Interpretazione contratto: l'importanza delle planimetrie

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d’appello che escludeva una porzione di immobile da una servitù di passaggio. Il motivo è che la corte territoriale aveva errato nell’interpretazione contratto, basandosi solo sul testo e ignorando le planimetrie allegate, considerate elementi essenziali per comprendere la reale volontà delle parti. La Cassazione ha ribadito che l’analisi degli allegati grafici è indispensabile in materia immobiliare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Interpretazione Contratto e Planimetrie: La Cassazione Chiarisce

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia immobiliare: la corretta interpretazione contratto non può prescindere da un’analisi completa di tutti i suoi elementi, inclusi gli allegati grafici come le planimetrie. Ignorare questi documenti può viziare la decisione del giudice e portare al suo annullamento. Analizziamo insieme questo interessante caso.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un contratto preliminare stipulato per risolvere una controversia legale. L’accordo prevedeva la costituzione di una servitù di passaggio pedonale e carrabile a carico di un fondo (mappale 258) di proprietà di una società. Tuttavia, al momento di stipulare il contratto definitivo, è sorto un disaccordo: la società sosteneva che una specifica porzione dell’immobile, identificata con il subalterno 12 e ospitante la sala di un ristorante, dovesse essere esclusa dal diritto di passaggio.

Il Tribunale di primo grado aveva parzialmente accolto le ragioni degli eredi della contraente originaria. La controversia è quindi approdata in secondo grado.

La Decisione della Corte d’Appello

La Corte d’Appello, riformando la decisione precedente, ha dato ragione alla società. I giudici hanno ritenuto che un’interpretazione che estendesse la servitù anche alla sala del ristorante sarebbe stata in contrasto con il dato letterale dell’accordo. Secondo la Corte territoriale, la servitù era funzionale esclusivamente all’accesso all'”abitazione privata” e non ad altre aree. Questa conclusione, tuttavia, si basava unicamente sull’analisi testuale del contratto, senza prendere in considerazione le planimetrie allegate all’atto, che pure erano state esplicitamente menzionate come parte integrante dell’accordo.

L’Interpretazione Contratto secondo la Cassazione

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso degli eredi, cassando la sentenza d’appello. Gli Ermellini hanno evidenziato l’errore metodologico commesso dai giudici di secondo grado. L’interpretazione contratto, specialmente quando ha ad oggetto beni immobili, richiede un esame complessivo di tutti i documenti che lo compongono.

La ricostruzione della volontà delle parti non può limitarsi al solo senso letterale delle parole (ex art. 1362 c.c.) ma deve tenere conto di ogni elemento utile a individuarne la comune intenzione. In questo contesto, le planimetrie allegate non sono semplici illustrazioni, ma elementi indispensabili per identificare con precisione le porzioni immobiliari oggetto dei diritti e degli obblighi pattuiti.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha qualificato la motivazione della sentenza d’appello come “apparente”. Omettendo completamente l’analisi delle planimetrie, che costituivano parte integrante dell’accordo, la Corte territoriale ha fornito una giustificazione che non permette di comprendere l’iter logico-giuridico seguito per arrivare alla sua decisione. La coerenza tra i dati del contratto e le rappresentazioni grafiche allegate è una questione di fatto che il giudice di merito deve risolvere, e la sua omissione costituisce un vizio che rende la decisione sindacabile in sede di legittimità.

La Cassazione ha ricordato che, sebbene il sindacato sulla motivazione sia stato ridotto al cosiddetto “minimo costituzionale”, esso sussiste ancora per i casi di anomalia motivazionale, come la “mancanza assoluta di motivi” o la “motivazione apparente”. In pratica, ignorare un elemento decisivo come le planimetrie equivale a non motivare affatto la propria scelta interpretativa.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha annullato la sentenza e rinviato la causa alla Corte d’Appello di Torino, in diversa composizione, affinché riesamini l’intera vicenda. Il nuovo giudice dovrà porre rimedio all’errore commesso, procedendo a una corretta interpretazione contratto che tenga conto di tutti gli elementi a disposizione, comprese le planimetrie. Questa decisione sottolinea l’importanza cruciale degli allegati tecnici nei contratti immobiliari e serve da monito: un’analisi parziale può condurre a una decisione viziata e, in ultima analisi, ingiusta.

Perché è fondamentale esaminare le planimetrie allegate a un contratto immobiliare?
Secondo la Corte di Cassazione, le planimetrie costituiscono un elemento integrante del contratto e sono indispensabili per individuare con precisione le porzioni immobiliari coinvolte e ricostruire la reale e comune volontà delle parti, superando eventuali ambiguità del testo scritto.

Cosa si intende per ‘motivazione apparente’ in una sentenza?
Si tratta di una motivazione che esiste solo formalmente ma è talmente generica, contraddittoria o illogica da non spiegare il ragionamento del giudice. In questo caso, l’omesso esame delle planimetrie, elemento decisivo della controversia, ha reso la motivazione apparente, come se fosse assente, portando all’annullamento della sentenza.

Un giudice può basare la sua interpretazione solo sul testo letterale di un contratto?
No. L’articolo 1362 del Codice Civile impone di indagare la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole. L’interprete deve considerare il comportamento complessivo delle parti e tutti gli elementi del contratto, inclusi gli allegati, per giungere a una ricostruzione completa e coerente della loro volontà.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17532 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17532 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 30/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11182/2024 R.G. proposto da :

NOME COGNOME NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME COGNOME

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE DI COGNOME RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in PRATO INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO TORINO n. 183/2024 depositata il 26/02/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/06/2025 dal Presidente dr. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME convenne la s.RAGIONE_SOCIALE avanti il Tribunale di Alessandria, domandando che fosse accertato l’inadempimento della controparte al contratto preliminare del 25 settembre 2019. Con esso, al fine di transigere un giudizio pendente, erano stati definiti i rapporti fra le parti, con la previsione dell’obbligo, per la convenuta, di costituire una servitù di passaggio pedonale e carraio, a carico del mappale 258, secondo il tracciato indicato nella planimetria allegata alla scrittura. Il contratto definitivo non era però stato stipulato, perché la società riteneva che dall’accordo fosse stato escluso il subalterno 12 del mappale 258.
Nella resistenza della RAGIONE_SOCIALE che aveva fatto rilevare come l’accordo transattivo prevedesse la costituzione della servitù sul mappale 258, senza espressa indicazione dei subalterni, all’esito dell’istruttoria il giudice adito accolse parzialmente la domanda.

Su gravame di NOME COGNOME e NOME COGNOME -quali eredi di NOME COGNOME – con sentenza n. 183 depositata il 26 febbraio 2024, la Corte d’appello di Torino rigettò l’impugnazione principale ed, in accoglimento del motivo incidentale proposto dalla società, costituì servitù di passaggio sul tracciato di cui al foglio 33, mappale 258, ad esclusione del subalterno 12, oggetto del contendere.

Il giudice di secondo grado rilevò che, essendo la sala del ristorante ‘RAGIONE_SOCIALE‘ ricompresa nel subalterno in questione, un’interpretazione che avesse esteso l’ambito di esercizio del diritto reale di servitù all’accesso alla sala ristorante si sarebbe posto, da un lato, in contrasto con il dato letterale della scrittura e, dall’altro, avrebbe privato di ratio la concessione, peraltro onerosa, del diritto di transito su altro mappale per giungere al suddetto ristorante.
Contro la predetta sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di quattro motivi. Resiste con controricorso la s.a.s. RAGIONE_SOCIALE

In prossimità dell’udienza, i ricorrenti hanno depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con la prima doglianza, i ricorrenti assumono la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., nonché degli artt. 1063, 1350 c. 1 n. 4 e 2932 c.c., ai sensi dell’art. 360 c. 1 n. 3 c.p.c.

Nell’interpretare la scrittura di transazione del 25 settembre 2019 ed i suoi tre allegati, costituiti dalle planimetrie raffiguranti gli immobili oggetto delle clausole contrattuali, la Corte d’appello avrebbe violato le disposizioni in materia di ermeneutica contrattuale. Non avrebbe infatti tenuto conto delle planimetrie che costituivano, per espressa volontà delle parti, elemento indispensabile per individuare le porzioni immobiliari del fondo servente, giacché dal solo esame delle clausole 2), 3), 3.1) e 3.3) della scrittura di transazione non sarebbe stato possibile individuare le porzioni dell’immobile di proprietà RAGIONE_SOCIALE sulle quali doveva essere esercitato il diritto di servitù.
Attraverso la seconda censura, gli RAGIONE_SOCIALE lamentano omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360 c. 1 n. 5 c.p.c.

L’omesso esame delle planimetrie avrebbe reso im possibile individuare le parti del fondo di proprietà RAGIONE_SOCIALE, descritto al mappale 264, sulle quali avrebbero dovuto esercitarsi, sia la servitù di passaggio a favore del fondo in origine di proprietà Forni (mappale 258), sia il diritto personale di passaggio a favore del fondo di proprietà RAGIONE_SOCIALE (mappale 259, subalterni 4 e 5).

Con il terzo mezzo di impugnazione, i ricorrenti sostengono la violazione dell’art. 115 c.p.c., per travisamento della prova, ai sensi dell’art. 360 c. 1 n. 4 c.p.c.

La scrittura di transazione come le sue tre planimetrie sarebbe stata oggetto di un errore di percezione del suo contenuto oggettivo da parte della Corte d’Appello che avrebbe deciso il giudizio, facendo esclusivo riferimento ad una limitata parte testuale del documento, ove si legge l’espressione “abitazione privata”, senza esaminare il contenuto e le risultanze della planimetria costituente l’allegato “A” alla scrittura.

La quarta lagnanza deduce l’omesso esame di un fatto decisivo, oggetto di discussione fra le parti, ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c., costituito dalla mancata ammissione di documenti idonei ad attestare che nelle trattative precontrattuali il legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALECOGNOMERAGIONE_SOCIALE avesse espresso l’intenzione di escludere una porzione dell’immobile di proprietà Forni. I quattro motivi possono essere scrutinati congiuntamente, giacché sono

avvinti dagli stessi presupposti logico giuridici, e sono fondati.

La sentenza impugnata afferma testualmente ‘ È proprio da un meticoloso scrutinio della scrittura azionata e delle diverse pattuizioni ivi previste che discende, ad avviso del Collegio, una conclusione opposta a quella del primo giudice. E’ condivisibile l’impostazione dell’impugnante laddove valorizza il carattere tutt’altro che casuale della previsione pattizia di una disciplina dei due transiti nettamente distinta. Con la duplice regolamentazione, le parti hanno inteso pervenire, quanto all’accesso accord ato ai titolari del ristorante, alla costituzione di un vero e proprio diritto personale, qui prevedendo una analitica disciplina, con la indicazione dei mappali relativi agli accessi accordati, la durata del diritto accordato, la previsione di un corrispettivo annuo. Altra connotazione ha, invece, il diritto riconosciuto alla proprietà Forni, quale imprescrittibile diritto reale di transito pedonale e carrabile, funzionale unicamente all’accesso all”abitazione privata’ insistente sul fondo dominante. Posto che nella medesima scrittura non figura alcuna indicazione dei subalterni che compongono il mapp. 258, a favore del quale la RAGIONE_SOCIALE si era impegnata a costituire gratuitamente la servitù, assume dunque decisivo attribuire preminente rilievo alla funzionalizzazione della costituzione del diritto, ovvero la necessità di consentire l’accesso alla ‘abitazione privata’ della Forni tanto più considerato che, pacificamente fra le parti, il vano censito al
sub. 12, pur incluso fisicamente all’interno del fabbricato di proprietà della COGNOME non può dirsi adibito ad abitazione privata in quanto costituente la sala del ristorante RAGIONE_SOCIALE ‘.

Nella ricostruzione della volontà contrattuale delle parti, ad opera della Corte d’appello, manca qualunque accenno alle planimetrie allegate alla scrittura inter partes , che pure costituiscono elementi integranti del documento analizzato.

La coerenza tra i dati risultanti da un contratto avente ad oggetto beni immobili e la richiamata planimetria, ad esso allegata, involge una questione di fatto, che il giudice di merito deve risolvere ricostruendo la volontà delle parti alla luce del testo complessivo degli atti, compresi gli allegati, rimanendo la sua decisione sindacabile in sede di legittimità sotto i profili del rispetto dei criteri legali di interpretazione e del difetto di motivazione (Sez. 2, n. 12594 del 22 maggio 2013).
Orbene, la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (Sez. U., n. 8053 del 7 aprile 2014; Sez. 1, n. 7090 del 3 marzo 2022).
Nella motivazione della sua sentenza, la Corte d’appello a proposito del diritto di passo riconosciuto alla proprietà Forni -richiama il subalterno 12, sulla sola base di un’interpretazione logica.

L’art. 1362 c.c., allorché nel comma 1° prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso testuale delle parole, non svaluta l’elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Sez. 1, n. 10967 del 26 aprile 2023).
Nella specie, è mancato un esame complessivo del dato letterale.

In tal modo, la pronunzia si pone al di sotto del minimo costituzionale, come inteso dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte.

A tanto dovrà porre rimedio il giudice del rinvio, esplicitando gli elementi utilizzati e il ragionamento seguito per pervenire all’accertamento dell’ eventuale esclusione del subalterno 12 dalla servitù di passaggio riguardante il mappale 258.

La sentenza impugnata va dunque cassata ed il giudice del rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Torino, in diversa composizione, dovrà riesaminare l’intera vicenda, alla luce del principio sopra esposto .

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Torino in diversa composizione.

Così deciso in Roma il 25 giugno 2025, nella camera di consiglio delle Seconda Sezione Civile.

IL PRESIDENTE

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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