Indennità di occupazione: calcolo e motivazione

Una società proprietaria di un immobile si opponeva alla decisione del Tribunale che aveva ridotto l’indennità di occupazione dovuta da una curatela fallimentare. La riduzione era basata sulla temporanea assenza di elettricità. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la motivazione del Tribunale era illogica e il criterio di calcolo dell’indennità arbitrario. La Suprema Corte ha riaffermato che l’indennità di occupazione va commisurata al valore di mercato e ogni scostamento deve essere solidamente giustificato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 dicembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di Occupazione: Guida alla Corretta Liquidazione nel Fallimento

L’indennità di occupazione rappresenta un tema cruciale quando un’impresa fallisce mentre occupa un immobile non di sua proprietà. Come si calcola il giusto compenso per il proprietario? Può essere ridotto per circostanze come la mancanza di elettricità? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fornisce chiarimenti fondamentali, sottolineando il dovere del giudice di fornire una motivazione logica e coerente, specialmente quando si discosta dai parametri di mercato.

I Fatti del Caso: Occupazione Post-Fallimento e Credito Conteso

Una società, proprietaria di un capannone industriale, aveva concesso in locazione l’immobile a un’altra azienda. Quest’ultima, dopo la risoluzione del contratto di locazione, veniva dichiarata fallita. La curatela fallimentare, tuttavia, manteneva l’occupazione del capannone per circa tre mesi per gestire i beni mobili presenti all’interno.

La società proprietaria chiedeva quindi al Tribunale l’ammissione al passivo del fallimento di un credito in prededuzione di quasi 55.000 euro a titolo di indennità di occupazione. Il Tribunale, però, accoglieva la richiesta solo in parte, riconoscendo un importo molto inferiore, circa 13.000 euro.

La Decisione del Tribunale e la Riduzione dell’Indennità di Occupazione

La decisione del Tribunale si basava su due argomentazioni principali. In primo luogo, il giudice aveva escluso dal calcolo un periodo di 59 giorni durante i quali il capannone era rimasto senza corrente elettrica, ritenendo l’occupazione in quel lasso di tempo ‘del tutto virtuale’ e di ostacolo alle operazioni di inventario della curatela.

In secondo luogo, per quantificare l’indennità giornaliera, il Tribunale non aveva fatto riferimento al canone di locazione originario, bensì a un successivo contratto di deposito stipulato tra le parti per la custodia di alcuni beni, il cui corrispettivo era significativamente più basso e relativo a una porzione ridotta dell’immobile.

L’Analisi della Corte di Cassazione

La società proprietaria ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, che ha accolto i suoi motivi di ricorso, cassando il decreto del Tribunale.

Motivazione Illogica sulla Riduzione per Mancanza di Elettricità

La Suprema Corte ha definito la motivazione del Tribunale, relativa all’esclusione dei 59 giorni, come ‘del tutto scollegata dai fatti’, illogica e contraddittoria. Il giudice di merito, infatti, non aveva spiegato perché la curatela, pur non avendo più un titolo per detenere l’immobile (il contratto di locazione era risolto), avesse ancora diritto a un godimento ‘in pienezza’. Inoltre, la mancanza di elettricità, non imputabile alla proprietaria, non impedisce di per sé le operazioni di inventario durante le ore diurne e non può annullare il diritto al risarcimento per l’occupazione illegittima.

Errore nel Calcolo dell’Indennità di Occupazione

Anche il secondo motivo di ricorso è stato ritenuto fondato. La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: l’indennità di occupazione per la detenzione di un immobile da parte della curatela senza titolo giuridico ha natura di risarcimento del danno da responsabilità extracontrattuale. Sebbene il giudice non sia obbligato a liquidare il danno in una misura pari al canone di locazione pattuito, qualsiasi scostamento da tale parametro (che si presume conforme al valore di mercato) deve essere supportato da ‘adeguate e convincenti ragioni’.

Nel caso di specie, il Tribunale aveva arbitrariamente utilizzato come riferimento il corrispettivo di un contratto di deposito, che riguardava un’area ridotta del capannone e aveva una finalità diversa, operando una drastica e ingiustificata riduzione dell’indennità.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha censurato il provvedimento impugnato per un vizio di motivazione assoluta. La decisione del Tribunale era basata su argomentazioni perplesse, inconciliabili e oggettivamente incomprensibili. Il dovere di motivazione dei provvedimenti giurisdizionali è una garanzia costituzionale, funzionale ad assicurare l’uniformità dell’interpretazione del diritto e la tutela dell’uguaglianza dei cittadini. Una motivazione solo apparente, che non permette di comprendere la ratio decidendi, equivale a una motivazione omessa e costituisce una violazione di legge.

Il principio fondamentale riaffermato è che il danno derivante dalla perdita di disponibilità di un immobile occupato sine titulo è un danno in re ipsa, la cui liquidazione, pur potendo avvenire in via equitativa, deve basarsi su parametri oggettivi e coerenti, come il valore locativo di mercato. Qualsiasi deviazione da questo criterio deve essere esplicitamente e logicamente giustificata dal giudice.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza la tutela dei proprietari di immobili nei confronti di procedure fallimentari. Le conclusioni pratiche sono chiare:

1. L’occupazione di un immobile da parte di una curatela, anche in assenza di servizi come l’elettricità, costituisce un fatto che genera l’obbligo di risarcimento.
2. Il parametro principale per la liquidazione dell’indennità di occupazione è il valore locativo di mercato, spesso presunto coincidente con il canone del contratto risolto.
3. Il giudice può discostarsi da tale valore solo fornendo una motivazione robusta, specifica e non contraddittoria, non potendo fare ricorso a criteri arbitrari o non pertinenti.

La Corte ha quindi rinviato la causa al Tribunale di Bergamo, in diversa composizione, affinché proceda a un nuovo esame applicando correttamente questi principi.

La mancanza di elettricità in un immobile occupato dal fallimento giustifica una riduzione dell’indennità di occupazione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’occupazione è un fatto oggettivo che genera il diritto al risarcimento. La mancanza di un’utenza come l’elettricità, non imputabile al proprietario, non rende l’occupazione ‘virtuale’ e non giustifica di per sé una riduzione dell’indennità, a meno che non venga fornita una motivazione logica e circostanziata.

Come si calcola l’indennità di occupazione se l’immobile è detenuto da una procedura fallimentare dopo la risoluzione del contratto di locazione?
L’indennità ha natura di risarcimento del danno per responsabilità extracontrattuale. Il criterio principale per la sua liquidazione è il valore locativo di mercato del bene, che si presume conforme al canone pattuito nel contratto di locazione ormai risolto.

Il giudice può discostarsi dal valore del canone di locazione per liquidare il danno da occupazione illegittima?
Sì, ma non arbitrariamente. Il giudice non è vincolato in modo assoluto al canone precedente, ma se decide di discostarsene deve fornire una motivazione esplicita, adeguata e convincente che giustifichi la sua scelta, basandosi su fatti e criteri pertinenti al valore di mercato dell’immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 18287 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 18287 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 04/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso nr. 29002/2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rapp.te p.t., elettivamente domiciliata in RomaINDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME, giusta procura speciale in calce al ricorso

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, in persona del curatore p.t., elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO, giusta procura speciale in calce al controricorso

-controricorrente –

avverso il decreto nr. 1177/2020 del Tribunale di Bergamo, depositato in data 15/10/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di AVV_NOTAIOiglio del 24 gennaio 2024 dal AVV_NOTAIO. NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Bergamo, con decreto del 15.10.2020, ha accolto solo in parte l’opposizione ex art. 98 l fall. proposta da RAGIONE_SOCIALE, per ottenere l’ammissione in prededuzione, allo stato passivo del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE del credito, integralmente escluso dal G.D., di € 54.846,79 vantato, quale proprietaria di un capannone condotto in locazione dalla società poi fallita e rimasto nella disponibilità del curatore dal 18.4.2019 (data di dichiarazione del fallimento) sino al 18.7.2019, a titolo di canoni di locazione e/o di indennità di occupazione.
1.2. Il tribunale ha riconosciuto collocazione in prededuzione al minor credito di RAGIONE_SOCIALE di € 13.199,76, oltre Iva, rilevando: i) che era pacifico che il contratto di locazione si fosse risolto sin dall’8.3.2019 (nel corso della procedura cd. di pre -concordato cui COGNOME era stata ammessa), allorché la locatrice aveva comunicato alla conduttrice di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa pattuita; ii) che il ritardo nella restituzione andava ricercato nel fatto che il capannone era occupato dai beni mobili della fallita e che fra NOME e la curatrice erano intercorse lunghe trattative in ordine all’asporto di tali beni, sfociate in un contratto di deposito, in forza del quale la società aveva accettato di mantenerli presso l’immobile sino alla fine del 2019, dietro pagamento di un corrispettivo mensile di € 5.500; iii) che dunque il rilascio tardivo non era imputabile agli organi della procedura, ma alla comune volontà delle parti di trovare una definizione complessiva della vertenza; iv) che, contrariamente a quanto ritenuto da COGNOME, l’indennità non poteva essere commisurata ai
canoni di locazione e neppure a quella prevista nel contratto risolto, ma andava liquidata tenuto conto del pregiudizio patito dalla creditrice e del periodo di effettivo godimento del capannone da parte del RAGIONE_SOCIALE; v) che pertanto appariva equo determinare detta indennità in misura pari al compenso convenuto in corrispettivo del deposito, di € 183,33 al giorno, ma detraendo dal periodo complessivo di occupazione sine titulo di 131 giorni (dal 9 marzo al 18 luglio 2019) il periodo di 59 giorni durante il quale il capannone era rimasto sprovvisto di corrente e in cui, non avendo potuto la curatrice proseguire nelle operazioni di inventariazione, l’occupazione era stata ‘del tutto virtuale’ e anzi ostativa a un più veloce rilascio.
RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione del decreto, affidato a tre motivi, cui il RAGIONE_SOCIALE ha replicato con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art 380 bis c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1 Vanno disattese le eccezioni sollevate in via preliminare dal controricorrente, di inammissibilità del ricorso per inesistenza della procura speciale (in quanto la procura allegata in calce all’atto sarebbe generica e non risulterebbe conferita per il giudizio di legittimità) e per genericità dei motivi.

1.1 Entrambe le eccezioni sono manifestamente infondate: la prima perché -pur a prescindere dalla AVV_NOTAIOolidata giurisprudenza di questa Corte secondo cui quando la procura è apposta in calce al ricorso, il requisito della specialità resta assorbito dal contesto documentale unitario, derivando dalla correlazione fisica della delega, anche se genericamente formulata, e l’atto (fra molte, Cass. nn. 24670/2019, 4868/2006, 5722/2002) -nella specie il mandato ad litem conferito dal legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE agli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO NOME COGNOME reca chiara e precisa l’indicazione del
suo rilascio per il ricorso per cassazione, nonché dei dati identificativi del provvedimento impugnato; la seconda perché, contrariamente a quanto affermato dal RAGIONE_SOCIALE, il ricorso non è affetto da alcun vizio di autosufficienza e i motivi di censura investono in maniera specifica e circostanziata tutte le rationes decidendi del decreto impugnato.

2 Col primo motivo, che denuncia violazione dell’art. 132 c.p.c., nonché dell’art 2697 c.c., la ricorrente lamenta che il tribunale non le abbia riconosciuto il diritto all’indennità di occupazione per il periodo in cui il capannone è rimasto privo di corrente. Deduce che la motivazione resa sul punto nel decreto è affetta da assoluta illogicità e contraddittorietà, in quanto il giudice è giunto a tale conclusione dopo aver escluso ogni sua responsabilità nell’interruzione del servizio, ed aver anzi riconosciuto che essa si era adoperata perché l’utenza venisse ripristinata, e, inoltre, senza aver chiarito perché la mancanza di elettricità avrebbe totalmente impedito l’inventariazione dei beni, persino nelle ore diurne.
2.2 Il motivo è fondato.

2.3 Va ricordato che, secondo il costante orientamento giurisprudenziale di questa Corte, il vizio di difetto assoluto di motivazione ricorre non solo quando la motivazione risulti omessa sul piano grafico, ma anche quando sia solo apparente o, ancora, basata su argomentazioni non idonee a rivelare la ratio decidendi perché fra di loro logicamente inconciliabili, perplesse o comunque obiettivamente incomprensibili. La garanzia costituzionale della motivazione dei provvedimenti giurisdizionali deve infatti essere correlata alla garanzia costituzionale del vaglio di legalità della Corte di cassazione, funzionale ad assicurare l’uniformità dell’interpretazione e applicazione del diritto oggettivo a tutela dell’uguaglianza dei cittadini; sicché l’anomalia motivazionale è denunciabile in sede di legittimità, quale violazione di legge, ove
attenga al profilo costituzionalmente rilevante dell’esistenza in sé di una motivazione rispondente allo scopo di delineare una ratio comprensibile della decisione assunta (cfr. Cass. S.U..8053/2014)

2.4 Nella specie il tribunale, pur avendo espressamente accertato che il distacco della corrente non era imputabile a fatto della creditrice, che si era anzi adoperata per il riallaccio dell’utenza, ha escluso che l’indennità di occupazione fosse maturata durante l’intero periodo, di 59 giorni, durante il quale il capannone era rimasto sprovvisto di elettricità, sulla scorta di una motivazione del tutto scollegata dai fatti; ovvero senza chiarire in alcun modo perché il RAGIONE_SOCIALE, nonostante il contratto di locazione si fosse risolto, avesse ancora diritto ad usufruire del bene ‘in pienezza’, anziché avere il solo obbligo di restituirlo, né perché durante quel periodo l’occupazione dovesse ritenersi ‘virtuale’ e non effettiva per il solo motivo (del tutto irrilevante, stante l’assenza di un diritto del RAGIONE_SOCIALE alla detenzione sine titulo dell’immobile sino alla completa redazione dell’inventario) che la curatrice non aveva potuto proseguire nell’inventariazione dei beni (peraltro dando per scontata quest’ultima circostanza, che non risulta aver formato oggetto di prova da parte del RAGIONE_SOCIALE, senza neppure valutare se le operazioni di inventario potessero comunque compiersi nelle ore diurne e se la curatrice avesse fatto tutto il possibile per ovviare all’inconveniente).
3 Col secondo motivo COGNOME denuncia ulteriore violazione degli artt. 132 c.p.c. e 1591 e 2697 c.c., per avere il tribunale bergamasco arbitrariamente dimidiato l’indennità di occupazione, che, ai sensi dell’art. 1591 c.c., andava rapportata all’ammontare del canone locatizio, sulla scorta di una motivazione apparente e contraddittoria e, in particolare, senza tener conto che i beni in deposito, per la cui custodia era stato pattuito il corrispettivo di € 5.500 mensili, occupavano una superficie pari a meno della metà di quella totale del capannone.
3.1 Anche il secondo motivo è fondato per quanto di ragione.

3.2 Secondo la giurisprudenza di questa Corte il diritto del locatore all’ indennità di occupazione dei locali ha titolo in una responsabilità extracontrattuale. Pertanto, quando il contratto di locazione è venuto meno prima ancora dell’apertura della procedura concorsuale, la protrazione della detenzione del bene da parte della curatela, carente di titolo giuridico, è fonte di responsabilità aquiliana ancorché il verificarsi di siffatta situazione non sia imputabile a dolo o a colpa dell’organo di gestione della procedura, ma debba AVV_NOTAIOiderarsi dipendente da necessità contingenti o da prevalenti interessi della massa: con la AVV_NOTAIOeguenza che il credito del proprietario del bene ha natura integralmente riparatoria e non meramente indennitaria e l’obbligazione risarcitoria risulta a carico del fallimento ai sensi dell’art. 111 n. 1 l. fall. ( cfr Cass. nn 4190/1998, 20146/2018 e 17801/2019).
3.3 Questa Corte ha anche avuto modo di precisare che « nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato» ( cfr. Cass. S.U. 33645/2022).

3.4 Ne AVV_NOTAIOegue che, anche se non vi è alcun obbligo di liquidare il danno da mancato godimento dell’immobile in misura corrispondente al canone pattuito, presumibilmente conforme al canone locativo di mercato del bene, è fuori discussione che il giudice sia tenuto a esplicitare adeguate e convincenti ragioni che giustifichino lo scostamento da detto canone.

3.5 Nella specie il tribunale ha invece proceduto alla determinazione dell’indennità di occupazione sulla scorta di un parametro privo di riferimento al valore locatizio di mercato del

capannone, ricavato da un diverso contratto (di deposito) che, come evidenziato dalla ricorrente, riguardava una ridotta area dell’immobile detenuto sine titulo dalla curatela sino al 19 luglio 2019: l’ iter logico -giuridico seguito dal giudice nell’operare una drastica riduzione dell’indennità rispetto al canone pattuito poggia dunque su basi argomentative incongrue ed arbitrarie, anch’esse scollegate dai fatti rilevanti ai fini della decisione.

All’accoglimento dei primi due motivi del ricorso AVV_NOTAIOeguono la cassazione del decreto impugnato e il rinvio della causa, per un nuovo esame, al Tribunale di Bergamo in diversa composizione, che liquiderà anche le spese del presente giudizio di legittimità.

Resta assorbito il terzo motivo del ricorso, col quale la ricorrente, nel denunciare la violazione dell’art. 91 c.p.c., lamenta che il tribunale abbia compensato le spese del giudizio di opposizione.

PQM

La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso, assorbito il terzo, cassa il decreto impugnato in relazione ai motivi accolti e rinvia al Tribunale di Bergamo in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di AVV_NOTAIOiglio del 24 gennaio 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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