Indennità di esproprio: il valore di mercato prevale

Un’Autorità Portuale ha espropriato terreni per un ampliamento, offrendo un’indennità basata su un decreto regionale. I proprietari si sono opposti e la Corte d’Appello ha stabilito un valore molto più alto. L’Autorità ha fatto ricorso in Cassazione, che ha però respinto il ricorso. La Suprema Corte ha confermato che l’indennità di esproprio deve sempre basarsi sull’effettivo valore di mercato del bene e sulla sua potenziale edificabilità data dai piani di sviluppo, non su valori fissi e ‘politici’ stabiliti da normative regionali, poiché questi violerebbero i principi costituzionali di tutela della proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di esproprio: il valore di mercato prevale sempre sulle stime regionali

L’ordinanza della Corte di Cassazione in esame affronta un tema cruciale nel diritto immobiliare e amministrativo: la corretta determinazione dell’indennità di esproprio. La vicenda chiarisce un principio fondamentale: il ristoro per il privato che subisce l’espropriazione di un bene deve basarsi sul suo effettivo valore di mercato e non può essere limitato da valori tabellari o ‘politici’ stabiliti da decreti regionali. Questa decisione riafferma la tutela costituzionale del diritto di proprietà.

I fatti del caso

Una Autorità di Sistema Portuale avviava una procedura di esproprio di vaste aree di terreno, appartenenti a diversi proprietari, per la realizzazione di nuovi piazzali attrezzati nel porto commerciale. L’ente pubblico aveva determinato un’indennità provvisoria molto bassa, ma i periti nominati in seguito avevano più che raddoppiato la stima. L’Autorità Portuale, tuttavia, emetteva i decreti di esproprio basandosi su una valutazione ancora diversa, ritenuta esigua dai proprietari.

Due dei comproprietari si sono quindi opposti davanti alla Corte d’Appello, la quale, a seguito di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU), ha determinato l’indennità complessiva in oltre 7 milioni di euro. L’Autorità Portuale, ritenendo la cifra eccessiva, ha proposto ricorso per cassazione, basandolo su quattro motivi principali.

La decisione della Corte e la giusta indennità di esproprio

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell’ente espropriante, confermando la decisione della Corte d’Appello. Analizziamo i punti chiave della pronuncia.

Il Principio del Valore di Mercato vs. Normativa Regionale

Il primo motivo di ricorso dell’Autorità Portuale sosteneva che la Corte d’Appello avrebbe dovuto applicare un decreto assessoriale della Regione Sicilia che fissava un valore specifico per i suoli industriali. Secondo l’ente, questo valore ‘politico’ avrebbe dovuto prevalere. La Cassazione ha smontato questa tesi, affermando un principio di rango superiore: l’indennità di esproprio deve essere calcolata tenendo conto della legislazione nazionale e dei principi costituzionali. Questi impongono che il ristoro sia ‘serio e adeguato’, ancorato al valore di mercato del bene. Una normativa regionale non può comprimere questo diritto introducendo valori astratti e slegati dalla realtà economica, pena la violazione del diritto di proprietà e del principio di eguaglianza.

La Nozione di Edificabilità Legale

Il secondo motivo di doglianza riguardava la presunta non edificabilità dei terreni, in quanto classificati come ‘saline’ o ‘paludi stagnanti’. Anche in questo caso, la Corte ha dato torto all’ente. La ‘edificabilità legale’ di un’area non dipende solo dalla sua condizione naturale, ma dalla sua destinazione urbanistica. Poiché i terreni erano inseriti in un Piano Regolatore delle Aree di Sviluppo Industriale (P.R.A.S.I.) come ‘area destinata ad attrezzature portuali’, essi acquisivano per ciò stesso la prerogativa di edificabilità. L’inserimento in un piano attuativo di questo tipo conferisce al terreno un potenziale di sfruttamento economico che deve essere considerato nel calcolo dell’indennità.

Questioni Procedurali: Superficie e Litisconsorzio

Gli ultimi due motivi, di natura più tecnica, sono stati anch’essi respinti. La Corte ha ritenuto inammissibile la contestazione sulla misurazione della superficie espropriata, in quanto generica. Riguardo, infine, alla doglianza per cui la Corte d’Appello avrebbe deciso ‘ultra petita’ (oltre le richieste), liquidando l’indennità per l’intero bene e non solo per le quote dei due ricorrenti, la Cassazione ha ribadito un suo orientamento consolidato. Il giudizio sull’indennità di un bene in comproprietà è unitario: l’impugnazione di anche uno solo dei comproprietari estende i suoi effetti a tutti, determinando il valore dell’intero bene.

Le motivazioni

La ratio decidendi della Suprema Corte si fonda sulla necessità di garantire una tutela sostanziale ed effettiva al diritto di proprietà, come sancito dall’art. 42 della Costituzione e dalla Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo (CEDU). Manipolare la ‘qualitas rei’ (le caratteristiche del bene) attraverso discipline regionali che si discostano dal parametro del valore di mercato significa compromettere il diritto a un ristoro non discriminatorio. Le regioni, anche a statuto speciale, devono legiferare nel rispetto dei principi fondamentali dell’ordinamento giuridico dello Stato. L’indennità non può essere simbolica, ma deve rappresentare un serio ristoro per il sacrificio imposto al privato. La decisione riafferma che il criterio del valore di mercato non è una mera opzione, ma il cardine del sistema di calcolo dell’indennità di esproprio.

Le conclusioni

L’ordinanza in commento offre importanti spunti di riflessione. Per i proprietari di immobili, essa rappresenta una forte garanzia: in caso di esproprio, l’indennizzo non può essere fissato arbitrariamente dalla Pubblica Amministrazione sulla base di normative locali potenzialmente penalizzanti, ma deve riflettere il reale valore economico del bene. Per gli enti pubblici, la sentenza è un monito a condurre le procedure espropriative nel pieno rispetto dei principi costituzionali, basando le stime su criteri oggettivi e di mercato per evitare contenziosi dall’esito sfavorevole e un aggravio di costi per la collettività.

Come si calcola l’indennità di esproprio per un terreno?
L’indennità di esproprio si calcola sulla base del suo effettivo valore di mercato. Non possono essere applicati valori fissi o ‘politici’ stabiliti da decreti regionali se questi si discostano dal valore venale del bene, poiché ciò violerebbe i principi costituzionali.

Un terreno classificato come ‘palude’ può essere considerato edificabile ai fini dell’esproprio?
Sì. La cosiddetta ‘edificabilità legale’ non dipende dalla conformazione fisica del terreno, ma dalla sua destinazione urbanistica. Se l’area è inclusa in un piano di sviluppo industriale o portuale che ne prevede l’utilizzo per impianti e attrezzature, acquisisce la prerogativa di edificabilità, e l’indennità deve tenerne conto.

Se solo un comproprietario contesta l’indennità di esproprio, la decisione del giudice vale anche per gli altri?
Sì. Secondo la Cassazione, il giudizio sulla determinazione dell’indennità di esproprio di un bene in comproprietà è unitario. L’opposizione presentata anche da un solo comproprietario è idonea a estendere il giudizio alla determinazione del valore dell’intero bene, con effetti anche a beneficio degli altri comproprietari che non hanno agito in giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 29929 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 29929 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 20/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5157/2021 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE per procura speciale allegata al ricorso -ricorrente- contro

NOME, NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) , rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) per procura speciale allegata al controricorso

-controricorrenti- avverso l’ ORDINANZA della CORTE D’APPELLO di CATANIA R.G. n. 2015/2018 depositata il 18/11/2020;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. NOME COGNOME e NOME COGNOME, con unico ricorso, e l’RAGIONE_SOCIALE, con due ricorsi, proponevano opposizione ex artt. 54 dpr. n 327/2001 e 29 d. lgs. n. 150/2011 alla stima dell’indennità dovuta per l’espropriazione RAGIONE_SOCIALE aree ablate in stato di comproprietà anche dei COGNOME, pro quota indivisa, disposta con decreti nn. 69 e 70 del 9.10.2018 emessi dalla RAGIONE_SOCIALE. La procedura espropriativa era stata avviata immediatamente dopo la approvazione del Progetto Generale Definitivo inerente la ‘Acquisizione e realizzazione di nuovi piazzali attrezzati nel Porto Commerciale di RAGIONE_SOCIALE‘, avvenuta con Delibera n. 66/13 del 21/10/2013, attraverso la emanazione di apposito Decreto di ‘Dichiarazione di Pubblica Utilità dell’Opera’ identificato col n. 08/13 del 22.10.2013, emesso dal Presidente della omonima RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE. A seguito della notifica, ai sensi dell’art. 20 del DPR 327/01, del provvedimento di determinazione dell’indennità provvisoria (€ 16/mq.) i COGNOME si avvalevano del procedimento previsto dall’art. 21 del citato d.p.r. sopra richiamato. Con relazione del 2.12.2016 i tecnici nominati concludevano a maggioranza (con il dissenso del membro nominato dai privati) valutando l’area espropriata in € 40,51/mq.. A seguito della istituzione della RAGIONE_SOCIALE, che aveva assorbito le competenze funzionali RAGIONE_SOCIALE ex RAGIONE_SOCIALE, erano stati emessi i citati decreti di espropriazione riguardanti aree individuate, quanto ad estensione, secondo le originarie consistenze catastali riportate sin dall’impianto meccanografico dell’1.6.1975. I privati ritenevano esigua la stima effettuata dai tecnici, sul rilievo che le aree espropriate valevano non meno di € 210/mq., applicando
correttamente il metodo del valore di trasformazione; l’ente espropriante, al contrario, deduceva l’eccessività del valore indicato dai tecnici, ritenendo adeguata la originaria stima provvisoria di € 14,50/mq., dovendosi tenere conto della destinazione catastale RAGIONE_SOCIALE aree quali terreni “seminativi” o “saline” e trattandosi di aree facenti parte di uno scenario territoriale minimalista, inserite in un contesto di zone impaludate destinate ad estrazione di sale ma distratte da tale attività. Riuniti i procedimenti e disposta consulenza tecnica d’ufficio, all’esito della stessa le cause venivano trattenute in decisione.
Con ordinanza n.4765/2020, pubblicata l’1 -12 -2020 e notificata il 7 -2 -2020 la Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, per quanto ora di interesse, determinava in € 7.238.672, oltre maggiorazione del 10%, l’indennità spettante per l’espropriazione RAGIONE_SOCIALE aree comprese nei decreti n. 69/2018 e n.70/2018 emessi dall’RAGIONE_SOCIALE il 9.10.2018, ordinando all’ente espropriante di depositare presso la Cassa Depositi e Prestiti tale importo o la differenza tra tale importo e quello eventualmente già depositato allo stesso titolo, oltre gli interessi legali come precisato nella motivazione dell’ordinanza. La Corte d’appello condannava l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite, ponendo le spese della consulenza tecnica d’ufficio definitivamente a carico dell’ente espropriante.
Avverso questa ordinanza l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi e resistito con controricorso da NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Il ricorso è stato fissato per la trattazione in camera di consiglio.

RAGIONI DELLA DECISIONE

La parte ricorrente denuncia: i) con il primo motivo la violazione del Decreto n. 55/GAB del 30.04.2009 dell’Assessorato per

l’Industria della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e dei principi in tema di indennità di esproprio, in relazione all’art. 25 L.R. RAGIONE_SOCIALE 1/1984, nonché l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti; deduce che la Corte territoriale avrebbe dovuto applicare il citato art. 25 della normativa regionale, secondo cui ‘ il prezzo di vendita dei suoli industriali è determinato annualmente con decreto dell’Assessore regionale per l’industria, previa deliberazione della Giunta regionale, tenuto conto dei criteri stabiliti dalla legislazione nazionale per la determinazione dell’indennità di espropriazione ‘, che con il decreto assessoriale del 30.4.2009 era stato stabilito in 30€/mq. il valore medio dei suoli dell’agglomerato industriali di RAGIONE_SOCIALE e che nella specie il valore massimo riconoscibile era pari a € 12/mq., in applicazione di coefficienti correttivi e di differenziazione; rimarca che la questione relativa all’obbligo di valutazione del prezzo dei terreni espropriati in base al citato decreto era stata sollevata dal C.T. di parte ricorrente nelle osservazioni critiche alla C.T.U. che trascrive nel ricorso (da pag.15 a pag. 17), e la risposta del C.T.U., secondo cui i valori attribuiti dal Decreto suddetto erano ‘ valori politici di implementazione di tali zone industriali e non valori effettivi di mercato ‘, non era supportata da alcunché; ii) con il secondo motivo la violazione dell’ art. 32 T.U.E., in relazione all’art.360 comma 1 n. 3 c.p.c., lamentando la mancata adozione dei corretti criteri valutativi nella determinazione della giusta indennità di espropriazione, con particolare riferimento ai requisiti specifici del bene espropriato dichiarato ‘legalmente edificabile’; deduce che è stato eluso il ragionevole legame con il valore di mercato del bene ablato, poiché l’area era stata erroneamente inclusa dal C.T.U. in zona D/2, mentre era situata in zona S del PRASI (Saline- paludi stagnanti); deduce che dal certificato di destinazione urbanistica alla data di esproprio risultava che sulle aree ablate esistevano misure di conservazione e protezione in base al DM 17.10.17 e al Piano di
gestione della Provincia regionale di Siracusa, i terreni erano inedificabili e in ogni caso era stata errata la determinazione del loro valore, come rilevato dal C.T. dell’odierna ricorrente con le osservazioni critiche trascritte in ricorso; in particolare denuncia la violazione dell’art.32 del D.P.R. n. 327/2001 in quanto la Corte territoriale ha attribuito edificabilità legale ad aree che, sebbene inserite nell’area ‘S’ del PRASI di Siracusa, sono di fatto inutilizzabili a fini edificatori a causa della loro caratteristica morfologica naturale, dell’inserimento nel regime di protezione previsto dal D.M. 17 ottobre 2017 e dal Piano di gestione redatto dalla Provincia Regionale di Siracusa, nonché dell’inclusione nel sistema di protezione di cui all’art.4 comma 4 della Direttiva 147/2009 ‘Uccelli’; iii) con il terzo motivo l’omesso esame dei metodi di accertamento della esatta estensione del terreno oggetto di espropriazione, in relazione all’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., in quanto la superficie era stata determinata dal C.T.U. sulla scorta dei dati catastali aggiornati su iniziativa dei proprietari espropriati; deduce la ricorrente che, quale RAGIONE_SOCIALE espropriante, non possiede mezzi per potere effettuare misurazioni in acquitrini impaludati e il C.T.U. non avrebbe dovuto esimersi dal ricercare idonei strumenti di misurazione; a parere della ricorrente è illegittima la decisione della Corte di merito che, in mancanza di accertamenti inequivocabili ed effettuati in contraddittorio tra le parti interessate, stabilisce ‘la esatta consistenza dell’espropriato in mq. 73.864’ di un’area le cui nuove misurazioni siano state effettuate unilateralmente dai privati, senza essere verificate dal C.T.U. con criteri oggettivi; iv) con il quarto motivo la violazione dell’art. 112 c.p.c. , in relazione all’art.360 comma 1 n. 3 e 4 c.p.c., per avere la Corte di merito determinato l’indennità complessiva dovuta per tutte le aree comprese nel decreto di esproprio, anche per quelle le cui quote sono state oggetto di cessione volontaria da comproprietari, con ordine di deposito dell’intera somma; deduce
che l’oggetto del contenzioso era quello di stabilire l’indennità di esproprio spettante ai COGNOME, ed invece la Corte di Appello ha pronunciato oltre i limiti della domanda, determinando l’indennità spettante per tutte le aree comprese nel decreto, anche quelle le cui quote sono state cedute volontariamente e con atto pubblico dagli altri rispettivi comproprietari.

Il primo motivo, che riguarda la questione dell’interpretazione dell’art.25 L.R. RAGIONE_SOCIALE 1/1984, sull’assunto che la determinazione del valore dei beni di cui trattasi sarebbe stato demandato dalla RAGIONE_SOCIALE a un decreto assessoriale, intervenuto nell’aprile 2009, e che denuncia anche il vizio di omesso esame di fatto decisivo, è infondato e in parte inammissibile.

2.1. La doglianza è inammissibile nella parte in cui denuncia l’omesso esame di fatto decisivo riconducendolo, in realtà, alla valutazione dei beni, in tesi vincolata a quella effettuata con il citato decreto assessoriale del 2009. La censura, pertanto, non riguarda un fatto ‘storico -naturalistico’, ma un’allegazione di diritto, e quindi difensiva, effettuata dal consulente di parte dell’autorità ricorrente. L’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., come riformulato dall’art. 54 del d. l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, consente di censurare, per omesso esame, la sentenza che abbia recepito la consulenza tecnica, ove venga individuato un preciso fatto storico, sottoposto al contraddittorio RAGIONE_SOCIALE parti, di natura decisiva, che il giudice del merito abbia omesso di considerare (Cass. 7716/2024). E’ stato inoltre precisato che nell’ambito della nozione di fatto storico, principale o secondario non è inquadrabile la consulenza tecnica d’ufficio recepita dal giudice, risolvendosi la critica ad essa nell’esposizione di mere argomentazioni difensive contro un elemento istruttorio (Cass.8584/2022; Cass.6322/2023). In ogni caso di quell’allegazione ha tenuto conto il C.T.U. nella risposta alle osservazioni critiche, confutandola, e di ciò si dà atto nel ricorso.
2.2. La censura è infondata nella parte riguardante la questione relativa all’applicazione dell’art.25 L.R. citato.

Occorre premettere che la Corte territoriale ha affermato di condividere pienamente le conclusioni del C.T.U., senza, invero, menzionare espressamente la questione di diritto afferente l’applicazione e interpretazione del citato articolo, ma la ricorrente ha affermato, con sufficiente specificità, che la stessa era stata sollevata dal C.T.P. in sede di osservazioni critiche alla C.T.U. e quindi non può ritenersi nuova, dato che non comporta anche accertamenti di fatto (Cass. 16347/2018).
L’ art. 25 della L.R. RAGIONE_SOCIALE n. 1/1984 (Disciplina dei consorzi per le aree di sviluppo industriale e per i nuclei di industrializzazione della RAGIONE_SOCIALE) prevede che ‘Il prezzo di vendita dei suoli industriali è determinato annualmente con decreto dell’Assessore regionale per l’industria, previa deliberazione della Giunta regionale, tenuto conto dei criteri stabiliti dalla legislazione nazionale per la determinazione della indennità di espropriazione’.

Orbene, la suddetta norma regionale non può essere interpretata nel senso invocato da parte ricorrente.

In primo luogo va evidenziato il tenore letterale del citato art. 25, che, per l’appunto, prescrive di ‘tenere conto’ della legislazione nazionale per la determinazione della indennità di espropriazione. A tale riguardo l’art.36 della L.R. RAGIONE_SOCIALE n.7/2002, ancor più specificamente, prevede: ‘ Le disposizioni riguardanti le espropriazioni per pubblica utilità di cui al decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001 n. 327 e successive modificazioni si applicano nell’ordinamento regionale contestualmente all’entrata in vigore della presente legge ovvero, se successive, con le decorrenze previste nel citato decreto ‘.
Il suesposto quadro normativo regionale si pone in linea con i principi affermati dalla Corte Cost. con la sentenza n.120/2022 e, prima ancora, con la sentenza n.123/2021, afferente a leggi della

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, e con le altre pronunce del Giudice RAGIONE_SOCIALE Leggi ivi richiamate. In particolare, per quello che ora interessa, va ribadito che il diritto all’indennizzo, radicato nell’art. 42, terzo comma, Cost. e da coordinare con l’art.1 Prot. Addiz. CEDU, configura la principale tutela sostanziale spettante al titolare della proprietà che subisca, nell’interesse generale, il sacrificio più gravoso, costituito dall’ablazione della situazione giuridica soggettiva. Capisaldi del rimedio, chiamato a garantire un ristoro congruo, serio e adeguato, sono la qualitas rei riferita al bene ablato e il parametro del suo valore di mercato. La Corte Costituzionale ha affermato che il diritto di proprietà invoca una parità di trattamento a livello territoriale, in conformità al principio di eguaglianza, e manipolare la qualitas rei con una disciplina regionale vuol dire inficiare il presupposto stesso del pari diritto alla tutela indennitaria, pregiudicando in radice la pretesa a un rimedio non discriminatorio del diritto di proprietà.
Le regioni a statuto speciale e le province RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE hanno competenza legislativa primaria, tra l’altro, in tema di espropriazione per pubblica utilità, per tutte le materie attribuite alla loro competenza «nel rispetto dei rispettivi statuti», e quindi in armonia con la Costituzione e i principi dell’ordinamento giuridico della Repubblica e con il rispetto degli obblighi internazionali. La Corte Costituzionale ha infatti precisato che la legislazione RAGIONE_SOCIALE regioni a statuto speciale e RAGIONE_SOCIALE province RAGIONE_SOCIALE « ancorché espressione della competenza primaria dell’ente autonomo, deve conformarsi esclusivamente ai principi che traggono supporto dal testo fondamentale e caratterizzano l’ordinamento giuridico dello Stato » (Corte Cost. 187/2014; Corte Cost.231/1984).
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, in definitiva, l’interpretazione invocata dalla ricorrente non è rispettosa del dettato normativo regionale richiamato e, ove accolta, determinerebbe la recisione di ogni nesso con il valore di mercato

dei beni, così alterando lo statuto della proprietà e introducendo irragionevoli disparità di trattamento sul territorio nazionale.

Va aggiunto, da ultimo, che la stessa ricorrente dà atto che il CTU ha ritenuto i valori indicati nel decreto assessoriale n.55/2009 non rispondenti a quelli effettivi di mercato e la Corte di merito, come si dirà, ha valutato corretti, con idonea motivazione, i criteri di calcolo utilizzati dall’ausiliario per determinare il valore dell’area.

Il secondo motivo è infondato e in parte inammissibile.

3.1. Quanto all’edificabilità legale, la Corte d’appello ha motivatamente espresso il proprio convincimento rilevando che il C.T.U. aveva accertato che ‘ la destinazione urbanistica dell’area oggetto di esproprio … è subordinata a quanto prescritto nel P.R.A.S.I. e cioè nel Piano Regolatore del RAGIONE_SOCIALE che, stante la sua valenza di piano sovra comprensoriale, la ha classificata quale zona ‘S’ cioè come ‘area destinata alle attrezzature portuali, officine ed impianti’. Dal certificato di destinazione urbanistica emesso dal Comune di RAGIONE_SOCIALE in data 31.1.2014 col prot. NUMERO_DOCUMENTO (che non risulta variato rispetto alla data di presentazione della relazione di ctu) si deduce che i terreni oggetto di esproprio, identificati catastalmente alle p.lle n. 72 -88 -89 e 105 del Foglio 70 del territorio di RAGIONE_SOCIALE, ricadono tutti in zona D/2 regolamentata dall’art.22 RAGIONE_SOCIALE N.T.A. che così prevede: aree già vincolate dal Piano di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per le quali valgono le norme del RAGIONE_SOCIALE in sede di relativa legislazione settoriale’ . Ha aggiunto che ‘ nelle aree ‘S’ portuali -a cui pertanto bisogna fare esplicito riferimento -valgono le prescrizioni dettate dalle N.T.A del P.R.A.S.I. per ultimo approvate con Decreto Assessoriale pubblicato sulla GURS n.42 dell’11.9.2009 ‘ e che ‘si tratta di aree incluse in un piano per insediamenti industriali, ciò che ne implica l’acquisizione della prerogativa di edificabilità anche da parte dei privati (non diversamente dall’inserimento in un piano di zona per
l’edilizia economica e popolare p.e.e.p.) e ciò anche ove l’originaria zonizzazione del piano regolatore generale ne comportasse la qualificazione come suolo agricolo, dal momento che l’acquisto del carattere di edificabilità avviene in virtù della variante introdotta dal piano attuativo, che in tale parte va considerato strumento programmatorio e conformativo (cfr. Cass. n. 20391/17, 3459/17, 9891/07, 19128/06). Le norme urbanistiche, del resto, espressamente consentono che la realizzazione RAGIONE_SOCIALE strutture ed infrastrutture, nonché degli edifici, avvenga anche ad opera dei privati purché in conformità alle previsioni di Piano ed a seguito dell’approvazione del relativo progetto da parte del RAGIONE_SOCIALE. Il consulente evidenzia altresì che in base all’art. 16 ln. 84/1994 (Riordino della legislazione in materia portuale) rientrano tra le operazioni portuali il ‘deposito’ RAGIONE_SOCIALE merci e le ‘prestazioni specialistiche, complementari e accessorie al ciclo RAGIONE_SOCIALE operazioni portuali’ per la cui esecuzione sono necessari realizzazioni edilizie di supporto quali depositi, magazzini, piazzali, sedi per ormeggiatori, sedi per attività cantieristica e così via. Deve quindi concludersi che – contrariamente a quanto sostenuto da RAGIONE_SOCIALE – le aree espropriate consentono anche da parte dei privati che hanno la disponibilità RAGIONE_SOCIALE stesse, quelle attività portuali che traducendosi in attività edilizia conferiscono all’area la qualità legale ed effettiva di edificabilità’ .
La Corte di merito si è attenuta ai principi affermati da questa Corte e richiamati nella stessa ordinanza impugnata. L’inclusione di un’area in un piano per insediamenti industriali -p.i.p. -ne implica l’acquisizione della prerogativa di edificabilità, non diversamente dall’inserimento in un piano di zona per l’edilizia economica e popolare -p.e.e.p. -, anche ove l’originaria zonizzazione del piano regolatore generale ne comportasse la qualificazione come suolo agricolo: infatti, l’acquisto del carattere di edificabilità avviene in virtù della variante introdotta dal piano
attuativo, che in tale parte va considerato strumento programmatorio e conformativo (Cass. 3459/2017). Infatti, in tema di indennità di esproprio, la stima del valore del bene espropriato si fonda sul vincolo di destinazione derivante dal suo inserimento in una determinata zona -nella specie “industriale portuale ferroviaria” -e non anche su attività a carattere imprenditoriale serventi ad attività industriali, le quali sono inidonee a determinare una vocazione commerciale del bene (Cass. 35120/2023).
D’altronde, in considerazione della peculiare conformazione RAGIONE_SOCIALE aree, che, secondo quanto accertato dai giudici di merito, rientrano all’interno della zona destinata a servizi portuali, la Corte di merito altrettanto correttamente ha richiamato l’ulteriore principio secondo cui la stima deve essere effettuata applicando il criterio generale del valore venale pieno, ma l’interessato può dimostrare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso rispetto a quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell’edificatorietà, e che, quindi, il cespite possiede una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra quella agricola e quella edificatoria (come, ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti), sempre che tali possibilità siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento RAGIONE_SOCIALE opportune autorizzazioni amministrative (tra le tante Cass. 27960/2023).
La Corte di merito ha concluso affermando la correttezza del valore RAGIONE_SOCIALE aree calcolato dal C.T.U., tenendo conto della ‘ concreta rilevanza e consistenza dei movimenti merci del porto di RAGIONE_SOCIALE (costituente l’indice primario di valutazione del valore RAGIONE_SOCIALE aree destinate alla sua operatività) e dalla sua comparazione col complessivo sistema portuale italiano ‘, utilizzando il criterio del valore di trasformazione mediante il metodo diretto dell’incidenza dell’area sul valore dell’opera realizzata (determinato in € 98/mq.
pari, tenuto conto della superficie espropriata, ad un valore complessivo di € 7.238.672, mentre l’ammontare riferito alla sola quota di comproprietà di 1/18 ciascuno di spettanza dei due COGNOME è stato determinato in € 402.148,00).

Quanto alle limitazioni all’edificabilità asseritamente derivanti da vincoli di carattere ambientale, tra cui il piano di gestione ‘saline della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘ (approvato con DDG Arta n.303 del 12/4/2017), la doglianza, della quale invero non si rinviene menzione nell’ordinanza impugnata, è inammissibile sia perché generica, sia perché richiama una nota successiva al decreto di esproprio, sia perché si risolve in una censura sulla valutazione di dati istruttori (con riferimento alle risultanze del certificato di destinazione urbanistica del 2014, che è rimasto invariato secondo quanto si legge nell’ordinanza impugnata – pag. 6) e in una contestazione di accertamenti fattuali circa la conformazione RAGIONE_SOCIALE aree (secondo la ricorrente ‘paludi stagnanti’ su cui nulla sarebbe realizzabile).
4. Il terzo motivo è inammissibile.

In ordine all’estensione dell’area, la censura denuncia l’omesso esame di fatto decisivo, ma in realtà in base alle stesse deduzioni difensive della ricorrente il fatto (per l’appunto l’estensione RAGIONE_SOCIALE aree) è stato esaminato, poiché la ricorrente si limita genericamente a lamentare che il C.T.U. si sarebbe basato su dati catastali aggiornati su iniziativa dei proprietari espropriati, richiamando a tal fine le deduzioni del proprio C.T.P., senza compiutamente indicare quali diverse risultanze fattuali non siano state, in tesi, esaminate. In altre parole la ricorrente non precisa quali sarebbero stati, a suo dire, i criteri violati e soprattutto come e perché era stata individuata una minore estensione in sede di liquidazione provvisoria e invece vi sarebbe stata successivamente un’impossibilità di individuazione corretta dell’estensione da parte dell’RAGIONE_SOCIALE espropriante. A ciò va aggiunto, per quanto occorra,
che le risultanze catastali in ogni caso hanno valenza di elemento probatorio sussidiario, da cui può desumersi una presunzione (Cass. 7567/2019).

Il quarto motivo è infondato e in parte inammissibile.

5.1. Secondo l’orientamento di questa Corte che il Collegio condivide, in caso di espropriazione di bene indiviso, in sede di opposizione alla stima non è richiesta l’indicazione della quota di spettanza dell’opponente o, in caso di opposizione cumulativa, RAGIONE_SOCIALE quote di rispettiva spettanza di ciascuno degli opponenti, poiché l’opposizione del singolo comproprietario contro la stima dell’indennità è idonea ad estendere il giudizio alla determinazione dell’intero diritto e quindi alla intera indennità anche a beneficio degli altri comproprietari non opponenti, non avendo l’obbligazione dell’espropriante ed il relativo credito dell’opponente natura parziaria e non essendo perciò configurabile la loro deduzione “pro quota” in giudizio (Cass. SU 10165/2003). Infatti, il giudizio di determinazione dell’indennità di espropriazione ha carattere unitario ed investe il diritto nella sua interezza, anche qualora il bene oggetto del procedimento ablatorio sia in comproprietà indivisa (Cass.15780/2019). Si è inoltre precisato che, in caso di espropriazione di bene indiviso, l’opposizione del singolo comproprietario avverso la stima effettuata in via amministrativa è idonea ad estendere il giudizio alla determinazione dell’intero diritto e, quindi, dell’intera indennità, anche a beneficio dei comproprietari non opponenti, conseguendone, altresì, il diritto dell’opponente di domandare il deposito per l’intero di quest’ultima (o della differenza fra quest’ultima e quella che già sia stata eventualmente depositata). Con riferimento, tuttavia, all’ipotesi in cui la posizione di alcuni comproprietari sia stata già definita (nella specie, con accettazione dell’indennità provvisoria), non è configurabile il diritto del comproprietario opponente di chiedere che sia ordinato all’espropriante di depositare l’indennità per l’intero -anziché per la
sola quota corrispondente alla quota di comproprietà dell’opponente stesso -atteso che ciò non sarebbe ragionevole, né conforme alla funzione di garanzia che presiede al deposito, risultando con certezza che più non esistono altri comproprietari aventi diritto (Cass.9172/2005).

5.2. La Corte di merito si è attenuta ai suesposti principi, dopo aver richiamato l’orientamento di cui si è detto.

La censura è inammissibile nella parte in cui riguarda le quote asseritamente oggetto di cessione volontaria poiché difetta di autosufficienza, in quanto la ricorrente non indica quando, come e dove ha allegato nel giudizio di merito che alcune quote del bene indiviso erano state oggetto di cessione volontaria e non v’è menzione di detta allegazione nell’ordinanza impugnata.

In conclusione, il ricorso va complessivamente rigettato.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate, in base al valore della causa individuato con riferimento alla quota dell’indennità di esproprio di pertinenza dei controricorrenti, come in dispositivo.

Non ricorrono i presupposti per la condanna di parte ricorrente e x art. 96, comma 3, c.p.c., non essendo ravvisabile nella specie una condotta oggettivamente valutabile alla stregua di “abuso del processo”, contrariamente a quanto dedotto dai controricorrenti.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, ove dovuto (Cass. S.U. 23535/2019).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite del presente giudizio, che liquida in € 12.200,00,

di cui €200,00 per esborsi, oltre al 15% per spese generali ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Prima sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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