Inopponibilità scrittura privata: il curatore è terzo

La Corte d’Appello di Roma ha confermato l’inopponibilità di una scrittura privata di riduzione del canone d’affitto al fallimento del locatore. La decisione si fonda sulla qualifica del curatore fallimentare come terzo rispetto agli atti del fallito. Di conseguenza, l’accordo, per essere efficace nei confronti della massa dei creditori, necessitava di una data certa anteriore alla dichiarazione di fallimento, onere probatorio non assolto dalla società affittuaria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 settembre 2025 in Diritto Commerciale, Diritto Fallimentare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Inopponibilità della Scrittura Privata al Fallimento: Il Curatore Agisce come Terzo

L’inopponibilità della scrittura privata in un contesto fallimentare rappresenta una questione cruciale per la tutela dei creditori. Una recente sentenza della Corte d’Appello di Roma ha ribadito un principio fondamentale: un accordo privato che modifica un contratto preesistente, se privo di data certa anteriore alla dichiarazione di fallimento, non può essere fatto valere contro la procedura concorsuale. Questo perché il curatore, agendo a tutela della massa dei creditori, assume la veste di ‘terzo’ rispetto agli atti compiuti dal soggetto poi fallito.

I Fatti di Causa

La controversia trae origine da un contratto di affitto d’azienda stipulato nel 2014, che prevedeva un canone annuo di 36.000 euro. Successivamente, la società concedente veniva dichiarata fallita. La società affittuaria sosteneva di aver siglato una scrittura privata nel 2016 con la concedente (allora in bonis), che riduceva il canone mensile da 3.000 a 1.000 euro.

Il curatore del fallimento, tuttavia, ha contestato la validità di tale accordo nei confronti della procedura, ritenendolo inopponibile. La scrittura, infatti, non era né registrata né autenticata, e quindi priva di una ‘data certa’ che ne provasse l’anteriorità rispetto alla sentenza di fallimento. Di conseguenza, il curatore ha richiesto il pagamento dei canoni nella misura originariamente pattuita. Il Tribunale di primo grado ha accolto la domanda del fallimento, portando la società affittuaria a impugnare la decisione in appello.

L’Inopponibilità della Scrittura Privata secondo la Corte d’Appello

La Corte d’Appello ha rigettato l’impugnazione, confermando integralmente la sentenza di primo grado. Il nucleo della decisione risiede nella corretta interpretazione del ruolo del curatore fallimentare e nell’applicazione dell’articolo 2704 del Codice Civile.

La società appellante sosteneva che il curatore, subentrando nel contratto di affitto, dovesse essere considerato una ‘parte’ e non un ‘terzo’, rendendo la scrittura privata pienamente efficace. La Corte ha respinto questa tesi, chiarendo la distinzione fondamentale evidenziata dalla giurisprudenza di legittimità: esiste una differenza tra il curatore che agisce come portatore di un diritto già presente nel patrimonio del fallito e il curatore che agisce nella sua funzione istituzionale di gestore del patrimonio a tutela della collettività dei creditori.

Le Motivazioni: il Curatore è Terzo e la Necessità della Data Certa

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio consolidato secondo cui, quando il curatore eccepisce l’inopponibilità di una scrittura privata, non esercita un diritto del fallito, ma agisce come organo della procedura per proteggere gli interessi della massa creditoria. In questa veste, egli è a tutti gli effetti un ‘terzo’ rispetto agli atti negoziali posti in essere dal debitore prima del fallimento.

In quanto terzo, il curatore beneficia della tutela prevista dall’art. 2704 c.c., il quale stabilisce che una scrittura privata non autenticata è opponibile ai terzi solo se ha ‘data certa’. L’onere di dimostrare che la scrittura di riduzione del canone fosse stata stipulata in una data anteriore al fallimento gravava interamente sulla società affittuaria. Quest’ultima, tuttavia, non è riuscita a fornire tale prova. Anzi, è emerso che le fatture emesse dalla società concedente, anche in un periodo successivo alla presunta riduzione, riportavano ancora l’importo originario del canone, indebolendo ulteriormente la posizione dell’appellante. La Corte ha quindi concluso che, in assenza di data certa, la modifica contrattuale non poteva pregiudicare i diritti della massa dei creditori, rappresentati dal curatore.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia rafforza un principio cardine del diritto fallimentare: la certezza dei rapporti giuridici è essenziale per la tutela del ceto creditorio. Per gli operatori economici, la lezione è chiara: qualsiasi modifica a un accordo contrattuale, specialmente se di rilevante importo, deve essere formalizzata in modo da acquisire data certa (ad esempio, tramite registrazione, atto notarile o scambio di PEC). Affidarsi a semplici scritture private non registrate espone al rischio concreto che tali accordi vengano dichiarati inefficaci in caso di insolvenza della controparte, con conseguenze economiche potenzialmente molto gravi. La sentenza sottolinea che la protezione del patrimonio del fallito, destinato a soddisfare i creditori, prevale sugli accordi informali e non tracciabili.

Un accordo privato non registrato che modifica un contratto è valido in caso di fallimento di una delle parti?
No, non è opponibile al fallimento. Secondo la sentenza, una scrittura privata che modifica un contratto preesistente, se non ha una ‘data certa’ anteriore alla dichiarazione di fallimento, è inefficace nei confronti della procedura fallimentare e dei creditori.

Perché il curatore fallimentare è considerato un ‘terzo’ rispetto agli accordi presi dal fallito?
Il curatore è considerato un terzo perché non agisce come mero successore del fallito, ma come gestore del patrimonio nell’interesse della collettività dei creditori. La sua funzione è quella di tutelare la massa creditoria da atti che potrebbero diminuire il patrimonio del debitore, come una riduzione non formalizzata di un canone di affitto.

Cosa significa ‘data certa’ e perché è così importante per l’opponibilità di una scrittura privata?
La ‘data certa’ è la prova legale che un documento esisteva in una determinata data. È fondamentale perché, ai sensi dell’art. 2704 c.c., impedisce che vengano creati documenti retrodatati per frodare i diritti dei terzi. Nel caso di un fallimento, solo i documenti con data certa anteriore alla dichiarazione di fallimento possono essere fatti valere contro la massa dei creditori.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI ROMA N. 4854 2025 – N. R.G. 00005310 2021 DEPOSITO MINUTA 25 08 2025 PUBBLICAZIONE 25 08 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Prima Sezione Civile della Corte d’Appello di Roma, riunita in camera di consiglio e composta da

Dottor NOME COGNOME

Presidente

Dottoressa NOME COGNOME

Consigliere

Avvocato NOME COGNOME

Consigliere ausiliario relatore

S E N T E N Z A

nella causa civile in grado d’appello , iscritta al n. 5310 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2021, trattenuta in decisione con ordinanza del 20.09.2024 e vertente

T R A

(Partita IVA ), in persona del legale rappresentante p.t. rappresentata e difesa dagli Avv. NOME COGNOME e NOME COGNOME

APPELLANTE

(Partita IVA ), in persona del curatore p.t., rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME

APPELLATO

(Partita IVA ), in persona del legale rappresentate p.t., rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME

INTERVENUTA ex art. 111 c.p.c.

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO

1. C on contratto di affitto d’azienda del 21.5.2014, registrato all’Agenzia delle Entrate in

data 22.5.2014, la concedeva in affitto alla l’azienda commerciale di proprietà, corrente in Roma, INDIRIZZO avente ad oggetto ‘attività di ristorazione’ . La durata del contratto veniva convenuta tra le parti in un anno a decorrere dalla data della stipula, rinnovabile di anno in anno, salvo recesso di una delle parti; il canone annuale di affitto veniva determinato nella somma complessiva di €. 36.000,00 oltre IVA, da rivalutarsi annualmente secondo gli indici ISTAT

Nelle more del rapporto contrattuale, il Tribunale di Roma, Sezione Fallimentare, con sentenza n. 208/2018 del 15.03.2018, dichiarava il fallimento della

Successivamente alla dichiarazione di fallimento della , la trasmetteva al curatore una ‘scrittura priva ta’ datata 28.12.2016 , non registrata né autenticata, asseritamente intervenuta tra le parti in data successiva all’atto di affitto d’azienda , quando la era in bonis, con la quale le parti avrebbero stabilito di ridurre il canone mensile d’affitto d’azienda all’importo di €. 1.000,00 mensili oltre IVA, anziché €. 3.000,00 oltre IVA come stabilito nel contratto registrato.

Il curatore del , ritenuta non opponibile al fallimento di provvedere al pagamento delle somme dovute, ma la società affittuaria/debitrice continuava a corrispondere al fallimento, a titolo di canone di affitto mensile, il minor

la richiamata scrittura privata, con pec del 30.5.2018 intimava alla importo di €. 1.000,00 oltre IVA in luogo dei 3.000,00.

Così, il fallimento avviava , dinanzi all’Organismo di Mediazione dell’Ordine degli Avvocati di Roma, un procedimento di mediazione obbligatoria definitosi in data 01.03.2019 con verbale negativo.

Successivamente il adiva il Tribunale di Roma per ottenere la condanna della al pagamento dell’importo di €. 31.720,00 a titolo di differenza

tra i canoni di affitto stabiliti contrattualmente tra le parti in virtù del contratto d’affitto d’azienda registrato e il minor importo versato dalla affittuaria.

Con sentenza n. 4237/2021 del 10.03.2021 il Tribunale di Roma così statuiva:

‘ dichiara l’inopponibilità al della scrittura privata di riduzione del canone di affitto d’azienda datata 28.12.2016 e conseguentemente dichiara che la è tenuta a versare in favore del

a titolo di canone mensile di affitto d’azienda, l’importo di Euro 3.000,00 oltre IVA (e così Euro 3.660,00) così come stabilito nel contratto di affitto d’azienda registrato del 22.5.2014. Condannare la resistente in persona del legale rappresentante pro-tempore, al pagamento in favore del ricorrente della complessiva somma di Euro 104.920,00 dovuta a titolo di canoni di affitto d’azienda scaduti e non versati a far data dalla dichiarazione di fallimento (15.03.2018) al Febbraio 2021, oltre ai successivi canoni maturati e/o maturandi sino al saldo effettivo. Condanna la parte resistente a rifondere, alla parte ricorrente, le spese di lite del presente giudizio per un importo di € 3.500,00 oltre spese generali I.V.A. e C.P.A. come per legge, oltre alle successive occorrende . ‘
Con atto di appello, regolarmente notificato, la ha impugnato la richiamata sentenza rassegnando le seguenti conclusioni:

‘ Piaccia all’On.le Corte di Appello di Roma, contrariis reiectis, in accoglimento dei dedotti motivi di appello e in totale riforma dell’impugnata sentenza, dichiarare e affermare:

infondate le originarie domande di dichiarazione d’inopponibilità al

dell’atto di transazione del 28.12.2016

e rigettare la relativa richiesta di condanna al pagamento della differenza di canone di affitto mensile di € 2.000,00 più IVA;

b) improcedibile per mancato espletamento della procedura di media-conciliazione della domanda di condanna al pagamento del canone incontestato di affitto di azienda mensile di € 1.000,00, più IVA, dal Gennaio 2020 a seguire, fondata sull’atto di transazione del 28.12.2016.

c) con vittoria di spese e compensi professionali del primo grado e del presente giudizio di appello, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ex art. 2 D.M. 55/2014, nonché IVA e CPA come per legge. ‘

Si è costituito in giudizio l’appellato chiedendo:

‘ In via preliminare sulla istanza inibitoria svolta dall’appellante: rigettare l’istanza cautelare svolta da in quanto carente dei presupposti di legge, in particolare del fumus boni iuris, come dedotto ed eccepito nella parte motiva del presente atto;

In via principale nel merito: rigettare l’appello svolto dalla in quanto infondato in fatto e in diritto per i motivi sopra esposti da intendersi qui integralmente riportati e trascritti e, per l’effetto, confermare integralmente la sentenza gravata n. 4237/2021 del 10.03.2021, pubblicata in pari data;

In via subordinata nel merito: nella denegata e non creduta ipotesi in cui questa Corte dovesse accogliere l’appello della e per l’effetto dichiarare opponibile al fallimento la scrittura privata di riduzione del canone di affitto d’azienda del 28.12.2016, accertare e dichiarare ai sensi dell’art. 1414, 1° comma, c.c. la simulazione assoluta della scrittura privata di riduzione del canone di affitto d’azienda del 28.12.2016 posto che risulta dimostrato, per le ragioni esposte in fatto e in diritto nelle premesse del presente atto, che la allorchè in bonis e la con la scrittura privata de qua, non hanno voluto porre in essere e non hanno posto in essere nessun nuovo accordo a modifica del contratto registrato tra le stesse parti in data 22.5.2014; conseguentemente, accertare e dichiarare che l’unico contratto validamente in essere tra le parti è quello registrato in data 22.5.2014 e, per l’effetto, condannare la al pagamento in favore del della complessiva somma di Euro 101.260,00 dovuta a titolo di canoni di affitto d’azienda scaduti e non versati a far data dalla dichiarazione di fallimento (15.03.2018) al mese di gennaio 2021, come già precisato e domandato nel giudizio di 1° grado con le ‘note di trattazione scritta per l’udienza del 26.01.2021’ depositate dalla scrivente difesa nel I° grado;
In via di estremo subordine nel merito, nella denegata e non creduta ipotesi in cui l’adita Corte

dovesse accogliere il primo motivo di gravame svolto dall’appellante e nella denegata ipotesi in cui dovesse rigettare anche la domanda svolta dalla scrivente difesa in via subordinata (ovvero la domanda di simulazione) e per l’effetto dovesse accertare e dichiarare valida ed efficace la scrittura privata di riduzione del canone di affitto d’azienda del 28.12.2016, Voglia l’Ecc.ma Corte adìta rigettare il secondo motivo di gravame svolto dall’appellante in quanto infondato per i motivi sopra esposti e, per l’effetto, condannare la al pagamento in favore del fallimento della somma di Euro 15.860,00 a titolo di canoni di affitto d’azienda scaduti e non pagati nelle more del giudizio di primo grado ovvero a far data dal 01.01.2020 al 01.01.2021.
Con vittoria delle spese e compensi di lite del presente grado. ‘

Con atto di intervento ex art. 111 c.p.c. si è costituita nel giudizio di appello la

-divenuta, a seguito di cessione di azienda, titolare del credito oggetto di causa vantato

dal nei confronti della società – rassegnando le medesime conclusioni dell’appellato .

La Corte ritiene l’appello infondato.

La società appellante ritiene erronea l’affermazione d’inopponibilità al fallimento della scrittura privata di transazione e riduzione del canone di affitto di azienda del 28.12.2016 per violazione degli artt. 2702, 2704 c.c. e dell’art. 79 L.F.. La stessa sostiene che la curatela, essendo subentrata ex art. 79 L.F. nel rapporto contrattuale di affitto di azienda, assuma la qualità di parte e non di terzo, sicché non troverebbe applicazione l’art. 2704 c.c. bensì l’art. 2702 c.c. con conseguente efficacia della scrittura privata fino a querela di falso.
La valutazione in ordine all’applicabilità o meno del disposto dell’art. 2704 c.c. al curatore presuppone l’identificazione della sua qualità come parte o come terzo rispetto agli atti compiuto dal fallito; ove il curatore sia da considerarsi terzo si applicherà infatti la norma più rigorosa rappresentata, appunto, dall’art. 2704 c.c..

In merito, la Suprema Corte ha affermato che l’accertamento dell’anteriorità della data della scrittura privata è soggetto alle regole dell’art. 2704, primo comma, cod. civ., essendo il curatore terzo rispetto ai creditori concorsuali e allo stesso fallito e non parte (Cassazione civile sez. I, 04/11/2024, n.28214; Cassazione civile sez. I, 16/11/2022, n.33728;

Cass. Sez. 1, 26/07/2012 n. 13282; Cass. SS.UU., 20/02/2013 n. 4213). La Corte di legittimità ha infatti valorizzato la distinzione tra curatore agente quale portatore di un diritto trovato nel fallimento, che subentra così nella medesima posizione processuale e sostanziale del fallito, e curatore che invece agisce nella sua funzione istituzionale di gestore del patrimonio del fallito, ed ha affermato la posizione di terzietà del curatore nei giudizi di accertamento del passivo ed in quelli in cui lo stesso eserciti le azioni che derivino dal fallimento (come, ad esempio, l’azione revocatoria fallimentare) e quindi l’inopponibilità al curatore, ai sensi dell’art. 2704 c.c., di quelle scritture che non siano munite di data certa, come nella specie.
C ontrariamente a quanto sostenuto dall’appellante, il curatore, pur essendo subentrato nella medesima posizione del debitore fallito per ciò che attiene il contratto di affitto di azienda facendone valere i diritti che in capo allo stesso esistevano e si configuravano (come quello di riscuotere i canoni), nel l’eccepire l’ inopponibilità alla curatela fallimentare della scrittura privata di riduzione del canone d’affitto d’azienda asseritamente stipulata prima della dichiarazione di fallimento ma priva di data certa anteriore alla dichiarazione di fallimento e non pubblicata ex art. 2556 c.c., non esercita diritti di spettanza del fallito nei confronti di terzi ma agisce nella sua funzione di gestore del patrimonio del fallito a tutela degli interessi della collettività dei creditori; egli è perciò nell’ipotesi oggetto di causa terzo rispetto al fallito ed estraneo alla modifica contrattuale asseritamente intercorsa tra l’appellante ed il fallito.
Si sottolinea ancora che l’ onere del disconoscimento della scrittura privata grava esclusivamente e personalmente sul soggetto che appare essere autore della sottoscrizione, non già sul soggetto che contesta l’opponibilità del documento, non essendo la sottoscrizione a lui riferibile. In merito la Suprema Corte ha affermato che ‘ è inapplicabile all’organo concorsuale la disciplina sul disconoscimento della scrittura privata di cui agli artt. 214 e 215 c.c. e sull’onere di verificazione di cui al successivo art. 216 c.c., avuto riguardo a ciascun documento in apparenza sottoscritto dal fallito, potendo il curatore limitarsi a contestare
l’opponibilità della scrittura privata, il cui valore probatorio rimarrà affidato al l ibero apprezzamento del giudice ‘ (così Cassazione civile sez. I, 13/10/2017 n. 24168).

Secondo la disciplina civilistica, inoltre, la scrittura privata prodotta in giudizio fa fede sino a querela di falso in ordine alla provenienza delle dichiarazioni in essa contenute dal suo sottoscrittore, ma non alla data, la cui certezza nei confronti dei terzi è garantita soltanto in presenza di specifici presuppos ti previsti dall’art. 2704 c.c..

Pertanto, s tante l’applica zione dell’art. 2704 c.c., l ‘onere di dimostrare che l’atto di transazione sia stato stipulato prima della dichiarazione di fallimento incombe certamente sulla che sul punto in questa sede nulla aggiunge limitandosi a contestare la qualità di terzo del curatore.

Come rilevato dal Tribunale nella impugnata sentenza, la società appellante non ha provato con certezza la data di stipulazione della richiamata scrittura privata di riduzione del canone di locazione del 28.12.2016; non solo, ma vieppiù ‘ dalla scheda contabile della

, inerente l’affitto d’azienda de quo, riportante le fatture emesse dalla dalla mensilità di gennaio 2017 a quella di giugno 2017, risulta che dette fatture erano ciascuna dell’importo di Euro 3.000 ,00 oltre IVA così come infatti stabilito nel contratto del 21.5.2014 stipulato e registrato, tra la e la ‘.

Essendo l a curatela terza rispetto agli atti del fallito, la data certa e l’adempimento delle formalità pubblicitarie rappresentano condizioni imprescindibili per l’opponibilità dell’atto alla massa .

La contestazione dell ‘appellante circa l ‘improcedibilità per mancato espletamento della mediazione sulla domanda subordinata, avanzata dal curatore, di pagamento del canone incontestato di € 1.000,00 a decorre re dal gennaio 2020, resta chiaramente assorbita dal rigetto delle eccezioni di cui sopra.

Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del DM n. 55/2014.

La Corte, definitivamente pronunciando, così provvede:

Rigetta l’ appello;

Condanna parte appellante al pagamento in favore del l’appellato

, in persona del curatore p.t., e della intervenuta in solido tra loro ex latere creditorum, delle spese di lite che liquida in € 9.000,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie, IVA e CPA come per legge ;

Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 – quater D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 come successivamente modificato e integrato, che sussistono i presupposti per il versamento, da parte d ell’appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Corte d’Appello di Roma del 04.12.2024.

Il Consigliere estensore Il Presidente NOME COGNOME

NOME COGNOME

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