Interessi compensativi nel contratto preliminare

La Corte di Cassazione ha chiarito che gli interessi compensativi sul prezzo residuo di una vendita immobiliare decorrono dalla data prevista per il contratto definitivo e non dalla consegna anticipata del bene. Il caso riguarda un contenzioso sull’edilizia economica e popolare dove il promissario acquirente contestava il calcolo del prezzo e la decorrenza degli accessori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Interessi compensativi: la decorrenza nella vendita immobiliare

Il tema degli interessi compensativi nel contratto preliminare di vendita è spesso oggetto di aspre dispute legali, specialmente quando la consegna dell’immobile avviene molto prima della stipula del rogito definitivo. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione getta luce su un punto fondamentale: da quale momento il venditore ha diritto a percepire tali interessi sul prezzo residuo?

Il caso: edilizia popolare e determinazione del prezzo

La vicenda nasce da un doppio atto di citazione relativo a un immobile di edilizia economico-popolare. Da una parte, la società costruttrice chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento; dall’altra, il promissario acquirente invocava l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, chiedendo che il prezzo venisse determinato secondo i criteri di legge vigenti.

Il Tribunale prima e la Corte d’appello poi hanno dovuto affrontare la complessità di un prezzo non fissato in modo rigido, ma calcolato per relationem, ovvero facendo riferimento ai decreti ministeriali che regolano i costi dell’edilizia agevolata. La controversia si è però concentrata sugli accessori del debito, in particolare sulla natura e sulla decorrenza delle somme aggiuntive dovute dall’acquirente che già abitava l’immobile.

La natura degli interessi compensativi

Gli interessi compensativi trovano la loro base legale nell’articolo 1499 del Codice Civile. Essi mirano a ripristinare l’equilibrio economico tra le parti quando il compratore gode già dei frutti (o dell’uso) del bene senza aver ancora versato l’intero corrispettivo.

Nel caso analizzato, l’acquirente sosteneva che tali interessi non fossero dovuti per la natura vincolata dell’immobile, che non poteva essere affittato o venduto a terzi. Tuttavia, la Suprema Corte ha ribadito che il godimento diretto del bene rappresenta comunque un vantaggio economico per l’acquirente, il quale risparmia il costo di un eventuale canone di locazione.

Il contrasto tra motivazione e decisione

Un elemento cruciale della sentenza riguarda un errore procedurale commesso nei gradi di merito. La Corte d’appello, nella sua motivazione, aveva correttamente affermato che gli interessi compensativi dovevano decorrere dalla data prevista per il rogito definitivo. Tuttavia, nel dispositivo (la parte che comanda l’esecuzione), aveva confermato la sentenza di primo grado che li faceva decorrere dalla consegna dell’immobile.

Questo contrasto insanabile ha portato alla nullità parziale della decisione, permettendo alla Cassazione di intervenire direttamente e correggere l’errore cronologico.

le motivazioni

La Corte ha stabilito che gli interessi compensativi non possono decorrere dal momento della consegna anticipata se questa precede la data fissata per il contratto definitivo. La ragione risiede nel fatto che, fino alla scadenza del termine per il rogito, il venditore non ha ancora un diritto esigibile al pagamento del prezzo residuo. Pertanto, l’obbligo di compensare il mancato godimento del denaro sorge solo nel momento in cui il venditore avrebbe dovuto legalmente incassare la somma, ovvero alla data stabilita per la firma del definitivo (nel caso specifico, il 29 settembre 1979).

Inoltre, la Corte ha confermato la validità del rinvio ai decreti ministeriali vigenti al momento del rogito per la determinazione del prezzo, qualificando tale rinvio come una clausola aperta ai futuri aggiornamenti dei costi di costruzione.

le conclusioni

In conclusione, la decisione della Cassazione ribadisce un principio di equità e coerenza normativa. L’effetto traslativo della proprietà ottenuto tramite sentenza deve essere subordinato al pagamento del saldo, su cui gravano gli interessi compensativi solo a partire dalla data in cui il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato. Questa distinzione temporale è fondamentale per evitare un ingiusto arricchimento del venditore e per garantire che l’acquirente paghi solo per il ritardo effettivo rispetto agli obblighi contrattuali assunti. La decisione finale ha dunque cassato la sentenza d’appello e ridefinito nel merito il calcolo esatto delle somme dovute, compensando integralmente le spese di lite tra le parti vista la reciproca soccombenza.

Da quando iniziano a maturare gli interessi compensativi se ho ricevuto la casa in anticipo?
Gli interessi decorrono dalla data in cui era prevista la stipula del contratto definitivo e non dal giorno della consegna anticipata dell’immobile.

È valida la clausola che rinvia a decreti ministeriali futuri per il prezzo di vendita?
Sì, è considerata valida la clausola che determina il prezzo in base ai decreti vigenti al momento del rogito, poiché permette di adeguare il costo alle variazioni economiche.

Cosa succede se il dispositivo di una sentenza contraddice la sua motivazione?
Il contrasto tra motivazione e dispositivo rende la sentenza nulla, in quanto impedisce di comprendere l’effettiva decisione del giudice.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5084 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5084 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/03/2026

R.G.N. 17558/21

C.C. 12/2/2026

ORDINANZA

Vendita -Preliminare -Esecuzione specifica -Determinazione prezzo -Interessi compensativi sul ricorso (iscritto al N.R.NUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIO e NOME COGNOME;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE in liquidazione, in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO ;

-controricorrente –

e nei confronti di

ALÙ NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME NOME;

-intimati –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Caltanissetta n. 304/2020, pubblicata il 28 maggio 2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12 febbraio 2026 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

viste le memorie illustrative depositate nell’interesse del ricorrente e della controricorrente, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 26 aprile 2001, la RAGIONE_SOCIALE conveniva, dinanzi al Tribunale di Caltanissetta, NOME, chiedendo che fosse dichiarata l’inefficacia del contratto preliminare di vendita immobiliare concluso tra le parti il 6 marzo 1976 per inadempimento del convenuto promissario acquirente e, per l’effetto, che lo stesso convenuto fosse condannato al rilascio dell’immobile di cui aveva avuto la disponibilità anticipata e al pagamento dell’indennità di occupazione dal momento della consegna sino all’effettiva restituzione.
Con ulteriore atto di citazione notificato il 9 luglio 2001, NOME conveniva, davanti allo stesso Tribunale, la RAGIONE_SOCIALE, al fine di sentire pronunciare il trasferimento coattivo del cespite immobiliare promesso in vendita, previa determinazione del prezzo in ragione del d.m. 27 febbraio 1975, oltre il 15% previsto dall’art. 10 della legge n. 513/1977, eccependo di aver pagato interamente le rate di mutuo poste a proprio carico.

Riuniti i giudizi, era disposto l’espletamento di consulenza tecnica d’ufficio.

Nelle more del giudizio interveniva quale successore, in sostituzione della RAGIONE_SOCIALE, la RAGIONE_SOCIALE, la quale si riportava alle conclusioni già rassegnate dalla sua dante causa.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 594/2012, depositata il 5 luglio 2012, rigettava le domande avanzate dalla RAGIONE_SOCIALE, cui era subentrata la RAGIONE_SOCIALE, ed accoglieva -per converso -le domande proposte da NOME NOME, disponendo il trasferimento dell’immobile emarginato e subordinando l’efficacia del trasferimento al pagamento del saldo residuo di euro 6.148,73, oltre interessi compensativi al tasso legale sulla somma di euro 17.927,71 via via ridotta per effetto del pagamento delle rate di mutuo dalla data di consegna dell’immobile fino all’integrale pagamento del prezzo di vendita.
2. -Con atto di citazione notificato il 4 ottobre 2013, proponeva appello avverso la pronuncia di prime cure NOME NOME, lamentando: 1) che il prezzo avrebbe dovuto essere determinato applicando i criteri di cui ai dd.mm. 27 febbraio 1975 e 3 ottobre 1975 e alla legge n. 513/1977; 2) che, in subordine, ove fossero stati ritenuti applicabili i parametri indicati dal d.m. n. 822/1978, il prezzo avrebbe dovuto essere adeguato al costo in concreto finanziato; 3) che la domanda volta ad ottenere la corresponsione degli interessi compensativi era stata spiegata tardivamente, oltre la barriera preclusiva di cui all’art. 183 c.p.c.; 4) che, in ogni caso, tali interessi non erano applicabili alla stregua della natura di edilizia economico-popolare dell’immobile oggetto di causa; 5) che erroneamente il Tribunale
non aveva considerato, a detrazione del prezzo in tesi dovuto, la somma corrisposta a mezzo assegni di vecchie lire 7.047.408.

Resisteva al gravame la RAGIONE_SOCIALE, la quale instava per l’inammissibilità o il rigetto dell’appello e, in via incidentale, chiedeva che il prezzo della vendita tenesse conto delle maggiori dimensioni effettive del cespite.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Caltanissetta, con la sentenza di cui in epigrafe, in accoglimento per quanto di ragione dell’appello principale e in parziale riforma della pronuncia impugnata, subordinava l’efficacia del trasferimento immobiliare al pagamento, da parte del promissario acquirente, del residuo saldo di euro 2.323,34, oltre interessi compensativi al tasso legale sulla somma di euro 17.927,71 via via ridotta per effetto del pagamento delle rate di mutuo dalla data di consegna dell’immobile fino all’integrale pagamento del prezzo di vendita.
A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che dal contratto preliminare di vendita risultava che l’atto pubblico definitivo tra la società costruttrice e l’acquirente avrebbe dovuto stipularsi entro il 29 settembre 1979, ossia entro 30 giorni dalla data di stipula del mutuo, mentre, con riferimento al prezzo di vendita degli appartamenti, emergeva che il corrispettivo non era stato determinato se non per relationem , mediante il rinvio al decreto ministeriale (di edilizia economico-popolare) vigente alla data in cui avrebbe dovuto essere stipulato il definitivo; b ) che, pertanto, il decreto ministeriale applicabile alla fattispecie era quello recante il n. 822/1978; c ) che il richiamo al d.m. vigente al momento
della stipula del definitivo doveva intendersi nel senso che il costo massimo finanziabile rappresentasse l’unico parametro di riferimento per la determinazione del prezzo; d ) che, già con la citazione introduttiva del giudizio, la RAGIONE_SOCIALE aveva richiesto, in via subordinata, ove il preliminare fosse stato ritenuto ancora efficace, la condanna del promissario acquirente al pagamento del prezzo, oltre interessi e rivalutazione; e ) che la richiesta generica di condanna al pagamento degli ‘interessi’, senza specificarne la natura e/o la misura, non ostacolava l’accoglimento della pretesa, stante che la ratio sottesa al pagamento di tali interessi doveva essere individuata nella richiesta di tener conto anche del mancato godimento dei frutti nel periodo intercorrente tra il momento in cui l’immobile era stato consegnato al promissario e quello di ricevimento della controprestazione; f ) che, con riguardo all’arco temporale compreso tra la consegna dell’immobile e la data fissata per la stipula del definitivo, gli interessi compensativi non erano dovuti, mentre essi sarebbero spettati dalla data in cui avrebbe dovuto essere concluso il definitivo (29 settembre 1979).
-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, NOME NOME.

Ha resistito, con controricorso, la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione.

Sono rimasti intimati COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME NOME.

-In prossimità della fissata adunanza camerale non partecipata, il ricorrente e la controricorrente hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Anzitutto devono essere affrontate le eccezioni pregiudiziali di inammissibilità del ricorso, come sollevate dalla controricorrente.

1.1. -Tali eccezioni sono infondate.

Quanto al rilievo secondo cui il ricorso sarebbe inammissibile, poiché non sarebbero stati riportati il contenuto dei motivi di appello a suo tempo proposti e le motivazioni con cui la Corte d’appello aveva rigettato i suddetti motivi, si rileva che, nel corpo dell’atto introduttivo del giudizio di legittimità, sono sinteticamente indicate le censure sollevate in sede di gravame, davanti alla Corte d’appello di Caltanissetta, e con riferimento a ciascun motivo di ricorso -sono indicate le statuizioni della sentenza impugnata verso cui sono indirizzate dette doglianze.
In ordine all’obiezione a mente della quale la stesura del ricorso non rispetterebbe le ‘istruzioni’ contenute nel Protocollo d’intesa del 17 dicembre 2015 fra la Corte di cassazione e il RAGIONE_SOCIALE, si osserva che tale protocollo non può radicare, di per sé, sanzioni processuali di nullità, improcedibilità o inammissibilità che non trovino anche idonea giustificazione nelle regole del codice di rito (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 21831 del 29/07/2021).
-Tanto premesso, con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la

falsa applicazione del d.m. n. 822/1978 e la violazione dei dd.mm. 27 febbraio 1975 e 3 ottobre 1975, per avere la Corte di merito fatto applicazione del d.m. n. 822/1978 ai fini della determinazione del prezzo, benché esso non fosse applicabile al caso in esame, in quanto il suo ambito di applicazione -come dettato dalla legge n. 457/1978 -sarebbe stato circoscritto all’edilizia residenziale.

Sicché, nell’ambito dell’edilizia agevolata e convenzionata, l’edilizia residenziale sarebbe stata una tipologia diversa dall’edilizia economica e popolare, ai sensi dell’art. 35 della legge n. 865/971.

Osserva l’istante che il plesso normativo che avrebbe regolato l’edilizia economica e popolare, nel caso in esame, avrebbe dovuto essere rintracciato negli artt. 12 e 9 della legge n. 166/1975 e nell’art. 72 della legge n. 865/1971, articolo, quest’ultimo, che prevedeva che, per la determinazione e l’erogazione dei contributi statali, si applicassero, in quanto compatibili, le norme del d.l. n. 1022/1965, come convertito in legge n. 1179/1965, con l’erogazione dall’istituto di credito di un mutuo nella misura del 75% dei costi determinati dal d.m., tenendo conto dell’aumento del 15% disposto dall’art. 10 della legge n. 513/1977.
Con l’effetto ulteriore che il prezzo non avrebbe dovuto essere determinato in misura corrispondente esattamente al costo massimo finanziabile, ai sensi di detto d.m. n. 822/1978.

2.1. -Il motivo è infondato.

E ciò perché la determinazione del prezzo sulla scorta dei parametri fissati dal d.m. n. 822/1978 è avvenuta in osservanza

della previsione negoziale di cui alla clausola dedicata a tale aspetto (punto 3), come pattuita tra le parti nel preliminare (avverso cui nessuna censura per violazione dei canoni ermeneutici è stata addotta).

Nella specie, tale clausola prevedeva che il prezzo di ciascuna unità immobiliare sarebbe stato determinato alla stregua del decreto ministeriale (di edilizia economico-popolare) vigente alla data in cui avrebbe dovuto essere stipulato il definitivo, in conformità al tenore della convenzione conclusa tra l’ente territoriale e il costruttore.

Segnatamente, il tenore letterale -come riportato -di tale clausola era il seguente: ‘il prezzo di ciascuna unità immobiliare sarà quello determinato (a mc. vuoto per pieno complessivamente per l’intero fabbricato, rapportato alla quota millesimale afferente all’alloggio) con apposito decreto ministeriale in relazione ad edilizia economica e popolare realizzata in comuni capoluoghi di provincia con popolazione inferiore a 100.000 abitanti (attualmente giusta d.m. 27 febbraio 1975, lire 33.000 mc. V.P.P., oltre le percentuali per l’acquisizione e urbanizzazione dell’area)’.
Senonché il decreto ministeriale vigente in tale momento ( recte alla data del 29 settembre 1979) era appunto quello recante il n. NUMERO_DOCUMENTO.

Il richiamo all’applicabilità ‘in astratto’ dei decreti ministeriali emessi all’epoca in cui avrebbe dovuto essere concluso il contratto definitivo di vendita non consentiva di escluderne l’applicabilità ‘in concreto’ solo perché i criteri valutativi di misurazione non erano più quelli vigenti al momento in cui il

preliminare era stato stipulato, ossia quelli fissati dai decreti del 27 febbraio 1975 e del 3 ottobre 1975 (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6068 del 29/05/1991; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3204 del 12/02/2014; Sez. 2, Sentenza n. 583 del 12/01/2011).

Ed invero, con riguardo a contratto preliminare di compravendita di alloggio economico e popolare, realizzato a norma dell’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 ed in base alla convenzione da esso contemplata, deve ritenersi valida la clausola, la quale regoli il corrispettivo del successivo trasferimento della proprietà secondo criteri di revisione che tengano conto delle variazioni economico-monetarie sopravvenute fino alla stipulazione del definitivo, atteso che le disposizioni imperative dettate dal citato art. 35, nonché dall’art. 8 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, circa la predeterminazione del prezzo della cessione ed i limiti della sua revisionabilità, spiegano influenza solo sul contratto definitivo, nel senso di invalidarlo per la parte in cui, attuando il preliminare, fissi un prezzo eccedente quello consentito (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 8507 del 19/11/1987; Sez. 2, Sentenza n. 576 del 20/01/1983; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 28799 del 08/11/2024).
Con l’ulteriore corollario che la menzione nel preliminare del decreto ministeriale allora vigente aveva valore solo esemplificativo, avendo i contraenti, per quanto anzidetto, inteso stipulare una convenzione aperta ai futuri aggiornamenti dei costi di costruzione da stabilirsi con appositi decreti ministeriali, in forza del rinvio ivi contenuto.

Orbene, il richiamo al d.m. vigente al momento della stipula del definitivo implicava -come correttamente rilevato dalla sentenza impugnata -che dovesse farsi riferimento al costo massimo finanziabile, quale parametro utilizzabile per la determinazione del prezzo, secondo le indicazioni di tale decreto.

3. -Con il secondo motivo il ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1499 c.c. e dell’art. 180 c.p.c. ante riforma, per avere la Corte territoriale riconosciuto gli interessi compensativi sul prezzo residuo dovuto sin dalla consegna anticipata dell’immobile, nonostante avesse sostenuto, in motivazione, che essi sarebbero spettati a decorrere dalla data in cui avrebbe dovuto essere concluso il definitivo.

Obietta, ancora, l’istante che detti accessori non sarebbero, in ogni caso, spettati in difetto di una specifica domanda, se non tardivamente avanzata, oltre la formazione delle barriere preclusive, con la memoria di costituzione del nuovo difensore del 15 marzo 2006.

Il ricorrente deduce, poi, che -nella fattispecie -il bene oggetto della promessa di vendita non avrebbe potuto avere alcuna capacità attuale ed effettiva di produrre frutti o altri proventi, sin dal momento della consegna, posto che l’immobile era stato assegnato esclusivamente all’avente diritto (in base ad un progetto di edilizia economica e popolare rivolto esclusivamente in favore di soggetti in possesso di determinati requisiti economici, appartenenti a fascia sociale economicamente svantaggiata) e non avrebbe potuto essere ceduto ad alcun titolo ad altri, in ragione della sua destinazione
d’uso vincolata, senza che peraltro il promittente alienante avesse dimostrato alcuna avvenuta perdita e senza che il prezzo cui imputare detti interessi fosse certo e definitivo.

3.1. -Il motivo è fondato nei termini che seguono.

3.1.1. -In primis si evidenzia che, secondo i debiti riferimenti della sentenza impugnata, gli interessi compensativi sono stati specificamente richiesti, con la puntuale indicazione della fonte e della misura, come è necessario che sia (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1701 del 26/01/2006; Sez. 3, Sentenza n. 3364 del 07/04/1987; Sez. 2, Sentenza n. 5242 del 30/07/1983; Sez. 3, Sentenza n. 894 del 13/02/1982).

Ora, in tema di obbligazioni pecuniarie, gli interessi -contrariamente a quanto avviene nell’ipotesi di somma di danaro dovuta a titolo di risarcimento del danno, di cui integrano una componente necessaria -hanno fondamento autonomo rispetto al debito cui accedono e, pertanto, corrispettivi, compensativi o moratori che siano, possono essere attribuiti, in applicazione degli artt. 99 e 112 c.p.c., soltanto su espressa domanda della parte (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 36659 del 25/11/2021; Sez. 1, Sentenza n. 20868 del 15/10/2015; Sez. 1, Sentenza n. 1377 del 23/01/2008; Sez. L, Sentenza n. 4642 del 18/08/1982; Sez. L, Sentenza n. 1411 del 12/03/1981).
Senonché, nella fattispecie, la domanda di corresponsione degli interessi è stata accompagnata da una particolare qualificazione, stante che, già con la citazione introduttiva del giudizio (e dunque tempestivamente), la RAGIONE_SOCIALE aveva richiesto, in via subordinata, ove il preliminare fosse stato ritenuto ancora efficace, la condanna del promissario acquirente

al pagamento del prezzo, oltre ‘interessi’ e rivalutazione, precisando che la ratio sottesa al pagamento di tali ‘interessi’ doveva essere individuata tenendo conto anche del mancato godimento dei frutti nel periodo intercorrente tra il momento in cui l’immobile era stato consegnato al promissario e quello di ricevimento della controprestazione.

3.1.2. -D’altronde, il fatto che l’immobile fosse stato assegnato esclusivamente all’avente diritto in base ad un progetto di edilizia economica e popolare indirizzato esclusivamente in favore di soggetti in possesso di determinati requisiti economici, appartenenti a fascia sociale economicamente svantaggiata -, senza che potesse essere ceduto, ad alcun titolo, ad altri, in ragione della sua destinazione d’uso vincolata, non escludeva la sua natura ‘fruttifera’, quantomeno nella prospettiva del godimento diretto in favore del promissario acquirente (che altrimenti avrebbe dovuto corrispondere un canone), con la conseguente spettanza di detti interessi (sulla spettanza degli interessi compensativi in caso di consegna anticipata all’acquirente di cosa ‘fruttifera’, ossia produttiva di frutti naturali o civili, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19266 del 12/09/2014; Sez. 2, Sentenza n. 4358 del 07/04/2000; Sez. 2, Sentenza n. 3184 del 23/03/1991).
E ciò tenuto conto del valore d’uso (diretto) della cosa, tale da determinare la produzione, in concreto, di frutti naturali o civili, alla stregua dell’acquisizione della detenzione qualificata del bene in favore del promissario acquirente, secondo la destinazione impressa al bene stesso dal promittente venditore.

Rispetto a tale utilizzazione in concreto, con il conseguente vantaggio conseguito dai promissari acquirenti, la spettanza degli interessi compensativi non è inficiata dal fatto che alternativamente le facoltà di disposizione e di godimento indiretto del costruttore fossero limitate.

3.1.3. -La pronuncia è, invece, viziata nella parte in cui, dopo avere correttamente richiamato la giurisprudenza di legittimità secondo cui il promittente venditore avrebbe avuto diritto agli interessi compensativi ex art. 1499 c.c. esclusivamente per il periodo successivo alla data prevista per la stipulazione del definitivo, e non anche per il periodo intercorrente tra la data della consegna anticipata del bene e quella della stipulazione del definitivo (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 11605 del 14/05/2018; Sez. 6-2, Ordinanza n. 20860 del 02/10/2014; Sez. 2, Sentenza n. 9043 del 19/04/2006; Sez. 2, Sentenza n. 3646 del 13/03/2001; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27051 del 18/10/2024), ha nondimeno contraddittoriamente confermato la statuizione del Tribunale circa la decorrenza di tali interessi sin dalla data di consegna dell’immobile.
Detto contrasto tra motivazione e dispositivo determina la nullità della sentenza, poiché incide sulla idoneità del provvedimento, nel suo complesso, a rendere conoscibile il contenuto della statuizione giudiziale (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 17275 del 26/06/2025; Sez. 6-5, Ordinanza n. 26074 del 17/10/2018; Sez. 5, Sentenza n. 26077 del 30/12/2015; Sez. 63, Sentenza n. 15990 del 11/07/2014).

4. -In conseguenza delle argomentazioni esposte, il primo motivo del ricorso deve essere respinto mentre il secondo motivo va accolto, nei sensi di cui in motivazione.

La sentenza impugnata va dunque cassata, in relazione al motivo accolto e nei sensi precisati, e la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384, secondo comma, ultima parte, c.p.c., non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto.

L’effetto traslativo immobiliare ex art. 2932 c.c. deve essere subordinato al pagamento, da parte del promissario acquirente, del residuo saldo di euro 2.323,34, oltre interessi compensativi al tasso legale sulla somma di euro 17.927,71 via via ridotta per effetto del pagamento delle rate di mutuo dalla data del 29 settembre 1979 (quale data in cui il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato, come accertato dalla pronuncia impugnata) fino all’integrale pagamento del prezzo di vendita.
Attesa la soccombenza reciproca delle parti, le spese e compensi di lite devono essere compensati per intero ex art. 92, secondo comma, c.p.c.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie il secondo motivo del ricorso, nei sensi di cui in motivazione, e rigetta il primo motivo;

cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo la causa nel merito, subordina l’effetto traslativo immobiliare al pagamento, da parte del promissario acquirente, del residuo saldo di euro 2.323,34, oltre interessi compensativi al tasso legale sulla somma di euro 17.927,71 via via ridotta per

effetto del pagamento delle rate di mutuo dal 29 settembre 1979 fino all’integrale pagamento del prezzo di vendita;

compensa per intero le spese e compensi di lite. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

Sezione civile, in data 12 febbraio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

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