Indennità di esproprio: diritti del creditore ipotecario

Una società agricola, in qualità di creditrice ipotecaria su un terreno espropriato, ha citato in giudizio l’Amministrazione Pubblica per ottenere il pagamento diretto dell’indennità di esproprio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che i diritti del creditore ipotecario si trasferiscono sull’indennità e non possono essere fatti valere direttamente contro l’ente espropriante. La richiesta di risarcimento danni è stata respinta per mancata prova del pregiudizio, sottolineando l’inammissibilità di nuovi documenti in appello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di Esproprio: la Cassazione Definisce i Limiti del Creditore Ipotecario

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nel diritto immobiliare e amministrativo: la tutela del creditore ipotecario quando il bene oggetto di garanzia viene espropriato. Il caso chiarisce che i diritti del creditore si trasferiscono sull’indennità di esproprio, ma non conferiscono il potere di agire direttamente contro l’ente espropriante per il pagamento. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società agricola, cessionaria di un credito ipotecario gravante su alcuni terreni, si trovava di fronte a una situazione complessa. I terreni erano stati oggetto di un decreto di esproprio emesso dalla Prefettura per la realizzazione di una linea ferroviaria ad alta velocità. L’indennità, depositata dal consorzio promotore dei lavori, era stata erroneamente riscossa da un terzo soggetto, proprietario di un terreno confinante.

Ritenendo illegittimo lo svincolo delle somme, la società creditrice ha convenuto in giudizio la Prefettura, chiedendo la condanna al pagamento in proprio favore dell’importo dell’indennità. In subordine, ha richiesto il risarcimento del danno per la condotta illegittima dell’amministrazione. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno rigettato le domande della società.

La Decisione della Corte: Diritti del Creditore e Indennità di Esproprio

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della società, confermando le decisioni dei giudici di merito e fornendo chiarimenti fondamentali. Il punto centrale della controversia era stabilire se il creditore ipotecario potesse agire contro l’amministrazione espropriante per ottenere il pagamento dell’indennità.

La Corte ha stabilito che, in caso di espropriazione, i diritti reali di garanzia (come l’ipoteca) che gravavano sul bene si estinguono e si convertono in un diritto di credito sull’indennità depositata. Di conseguenza, il creditore ipotecario non può né ottenere una condanna diretta dell’ente espropriante, né procedere a esecuzione forzata contro di esso.

La Domanda di Risarcimento e l’Onere della Prova

Anche la domanda subordinata di risarcimento del danno è stata respinta. I giudici di merito avevano ritenuto che la società non avesse fornito la prova del danno subito. In particolare, non era stato dimostrato che, in assenza dell’errore dell’amministrazione, la società avrebbe potuto effettivamente soddisfare il proprio credito, data la presenza di un’altra ipoteca di grado anteriore. La società ha cercato di superare questa obiezione producendo nuovi documenti solo in appello, ma tale produzione è stata correttamente giudicata inammissibile ai sensi dell’art. 345 del codice di procedura civile, che pone severi limiti all’introduzione di nuove prove nel secondo grado di giudizio.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione sull’interpretazione dell’art. 34 del d.P.R. n. 327/2001 (Testo Unico sulle Espropriazioni). Questa norma stabilisce che, dopo la trascrizione del decreto di esproprio, “tutti i diritti relativi al bene espropriato possono essere fatti valere esclusivamente sull’indennità”. Questo principio riserva al creditore ipotecario un’unica possibilità: far valere il proprio diritto sull’indennità pagata o da pagare, ma non di chiedere il pagamento all’autorità espropriante.

La Corte ha inoltre distinto il ruolo dell'”autorità espropriante” (nel caso specifico, la Prefettura) da quello del “promotore dell’espropriazione” (il consorzio che ha realizzato l’opera). L’obbligo di pagamento dell’indennità grava su quest’ultimo, non sulla prima. Pertanto, l’azione legale era stata intentata contro il soggetto sbagliato. La decisione dei giudici di merito, che negava la possibilità per il creditore ipotecario di ottenere una condanna diretta dell’ente, è stata quindi ritenuta corretta e conforme alla legge.

L’inammissibilità del motivo relativo al risarcimento del danno è stata motivata dal mancato rispetto dei principi procedurali. La società ricorrente non ha dimostrato di aver sollevato la questione dell’onere probatorio in appello, limitandosi a contestare l’interpretazione delle prove. La Cassazione ha ribadito che non è possibile criticare per la prima volta in sede di legittimità la gestione dell’onere probatorio fatta dal giudice di primo grado.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza un principio cardine in materia di espropriazione per pubblica utilità. I creditori con garanzie reali su un bene espropriato devono attivarsi per far valere le proprie ragioni nell’ambito della procedura di distribuzione dell’indennità, poiché il loro diritto si trasferisce dalla “pietra” al “denaro”. Essi non possono considerare l’ente espropriante come un nuovo debitore. Questa sentenza sottolinea anche l’importanza strategica di una corretta gestione del processo fin dal primo grado, specialmente per quanto riguarda l’onere della prova, poiché le preclusioni processuali, come il divieto di nuove prove in appello, possono rivelarsi insormontabili.

In caso di esproprio di un bene ipotecato, il creditore può chiedere il pagamento direttamente all’ente espropriante?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il creditore ipotecario non può ottenere una condanna al pagamento nei confronti dell’ente espropriante né procedere in via esecutiva contro di esso. I suoi diritti devono essere fatti valere esclusivamente sulla somma depositata a titolo di indennità.

Cosa succede al diritto di ipoteca quando un immobile viene espropriato?
L’ipoteca, come gli altri diritti reali sul bene, si estingue con il decreto di esproprio. Tuttavia, il diritto del creditore non svanisce, ma si “converte”, trasferendosi dal bene fisico alla somma di denaro corrisposta come indennità di esproprio.

È possibile presentare nuove prove in appello per dimostrare un danno che non era stato provato in primo grado?
No, di regola non è possibile. L’art. 345 del codice di procedura civile vieta la produzione di nuovi documenti e l’ammissione di nuovi mezzi di prova in appello, salvo casi eccezionali. Nel caso di specie, la produzione documentale tardiva è stata dichiarata inammissibile, determinando il rigetto della domanda risarcitoria per mancanza di prova.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 1181 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 1181 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n° 8316 del ruolo generale dell’anno 2020 , proposto da

RAGIONE_SOCIALE con sede in Velletri (RM) INDIRIZZO codice fiscale e numero d’iscrizione nel Registro delle Imprese di Roma P_IVA, Partita IVA P_IVA, in persona del socio Amministratore Ing. NOME COGNOME in virtù dei poteri ad esso spettanti per statuto, domiciliato per la carica presso la sede sociale, rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME (CODICE_FISCALE p.e.c. EMAIL ordineavvocatiromaEMAIL, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, INDIRIZZO come da mandato su foglio separato allegato in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata il 23 aprile 2024 (il difensore, ai sensi dell’art. 176, comma 2, c.p.c. dichiara di voler ricevere le comunicazioni a mezzo posta elettronica al sopra indicato indirizzo p.e.c. e/o a mezzo fax al nr. NUMERO_TELEFONO).
Ricorrente contro

Prefettura di Roma – Ufficio territoriale del governo , in persona del Prefetto p.t., in Roma, INDIRIZZO, codice fiscale CODICE_FISCALE

Intimata

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n° 5462 depositata l’11 settembre 2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’8 gennaio 2025 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1 .- La RAGIONE_SOCIALE -premesso che con decreto del 31 marzo 2004 il Prefetto di Roma, al fine di assicurare la corretta esecuzione dei lavori di costruzione della linea ad alta velocità della tratta Roma/Napoli aveva disposto l’espropriazione di alcuni terreni di proprietà di NOME COGNOME siti in Roma, foglio 674, particelle 227 e 228 (già particella 171); che per dette aree il consorzio RAGIONE_SOCIALE in nome e per conto della RAGIONE_SOCIALE, aveva depositato presso la Cassa Depositi e Prestiti di Roma la somma di euro 140.906,12 a titolo di indennità di espropriazione da riconoscere al proprietario del bene espropriato; che sul bene espropriato NOME COGNOME aveva costituito un’ipoteca volontaria a favore della Banca Nazionale del Lavoro, per un credito di lire 1.741.391.000; che con atto del 13 gennaio 2011 RAGIONE_SOCIALE era divenuta cessionaria del credito ipotecario e, come tale, avente diritto al pagamento dell’indennità di espropriazione; che le somme versate a tale titolo erano state, invece, riscosse da tal NOME COGNOME il quale aveva acquistato un terreno confinante con quello espropriato a mezzo di decreto di trasferimento emesso dal giudice dell’esecuzione nella procedura RGE n° 1508/04 del Tribunale di Roma; che il provvedimento di svincolo dell’amministrazione era illegittimo, in quanto dalla relazione notarile depositata dallo stesso COGNOME risulta che quest’ultimo non aveva acquistato né la proprietà del terreno espropriato, né la titolarità di altri diritti reali
o personali sullo stesso -tutto ciò premesso, conveniva davanti al tribunale di Roma la Prefettura di quella città, chiedendo di condannarla al pagamento in proprio favore della somma di euro 140.906,12 oltre interessi e rivalutazione, e in via subordinata, previo opportuno accertamento dei diritti vantati dall’attrice e della condotta illegittima della convenuta, di condannarla a risarcire i danni fatti pari alla somma predetta.

2 .- Nella contumacia della Prefettura, il tribunale di Roma rigettava la domanda e la decisione veniva confermata dalla Corte d’appello con la sentenza indicata in epigrafe.

Per quello che qui rileva, la Corte territoriale, premessa la trascrizione dell’art. 25 del d.P.R. n° 327/2001, osservava che secondo Cass. 23181/2014, in caso di espropriazione per pubblica utilità di un bene gravato da ipoteca, il creditore ipotecario, potendo fare valere il privilegio nascente dall’ipoteca in suo favore soltanto sulle somme che siano state corrisposte o siano ancora da corrispondere all’originario suo debitore in ragione della procedura ablativa, non può ottenere la condanna dell’espropriante, né, tanto meno, procedere in executivis contro di lui.
Pertanto, del tutto correttamente il Tribunale aveva rigettato la domanda proposta dalla società appellante in via principale.

Quanto alla domanda risarcitoria subordinata, fondata sull’art. 2043 cod. civ., rilevava che l’appellante non aveva dimostrato il danno.

Infatti, il tribunale aveva ritenuto che non vi fosse prova del fatto che la RAGIONE_SOCIALE avrebbe potuto in concreto soddisfare il proprio credito ipotecario, dato che sul bene espropriato gravava una precedente ipoteca iscritta il 30 luglio 1994 a favore della RAGIONE_SOCIALE per un credito di lire 800 milioni.

La RAGIONE_SOCIALE per contrastare tale decisione, solo in appello aveva prodotto documenti (precetto e piano di riparto nell’esecuzione immobiliare RGE n° 1508/2004) idonei alla dimostrazione che

l’ipotecario anteriore era stato integralmente soddisfatto, contravvenendo così al disposto dell’art. 345 cod. proc. civ. (nel testo in vigore dopo il d.l. n° 83/2012, applicabile ratione temporis ), donde l’inammissibilità della produzione documentale e la permanenza dell’incertezza del pregiudizio dedotto dall’attrice.

3 .-Ricorre per cassazione la RAGIONE_SOCIALE affidando l’impugnazione a tre motivi, cui è seguita memoria ex art. 380bis .1 cod. proc. civ.

La Prefettura è rimasta meramente intimata.

Il ricorso è stato assegnato per la trattazione in Adunanza Camerale ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

4 .- Col primo motivo la ricorrente deduce la violazione dell’art. 29 d.P.R. n° 327/2001 ai sensi dell’art. 360 n° 3 cod. proc. civ.

Il principio enunciato in sentenza si applicherebbe al solo giudizio di opposizione alla stima, nel quale sarebbe pienamente giustificato in quanto tale giudizio avrebbe ad oggetto la quantificazione dell’indennità dovuta.

Al contrario, il giudizio iniziato da RAGIONE_SOCIALE non era un’opposizione alla stima, ma era diretto ad ottenere dalla PA il pagamento dell’indennizzo a favore degli aventi diritto.

Del tutto irrilevante sarebbe, poi, il pagamento in favore del terzo NOME COGNOME, frutto di un errore e pertanto nullo.

In conclusione, la Corte avrebbe dovuto accertare l’esistenza degli aventi diritto all’indennità, redigere un piano di riparto e disporre o condannare la Prefettura ad eseguirlo, in conformità al menzionato art. 29 del d.P.R. n° 327/2001.

Col secondo mezzo Funghitex lamenta la violazione dell’art. 102 cod. proc. civ. e la nullità del procedimento ex art. 360 n° 4 del codice di rito.

Poiché il giudizio era volto a stabilire le modalità in cui l’indennità doveva essere distribuita tra più aventi diritto, la sentenza non poteva essere resa se non in confronto di ciascuno di essi.

Sarebbero, pertanto, litisconsorti necessari il proprietario e gli altri titolari di diritti reali sul bene espropriato, tra cui i creditori ipotecari.

Col terzo motivo la ricorrente deduce violazione dell’art. 2697 cod. civ. in relazione all’art. 360 n° 3 del cod. proc. civ.

La Corte avrebbe rigettato la domanda risarcitoria subordinata ritenendo che fosse a carico della RAGIONE_SOCIALE dimostrare l’incapienza del bene subastato e gravato da ipoteca di grado poziore, mentre l’attrice aveva prodotto i documenti attestanti il suo credito (atto di acquisto del credito dalla Banca nazionale del lavoro s.p.a., atto notarile attestante la sussistenza delle ipoteche, decreto di esproprio comprovante il deposito dell’indennità presso Cassa depositi e prestiti).

La contumacia della Prefettura e la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, altro potenziale soggetto avente diritto all’indennità, non autorizzavano i giudici di prime e seconde cure ad invertire l’onere della prova e a porre a carico dell’attrice la prova di fatti che non spettava a lei provare.

6 .- Per ragioni logiche deve essere esaminato con priorità il terzo motivo, che è inammissibile.

Come si desume dalla sentenza impugnata (pagina 2) e dallo stesso ricorso della RAGIONE_SOCIALE (pagina 3), il tribunale di Roma ha rigettato la domanda fondata sull’art. 2043 cod. civ. sul rilievo della mancanza di ‘ prova del fatto che l’attrice avrebbe, in concreto, potuto soddisfare il proprio credito ‘.

La Corte d’appello ha, invece, ha respinto l’appello sulla (reiezione della) domanda ex art. 2043 cod. civ. rilevando l’inammissibilità dei documenti prodotti dalla RAGIONE_SOCIALE in sede di impugnazione in violazione dell’art. 345 cod. proc. civ.

Ora, la RAGIONE_SOCIALE col ricorso in esame non ha trascritto l’appello formulato davanti alla Corte romana e nemmeno ne ha riassunto il contenuto (ai sensi dell’art. 366 n° 6 cod. proc. civ.), con la conseguenza che questa Corte non è in grado di stabilire se con l’impugnazione di secondo grado sia stata effettivamente portata davanti alla Corte predetta la questione dell’onere probatorio, ossia se spettasse alla Prefettura o alla creditrice ipotecaria di provare l’incapienza dell’immobile gravato dalla garanzia reale.
Anzi, dal tenore della sentenza qui gravata (pagina 3) pare che la questione dell’onere probatorio (e, dunque, del soggetto tenuto a dimostrare la capienza o l’incapienza del bene) non sia stata affatto deferita al giudice di secondo grado, dato che il secondo motivo di gravame viene così riassunto: ‘ Con il secondo motivo di appello la società lamenta l’errata interpretazione delle risultanze istruttorie in ordine alla domanda di risarcimento del danno in quanto l’ipoteca anteriormente iscritta a favore di NOME COGNOME in realtà era fondata su cambiali ipotecarie cedute da quest’ultimo proprio a RAGIONE_SOCIALE, la quale, a seguito dell’esecuzione immobiliare n. 1508/2004 vide soddisfatto l’intero credito portato da dette cambiali come risulta dal piano di riparto reso esecutivo e dal successivo decreto di trasferimento che prevede la cancellazione della relativa ipoteca ‘.
Il tema, dunque, era quello della ‘ errata interpretazione delle risultanze istruttorie ‘ e non quello del riparto dell’onere previsto dall’art. 2697 cod. civ.

In conclusione, non essendo dimostrato che la RAGIONE_SOCIALE abbia sottoposto al giudice di secondo grado la questione del malgoverno dell’onere probatorio da parte del primo giudice, il motivo in esame è inammissibile.

5 .- I primi due motivi, esaminabili congiuntamente in ragione della loro connessione, sono assorbiti, in quanto la sentenza trova il suo

fondamento sulla non risarcibilità della pretesa risarcitoria ex art. 2043 cod. civ.

Se fossero stati esaminabili nel merito, sarebbero stati, comunque, infondati.

Dagli artt. 26 e 27 del d.P.R. n° 327/2001, si può notare che il soggetto tenuto al pagamento dell’indennizzo non è l’autorità espropriante (come definita dall’art. 3, primo comma, lettera b, del d.P.R. n° 327/2001), ma il soggetto ‘ promotore dell’espropriazione ‘ (art. 3, primo comma, lettera d, del predetto d.P.R.), a meno che -ma non è questo il caso che qui ricorre (in quanto dalla sentenza impugnata risulta che il soggetto che ha depositato l’indennità era ‘ il consorzio RAGIONE_SOCIALE in nome e per conto della RAGIONE_SOCIALE ‘) -la stessa autorità espropriante non cumuli le due qualifiche.
Inoltre, l’art. 34 del d.P.R. n° 327 prevede che ‘ opo la trascrizione del decreto di esproprio o dell’atto di cessione, tutti i diritti relativi al bene espropriato possono essere fatti valere esclusivamente sull’indennità ‘.

Da quanto sopra deriva, dunque, da un lato, che la Prefettura di Roma, rivestendo solo la qualifica di ‘ autorità espropriante ‘ e non di ‘ promotore dell’espropriazione ‘, non avrebbe potuto essere condannata a pagare l’indennizzo; dall’altro, che, essendo stato emesso il decreto di esproprio il 31 marzo 2004 (sentenza pagina 2), i diritti relativi al suolo ablato potevano essere fatti valere solo sull’indennità (sul che si veda anche la motivazione concernente il terzo mezzo).

Ne deriva, pertanto, che la decisione della Corte sul punto -secondo la quale ‘ in caso di intervenuta espropriazione per pubblica utilità del bene gravato da ipoteca il creditore ipotecario, potendo fare valere il privilegio nascente dall’ipoteca in suo favore soltanto sulle somme che siano state corrisposte o siano ancora da corrispondere all’originario suo debitore in ragione della procedura

ablativa, non può ottenere la condanna dell’espropriante, né, tanto meno, procedere in executivis contro di lui ‘ -appare corretta, essendo conforme a quanto dispone l’art. 34, secondo comma, del d.P.R. n° 327/2001 (‘ Dopo la trascrizione del decreto di esproprio o dell’atto di cessione, tutti i diritti relativi al bene espropriato possono essere fatti valere esclusivamente sull’indennità ‘).

Sul punto si è espressa anche questa Suprema Corte (Cass., sez. III, 31 ottobre 2014, n° 23181), che, sebbene resa con riferimento agli artt. 27 e 52 della legge 25 giugno 1865 n° 2359, ha stabilito che il creditore ipotecario, potendo far valere l’ipoteca soltanto sulle somme che siano state corrisposte o siano ancora da corrispondere all’originario suo debitore, non potrà né conseguire alcuna condanna in proprio favore nei confronti dell’espropriante, né tanto meno procedere in executivis contro di lui.

Peraltro, il dubbio di applicabilità di tale principio sotto la normativa attuale, concisamente espresso dalla citata sentenza n° 23181/14 a pagina 15, appare fugato proprio dal tenore del citato art. 34 del d.P.R. n° 327/2001, il quale -come già detto -riserva al creditore ipotecario un’unica possibilità, ossia quella di far valere il suo diritto sull’indennità pagata o da pagare, ma non di chiedere l’indennizzo all’autorità espropriante, con conseguente (implicita) esclusione di ogni subingresso del predetto creditore ipotecario nella titolarità del diritto all’indennizzo stesso.
6 .- In considerazione della soccombenza della ricorrente e della mancata costituzione della resistente, non occorre provvedere sulle spese del presente giudizio.

Nondimeno, va dato atto della sussistenza dei presupposti di cui all’articolo 13, comma 1 -quater, del decreto del presidente della repubblica 30 maggio 2002 n° 115, per il raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente, ove dovuto.

p.q.m.

la Corte dichiara assorbiti i primi due motivi di ricorso e dichiara inammissibile il terzo. Nulla sulle spese del presente giudizio. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’articolo 13, comma 1-quater, del decreto del presidente della repubblica 30 maggio 2002 n° 115, per il raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente, ove dovuto.

Così deciso in Roma l’8 gennaio 2025, nella camera di

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