Indennizzo acquisizione sanante: i limiti del ricorso

Un Comune ha presentato ricorso alla Corte di Cassazione riguardo l’importo di un indennizzo per acquisizione sanante di un immobile adibito a scuola. La Corte ha respinto il ricorso, chiarendo che i vincoli urbanistici erano stati considerati e che la mancata detrazione di alcuni costi di miglioria costituiva una valutazione di fatto non sindacabile. Il motivo relativo a un errore di calcolo è stato dichiarato inammissibile perché già corretto in precedenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennizzo Acquisizione Sanante: la Cassazione fissa i paletti per il ricorso

L’ordinanza in esame offre importanti chiarimenti sui criteri di calcolo dell’indennizzo acquisizione sanante e sui limiti entro cui la Pubblica Amministrazione può contestare la valutazione del giudice. La Corte di Cassazione, con una decisione netta, ha respinto il ricorso di un Ente Locale, consolidando principi fondamentali in materia di espropriazione e valutazione del danno. Analizziamo nel dettaglio la vicenda e le conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa

La controversia nasce dalla richiesta di una società, poi fallita, di ottenere il pagamento degli indennizzi e del risarcimento del danno da parte di un Comune. L’Ente Locale aveva occupato per anni un immobile di proprietà della società, destinandolo a sede di una scuola media, per poi acquisirlo formalmente al proprio patrimonio indisponibile attraverso la procedura di ‘acquisizione sanante’ prevista dall’art. 42-bis del Testo Unico Espropri.

La Corte d’Appello, accogliendo il ricorso della società, aveva condannato il Comune a pagare un indennizzo per il pregiudizio patrimoniale e non patrimoniale, oltre a un risarcimento per l’occupazione senza titolo protrattasi per diversi anni. L’Ente Locale, insoddisfatto della quantificazione, ha proposto ricorso per cassazione, basandolo su tre motivi principali.

L’Analisi della Corte e l’indennizzo acquisizione sanante

La Corte di Cassazione ha esaminato e respinto tutti e tre i motivi di ricorso presentati dal Comune, offrendo spunti di riflessione su ciascun punto.

La Valutazione del Bene e il Vincolo Urbanistico

Il primo motivo di ricorso lamentava che la Corte d’Appello non avesse tenuto conto, nella determinazione del valore venale dell’immobile, del vincolo conformativo a ‘Servizi – Scuola secondaria di secondo grado’. La Cassazione ha ritenuto il motivo infondato. Ha evidenziato che il consulente tecnico d’ufficio (c.t.u.), e di conseguenza la Corte di merito, avevano già considerato la destinazione a servizi dell’immobile, basando la valutazione sui dati del mercato immobiliare terziario. Pertanto, la richiesta del Comune era, di fatto, già stata soddisfatta nel giudizio precedente.

La Detrazione dei Costi di Riqualificazione

Con il secondo motivo, il Comune sosteneva che dal valore dell’immobile si sarebbero dovuti detrarre tutti i costi sostenuti per le opere di ristrutturazione e miglioria. Anche questa doglianza è stata respinta. La Suprema Corte ha confermato la decisione della Corte d’Appello, la quale aveva correttamente escluso dal computo i costi relativi a opere la cui funzione si era già esaurita nel tempo e un ulteriore importo giudicato ‘eterogeneo’ rispetto ai criteri di stima del valore venale. La Cassazione ha qualificato questa valutazione come una ‘censura di merito’, ovvero un tentativo di rimettere in discussione l’accertamento dei fatti operato dal giudice precedente, operazione preclusa in sede di legittimità.

L’Errore di Calcolo e la Carenza di Interesse

Il terzo motivo riguardava un presunto errore nel calcolo del periodo di occupazione illegittima, che il Comune sosteneva essersi concluso nel 2015 e non nel 2017. La Corte ha dichiarato il motivo inammissibile per carenza di interesse. Infatti, è emerso che la stessa Corte d’Appello, su istanza concorde delle parti, aveva già provveduto a correggere l’errore materiale con un provvedimento successivo. Di conseguenza, il Comune non aveva più alcun interesse a far valere tale doglianza.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su principi consolidati. In primo luogo, il ricorso per cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio sul merito della controversia. Le valutazioni fattuali, come la stima del valore di un immobile o la pertinenza dei costi da scomputare, se adeguatamente motivate dal giudice di merito, non sono sindacabili in sede di legittimità. La Corte ha ribadito che la parte non può semplicemente proporre una propria diversa interpretazione delle risultanze processuali.

In secondo luogo, viene sottolineato il principio della carenza di interesse ad agire. Se una problematica (in questo caso, un errore di calcolo) è già stata risolta attraverso gli strumenti processuali appropriati, come la correzione dell’errore materiale, la parte non può più sollevare la stessa questione in un’impugnazione successiva.

Conclusioni

La decisione in commento rafforza la stabilità delle decisioni di merito in materia di indennizzo acquisizione sanante. Stabilisce che la determinazione del valore del bene deve tenere conto della sua destinazione urbanistica effettiva, come correttamente fatto nel caso di specie. Inoltre, chiarisce che non tutti i costi sostenuti dalla Pubblica Amministrazione sono automaticamente detraibili, specialmente se relativi a opere ormai vetuste. Infine, l’ordinanza funge da monito sull’uso corretto degli strumenti di impugnazione, sanzionando i ricorsi che mirano a ridiscutere il merito dei fatti o che vertono su questioni già risolte. La condanna del Comune al pagamento delle spese legali e al versamento di un ulteriore contributo unificato conferma la linea di rigore della Corte verso i ricorsi infondati.

Come viene determinato il valore dell’immobile per l’indennizzo acquisizione sanante?
La determinazione del valore venale deve tenere conto delle caratteristiche del bene, inclusa la sua destinazione urbanistica. Nel caso specifico, la Corte ha confermato che la valutazione basata sui ‘dati relativi al mercato immobiliare terziario’ era corretta, poiché rifletteva la destinazione a ‘servizi’ dell’immobile.

La Pubblica Amministrazione può sempre detrarre i costi delle migliorie che ha apportato all’immobile occupato?
No. La Corte ha stabilito che non sono da scomputare i costi per opere di riqualificazione che ‘da tempo avevano esaurito la loro funzione’. La decisione su quali costi detrarre rientra nella valutazione di merito del giudice, che non è sindacabile in Cassazione se congruamente motivata.

Cosa succede se la sentenza di primo grado contiene un errore di calcolo?
Se si tratta di un errore materiale o di calcolo, le parti possono chiederne la correzione al medesimo giudice che ha emesso il provvedimento, come avvenuto in questo caso. Una volta che l’errore è stato corretto, la parte non ha più interesse a impugnare la decisione originale per quel motivo specifico.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 4241 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 4241 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: ABETE NOME

Data pubblicazione: 16/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 6196 – 2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE –P_IVA – in persona del sindaco pro tempore , rappresentato e difeso in virtù di procura speciale su foglio allegato in calce al ricorso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato in Roma, alla INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO .

RICORRENTE

contro

CURATORE del fallimento dell’ RAGIONE_SOCIALE, in persona del dottor NOME COGNOME, elettivamente domiciliato, con indicazione dell’indirizzo p.e.c., in RAGIONE_SOCIALE, alla INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale su foglio allegato in calce alla memoria di costituzione di nuovo difensore.

CONTRORICORRENTE

RAGIONE_SOCIALE -c.f./p.i.v.a. P_IVA -in persona del legale rappresentante pro tempore .

INTIMATA

avverso l ‘ordinanza dei 13/19.12.2017 della Corte d’Appello di Milano, udita la relazione nella camera di consiglio del 14 dicembre 2023 del consigliere AVV_NOTAIO NOME COGNOME,

RILEVATO CHE

Con ricorso ex artt. 702 bis cod. proc. civ. e 29 d.lgs. n. 150/2011 l’ ‘RAGIONE_SOCIALE conveniva innanzi alla Corte d’Appello di Milano il Comune di RAGIONE_SOCIALE.

Chiedeva condannarsi il Comune di RAGIONE_SOCIALE al pagamento degli indennizzi e del risarcimento di cui al 1° co. ed al 3° co. dell’art. 42 bis d.P.R. n. 327/2001 in dipendenza dell’ utilizzazione-acquisizione da parte dell’ente pubblico convenuto dell’immobile di proprietà di essa ricorrente ubicato alla INDIRIZZO di RAGIONE_SOCIALE (cfr. ricorso, pag. 2) .

RAGIONE_SOCIALE‘ RAGIONE_SOCIALE provvedeva alla notifica del ricorso e del decreto di comparizione alla ‘RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘, titolare di ipoteca is critta sull’immobile.

Si costituiva il Comune di RAGIONE_SOCIALE.

Esponeva che la pretesa ex adverso azionata concerneva un immobile che da tempo utilizzava con destinazione scolastica, immobile accorpato al complesso RAGIONE_SOCIALE adibito a sede della scuola media ‘RAGIONE_SOCIALE‘ (cfr. ricorso, pag. 3) .

Esponeva che con deliberazione n. 81 del 26.11.2015 il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE aveva all’unanimità votato l’acquisizione del cespite al patrimonio indisponibile

RAGIONE_SOCIALE, acquisizione poi disposta con decreto n. 15372 del 23.12.2015 (cfr. ricorso, pag. 3) .

Interveniva la ‘RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘.

Chiedeva disporsi il pagamento in suo favore delle somme riconosciute dovute ai sensi dell’art. 42 bis d.P.R. n. 321/2001.

Espletata la c.t.u., con ordinanza dei 13/19.12.2017 la Corte di Milano, in accoglimento del r icorso, determinava in euro 466.400,00 l’indennizzo dovuto dal Comune di RAGIONE_SOCIALE all’ RAGIONE_SOCIALE per il pregiudizio patrimoniale, determinava in euro 46.640,00 l’indennizzo dovuto dal Comune di RAGIONE_SOCIALE all’ ‘RAGIONE_SOCIALE per il pregiudizio non patrimoniale, determinava in euro 373.120,00 il risarcimento dal Comune di RAGIONE_SOCIALE dovuto all’ RAGIONE_SOCIALE per l’occupazione senza titolo protrattasi dal 2000 al 2015.
Evidenziava la Corte che tutti gli elementi indispensabili ai fini della determinazione del valore dell’immobile erano stati adeguatamente valutati dal c.t.u., le cui conclusioni risultavano congruamente motivate (cfr. ordinanza impugnata, pag. 7) .

Evidenziava per altro verso che erano senz’altro da decurtare dal valore venale dell’immobile i costi sostenuti dal Comune RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per le opere di riqualificazione del cespite che, nonostante il trascorrere del tempo, non avevano esaurito la propria funzione (cfr. ordinanza impugnata, pagg. 7 – 8) .

Avverso tale ordinanza ha proposto ricorso il Comune di RAGIONE_SOCIALE; ne ha chiesto sulla scorta di tre motivi la cassazione con ogni susseguente statuizione.

RAGIONE_SOCIALE ‘ RAGIONE_SOCIALE ha depositato controricorso; ha chiesto rigettarsi il ricorso con vittoria di spese.

Ha addotto, in ordine al terzo motivo di ricorso, che ha proposto alla Corte di Milano ricorso ex art. 287 cod. proc. civ. -cui la controparte ha aderito -ai fini della correzione dell’errore materiale e/o di calcolo che inficia l’ordinanza ex adverso impugnata, nella parte in cui il risarcimento del danno per l’occupazione senza titolo è stato quantificato in euro 373.120,00 anziché in euro 332.310,00, importo, quest’ultimo, che viceversa si giustifica in considerazione della protrazione del periodo di occupazione dal 30.9.2001 fino al 29.12.2005.
La ‘RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘ RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non ha svolto difese.

Il ricorrente ha depositato memoria.

Si è costituito con comparsa in data 3.7.2023 il curatore del fallimento dell”RAGIONE_SOCIALE , dichiarato dal Tribunale di RAGIONE_SOCIALE con sentenza dei 22/29.11.2019.

Ha chiesto di essere rimesso in termini ai fini della produzione del provvedimento in data 7.4.2018, con cui la Corte d’Appello di Milano ha fatto luogo alla correzione dell’errore materiale e dell’errore di calcolo inficianti l’ordinanza impugnata.

Il curatore del fallimento controricorrente ha depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione dell ‘ art. 42 bis d.P.R. n. 327/2001.

Premette che l’immobile per cui è controversia è sempre stato destinato a servizi pubblici scolastici (cfr. ricorso, pag. 5) .

Indi deduce che in sede di determinazione del valore venale dell’immobile la Corte di Milano avrebbe dovuto tener conto del vincolo conformativo prefigurato nello strumento urbanistico (così ricorso, pag. 6) .

Il primo motivo di ricorso va respinto.

Invero, il mezzo in disamina risulta del tutto avulso da un ben preciso rilievo che connota la ‘ ratio in parte qua decidendi ‘ dell’impugnato dictum .

Propriamente, la Corte di Milano ha dato atto che ai fini della determinazione del valore venale dell’immobile il consulente d’ufficio aveva tenuto conto della sua destinazione a servizi, ossia della sua destinazione scolastica , tant’è che l’ausiliario d’ufficio aveva dichiarato di essersi avvalso ‘dei dati relativi al mercato immobiliare terziario’ (cfr. ordinanza impugnata, pag. 7) .

In questi termini il ricorrente non ha motivo di dolersi per addurre che in sede di determinazione del valore venale dell’immobile la corte di merito avrebbe dovuto tener conto del vincolo conformativo prefigurato nello strumento urbanistico, cioè che alla data della procedura acquisitiva la destinazione urbanistica del cespite era quella di ‘Servizi RAGIONE_SOCIALE‘ (cfr. ricorso, pagg. 5 – 6) .

Con il RAGIONE_SOCIALE motivo il rico rrente denuncia la violazione dell’art. 4 2 bis d.P.R. n. 327/2001.

Deduce che la Corte di Milano avrebbe dovuto detrarre dal valore venale dell’immobile il costo di tutte le opere di ristrutturazione e di tutte le migliorie realizzate (cfr. ricorso, pag. 8) .

Il RAGIONE_SOCIALE motivo di ricorso del pari va respinto.

Senza dubbio vi è in linea teorica margine perché si produca la controindicazione che il ricorrente prospetta (cfr. ricorso, pag. 8) .

Ossia che il privato percepisca un maggior indennizzo in dipendenza dell’incremento del valore venale che il bene abbia ottenuto per effetto delle opere migliorative eseguite dalla Pubblica Amministrazione. E dunque che il privato consegua un’indebita locupletazione .

E tuttavia la determinazione assunta in parte qua dalla Corte di Milano è ben lungi dal sortire un esito siffatto.

Invero in maniera congrua ed ineccepibile -ed appieno da condividere – la C orte d’appello ha reputato che non fossero da scomputare i costi sostenuti dal Comune di RAGIONE_SOCIALE per le opere di riqualificazione dell’immobile che da tempo avevano esaurito la loro funzione.

15. La Corte di merito ha ulteriormente puntualizzato che dal valore venale non era da scomputare l’importo di euro 68.548,52 – correlato ad opere di riqualificazione compiute nel biennio 2005-2006 ‘a causa del suo carattere eterogeneo rispetto ai criteri di calcolo del valore venale, come giustamente osservato dal c.t.u.’ (così ordinanza impugnata, pag. 8) .

È evidente che trattasi di un rilievo essenzialmente ‘in fatto’, ancorato a lla valutazione cui ha attes o l’ausiliario d’ufficio.

Cosicché l’omessa detrazione ad ampio spettro – che il ricorrente ha lamentato con il motivo in disamina – si risolve, a tal specifico riguardo, in una censura eminentemente ‘di merito’, come tale immeritevole di seguito (cfr. Cass. (ord.) 7.12.2017, n. 29404, RAGIONE_SOCIALE cui con il ricorso per cassazione la parte non può rimettere in discussione, proponendo una propria diversa interpretazione, la valutazione delle risultanze processuali e la ricostruzione della fattispecie operate dai giudici del merito poiché la revisione degli accertamenti di fatto compiuti da questi ultimi è preclusa in sede di legittimità) .
Con il terzo motivo il ricorrente denuncia la violazione dell’art. 4 2 bis d.P.R. n. 327/2001.

Deduce che ha errato la Corte di Milano a computare l’indennizzo per l’occupazione senza titolo sino al 2017 (cfr. ricorso, pag. 9) .

Deduce invero che l’occupazione senza titolo si è conclusa nel 2015, allorché, con la delibera n. 81 del 26.11.2015 del RAGIONE_SOCIALE, si è compiuta la procedura acquisitiva (cfr. ricorso, pag. 10) .

Il terzo motivo parimenti va respinto.

In memoria (cfr. pag. 7) il curatore del fallimento dell’ ‘RAGIONE_SOCIALE ha riprodotto testualmente il provvedimento in data 7.4.2018, con cui la Corte d’Appello di Milano ha fatto luogo alla correzione dell’errore materiale e dell’errore di calcolo che avevano inficiato l’ordinanza impugnata.

Ossia il provvedimento di correzione -correzione richiesta dall’ ‘RAGIONE_SOCIALE ed alla quale il Comune di RAGIONE_SOCIALE aveva aderito dell’ordinanza impugnata, nella parte in cui il risarcimento del danno per l’occupazione senza titolo era stato erroneamente quantificato nel maggior importo di euro 373.120,00 anziché nel minor importo di euro 332.310,00, minor importo viceversa dovuto in dipendenza della protrazione del periodo di occupazione fino al 29.12.2015 a decorrere non già dal 2000 bensì dal 30.9.2001, così come del resto la stessa Corte di Milano, a pagina 9 dell’ordinanza impugnata , aveva correttamente dato atto.
Evidentemente la correzione cui sull’accordo di ambedue le parti – la Corte d ‘appello ha fatto luogo, segna la carenza di qualsivoglia interesse del ricorrente a far valere il terzo mezzo di impugnazione.

D’altronde, indiscutibilmente il periodo di occupazione illegittima è stato dalla C orte distrettuale con l’ordinanza impugnata computato fino al 2015 (cfr. dispositivo dell’ordinanza impugnata, punto III) così come il Comune ricorrente pretende (cfr. ricorso, pag. 9) .

In dipendenza del rigetto del ricorso il Comune ricorrente va condannato a rimborsare al curatore del fallimento dell’ ‘RAGIONE_SOCIALE e spese del presente giudizio di legittimità. La liquidazione segue come da dispositivo.

La ‘RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non ha svolto difese. Nonostante il rigetto del ricorso nessuna statuizione in ordine alle spese del presente giudizio va nei suoi confronti assunta.

20. Ai sensi dell’art. 13, 1° co. quater , d.P.R. 30.5.2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi dell’art. 13, 1° co. bis , d.P.R. cit., se dovuto.

P.Q.M.

La Corte così provvede:

rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente, Comune di RAGIONE_SOCIALE, a rimborsare al controricorrente, curatore del fallimento dell”RAGIONE_SOCIALE, le spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano in complessivi euro 10.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e cassa come per legge;

ai sensi dell’art. 13, 1° co. quater , d.P.R. n. 115/2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del Comune

ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi dell’art. 13, 1° co. bis , d.P.R. cit., se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della I sez. civ. della Corte

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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