicato nella denuncia di successione presentata da COGNOME, che lo ha dichiarato di sua esclusiva proprietà e libero da pesi e pregiudizi, ed in relazione al quale ha assunto la responsabilità (oggetto della presente domanda di garanzia) per l’ipotesi, dal medesimo esclusa, dell’esistenza di qualsivoglia diritto di terzi.

7. Il terzo e il quarto motivo, suscettibili di esame congiunto per connessione, sono fondati in relazione alla prima censura di ciascuno di essi ( error in iudicando ), con assorbimento della seconda censura (‘omesso esame circa un fatto decisivo’).

Restano assorbiti anche il quinto e il sesto motivo, che riguardano aspetti della controversia dipendenti dalle statuizioni che il giudice del rinvio adotterà sulla domanda principale di rivendica.

7.1. In base al consolidato indirizzo di questa Corte (Sez. 3 Sentenza n. 6675 del 19/03/2018, Rv. 648298 -01, conf.: Sez. 3 Ordinanza n. 11092 del 10/06/2020, Rv. 658148 -01; Sez. 3 Ordinanza n. 34795 del 17/11/2021, Rv. 663182 -01; Sez. L Sentenza n. 24699 del 14/09/2021, Rv. 662267 -01, richiamate, in motivazione, da Sez. 2 -Sentenza n. 3367 del 06/02/2024, non massimata ), in tema di interpretazione del contratto, l’elemento letterale, ossia, come precisa Cass. n. 24699/2021, il senso letterale delle parole, da indagare alla luce dell’integrale contesto negoziale, ai sensi dell’art. 1363 c.c., sebbene centrale nella ricerca della reale volontà delle parti, deve essere riguardato alla stregua di ulteriori criteri ermeneutici e, segnatamente, dell’interpretazione funzionale, che attribuisce rilievo alla causa concreta del contratto ed allo scopo pratico perseguito dalle parti, oltre che dell’interpretazione secondo buona fede, che si specifica nel significato di lealtà e si concreta nel non suscitare falsi affidamenti e nel non contestare ragionevoli affidamenti ingenerati nella controparte. Dunque, com’è naturale, il criterio di partenza dell’operazione ermeneutica è quello dell’interpretazione letterale: l’art. 1362 c.c., allorché nel primo comma prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l’elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Sez. 2 –
Ordinanza n. 21576 del 22/08/2019, Rv. 654900 -01; conf.: Sez. 1 Ordinanza n. 10967 del 26/04/2023, Rv. 667678 – 01).

7.2. Passando dalla cornice concettuale in medias res , la Corte d’appello, lì dove afferma che con l’atto di compravendita del 23/05/1989 NOME COGNOME abbia trasferito a NOME COGNOME la proprietà del ‘cortile assoluto’, nella sua maggiore consistenza originaria, e il vicoletto che dirama da INDIRIZZO, non fa corretta applicazione delle regole di interpretazione del contratto, a cominciare da quella, cruciale, di interpretazione letterale.

Nel contratto, l’oggetto della compravendita è così indicato: ‘ due bassi terranei siti in Casamarciano all’interno del cortile di assoluta proprietà con accesso dal vicoletto che si diparte da INDIRIZZO, confinanti con NOME, COGNOME NOME, cortile e COGNOME NOME ‘.

Il senso letterale delle parole utilizzate, l’interpretazione complessiva della clausola, l’analisi logica e grammaticale della proposizione, consentono univocamente di mettere a fuoco l’oggetto della compravendita, che è rappresentato soltanto dai due bassi terranei e non anche dal ‘cortile assoluto’ (locuzione che significa che il cortile è di proprietà assoluta, cioè, esclusiva, della venditrice) e nemmeno dal vicoletto che si diparte da INDIRIZZO.

Il riferimento al ‘cortile assoluto’ e al ‘vicoletto’, all’interno della clausola, svolge la funzione di localizzare i due bassi terranei, ossia di specificare il luogo in cui essi si trovano.

Si spiega così un aspetto che la Corte d’appello ha omesso di prendere in considerazione: nell’indicazione de gli immobili confinanti con i due bassi terranei oggetto della vendita, si menziona il ‘cortile’ che, evidentemente, non avrebbe ragione di essere indicato come immobile confinante ove rientrasse esso stesso nell’oggetto del trasferimento.

7.3. Inoltre, a dimostrazione della fondatezza del quarto motivo di ricorso, rileva la Corte che non è corretta – perché eccentrica rispetto ai canoni di ermeneutica contrattuale sopra enunciati l’affermazio ne della sentenza impugnata (pag. 13) secondo cui l’interpretazione , proposta da COGNOME e sostenuta dal c.t.u., in base alla quale il riferimento al ‘ cortile assoluto ‘ e al vicoletto avrebbe una funzione di localizzazione, non sarebbe condivisibile in ragione del fatto che ‘ analoga dizione ‘ non è stata inserita nell’atto di acquisto dei coniugi NOME , ‘benché siano stati loro trasferiti i proporzionali diritti di comproprietà sul medesimo cortile’.
È evidente che non è corretto interpretare il contratto di compravendita del 1989, tra NOME COGNOME e NOME COGNOME, alla luce del contenuto delle pattuizioni del contratto di compravendita del 2003, tra COGNOME COGNOME e i coniugi NOME.

8. In conclusione, accolti il terzo e il quarto motivo, assorbiti il quinto e il sesto motivo, rigettati il primo e il secondo motivo, la sentenza è cassata, in relazione ai motivi accolti, con rinvio al giudice a quo , anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo e il quarto motivo, assorbiti il quinto e il sesto motivo, rigetta il primo e il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata, in relazione ai motivi accolti, e rinvia alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, in data 12 settembre 2024, nella camera di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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