Interposizione fittizia: prova scritta necessaria

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso di una moglie che chiedeva di riconoscere un immobile, formalmente intestato ai suoceri, come parte della comunione dei beni. L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale: per provare l’interposizione fittizia in una compravendita immobiliare, è indispensabile una prova scritta che dimostri la partecipazione all’accordo simulatorio non solo dell’acquirente reale e di quello fittizio, ma anche del venditore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto di Famiglia, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Interposizione Fittizia: la Cassazione Chiarisce l’Onere della Prova

L’acquisto di un immobile è un passo importante, ma cosa succede quando l’intestatario formale non è il vero proprietario? Un recente caso esaminato dalla Corte di Cassazione affronta proprio il tema dell’interposizione fittizia di persona in una compravendita, stabilendo requisiti probatori molto rigorosi. La vicenda, che vede contrapposti coniugi e suoceri, offre spunti cruciali per comprendere come la legge tutela la realtà dei rapporti giuridici dietro l’apparenza formale.

I Fatti di Causa

Una donna citava in giudizio il marito, i suoceri e la società venditrice di un immobile. Sosteneva che l’acquisto della casa, formalmente intestata ai suoceri, fosse in realtà un’operazione simulata. Secondo la sua tesi, il vero acquirente era il marito, che aveva pagato interamente il prezzo. Di conseguenza, l’immobile sarebbe dovuto rientrare per il 50% nella comunione legale dei beni tra i coniugi. Si trattava, a suo avviso, di un classico caso di interposizione fittizia di persona, in cui i suoceri fungevano da meri prestanome.

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte di Appello respingevano la sua domanda. La motivazione principale dei giudici di merito era la mancanza di una prova fondamentale: la partecipazione della società venditrice all’accordo simulatorio. Non era stato dimostrato, cioè, che anche il venditore fosse consapevole e partecipe dell’intesa segreta tra marito e genitori.

La Prova dell’Interposizione Fittizia secondo la Cassazione

La ricorrente, non soddisfatta, si rivolgeva alla Corte di Cassazione, sostenendo che per provare la simulazione fosse sufficiente dimostrare l’accordo tra l’acquirente reale (il marito) e quelli fittizi (i genitori), senza necessità di coinvolgere il venditore. La Suprema Corte, tuttavia, ha rigettato il ricorso, confermando l’orientamento consolidato della giurisprudenza.

Le Motivazioni della Corte

La Cassazione ha chiarito che l’interposizione fittizia di persona, essendo una forma di simulazione relativa soggettiva, richiede un accordo trilaterale. Per far valere la simulazione in una compravendita immobiliare, non basta provare l’intesa tra chi mette i soldi e chi appare come compratore. È indispensabile dimostrare, con un atto scritto, che anche il venditore abbia aderito consapevolmente a tale accordo.

In altre parole, il venditore deve essere a conoscenza che sta vendendo a una persona, ma che i diritti e gli obblighi del contratto saranno assunti da un’altra. Senza questa prova scritta, proveniente da tutti e tre i soggetti coinvolti, la domanda di accertamento della simulazione non può essere accolta.

La Corte ha inoltre ritenuto irrilevante la circostanza che il marito avesse pagato le rate del mutuo per l’acquisto dell’immobile. Tale pagamento è stato qualificato come un ‘atto a causa neutra’, che di per sé non prova la simulazione. Potrebbe, infatti, essere interpretato in vari modi, incluso un atto di liberalità (un regalo) del figlio verso i genitori.

Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio cardine in materia di simulazione contrattuale e interposizione fittizia. Chi intende far valere la realtà sostanziale di un acquisto immobiliare rispetto a quella formale deve armarsi di una prova scritta inoppugnabile: la cosiddetta controdichiarazione. Questo documento deve recare la firma non solo del compratore apparente e di quello reale, ma anche del venditore. In assenza di tale prova, le presunzioni, come il pagamento del prezzo da parte di un terzo, non sono sufficienti a smascherare l’accordo simulatorio e a far prevalere la sostanza sulla forma.

Cosa è necessario per dimostrare un’interposizione fittizia in una compravendita immobiliare?
Per provare un’interposizione fittizia di persona in un contratto di compravendita immobiliare, è indispensabile fornire la prova scritta della partecipazione all’accordo simulatorio di tutti i soggetti coinvolti: l’interponente (l’acquirente reale), l’interposto (l’acquirente fittizio/prestanome) e il terzo contraente (il venditore).

Il venditore è sempre una parte necessaria nel processo per simulazione?
Secondo la sentenza delle Sezioni Unite n. 11523/2013, il venditore non è un litisconsorte necessario (cioè non deve obbligatoriamente partecipare al processo) se il contratto è stato integralmente eseguito (prezzo pagato e bene trasferito) e non vi è un suo specifico interesse. Tuttavia, per accertare la simulazione, rimane necessario dimostrare la sua consapevole adesione all’accordo, prova che, per gli immobili, deve risultare da un atto scritto.

Il fatto che una persona paghi il mutuo per un immobile intestato ad altri è prova sufficiente di interposizione fittizia?
No. Secondo la Corte, il pagamento delle rate del mutuo da parte di un soggetto diverso dall’intestatario del bene è un ‘atto a causa neutra’. Non è di per sé sufficiente a provare la simulazione, poiché potrebbe essere giustificato da altre ragioni, come un adempimento di un debito proprio o un atto di liberalità (un regalo) verso i proprietari formali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1246 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1246 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso 3607-2020 proposto da:

NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO nello studio dell’avv. NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME rappresentati e difesi dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME e domiciliati presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrenti –

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE

– intimata –

avverso la sentenza n. 831/2019 della CORTE DI APPELLO di POTENZA, depositata il 29/11/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 20.11.2002 COGNOME NOME evocava in giudizio COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Matera, invocando l’accertamento della simulazione, per interposizione fittizia di persona, del contratto a rogito del notaio Madio del 27.7.2000, rep. 30642, con il quale RAGIONE_SOCIALE aveva trasferito a COGNOME NOME ed COGNOME NOME COGNOME la proprietà di un immobile in Matera e la dichiarazione che esso apparteneva, in effetti, a COGNOME NOMECOGNOME che ne aveva pagato il prezzo, e dunque, in ragione del 50% pro indiviso , ad essa attrice, coniuge in comunione dei beni del predetto COGNOME NOMECOGNOME
Nella resistenza dei convenuti il Tribunale, con sentenza n. 209/2009, rigettava la domanda.

Con la sentenza impugnata, n. 831/2019, la Corte di Appello di Potenza rigettava il gravame interposto dall’odierna ricorrente avverso la decisione di prime cure, confermandola. Secondo la Corte distrettuale, non era stata conseguita la prova della partecipazione della società alienante all’accordo simulatorio configurato tra il NOME NOME ed i suoi genitori, intestatari del cespite immobiliare oggetto di causa.

Propone ricorso per la cassazione di detta pronuncia NOMECOGNOME affidandosi a tre motivi.

Resistono con controricorso COGNOME NOMECOGNOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME

La società cooperativa a responsabilità limitata RAGIONE_SOCIALE intimata, non ha svolto attività nel presente giudizio di legittimità.

In prossimità dell’adunanza camerale, ambo le parti costituite hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione degli att. 112, 113, 115, 116 c.p.c. ed 1 del D.L. n. 143 del 1991, convertito in legge n. 197 del 1991, perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente dato rilievo al fatto che non era stata dimostrata la partecipazione della società cooperativa cedente all’accordo simulatorio concernente l’interposizione fittizia di persona, configurato tra NOME, effettivo titolare del bene oggetto di causa, ed i suoi genitori, intestatari formali dello stesso. Ad avviso della ricorrente, tra detti soggetti sussisterebbe soltanto un litisconsorzio processuale, nel senso che il cedente, terzo rispetto all’accordo simulatorio, dovrebbe essere evocato in giudizio perché destinatario degli effetti della pronuncia, mentre l’accordo predetto dovrebbe essere dimostrato soltanto nell’ambito dei rapporti correnti tra interposto ed interponente. Inoltre, la Corte di Appello non avrebbe considerato che nell’atto impugnato il corrispettivo era stato indicato come già versato, mentre la società, costituendosi in giudizio, aveva dichiarato di non averlo mai materialmente percepito. Infine, la Corte di merito non avrebbe valorizzato il fatto, ritenuto decisivo, che il Paternoster NOME aveva di fatto utilizzato il bene immobile oggetto di causa.
La censura è infondata.

La Corte di Appello ha affermato che l’interposizione fittizia di persona, che integra una ipotesi di simulazione relativa del contratto, deve essere provata mediante la dimostrazione della partecipazione, all’accordo simulatorio, di tutti i soggetti coinvolti nell’operazione, e dunque dell’interponente, dell’interposto e del terzo. Vertendosi, nella fattispecie, in tema di compravendita immobiliare, detta prova va fornita, secondo il giudice di seconde cure, per iscritto, per effetto di quanto previsto dall’art. 1350 c.c.
La statuizione è coerente con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui ‘In tema di interposizione fittizia di persona, la simulazione ha come indispensabile presupposto la partecipazione all’accordo simulatorio non solo dell’interposto e dell’interponente, ma anche del terzo contraente che deve dare la propria consapevole adesione all’intesa raggiunta tra i primi due soggetti assumendo i diritti e gli obblighi contrattuali nei confronti dell’interponente, ragion per cui la prova dell’accordo simulatorio deve avere ad oggetto la partecipazione del terzo all’accordo stesso con la conseguenza che, in caso di compravendita immobiliare, la domanda diretta all’accertamento della simulazione, ai fini della invalidazione del negozio simulato inter partes, non può essere accolta se l’accordo simulatorio non risulti da atto scritto, proveniente anche dal terzo contraente, mentre resta del tutto inidonea ai fini suddetti -ove sia stata già raggiunta la prova della controdichiarazione conclusa tra il solo interponente e l’interpostol’acquisizione dell’ulteriore controdichiarazione integrativa scritta intercorsa, però, tra il solo interposto ed il terzo, al quale non abbia quindi partecipato anche l’interponente, da considerarsi terzo rispetto a tale scrittura, al quale non è, perciò, opponibile ai sensi dell’art. 2704 c.c., in difetto di idonea prova contraria’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25578 del 12/10/2018, Rv. 650676; conf. Cass. Sez. 6 -2, Sentenza
n. 13634 del 02/07/2015, Rv. 635906; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4738 del 10/03/2015, Rv. 634675).

Non appare pertinente il richiamo, operato dalla parte ricorrente, alla sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 11523 del 2013, secondo la quale ‘Nel giudizio avente ad oggetto la simulazione relativa di una compravendita per interposizione fittizia dell’acquirente, l’alienante non riveste la qualità di litisconsorte necessario, se nei suoi confronti il contratto sia stato integralmente eseguito, mediante adempimento degli obblighi tipici di trasferimento del bene e di pagamento del prezzo, e non venga dedotto ed allegato l’interesse dello stesso ad essere parte del processo, ovvero la consapevolezza e volontà del venditore di aderire all’accordo simulatorio, rimanendo, di regola, irrilevante per chi vende la modifica soggettiva della parte venditrice e perciò integralmente efficace l’accertamento giudiziale compiuto nei soli confronti dell’interposto e dell’interponente’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 11523 del 14/05/2013, Rv. 626187).
In primo luogo, infatti, la massima appena richiamata si giustifica in vista dell’attuazione del principio del giusto processo, di cui all’art. 111 Cost., che impone un contemperamento tra le esigenze di natura pubblicistica del litisconsorzio necessario ed il dovere del giudice di verificare preliminarmente la sussistenza di un reale interesse a contraddire in capo al soggetto pretermesso.

In secondo luogo, nel caso di specie la Corte di Appello ha ritenuto non conseguita la prova dell’esistenza dell’accordo simulatorio allegato dalla Maldera, considerando irrilevante, a tal fine, la circostanza che il figlio, NOME avesse provveduto al pagamento del mutuo concernente l’immobile di cui è causa, attribuito in proprietà ai genitori NOME e NOME NOME. Tale statuizione è esente da censure, posto che il NOME

NOME, corrispondendo le rate del mutuo di cui anzidetto, si è limitato ad adempiere ad un debito proprio. Né rileva la circostanza che il finanziamento fosse stato contratto per l’acquisto dell’immobile di cui è causa, di proprietà dei genitori del predetto NOME NOME NOMECOGNOME poiché l’adempimento costituisce, di per sé, atto a causa neutra, suscettibile di essere collegato ad una pluralità di intenti, ivi compreso quello di eseguire una liberalità.

I diversi profili sollevati dalla COGNOME con il motivo in esame, dunque, sono tutti privi di fondamento.

In particolare, non è fondato il primo di essi, con il quale si denunzia l’omessa pronunzia sulla dedotta violazione della normativa in tema di limiti all’utilizzazione del contante, in quanto la Corte di Appello ha esaminato la documentazione versata in atti del giudizio di merito, ivi incluso il contratto di compravendita e le sue clausole.

Non sono fondati il secondo ed il terzo profilo, con i quali si contesta la violazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c. in relazione alla non necessaria partecipazione del venditore all’accordo simulatorio, laddove (come nel caso di specie) il corrispettivo della compravendita asseritamente simulata sia stato corrisposto per intero. Né, infine, è fondato il quarto profilo, con cui si lamenta la violazione degli artt. 113, 115 e 116 c.p.c. perché la Corte territoriale avrebbe ignorato la prova documentale dell’esistenza dell’accordo simulatorio. Dalla lettura della sentenza impugnata, infatti, emerge che la Corte lucana ha ritenuto non raggiunta la prova del predetto ipotetico accordo, che la Maldera aveva affidato alle sole evidenze documentali, posto che, sul punto, non viene dedotto nel ricorso il mancato accoglimento di alcuna ulteriore fonte di prova.
Con il secondo motivo, la ricorrente si duole invece del difetto di motivazione e dell’omesso esame delle prove della simulazione, perché

la Corte di Appello non avrebbe valorizzato le plurime circostanze idonee ad evidenziare l’esistenza dell’accordo simulatorio avente ad oggetto l’interposizione fittizia di persona.

La censura è inammissibile.

Come già affermato in occasione dello scrutinio della prima doglianza, la Corte distrettuale ha ritenuto non conseguita la prova dell’accordo simulatorio, che la Maldera aveva affidato alle sole emergenze documentali, escludendo la sufficienza, a tal fine, della mera circostanza che il NOME avesse provveduto al pagamento delle rate di mutuo per l’acquisto dell’immobile oggetto di causa. A tale ricostruzione la parte ricorrente contrappone una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i
rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330; cfr. anche Cass. Sez. 1, Sentenza n. 16056 del 02/08/2016, Rv. 641328 e Cass. Sez. 6 -3, Ordinanza n. 16467 del 04/07/2017, Rv. 644812).

Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830, nonché, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639).

Con il terzo motivo, la ricorrente lamenta l’omesso esame della domanda con la quale l’odierna ricorrente aveva invocato la compensazione delle spese di lite.

La censura è infondata.

La Corte di Appello ha governato le spese in applicazione del principio della soccombenza, ed in tal modo, anche senza una pronuncia esplicita, ha evidentemente rigettato la doglianza con la quale la Maldera aveva invocato la compensazione delle spese predette.

In definitiva, il ricorso va rigettato.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a

titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 5.000 per compensi, oltre ad € 200 per esborsi, alle spese forfettarie nella misura del 15% ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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