Indennità di occupazione e risoluzione del contratto

Un contratto preliminare di vendita immobiliare viene risolto per inadempimento del venditore. Nonostante ciò, la Cassazione conferma che il promissario acquirente, avendo avuto la disponibilità anticipata del bene, è tenuto a versare un’indennità di occupazione. Questa non è un risarcimento del danno, ma un’obbligazione restitutoria derivante dall’efficacia retroattiva della risoluzione, volta a riequilibrare le posizioni patrimoniali delle parti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di Occupazione: Obbligo di Pagamento Anche Senza Colpa

L’ordinanza in esame chiarisce un principio fondamentale in materia di contratti immobiliari: quando un preliminare di vendita viene risolto, chi ha goduto anticipatamente dell’immobile deve corrispondere un’indennità di occupazione al proprietario. Questo obbligo sussiste anche se la risoluzione è dovuta a un inadempimento della controparte. La Corte di Cassazione spiega la natura non risarcitoria ma restitutoria di tale indennità, legata all’efficacia retroattiva della risoluzione contrattuale.

I Fatti del Caso: Dal Preliminare alla Cassazione

La vicenda nasce dalla richiesta di un promittente venditore di risolvere due contratti preliminari per la vendita di un appartamento e un magazzino. Il promissario acquirente, a cui era stata data la disponibilità anticipata degli immobili, si opponeva e chiedeva, in via riconvenzionale, il trasferimento coattivo dei beni ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Inizialmente, i giudici di merito davano ragione all’acquirente, disponendo il trasferimento degli immobili. Tuttavia, a seguito di un primo ricorso in Cassazione, la Suprema Corte rilevava che i giudici non si erano pronunciati sulla domanda del venditore di ottenere un’indennità per l’occupazione degli immobili da parte dell’acquirente. La causa veniva quindi rinviata alla Corte d’Appello.

Quest’ultima, in sede di rinvio, dichiarava la risoluzione dei contratti per inadempimento del venditore, ma, allo stesso tempo, condannava l’acquirente a pagare l’indennità di occupazione. L’acquirente, ritenendo ingiusta la condanna dato che non era lui la parte inadempiente, ricorreva nuovamente in Cassazione.

La Questione Giuridica: Natura dell’Indennità di Occupazione

Il ricorrente basava il suo ricorso su due motivi principali:
1. Inammissibilità della domanda: Sosteneva che la richiesta di indennità fosse una domanda nuova, introdotta per la prima volta in appello e quindi inammissibile.
2. Mancanza di presupposti: Affermava che, non essendo lui la parte inadempiente, non poteva essere condannato a pagare somme a titolo risarcitorio, in assenza di una sua responsabilità contrattuale e di una prova concreta del danno subito dal venditore.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione rigetta entrambi i motivi, fornendo chiarimenti cruciali sulla natura giuridica dell’indennità di occupazione.

Sulla tempestività della domanda

La Corte respinge il primo motivo, sottolineando che la precedente sentenza di Cassazione aveva già accertato che la domanda di indennità era stata ritualmente proposta sin dal primo grado di giudizio. Il giudice del rinvio era quindi vincolato a pronunciarsi su di essa, senza poterne dichiarare l’inammissibilità.

Sulla natura restitutoria e non risarcitoria

Il punto centrale della decisione riguarda il secondo motivo. La Suprema Corte, richiamando la propria giurisprudenza consolidata (es. Cass. 35280/2022), spiega che l’obbligo di pagare l’indennità non deriva da una logica risarcitoria legata all’inadempimento, ma scaturisce direttamente dall’effetto retroattivo della risoluzione del contratto.

Quando un contratto viene risolto, è come se non fosse mai esistito. Di conseguenza, le prestazioni già eseguite perdono la loro causa giustificativa e devono essere restituite, secondo i principi della ripetizione dell’indebito (art. 2033 c.c.).

In questo contesto, il promissario acquirente che ha ricevuto anticipatamente la consegna dell’immobile deve restituire non solo il bene fisico, ma anche il valore del godimento di cui ha beneficiato nel frattempo. Tale valore è rappresentato proprio dall’indennità di occupazione, che costituisce l’equivalente dei frutti civili che l’immobile avrebbe prodotto. Si tratta di un’obbligazione volta a reintegrare la situazione patrimoniale delle parti allo stato precedente la stipula, evitando un ingiustificato arricchimento di una parte a danno dell’altra.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Decisione

Questa ordinanza ribadisce un principio di equità fondamentale: la risoluzione di un contratto deve ripristinare l’equilibrio originario tra le parti. L’indennità di occupazione non è una sanzione per la parte inadempiente, ma un meccanismo di riequilibrio patrimoniale. Pertanto, l’obbligo di corrisponderla sorge per il solo fatto di aver utilizzato un bene altrui senza un titolo che, a posteriori, è venuto meno. La decisione chiarisce che tale obbligo è indipendente dall’imputabilità della risoluzione e non richiede la prova di un danno specifico, essendo sufficiente dimostrare l’avvenuta occupazione.

Se un contratto preliminare di vendita viene risolto, chi ha già ricevuto l’immobile deve pagare per averlo utilizzato, anche se non ha colpa per la risoluzione?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che, a seguito della risoluzione del contratto, che ha efficacia retroattiva, la parte che ha goduto anticipatamente del bene è tenuta a restituire il valore di tale godimento sotto forma di indennità di occupazione, indipendentemente da chi sia responsabile della risoluzione.

L’indennità di occupazione è considerata un risarcimento del danno?
No. La sentenza chiarisce che l’indennità di occupazione non ha natura risarcitoria, ma restitutoria. Non serve a compensare un danno derivante da un inadempimento, ma a ripristinare la situazione patrimoniale precedente al contratto, evitando che una parte si arricchisca ingiustamente per aver utilizzato un bene senza causa.

La richiesta di indennità di occupazione può essere presentata per la prima volta nel giudizio di appello?
Di regola, no, perché costituirebbe una domanda nuova, vietata in appello. Tuttavia, nel caso specifico, la Corte ha specificato che la domanda era già stata validamente presentata in primo grado e che i giudici precedenti avevano semplicemente omesso di pronunciarsi su di essa, motivo per cui il giudice del rinvio era tenuto a esaminarla.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 23814 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 23814 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14710/2020 R.G. proposto da : COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

NOME COGNOMERAGIONE_SOCIALE

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO PALERMO n. 47/2020 depositata il 16/01/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il promittente venditore NOME COGNOME conveniva dinanzi al Tribunale di Palermo il promissario acquirente NOME COGNOME per la risoluzione di due contratti preliminari di vendita aventi ad oggetto un appartamento e un magazzino. Il convenuto chiedeva il rigetto

della domanda e agiva in riconvenzionale per l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

Il Tribunale di Palermo rigettava la domanda principale del promittente venditore e accoglieva la riconvenzionale del promissario acquirente, disponendo il trasferimento degli immobili.

La Corte di appello rigettava l’impugnazione proposta da COGNOME. Su ricorso di quest’ultimo, la Corte di cassazione, con sentenza n. 1639/2019, accoglieva per quanto di ragione il ricorso, rilevando omessa pronuncia e vizio motivazionale, con particolare riferimento alla domanda di indennità di occupazione per il periodo in cui COGNOME aveva (anticipatamente) goduto degli immobili. In sede di rinvio, la Corte di appello ha dichiarato la risoluzione dei due contratti per inadempimento del venditore e condannato l’acquirente al pagamento dell’indennità di occupazione.
Ricorre in cassazione il promissario acquirente con due motivi, illustrati da memoria. Rimane intimata la controparte.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Il primo motivo, p. 9, denuncia violazione degli artt. 345 c.p.c. per avere la Corte di appello accolto la domanda di liquidazione dell’indennità di occupazione dell’appartamento e del magazzino proposta dalla parte promittente venditrice solo nel giudizio di appello, sebbene in primo grado fosse stata formulata una generica domanda di risarcimento del danno non riconducibile all’indennità stessa. Si afferma che la Corte territoriale ha qualificato come mera specificazione quantitativa una pretesa che si fonda su un diverso titolo giuridico rispetto alla richiesta originaria, ignorando la giurisprudenza di legittimità che distingue la natura e gli effetti della domanda di risarcimento danni da quella avente ad oggetto l’indennità di occupazione. Si cens ura altresì la mancata valutazione dell’eccezione di inammissibilità tempestivamente sollevata nella comparsa di risposta nel giudizio di rinvio, con la quale si era
contestata l’introduzione per la prima volta in appello della domanda di indennità.

Il primo motivo è rigettato.

Cass. n. 1639/2019 aveva accolto il terzo motivo del ricorso proposto dallo Sciortino per omessa pronuncia da parte dei giudici di merito sulla domanda di liquidazione a ll’indennità di occupazione da lui richiesta. Il giudice di rinvio era pertanto vincolato a pronunciarsi su tale domanda -come già proposta in primo grado – e non poteva dichiararla inammissibile, né per novità, né per difetto di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

2. – Il secondo motivo denuncia violazione degli artt. 1218, 1223 e 2697 c.c. per avere la Corte di appello condannato la parte promissaria acquirente, non inadempiente, al pagamento di somme a titolo di indennità di occupazione, senza accertare i presupposti della responsabilità contrattuale e in difetto di prova concreta del danno. Si assume che la Corte di appello abbia disatteso il principio secondo cui il risarcimento del danno presuppone l’imputabilità dell’inadempimento e la prova specifica del pregi udizio. Pertanto, in difetto di accertamento della responsabilità contrattuale dell’acquirente, non poteva esser e imposto a quest’ultimo il pagamento dell’indennità.
Il secondo motivo è rigettato.

Come affermato dalla giurisprudenza di questa Corte (cfr. in particolare, tra le meno remote, Cass. 35280/2022), l ‘efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto (in questo caso: preliminare di compravendita immobiliare) comporta che ciascuna parte è tenuta a restituire le prestazioni ricevute, private ormai di causa, secondo i principi della ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c. Ciò implica (in relazione al caso di specie) che il promissario acquirente -ottenuta anticipatamente la consegna del bene promesso in vendita -è tenuto non solo a restituirlo al promittente venditore, ma altresì a corrispondergli i
frutti per l’anticipato godimento dello stesso (in relazione al caso di specie: sotto forma di indennità di occupazione). In parole diverse (ma di significato equivalente), la restituzione del valore di godimento dell’immobile, o dei suoi frutti, non ha funzione risarcitoria, ma si configura come un’obbligazione derivante semplicemente dall’efficacia retroattiva della risoluzione del contratto ed è volta quindi a reintegrare la situazione patrimoniale delle parti nello stato precedente la stipula.

Come si è già constata to nell’esame del primo motivo, q uesta Corte aveva già accertato che la domanda di indennità di occupazione era stata proposta ritualmente, che il Tribunale aveva erroneamente omesso di pronunciare e che la Corte di appello aveva reiterato tale omissione. Ne consegue che la cassazione della sentenza d’appello su questo punto ha comportato l’obbligo di pronunciare su tale domanda, adempiuto dalla Corte di rinvio. Il secondo motivo, dunque, nel tentativo di far riesaminare i presupposti dell’indennità già implicitamente riconosciuti dalla Corte di cassazione, si pone in contrasto con la preclusione formatasi a seguito della cassazione con rinvio.
– La Corte rigetta il ricorso. Non vi è da pronunciare sulle spese poiché la controparte non ha svolto attività difensiva in questo giudizio.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 13/05/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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