Innovazioni in condominio: rifare le scale non lo è

Un condomino si oppone al rifacimento delle scale comuni, qualificandolo come una delle ‘innovazioni in condominio’ vietate e eccessivamente costose. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che i lavori volti a migliorare la fruibilità di un bene comune, come rendere più comode le scale, costituiscono una ristrutturazione e non un’innovazione. La Corte ha inoltre stabilito che la spesa non era provata come eccessiva e che la delibera era stata validamente approvata con le giuste maggioranze.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rifacimento Scale in Condominio: Quando Non Rientra tra le Innovazioni Vietate

Il confine tra una semplice ristrutturazione e le innovazioni in condominio è spesso al centro di accese dispute legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo tema, analizzando il caso di un condomino che si era opposto al rifacimento delle scale comuni, ritenendolo un intervento eccessivamente costoso e non necessario. La decisione offre importanti chiarimenti su come qualificare i lavori e quali prove sono necessarie per contestare una delibera assembleare.

I Fatti del Caso: La Delibera Contestata

La vicenda ha origine dalla delibera di un’assemblea condominiale che approvava il rifacimento delle rampe delle scale tra il piano seminterrato e il secondo piano. Un proprietario impugnava tale decisione, sostenendo che si trattasse di un’innovazione gravosa e voluttuaria. A suo dire, i lavori gli avrebbero impedito per mesi l’accesso alla sua unica abitazione, essendo le scale l’unico passaggio disponibile. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano respinto le sue richieste, portando il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

L’Analisi della Corte e le Innovazioni in Condominio

Il ricorrente basava la sua difesa su tre motivi principali: l’eccessiva gravosità delle spese, la violazione delle norme sulle maggioranze in caso di condominio parziale e la qualificazione errata dei lavori, che a suo avviso dovevano essere considerati come innovazioni in condominio. La Corte di Cassazione ha esaminato e respinto ogni singola doglianza.

La Corte ha innanzitutto chiarito la differenza fondamentale tra una modifica migliorativa e un’innovazione. Secondo la giurisprudenza consolidata, si ha innovazione solo quando l’opera altera l’entità materiale del bene comune o ne modifica la destinazione d’uso. Un intervento che, invece, ha lo scopo di rendere più comodo e proficuo l’uso della cosa comune, come la sostituzione di una vecchia scala con una più moderna e funzionale, non rientra in questa categoria. Si tratta, piuttosto, di una ristrutturazione volta a un “miglior godimento”, pienamente legittima.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso basandosi su una serie di argomentazioni precise. In primo luogo, ha stabilito che la Corte d’Appello aveva correttamente qualificato l’intervento come una “ristrutturazione diretta a rendere più comodo il godimento della cosa comune”, escludendo che si trattasse di un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. La sostituzione di una scala esistente con una nuova, sebbene più moderna e lineare, non ne altera la funzione né l’essenza.

In secondo luogo, riguardo alla presunta eccessiva gravosità della spesa, i giudici hanno sottolineato che il ricorrente non aveva fornito prove sufficienti. La valutazione del costo, rapportata al valore complessivo dell’immobile, non era risultata sproporzionata. Inoltre, la doglianza relativa all’impossibilità di accedere alla propria abitazione durante i lavori è stata giudicata una deduzione di fatto, non supportata da prove concrete e quindi inammissibile nel giudizio di legittimità. Il proprietario si era limitato a chiedere una consulenza generica sui “disagi”, senza dimostrare che il progetto non prevedesse soluzioni per garantire l’accesso.

Infine, anche la censura relativa alle maggioranze e al concetto di condominio parziale è stata ritenuta infondata. La Corte d’Appello aveva accertato il raggiungimento delle maggioranze necessarie per le delibere di manutenzione. L’argomentazione del ricorrente sulla proprietà esclusiva delle rampe di scale, basata su presunti titoli tavolari, non è stata considerata sufficiente, anche perché i documenti non erano stati neppure riprodotti nel ricorso, violando il principio di autosufficienza.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre tre importanti principi pratici per i condomini:
1. Non ogni modifica è un’innovazione: Per essere considerata tale, un’opera deve incidere profondamente sulla struttura o sulla funzione della parte comune. I lavori di ammodernamento e miglioramento della fruibilità, come il rifacimento delle scale, rientrano generalmente nella manutenzione straordinaria o ristrutturazione.
2. L’onere della prova è cruciale: Un condomino che contesta una delibera per eccessiva onerosità o per un grave pregiudizio personale (come l’impossibilità di usare la propria unità immobiliare) deve fornire prove concrete e specifiche a sostegno delle proprie affermazioni. Le semplici allegazioni non sono sufficienti.
3. Le decisioni assembleari sono sovrane: Salvo violazioni di legge o del regolamento, il merito delle decisioni prese dall’assemblea non è sindacabile dal giudice. La scelta di eseguire lavori per migliorare il comfort e la sicurezza delle parti comuni rientra pienamente nelle attribuzioni dell’assemblea condominiale.

Quando il rifacimento delle scale in un condominio è considerato un’innovazione?
Il rifacimento delle scale non è considerato un’innovazione se l’intervento è finalizzato a migliorare il comfort, la sicurezza o la fruibilità del bene, senza alterarne la sostanza o la destinazione d’uso. Diventa un’innovazione solo se la modifica trasforma l’entità materiale della scala o le attribuisce una funzione completamente diversa da quella originaria.

Un condomino può opporsi a lavori deliberati sostenendo che il costo è eccessivo?
Sì, ma deve dimostrare con prove concrete che la spesa è “eccessivamente gravosa”. La valutazione non viene fatta in astratto, ma rapportando il costo all’utilità dell’opera, al valore dell’edificio e alla quota a carico del singolo condomino dissenziente. L’onere della prova spetta a chi contesta la delibera.

Cosa deve fare un condomino se i lavori sulle parti comuni rischiano di impedirgli l’accesso al proprio appartamento?
Il condomino deve provare in modo specifico e dettagliato tale impossibilità. Non è sufficiente lamentare un generico “disagio”. È necessario dimostrare che il progetto esecutivo dei lavori non prevede alcuna soluzione, neanche temporanea, per consentire l’accesso e che, di conseguenza, l’intervento lede il suo diritto di proprietà.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10473 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10473 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 32685/2019 R.G. proposto da :

COGNOME NOMECOGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO RESIDENZA COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO VENEZIA n. 2774/2019 depositata il 03/07/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.NOME COGNOME, proprietario di uno dei cinque appartamenti del Condominio ‘ Le Tofane ‘, in Cortina d’Ampezzo, impugnava la delibera assunta dall’assemblea del Condominio in data 31 marzo 2012 con cui era stato deciso il rifacimento delle rampe delle scale tra il seminterrato e il secondo piano dell’edificio.

Il Tribunale di Belluno rigettava l’impugnazione.

La Corte di Appello di Venezia, con sentenza n.2774/2019, ha confermato la decisione del Tribunale rimarcando che, contrariamente a quanto sostenuto dal COGNOME, il rifacimento della scale non era qualificabile come ‘innovazione’ essendo invece una mera ‘ristrutturazione diretta a rendere più comodo il godimento della cosa comune’, che la delibera era stata validamente assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. anche ‘in relazione a ciascun condominio parziale’, che la spesa per il rifacimento delle scale non poteva essere ritenuta eccessivamente gravosa o voluttuaria in considerazione del costo stimato dal CTU rapportato al valore dell’immobile, che la tesi dell’appellante per cui il rifacimento della scala gli avrebbe impedito di godere dell’immobile non era dimostrat a né avrebbe potuto esserlo mediante la richiesta di una consulenza tecnica esplorativa;
2. il COGNOME ricorre per la cassazione della sentenza della Corte

di Appello con tre motivi avversati dal Condominio con controricorso;

il ricorrente e il controricorrente hanno depositato memoria; considerato che:

1.con il primo motivo si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c. la violazione o falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c., 1108 e 1139 c.c., 2697 c.c. ‘per non avere la Corte di Appello valutato l’eccessiva gravosità delle spese

deliberate, la lesione del diritto di proprietà del signor COGNOME ed il pieno assolvimento da parte di quest’ultimo dell’onere probatorio sul medesimo incombente’. Il ricorrente deduce che il rifacimento delle scale gli impedirebbe di utilizzare per vari mesi l’immobile, sua unica abitazione. Afferma che la scala è ‘l’unico accesso all’immobile’, che il condominio non ha ascensore e che ‘il progetto dei lavori voluto dal Condominio non prevede una soluzione che consenta medio tempore di accedere alla abitazione’; Il motivo è infondato.
Non sussiste violazione dell’ art. 112 c.p.c. posto che, al contrario di quanto affermato dal ricorrente, la Corte di Appello non ha omesso di pronunciarsi sull’eccessiva gravosità delle spese deliberate né sulla lesione del diritto di proprietà del ricorrente. Ha invece espressamente affermato che le spese non erano eccessivamente gravose avuto riguardo all’ ‘entità ricadente sul condomino dissenziente’ e al valore complessivo dell’immobile (pagina 13 della sentenza). Né la Corte di Appello ha trascurato di pronunciarsi sulla eccezione del ricorrente secondo cui egli, in caso di rifacimento delle scale, sarebbe stato impossibilitato ad utilizzare per vari mesi l’appartamento. La Corte di Appello ha affermato che tale impossibilità non solo non era stata dimostrata ma non era stata neppure precisamente allegata essendosi il ricorrente limitato a chiedere una consulenza ‘sulla stima dei costi e disagi derivant i al nucleo familiare a seguito della esecuzione delle opere di rifacimento della scale di accesso alla propria unità residenziale’. Le deduzioni del ricorrente – alle quali sono riconnesse le censure di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e 2697 c.c.- per cui la scala è ‘l’unico accesso all’immobile’, il condominio non ha ascensore, ‘il progetto dei lavori voluto dal Condominio non prevede una soluzione che consenta medio tempore di accedere alla abitazione’, sono deduzioni in fatto non ammissibili di fronte a questa Corte di legittimità. Si ricorda che ‘In tema di ricorso per cassazione, una
censura relativa alla violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. può porsi solo se si alleghi che il giudice del merito abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti, ovvero disposte d’ufficio al di fuori dei limiti legali, o abbia disatteso, valutandole secondo il suo prudente apprezzamento, prove legali, ovvero abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione’ ( Cass. n.6744 del 01/03/2022). Nel caso di specie non vi sono allegazioni del genere;
2.con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art.360, primo comma, n.3, c.p.c. la violazione o falsa applicazione degli artt.1120, 1136 c.c., 36 disp. att. c.c. ‘per non avere la Corte di Appello valutato la necessità, in caso di condomìni parziali, di convocazione, delibere e approvazioni separate e per non aver qualificato come innovazioni ex 1120 c.c. le opere di rifacimento delle scale e per non aver valutato il mancato raggiungimento del quorum di cui all’art. 1136, comma 5 e comunque di cui ai commi 2 e 4 del medesimo articolo’. Il ricorrente deduce che la Corte di Appello, pur avendo affermato che le rampe di scale tra il piano terra e il primo piano e tra il primo piano e il secondo piano erano oggetto di condomìni parziali, ha ritenuto che la delibera di rifacimento delle scale fosse stata validamente adottata dalla assemblea del condominio nel suo complesso e con le maggioranze previste per le delibere sulle opere manutentive laddove invece tale delibera avrebbe potuto essere adottata solo dalle assemblee dei condomìni parziali, separatamente convocate, e con le maggioranze richieste per le innovazioni. Il ricorrente ricorda di avere in primo grado dedotto che la rampa che conduce al suo appartamento è di proprietà sua e del proprietario dell’appartamento sullo stesso piano in egual misura, ‘in relazione agli atti di acquisto dei vari proprietari dove le
singole rampe venivano inserite in capo ai medesimi pro quota, secondo il sistema tavolare’.

Il motivo è infondato.

Va premesso che la Corte di Appello ha accertato, in fatto, che l’intervento deliberato consisteva nella sostituzione della scala esistente, costruita negli anni 1953/1959, che era ‘meno comoda rispetto ad una scala lineare realizzata applicando le attuali norme’. Inoltre, h a qualificato l’opera come ‘diretta a garantire il miglior godimento della cosa comune’ escludendo trattarsi di ‘innovazione’. La Corte di Appello si è attenuta alla giurisprudenza di legittimità la quale ha chiarito che “costituisce innovazione ex 1120 c.c. non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere. Ove invece la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’art.1102 c.c., che, pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c.” (Cass.n.240 del 1997; Cass. n.2940 del 1963). ‘In sostanza, perché possa aversi innovazione è necessaria l’esecuzione di opere che, incidendo sull’essenza della cosa comune, ne alterino l’originaria funzione e destinazione. Inoltre, proprio perché oggetto di una delibera assembleare, l’esecuzione di opere, per integrare una innovazione, deve essere rivolta a consentire una diversa utilizzazione delle cose comuni da parte di tutti i condòmini’ (Cass. 945 del 2013).
La Corte di Appello ha inoltre dato conto del fatto incontroverso che il condominio è costituto da cinque appartamenti e che vi è una

(sola) scala che dal seminterrato conduce al primo piano e poi al secondo piano dell’edificio. La Corte di Appello ha affermato che la scala era ‘una parte comune dell’edificio’ (sentenza pagina 11). Ha poi, riprendendo la tesi del ricorrente secondo cui ogni rampa di scale sarebbe oggetto di un condominio parziale, fatto cenno a tali condomìni parziali incidentalmente e con isolata affermazione. La tesi del ricorrente -che valorizza un’unica isolata frase della Corte d’Appello senza collegarla all’intero contesto motivazionale -contrasta con il concetto di condominio parziale.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, la fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell’art. 1123, comma 3, c.c., si configura “ex lege” quando un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, rimanendo, per l’effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene (tra le varie, Cass. n.791 del 16/01/2020). La deduzione del ricorrente, secondo cui la rampa che conduce al suo appartamento sarebbe in pari misura di proprietà sua e del proprietario dell’appartamento sullo stesso piano ‘in relazione agli atti di acquisto dei vari proprietari dove le singole rampe venivano inserite in capo ai medesimi pro quota, secondo il sistema tavolare’, si riduce alla allegazione di un fatto e non si confronta neppure con la ulteriore funzione di accesso al tetto (che è bene comune a tutti i partecipanti).
A ciò aggiungasi che i titoli ed estratti tavolari non sono neppure riprodotti nel ricorso , in violazione dell’onere di autosufficienza (cfr. art. 366 n. 6 cpc).

Quanto alla censura sulle maggioranze, la Corte di Appello ha accertato che erano state raggiunte le maggioranze necessarie ai

sensi dell’art.1136 c.c. sul presupposto, pacifico in causa (v. ricorso e controricorso), che tre condòmini avevano votato a favore, uno aveva votato a favore a condizione che la delibera fosse unanime e il solo attuale ricorrente aveva votato in senso contrario, che i votanti a favore avevano 551,54 millesimi, il condòmino che aveva espresso voto favorevole condizionato aveva 128,17 millesimi e l’attuale ricorrente aveva 157,20 millesimi.

Sono fuori luogo i richiami fatti dal ricorrente alla giurisprudenza di questa Corte (sentenza n.5329 del 2017; sentenza n.5288 del 2012 e sentenza n.2046 del 2006) in tema di condominio cd. minimo, formato, cioè, da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni, posto che come si è visto, nel caso in esame, la compagine condominiale è ben più numerosa e le quote di partecipazione sono diverse. Infine -ed è bene precisarlo -resta ferma la regola posta dall’art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale;
3. con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c. la violazione degli artt.1121 c.c. ‘per non avere la Corte di Appello valutato la gravosità e il carattere voluttuario delle spese deliberate’. Il ricorrente deduce che la Corte di Appello ha affermato che ‘il ctu non ritiene l’inutilità della sostituzione delle scale e pertanto la decisione di rifacimento delle rampe rientra nelle attribuzioni della assemblea del Condominio anche in rapporto a ciascun condominio parziale’ laddove invece il ctu aveva affermato che ‘le scale non presentano crepe o segni particolari che possano presupporre una inadeguatezza della struttura’. Il ricorrente deduce che la spesa di rifacimento delle scale avrebbe dovuto essere qualificata come voluttuaria. Deduce altresì che la spesa prevista, di 90.000 euro, da maggiorarsi degli oneri per la ‘pratica strutturale e di coordinamento tecnico’, era senz’altro, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di Appello,
una spesa eccessiva anche in rapporto al costo di acquisto dell’immobile del ricorrente, pari a 248.000,00 euro;

Il motivo è infondato.

La Corte di Appello ha condiviso la valutazione del CTU sulla maggior comodità della scala in progetto ‘lineare e realizzata applicando le attuali norme’ -rispetto alla scala esistente ‘realizzata 63/66 anni’ addietro. Il ricorrente, facendo perno su altri passaggi della relazione del CTU e su sue soggettive valutazioni sulla onerosità dell’intervento, vorrebbe ottenere in questa sede una nuova valutazione del merito della causa sul carattere ‘voluttuario’ dell’intervento e sulla eccessività del relativo costo, ma un tale accertamento è precluso nel giudizio di legittimità.
in conclusione il ricorso deve essere rigettato;

le spese seguono la soccombenza; si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il raddoppio del contributo unificato;

PMQ

la Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente a rifondere al controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € . 4.000,00, per compensi professionali, € . 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Roma 10 aprile 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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