Infiltrazioni e immissioni fumi in condominio: la responsabilità del custode
Quando si vive in un edificio multipiano, il tema delle Infiltrazioni e immissioni fumi rappresenta una delle cause più frequenti di lite. Una recente sentenza del Tribunale di Roma affronta con precisione i limiti della responsabilità condominiale e i criteri per ottenere il risarcimento del danno.
I fatti di causa
I proprietari di due distinti appartamenti situati all’ultimo piano di un edificio hanno citato in giudizio il proprio condominio lamentando gravi disagi. Per la prima unità, è stata segnalata una persistente infiltrazione d’acqua proveniente dalla soletta di copertura, che ha reso inutilizzabile il balcone. Per la seconda unità, è stata denunciata la presenza di fumi provenienti dalla canna fumaria condominiale, che rendevano l’aria irrespirabile all’interno dei locali.
Nonostante i tentativi di risoluzione stragiudiziale e un procedimento di accertamento tecnico preventivo (ATP), il condominio non aveva provveduto a sanare definitivamente la situazione. I proprietari hanno quindi richiesto l’esecuzione dei lavori necessari e il risarcimento del danno per il mancato godimento degli immobili.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha accolto parzialmente le domande dei ricorrenti. In primo luogo, ha confermato la responsabilità del condominio come custode dei beni comuni (tetto e canna fumaria) ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Per quanto riguarda le Infiltrazioni e immissioni fumi, il giudice ha stabilito che:
- Il condominio deve eseguire a proprie spese le opere di rifacimento della canna fumaria e di impermeabilizzazione della soletta.
- È dovuto un risarcimento per il minor utilizzo del balcone, quantificato in via equitativa.
- Non è dovuto il risarcimento per l’interno dell’appartamento se non viene fornita la prova che i fumi abbiano reso l’immobile del tutto o parzialmente inagibile.
Analisi del danno patrimoniale
Un punto centrale della sentenza riguarda la prova del danno. Sebbene il Consulente Tecnico d’Ufficio avesse confermato la presenza dei problemi, il giudice ha ricordato che il risarcimento non è automatico. Nel caso dell’appartamento invaso dai fumi, il fatto che l’immobile fosse utilizzato con profitto come attività ricettiva (B&B) ha indebolito la tesi dei proprietari circa la totale impossibilità di godimento del bene.
le motivazioni
Le motivazioni del giudice si fondano sul principio della responsabilità oggettiva del custode. Il condominio è tenuto a mantenere le parti comuni in stato di efficienza per evitare danni alle proprietà esclusive. Tuttavia, il giudice ha sottolineato che il danno da ‘mancato godimento’ deve essere provato rigorosamente. Mentre per il balcone il distacco di intonaco rendeva palese l’impossibilità di sosta sicura, per l’interno dell’appartamento le immissioni erano legate solo a specifiche condizioni meteo, non integrando una condizione di inagibilità permanente tale da giustificare una liquidazione monetaria ulteriore rispetto al ripristino tecnico.
le conclusioni
In conclusione, la sentenza ordina al condominio l’esecuzione forzata dei lavori tecnici indicati dal perito, stabilendo una penale di 300 euro per ogni mese di ritardo nell’adempimento. Il condominio è stato inoltre condannato al pagamento di oltre 12.000 euro per i danni materiali e al rimborso parziale delle spese legali. Questo provvedimento ribadisce che, sebbene la tutela del proprietario sia ampia, l’onere della prova sull’entità del danno subito resta un pilastro fondamentale del processo civile.
Chi paga per le infiltrazioni provenienti dal tetto condominiale?
Il condominio, in qualità di custode dei beni comuni, è obbligato a pagare i lavori di riparazione e a risarcire i danni causati alle proprietà private, a meno che non provi il caso fortuito.
È possibile ottenere un risarcimento se il balcone è inutilizzabile per colpa del condominio?
Sì, se le infiltrazioni rendono il balcone insicuro o ne limitano l’uso, il proprietario ha diritto a un risarcimento per il minor godimento del bene, che può essere calcolato in via equitativa dal giudice.
Cosa succede se il condominio ritarda l’inizio dei lavori di riparazione?
Il giudice può imporre una penale pecuniaria per ogni giorno o mese di ritardo nell’esecuzione delle opere necessarie a eliminare le cause del danno, come deterrente per l’inerzia condominiale.