Affitto di azienda e indennità di occupazione

Una società continua a occupare i locali commerciali dopo la scadenza del contratto di affitto di ramo d’azienda. Il Tribunale, respingendo l’opposizione al decreto ingiuntivo, ha chiarito che l’indennità di occupazione è dovuta per legge (art. 1591 c.c.) fino all’effettiva riconsegna, a prescindere dalla cessazione del contratto. La decisione si fonda anche su una confessione stragiudiziale dell’occupante.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2025 in Diritto Commerciale, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di Occupazione: Quando Scatta l’Obbligo di Pagare Anche a Contratto Scaduto?

L’obbligo di corrispondere un canone per l’utilizzo di un immobile commerciale cessa con la scadenza del contratto di affitto? Una recente sentenza del Tribunale di Torino chiarisce un punto fondamentale: anche dopo la fine del rapporto contrattuale, chi continua a occupare i locali è tenuto a versare un’indennità di occupazione fino alla loro effettiva riconsegna. Analizziamo insieme questo interessante caso per capire le ragioni giuridiche dietro questa decisione e le sue implicazioni pratiche.

I Fatti di Causa: la Controversia sull’Affitto d’Azienda

La vicenda ha origine da un contratto di affitto di ramo d’azienda relativo a locali commerciali all’interno di un centro commerciale. Alla scadenza del contratto, la società affittuaria non riconsegnava i locali, continuando a occuparli per diversi mesi. Di conseguenza, la società concedente otteneva un decreto ingiuntivo per un importo di quasi 60.000 euro a titolo di indennità per l’occupazione senza titolo e per oneri comuni non pagati.

L’affittuaria proponeva opposizione al decreto, sollevando una serie di eccezioni per bloccare la richiesta di pagamento.

Le Ragioni dell’Opposizione: dalla Clausola Compromissoria al Covid-19

La difesa della società opponente si basava su diversi argomenti:

* Incompetenza del Tribunale: Sosteneva che la controversia dovesse essere decisa da un arbitro, come previsto da una clausola compromissoria presente nel contratto.
* Mancanza di titolo: Riteneva che, essendo il contratto scaduto, non esistesse più un fondamento giuridico per la pretesa economica.
* Errata quantificazione: Contestava il calcolo dell’importo, lamentando la mancata restituzione del deposito cauzionale e l’impatto negativo delle restrizioni per l’emergenza sanitaria sulla redditività dell’azienda.

L’Indennità di Occupazione e il Principio dell’Art. 1591 c.c.

Il Tribunale ha respinto l’opposizione, confermando integralmente il decreto ingiuntivo. Il punto centrale della decisione riguarda la natura dell’indennità di occupazione. Il giudice ha chiarito che tale obbligo non deriva dal contratto ormai scaduto, ma direttamente dalla legge, e in particolare dall’articolo 1591 del Codice Civile. Questa norma stabilisce che il conduttore in mora, ovvero in ritardo nella restituzione dell’immobile, è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo il risarcimento del maggior danno.

A rafforzare questa conclusione, il Tribunale ha dato peso a una comunicazione scritta in cui la stessa società affittuaria ammetteva di detenere l’azienda “a titolo precario” (cioè senza un titolo valido) e riconosceva l’obbligo di corrispondere un’indennità. Tale dichiarazione è stata qualificata come una confessione stragiudiziale, dotata dello stesso valore probatorio di una confessione resa in giudizio.

Analisi delle Altre Eccezioni: Deposito Cauzionale e Migliorie

Il giudice ha smontato anche le altre argomentazioni difensive:

* Clausola compromissoria: Il contratto stesso prevedeva un’eccezione specifica, stabilendo che i procedimenti di ingiunzione e le relative opposizioni rimanessero di competenza del giudice ordinario.
* Deposito cauzionale: La società concedente ha dimostrato di aver già imputato la somma a precedenti fatture insolute, circostanza non specificamente contestata dall’opponente.
* Difficoltà economiche (Covid-19): Le restrizioni sanitarie non integrano un’ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione, e la ridotta redditività non può gravare sul concedente, che aveva già richiesto la restituzione dei locali.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni del Tribunale sono chiare e lineari. L’obbligo di pagare l’indennità di occupazione non nasce dal contratto, ma dalla legge (art. 1591 c.c.) come conseguenza diretta della mancata riconsegna dell’immobile alla scadenza. Il contratto, sebbene scaduto, serve solo come parametro per determinare l’importo dovuto, che è pari al canone precedentemente pattuito. La confessione stragiudiziale dell’affittuaria ha ulteriormente blindato la posizione del creditore. Infine, le eccezioni relative alla competenza arbitrale e alla compensazione con il deposito cauzionale sono state respinte sulla base delle specifiche clausole contrattuali e delle prove documentali prodotte.

Conclusioni

Questa sentenza ribadisce un principio cruciale nel diritto immobiliare e commerciale: la fine del contratto non autorizza l’occupazione gratuita dell’immobile. L’indennità di occupazione rappresenta un meccanismo legale a tutela del proprietario o concedente, volto a risarcirlo per il danno derivante dal non poter disporre del proprio bene. Per le imprese, la lezione è duplice: è fondamentale pianificare per tempo la riconsegna dei locali alla scadenza contrattuale e prestare massima attenzione al contenuto delle comunicazioni scritte, poiché possono integrare vere e proprie confessioni con pieno valore legale.

Se il contratto di affitto è scaduto, devo comunque pagare per l’utilizzo dei locali?
Sì. La sentenza chiarisce che, in base all’art. 1591 del Codice Civile, chi è in ritardo nella riconsegna di un immobile è obbligato a pagare un’indennità di occupazione, di importo pari al canone precedentemente concordato, fino al momento dell’effettiva restituzione.

Una clausola che prevede l’arbitrato impedisce sempre di rivolgersi al giudice?
No. In questo caso specifico, il contratto conteneva una deroga espressa alla clausola compromissoria, stabilendo che per i procedimenti d’ingiunzione e le successive opposizioni la competenza restava quella del giudice ordinario. È quindi fondamentale leggere attentamente tutte le clausole contrattuali.

Le ammissioni fatte in una lettera o in una email hanno valore legale in un processo?
Sì. Il Tribunale ha qualificato una lettera dell’affittuaria, in cui ammetteva di occupare i locali senza titolo, come una “confessione stragiudiziale”. Questo tipo di dichiarazione, fatta fuori dal processo, ha la stessa efficacia probatoria di una confessione resa davanti al giudice.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI TORINO N. 792 2025 – N. R.G. 00004032 2024 DEL 17 02 2025 PUBBLICATA IL 17 02 2025

TRIBUNALE ORDINARIO di Torino

Ottava Sezione Civile

VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4032/2024

tra

, 24.2.24

rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME in forza di procura alle liti

ATTORE

rappresentata e difesa dall’Avv. COGNOME e dell’avv. NOME COGNOME e dell’avv. NOME COGNOME in forza di procura alle liti del 13.12.23

CONVENUTO

Oggi 17 febbraio 2025 , innanzi al dott. NOME COGNOME e COGNOME dr.ssa NOME COGNOME e l ‘ AUPP dr.ssa NOME COGNOME compare p er l’avv. NOME COGNOME.

Per nessuno compare.

Il Giudice invita l ‘ avv. COGNOME a precisare le conclusioni.

L’avv. COGNOME precisa le conclusioni come da note conclusive e chiede che l ‘ opposizione avversaria venga rigettata.

Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio, previo consenso dell ‘ avv. COGNOME alla lettura della sentenza in sua assenza.

Terminata la camera di consiglio viene data lettura in udienza del dispositivo e dell’esposizione delle ragioni di fatto e di diritto del la decisione.

Il Giudice dott. NOME COGNOME

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO

Ottava Sezione Civile

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. NOME COGNOME ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4032/2024 promossa da:

, 24.2.24

rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME in forza di procura alle liti

ATTORE

rappresentata e difesa dall’Avv. COGNOME

N. in forza di procura alle liti del 13.12.23

CONVENUTO

CONCLUSIONI

Per

‘In via principale revocare, dichiarare nullo e/o annullare il decreto ingiuntivo n. 422/2024 emesso il 22.01.2024, notificato il 25 gennaio 2024, per i motivi tutti sopra esposti. In ogni caso:

-Respingere l’eventuale istanza di provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto in quanto l’opposizione è fondata su prov a scritta e comunque di pronta soluzione.

In via subordinata compensare le somme richieste con quelle dovute dalla ricorrente a titolo di cauzione e interessi maturati sulla cauzione, dalla data di cessazione del contratto al tasso commerciale o, in via subordinata al tasso legale’.

Per

‘Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis rejectis , premesse le declaratorie del caso, così giudicare con il favore di compenso e spese anche generali ex D.M. n. 147/2022: – alla luce di tutte le argomentazioni esposte e della documentazione offerta in produzione, e già concessa la provvisoria esecuzione del decreto opposto,

Nel merito:

in via principale: – accertata e dichiarata, alla luce di tutte le argomentazioni esposte e della prodotta documentazione, la fondatezza ed esigibilità della pretesa creditoria di

domande/eccezioni tutte dalla stessa formulate perché infondate in fatto ed in diritto per quanto esposto in narrativa, con conseguente integrale conferma del decreto ingiuntivo di pagamento N. 422/2024 – R.G. N. 22142/2023 emesso in data 22.01.2024, pubblicato in pari data e notificato il 25.01.2024, reso esecutivo in corso di causa.

in via subordinata per il denegato caso di mancato accoglimento della predetta domanda principale e salvo gravame: dichiarare tenuta e condannare la stessa al pagamento della somma residua di € 59.774,49 dovuta a t itolo di indennità di occupazione ed oneri comuni cui alle prodotte fatture nn. 3820000301/20203820000225/2020-3820000081/2020-3819000953/2019 ed al contratto di affitto del 31.01.2003 n. 72.631/12.941 di rep. in autentica Notaio di Milano, registrato presso l’Agenzia delle Entrate Milano 4 il 13.02.2003 al n. 833 serie 2, contratto prorogatosi sino al 2.03.2016 all’esito e per effetto delle scritture del 10.03.2008 (n. 80.623/17.026 di repertorio in autentica Notaio di M ilano) e dell’8.03.2013 (n. 87.352/20.290 di repertorio, in autentica Notaio di Milano), rispettivamente registrate presso l’Agenzia delle Entrate Milano 4 il 20.03.2008 al n. 6312 serie 1T ed il 26.03.2013 al n. 5955 serie 1T ovvero al pagamento della diversa somma che, per le medesime causali, risulterà accertata e dovuta in corso di causa da oltre, in ogni caso, gli interessi di mora in misura convenzionale ex art. 8 di detto contratto (e dunque ex art. 5 del D. Lgs. 231/2022) ovvero al tasso legale, dalla scadenza delle singole fatture al saldo effettivo.
Con riserva di ulteriormente dedurre e produrre, anche in via istruttoria e/o in dipendenza dell’attività difensiva avversaria, ex art. 420 c.p.c. C on riserva altresì di instaurare separato giudizio per il ristoro dei maggiori, ovvero ulteriori, danni maturati e maturandi. Salvis juribus.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.La società (di seguito anche ‘ ha azionato in via monitoria nei confronti di il credito di € 59.774,49, oltre agli interessi di mora, a titolo di indennità di occupazione e oneri comuni di cui al periodo 1.10.2019 – 31.03.2020 (come da fatture nn. 3820000301/2020; 3820000225/2020; 3820000081/2020; 3819000953/2019), in merito al contratto di affitto di ramo di azienda stipulato in data 31.1.23, relativo ai locali contraddistinti dai numeri 35+73+36 della planimetria ‘A’ del centro commerciale ‘ ‘, avente a oggetto la vendita al dettaglio di abbigliamento e accessori per donna e per uomo.
Il Tribunale di Torino, con decreto ingiuntivo n. 422/2024, emesso in data 22.01.2024, ha intimato a di pagare in favore di la somma di € 59.774,49, a titolo di indennità di occupazione e oneri comuni di cui al periodo 1.10.2019 31.03.2020, oltre a interessi e spese.

Con ricorso notificato in data 22.03.2024, ha proposto opposizione eccependo, in via preliminare, l’ incompetenza del Tribunale adito alla luce della clausola compromissoria prevista dall’art . 18 del contratto di affitto e adducendo, nel merito, i seguenti motivi:

mancanza del titolo negoziale fondante la pretesa azionata posto che il contratto di affitto risultava cessato al momento del deposito del ricorso monitorio;

indeterminatezza del credito azionato per avere parte ricorrente posto a base della pretesa importi fatturati a titolo di danno derivante dall’occupazione senza titolo dei locali commerciali costituenti l’azienda, nonché l’addebito di non meglio dettagliate quote di oneri comuni;

insussistenza di un danno per ritardo nella riconsegna, tenuto conto del valore degli impianti, delle attrezzature e delle addizioni apportate al compendio aziendale dalla società affittuaria, beni inventariati e appresi dalla senza corresponsione di alcuna indennità;

erronea quantificazione dell’indennità di occupazione in quanto una parte consistente dell’affitto non derivava dall’occupazione del locale, ma dalla redditività dell’azienda che, anche a causa delle restrizioni dovute all’emergenza sanitaria, nel mese di febbraio e marzo 2020 risultava compromessa;

mancata precisazione del quantum dovuto per la quota di rimborso degli ‘oneri comuni’, che risulterebbe indimostrata e che sarebbe stata già da essa opponente assolta con il pagamento in favore del ;

mancata restituzione degli interessi maturati sulla somma di € 47.000,00, trattenuti da fin dalla stipula del contratto a titolo di deposito cauzionale.

ha contestato la fondatezza dell’opposizione evidenziando:

che il contratto d’affitto concluso tra le parti prevede va all’articolo 18.2 un’espressa deroga alla clausola compromissoria, secondo la quale è facoltà del concedente esperire un procedimento d’ingiunzione nei confronti dell’affittuario, relativamente a cr editi comunque derivanti dal contratto ‘ restando soggetti alla competenza del giudice ordinario anche eventuali giudizi di opposizione ‘;

che dalla missiva inviata in data 23 aprile 2020 dalla controparte si desumeva che la stessa fosse consapevole che l’occupazione dell’azienda , dopo la cessazione del contratto (ivi definita ‘detenzione titolo precario’) , implicasse il pagamento della relativa indennità;

che aveva già imputato il deposito cauzionale a pregresse fatture insolute e che, su tale somma, trattandosi di deposito infruttifero, non decorrevano gli interessi;

che la cessazione del contratto di affitto di azienda non faceva venire meno il titolo negoziale che fonda la pretesa e che ne giustifica la quantificazione;

che l’articolo 1591 c.c. c he prevedeva il versamento del corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, nonché l’eventuale risarcimento del maggior danno patito si applicava anche al contratto di affitto di ramo di azienda;

che dal credito non doveva essere decurtata alcuna indennità per i beni, le dotazioni e le addizioni lasciate nei locali: nello stesso contratto, infatti, era prevista l’esclusione del diritto all’indennità per il caso di miglioria o addizioni non separabile. ;

che non vi era prova dei pagamenti e della asserita transazione con il .

Con ordinanza del 27 maggio 2024, il Giudice ha accolto l’istanza di concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e ha concesso temine per introdurre il procedimento di mediazione.

Esperita infruttuosamente la mediazione, la causa è stata discussa all’udienza odierna , sulle conclusioni come in epigrafe trascritte.

In via preliminare, occorre pronunciarsi sulla eccezione di compromesso.

Il contratto di affitto sottoscritto dalle parti prevede, all’art. 18, il deferimento a d un arbitro unico delle controversie eventualmente insorte tra gli stipulanti, facendo tuttavia espressamente salva, a l successivo punto 18.2, l’ipotesi in cui il concedente esperisca un procedimento di ingiunzione nei confronti dell’affittuario: in tale ipotesi, fermo restando che gli arbitri non possono conoscere dei procedimenti monitori, le parti hanno convenuto che restano di competenza dei giudici ordinari anche gli eventuali giudizi di opposizione. La medesima clausola contrattuale è stata validamente sottoscritta anche ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c.
Ne discende che l’eccezione preliminare deve essere rigettata .

Il primo motivo di opposizione nel merito, secondo il quale mancherebbe il titolo negoziale che fonda la pretesa in quanto il contratto è spirato, non merita accoglimento.

La circostanza per cui il contratto d’affitto di ramo di azienda è cessato e non più rinnovato a far data del 2 marzo 2016 non fa venire meno il titolo per agire nel presente giudizio. Al contrario, tale pretesa sorge per espressa previsione di legge laddove l’art. 1591 c.c., applicabile anche al contratto di affitto d’azienda in mancanza di una disposizione specifica (cfr ex multis Cass. ord. n. 31257 del 06/12/2024 – Rv. 673099 01), prevede che ‘ il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna ‘. Sotto questo profilo si o sserva che è stata costituita in mora per la corresponsione dei canoni dovuti per il periodo con missiva del 12 ottobre 2023, ma era stata intimata a rilasciare l’immobile già il 21 novembre 2019 , circostanza questa non contestata ex art. 115 c.p.c.
Inoltre, è la stessa nella missiva del 23 aprile 2020, a dichiarare che la società detiene ‘a titolo precario’ (più correttamente: senza titolo) l’azienda e riconosce l’obbligo a corrispondere una indennità di occupazione: trattasi di confessione stragiudiziale che, ai sensi dell’art. 2735 c.c., ha valore di quella giudiziale.

Con riferimento all’asserito erroneo conteggio del debito per mancata decurtazione del deposito cauzionale, in ipotesi trattenuto da parte opposta, deve rilevarsi che dal conteggio effettuato da e non specificamente contestato si evince che tale somma è stata decurtata dal debito complessivamente maturato (doc. 14 b di parte convenuta).

Tale circostanza non è stata specificamente contestata da parte opponente.

Ne consegue che nessuna somma deve essere riconosciuta come dovuta a titolo di rest ituzione del deposito cauzionale che, d’altro canto, essendo infruttifero (art. 4 del doc. 2 b di parte convenuta) è tale da non determinare la maturazione di interessi.

Relativamente alla mancata decurtazione dal debito delle addizioni, migliorie e del residuo compendio aziendale lasciato nel locale, assorbente risulta il rilievo che l’art . 10.10 del contratto escludeva il diritto a indennità neppure in caso di miglioria e/o addizione non separabile.

Sull’asserita difficoltà di far fronte al versamento dell’indennità di occupazione a causa delle restrizioni dovute al diffondersi del virus SARS-Cov19, soprattutto per il bimestre febbraiomarzo 2020, si precisa che tale circostanza non integra un’ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione e che la minore redditività dell’azienda non può gravare sul concedente che, peraltro, aveva previamente richiesto il rilascio dell’azienda .

In merito ai pagamenti corrisposti in favore del

si osserva che parte opponente non ha fornito alcuna prova documentale degli esborsi che ha specificamente contestato.

Con riguardo agli oneri comuni, infine, si osserva che gli stessi sono dovuti ai sensi degli artt. 4 e 6 del contratto di affitto per i servizi e per le spese di manutenzione, che gli importi richiesti non sono mai stati contestati prima del giudizio e che ha prodotto la documentazione che ne prova l’ammontare (doc. 10 .

Alla luce delle considerazioni svolte, l’opposizione non può trovare accoglimento.

Le spese di lite seguono la soccombenza di parte opponente e devono essere liquidate secondo il D.M. n. 55/14, come modificato dal D.M. 147/22, tabella n. 2, scaglione compreso tra € 52.000,01 ed € 260.000,00, con la massima riduzione alla luce della semplicità delle questioni trattate e così per € 7.052,00.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita,

RIGETTA l’opposizione proposta da avverso il decreto ingiuntivo n. 422/ 24 emesso in data 22.01.2024, dal Tribunale di Torino, decreto che CONFERMA.

CONDANNA a rimborsare in favore di le spese del presente giudizio liquidate in € 7.200,00 per compensi, oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge.

Torino, 17 febbraio 2025

Il Giudice dott.ssa NOME COGNOME

Minuta redatta dal MOT dr.ssa NOME COGNOME

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