Indennizzo ingiustificato arricchimento: come si calcola

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d’appello che aveva ridotto l’indennizzo ingiustificato arricchimento dovuto per l’uso di un immobile senza un valido contratto. La Corte ha stabilito che la riduzione era stata applicata in modo arbitrario e senza un’adeguata motivazione, sottolineando che il calcolo deve basarsi su criteri specifici e non su una valutazione discrezionale. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione che spieghi chiaramente come viene determinato l’importo dell’indennizzo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennizzo Ingiustificato Arricchimento: la Cassazione fissa i paletti per il calcolo

Quando un contratto viene dichiarato nullo, chi ha utilizzato un bene altrui deve comunque pagare qualcosa? La risposta è sì, attraverso l’istituto dell’indennizzo ingiustificato arricchimento. Ma come si calcola questo importo? Non può essere una decisione arbitraria del giudice. Con l’ordinanza n. 2468/2024, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: ogni riduzione dell’indennizzo rispetto al valore di mercato deve essere rigorosamente motivata, pena l’annullamento della sentenza.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un contenzioso tra una società proprietaria di un immobile (la “Proprietaria”) e un’azienda specializzata in energie rinnovabili (la “Solar Company”). La Proprietaria aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per 160.000 euro contro la Solar Company per canoni non pagati, relativi all’affitto di un lastrico solare su cui erano stati installati dei pannelli fotovoltaici.

In sede di opposizione, il Tribunale ha dichiarato nullo il contratto di locazione. Tuttavia, ha condannato la Solar Company a pagare la stessa somma a titolo di indennizzo ingiustificato arricchimento, riconoscendo che la società aveva comunque beneficiato dell’uso dell’immobile.

La Solar Company ha impugnato la decisione e la Corte d’Appello ha parzialmente accolto le sue ragioni, riducendo l’indennizzo a 64.000 euro. Insoddisfatte, entrambe le parti hanno presentato ricorso in Cassazione: la Proprietaria lamentava l’eccessiva e immotivata riduzione dell’importo, mentre la Solar Company lo riteneva ancora troppo elevato.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’Indennizzo Ingiustificato Arricchimento

La Suprema Corte ha accolto il ricorso principale della Proprietaria e ha cassato la sentenza d’appello, rinviando la causa a un’altra sezione della stessa Corte per un nuovo giudizio. Il punto centrale della decisione riguarda proprio la metodologia di calcolo dell’indennizzo ingiustificato arricchimento.

La Corte di Cassazione ha censurato la decisione dei giudici d’appello perché la riduzione dell’importo era avvenuta in modo “meramente discrezionale” e generico. La sentenza impugnata aveva giustificato la riduzione affermando che il canone di un contratto valido avrebbe incluso una quota di guadagno non indennizzabile e che la Proprietaria avrebbe dovuto sostenere costi (fiscali, di manutenzione), ma non aveva fornito un’analisi dettagliata di come questi elementi portassero alla specifica cifra di 64.000 euro.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte Suprema sono chiare e si fondano sull’articolo 2041 del codice civile. Questo articolo stabilisce che l’indennizzo è dovuto nella misura della minor somma tra l’arricchimento di una parte e l’impoverimento dell’altra. La Corte d’Appello, riducendo l’importo al 40% del canone originariamente pattuito, non ha spiegato in modo specifico e trasparente il percorso logico seguito.

Il vizio motivazionale, secondo la Cassazione, risiede proprio nella “mancata specifica esplicitazione delle ragioni” per cui i costi a carico della Proprietaria sono stati quantificati in misura tale da erodere oltre il 50% del valore locativo di mercato preso a riferimento. Un giudice non può semplicemente affermare che ci sono dei costi da detrarre, ma deve quantificarli o, quantomeno, indicare un criterio logico e verificabile per la loro stima.

La Corte ha inoltre precisato che, se da un lato è corretto escludere dal calcolo il cosiddetto lucro cessante (cioè il mancato guadagno della Proprietaria), dall’altro la valutazione dell’impoverimento subito e dell’arricchimento altrui deve seguire un procedimento logico ed equitativo, come previsto dagli articoli 1226 e 2056 del codice civile.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza un principio di garanzia fondamentale nel nostro ordinamento: le decisioni dei giudici, specialmente quando comportano valutazioni economiche, devono essere trasparenti e motivate. Non è sufficiente una giustificazione generica per modificare significativamente gli importi dovuti. La quantificazione dell’indennizzo ingiustificato arricchimento richiede un’analisi dettagliata che tenga conto di tutti i fattori rilevanti, esplicitando i criteri utilizzati per arrivare alla cifra finale. La causa torna ora alla Corte d’Appello di Palermo, che dovrà riesaminare il caso attenendosi scrupolosamente a questi principi, fornendo una motivazione concreta e dettagliata per la determinazione del giusto indennizzo.

Come si calcola l’indennizzo per ingiustificato arricchimento se un contratto è nullo?
L’indennizzo deve essere calcolato sulla base della minor somma tra l’arricchimento ottenuto da una parte e l’impoverimento subito dall’altra. Il giudice non può applicare una riduzione forfettaria o discrezionale senza fornire una motivazione specifica e dettagliata dei criteri utilizzati per la quantificazione.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d’appello?
La sentenza è stata annullata perché la riduzione dell’indennizzo a circa il 40% del valore locativo era basata su una motivazione generica e insufficiente. La Corte d’Appello non ha spiegato in modo trasparente e logico come ha quantificato i costi (fiscali, di manutenzione) che giustificavano una riduzione così consistente.

L’indennizzo per ingiustificato arricchimento comprende anche i mancati guadagni (lucro cessante)?
No. La Corte di Cassazione ha confermato che è corretto escludere dal calcolo dell’indennizzo il lucro cessante, ovvero il potenziale guadagno che il proprietario avrebbe potuto ottenere dall’utilizzo del bene. L’indennizzo serve a compensare la diminuzione patrimoniale subita, non le mancate opportunità di profitto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2468 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2468 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1707/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante in carica rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante in carica, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

– ricorrente incidentale –

avverso la SENTENZA della CORTE d’APPELLO PALERMO n. 1080/2019 depositata il 27/05/2019.

Udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 30/11/2023, dal Consigliere relatore NOME COGNOME

Rilevato che:

la RAGIONE_SOCIALE ottenne, dal Tribunale di Termini Imerese, un decreto ingiuntivo per euro cento sessantamila (€ 160.000,00) nei confronti della RAGIONE_SOCIALE a titolo di pagamento di somma per canoni di locazione del lastrico solare del proprio edificio, sul quale era stata realizzata l’installazione di pannelli fotovoltaici , con messa a disposizione dell’intero complesso con fornitura cd. «chiavi in mano»;

la RAGIONE_SOCIALE propose opposizione al monitorio e agì in via riconvenzionale;

il Tribunale di Termini Imerese, con sentenza n. 315 del 7/03/2018, dichiarò nullo il contratto di locazione e, revocato il decreto ingiuntivo, condannò la RAGIONE_SOCIALE al pagamento della stessa somma portata dal monitorio, a titolo di indennità per arricchimento senza causa;

la RAGIONE_SOCIALE ha proposto impugnazione di merito e la Corte d’appello di Palermo, in parziale accoglimento dell’impugnazione , ha riformato la sentenza di primo grado, con condanna dell’appellante al pagamento della minor somma di euro sessantaquattromila;

avverso la sentenza, n. 1080 del 27/05/2019, della Corte territoriale propone ricorso per cassazione, con un unico, articolato, motivo, la RAGIONE_SOCIALE;

risponde con controricorso, contenente ricorso incidentale con due motivi, la RAGIONE_SOCIALE;

l a causa, all’adunanza camerale del 30/11/2023 è stata trattenuta per la decisione;

Considerato che:

l’unico m otivo del ricorso principale di RAGIONE_SOCIALE censura la sentenza d’appello ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ. in relazione all’art. 2041 cod. civ. e , segnatamente, per difetto di motivazione circa un fatto decisivo, con riferimento alla misura dell’indennizzo da ingiustificato arricchimento e per intrinseca contraddittorietà della motivazione, in quanto la determinazione dell’indennizzo non risponde ad alcun parametro , tra quelli dell’arricchimento e dell’impoverimento e non risulta motivato l’abbattimento della misura dell’indennizzo al quaranta per cento del canone di locazione;
i due motivi del ricorso incidentale della RAGIONE_SOCIALE deducono, il primo, v iolazione dell’art. 2041 c od. civ. in riferimento alla determinazione della misura dell’indennizzo e, il secondo, nullità della sentenza per violazione o falsa applicazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ . in relazione all’art. 24 Cost ituzione, degli artt. 12 e segg. delle disposizioni sulla legge in generale nonché dell’art. 132 , comma 1, n. 4 cod. proc. civ. per avere la Corte territoriale compensato le spese di fase senza adeguata motivazione;
la sentenza della Corte territoriale ha affermato che vi fu l’utilizzazione dell’immobile da parte di RAGIONE_SOCIALE senza un valido contratto, che la misura della diminuzione patrimoniale subita dalla RAGIONE_SOCIALE non coincideva con l’entità del canone ricavabile da un valido contratto di affitto, poiché avrebbe inglobato una quota di guadagno che non può essere oggetto di indennizzabilità, ai sensi dell’art. 2041 cod. civ. , e perciò la diminuzione patrimoniale andava stimata nel quaranta per cento del canone, ovvero in misura pari alla differenza tra il canone di
affitto di mercato e il reddito netto che ne sarebbe stato ricavato detratti i costi;

il Collegio ritiene che sia fondato il motivo unico del ricorso principale, in quanto la sentenza della Corte territoriale non esplica specificamente i criteri in base ai quali riduce l’ammontare del risarcimento dovuto in favore della RAGIONE_SOCIALE;

in particolare, ai sensi dell’art. 2041, comma 1, cod. civ. la misura dell’indennizzo accordabile all’impoverito deve essere fissata sulla base del minore valore tra misura dell’arricchimento e quella dell’impoverimento;

la scelta operata dal giudice di merito, dell’abbattimento al quaranta per cento dell’ammontare originario del canone di locazione, è frutto di un’opzione meramente discrezionale della Corte territoriale, della quale essa non fornisce adeguato conto, se non in modo assai generico, facendo riferimento alla circostanza che la RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto affrontare dei costi, quali il prelievo fiscale e le spese di manutenzione straordinaria e che quindi il guadagno che essa avrebbe conseguito non sarebbe stato di quarantamila euro per ogni anno, ma di soli sedicimila, e quindi l’importo complessivo dell’indennizzo per quattro anni era pari a euro sessantaquattromila;
il vizio motivazionale si annida nella mancata specifica esplicitazione delle ragioni per le quali i costi sono stati così quantificati, nella misura del quaranta per cento del canone, erodendo di oltre il cinquanta per cento il canone di locazione assunto a parametro dell’indennizzo e, inoltre, nella valutazione del l’incidenza del prelievo fiscale, sul quale, in particolare avuto riguardo all’imposta sul valore aggiunto, sussistono dubbi nell’ambito della giurisprudenza di questa Corte (per l’affermativa, ossia per la necessità che sulla somma dovuta a titolo d ‘indennizzo
sia corrisposta l’I.V.A. si veda si veda Cass. n. 20884 del 22/08/2018 Rv. 650432 -01, mentre per la negativa si richiama la più recente Cass. n. 2040 del 25/01/2022, Rv. 663661-01);

del tutto corretta, alla stregua della giurisprudenza di questa Corte è, viceversa, l’esclusione, quantomeno implicita, dell’eventuale lucro cessante, ossia di quanto la RAGIONE_SOCIALE avrebbe potuto ricavare dall’utilizzo del bene (Cass. n. 18785 del 26/09/2005 Rv. 586117 – 01), sulla cui valutazione si incentra in parte il motivo del ricorso principale;

a conclusione dell’esame sul ricorso principale: la valutazione dell’arricchimento conseguito e dell’impoverimento rispettivamente subito non è rispondente al disposto della norma di legge o, quantomeno, non è esplicitato adeguatamente il procedimento logico per addivenire alla misura del parametro cui commisurare l’indennizzo , la cui valutazione deve essere effettuata in via equitativa ai sensi degli artt. 1226 e 2056 cod. civ. (Cass. n. 18804 del 23/09/2015 Rv. 636890 -01: ai fini della determinazione giudiziale dell’indennizzo previsto dall’art. 2041 cod. civ. trovano applicazione i principi sanciti dagli artt. 1226 e 2056 c.c.) divisata in sentenza;
il ricorso principale deve, pertanto, essere accolto;

il ricorso incidentale è assorbito, in quanto il suo primo motivo è analogo, se non coincidente, ma da contraria prospettiva (sull’eccessivo ammontare dell’indennizzo riconosciuto) con quello del ricorso principale e il secondo è sulla determinazione delle spese di lite: la regolamentazione delle quali andrà operata dal giudice del rinvio in considerazione dell’esito finale della lite ;

la sentenza impugnata è, pertanto, cassata e, in quanto sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, ai sensi dell’art. 384, comma 2, cod. proc. civ., la causa deve essere rinviata alla Corte

d’appello di Palermo, in diversa composizione, la quale, nel procedere a nuovo giudizio, si atterrà a quanto in questa sede affermato e provvederà, altresì, a regolare le spese di questa fase di legittimità;

il deposito della motivazione è fissato nel termine di cui al secondo comma dell’art. 380 bis 1 cod. proc. civ.;

p. q. m.

la Corte accoglie il ricorso principale, assorbito l’incidentale ; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto; rinvia alla Corte di appello di Palermo in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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