Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 32423 Anno 2023
Civile Ord. Sez. 1 Num. 32423 Anno 2023
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: RAGIONE_SOCIALE
Data pubblicazione: 22/11/2023
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 28131/2017 R.G. proposto da:
COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA RAGIONE_SOCIALE CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME;
-ricorrente –
contro
RAGIONE_SOCIALE, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA RAGIONE_SOCIALE CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME;
-controricorrente e ricorrente in via incidentale-
nonché contro
RAGIONE_SOCIALE A RL, RAGIONE_SOCIALE
-intimate- avverso la SENTENZA RAGIONE_SOCIALE CORTE D’APPELLO di CATANIA n. 1742/2017 depositata il 29/09/2017; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/09/2023 dal
Consigliere NOME COGNOME.
FATTI DI CAUSA
1. Il giudizio ha per oggetto la determinazione delle indennità di occupazione e di espropriazione in relazione a vari terreni, tutti di proprietà di NOME COGNOME, con distinti atti sottoposti a procedimenti ablativi per la realizzazione di varie opere pubbliche, fra cui una scuola di istruzione secondaria, nonché alloggi per l’RAGIONE_SOCIALE popolare, da parte del Comune di Lentini (nello specifico: Proc. RG. 1033/1996: espropriazione destinata a RAGIONE_SOCIALE per la costruzione di alloggi sociali di RAGIONE_SOCIALE economica e popolare -decreto di espropriazione dell’8 luglio 1998-; Proc. RG. 1035/1996: espropriazione afferente alla ricostruzione fuori sito RAGIONE_SOCIALE edifici danneggiati dal sisma del mese di dicembre 1990 – decreto di espropriazione del 25 novembre 1998 -; Proc. RG. 1036/1996: espropriazione destinata a RAGIONE_SOCIALE per la costruzione di alloggi sociali di RAGIONE_SOCIALE economica e popolare -decreto di espropriazione del 14 aprile 1997 – ; proc. RG 1034/1996, espropriazione del tratto di terreno occupato ed ablato per la costruzione dell’RAGIONE_SOCIALE, ricadente in zona F, e destinato ad RAGIONE_SOCIALE scolasticadecreto di espropriazione del 2 ottobre 1996). Il proprietario, dolendosi dell’inadeguatezza per difetto RAGIONE_SOCIALE stima provvisoria, e, in un caso, di quella definitiva (nel proc. n. 1035 del 1996), aveva adito la Corte di appello di Catania, chiedendo la determinazione RAGIONE_SOCIALE
giusta indennità, sulla base RAGIONE_SOCIALE dedotta natura edificatoria dei suoli espropriati.
Con sentenza n.1081/2008 resa il 9-9-2008, la Corte territoriale, riuniti i procedimenti, disposta consulenza tecnica d’ufficio, poi rinnovata con affidamento di incarico a un collegio peritale, determinava l’indennità di espropriazione, nel proc. n. 1033/96, in euro 352.740,06; nel proc. n. 1034/96, in euro 631.110,33; nel proc. n. 1035, in euro 483.403,66 e, nel proc. n. 1036, in euro 997, 794,73. Per quanto ora di interesse, la Corte territoriale, richiamati i principi di carattere generale relativi alla qualificazione giuridica delle aree espropriate a ai criteri di stima, sottoponeva a valutazione critica le metodologie e le risultanze tanto RAGIONE_SOCIALE consulenza tecnica, eseguita dall’ AVV_NOTAIO, quanto di quella collegiale, ritenendo maggiormente attendibile la prima, sia perché aveva correttamente tenuto conto, nell’ambito del cd. metodo analitico ricostruttivo, dei valori inerenti all’ubicazione dei fabbricati realizzati, sia perché la seconda risultava inficiata dall’erronea valutazione di spese tecniche, oneri finanziari, imprevisti e benefici di impresa, ricollegabili a un “ipotetico fattore K”, di natura aleatoria e comunque di ardua verificabilità. Con riguardo al terreno espropriato per la realizzazione di un RAGIONE_SOCIALE di istruzione professionale, la Corte di appello affermava che la destinazione ad RAGIONE_SOCIALE scolastica comportava l’edificabilità del terreno, potendo essere realizzata anche ad opera di privati.
Con sentenza n.21270/2015 questa Corte accoglieva i motivi primo, secondo e terzo del ricorso proposto dal Comune RAGIONE_SOCIALE Lentini avverso la citata sentenza d’appello, dichiarava assorbito il quarto e rigettava gli altri tre motivi. Per quanto ora di interesse, questa Corte riteneva fondati: a) il primo motivo, in quanto, in caso, come nella specie, di adozione del criterio analitico ricostruttivo per la stima delle aree espropriate edificabili, andava ribadita la necessità di considerare i costi di costruzione nella loro globale e realistica prevedibilità, onde pervenire, per differenza, alla determinazione del
valore dell’area, mentre la Corte di appello, dopo aver affermato la “maggiore attendibilità del metodo analitico-ricostruttivo”, che “muove dalla differenza tra il costo probabile dell’edificato da costruire e il valore dell’edificato”, aveva escluso determinate voci indicate dal collegio all’uopo nominato (spese tecniche, oneri finanziari, ecc.), con affermazione non condivisibile e non coerente con i suesposti principi, e comunque inficiata da illogicità e contraddittorietà; b) il terzo motivo, di conseguenza con assorbimento del quarto inerente ai criteri di stima, atteso che ‘ la destinazione di aree a RAGIONE_SOCIALE scolastica, nell’ambito RAGIONE_SOCIALE pianificazione urbanistica comunale, ne determina il carattere non edificabile, avendo l’effetto di configurare un tipico vincolo conformativo, come destinazione ad un servizio che trascende le necessità di zone circoscritte ed è concepibile solo nella complessiva sistemazione del territorio, nel quadro RAGIONE_SOCIALE ripartizione zonale in base a criteri generali ed astratti. Né può esserne ritenuta per altro verso l’edificabilità, sotto il profilo di una realizzabilità RAGIONE_SOCIALE destinazione ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata, giacché l’RAGIONE_SOCIALE scolastica è riconducibile ad un servizio strettamente pubblicistico, connesso al perseguimento di un fine proprio ed istituzionale i dello RAGIONE_SOCIALE, su cui non interferisce la parità assicurata all’insegnamento privato (Cass., 9 agosto 2012, n. 14347; Cass., 26 maggio 2010, n. 12862; Cass., 23 giugno 2008, n. 17015; Cass., 12 luglio 2007, n. 15616; Cass., 9 dicembre 2004, n. 23028)’.
Con sentenza n.1742/2017 pubblicata il 29-9-2017 e notificata il 30-9-2017, la Corte d’Appello di Catania, quale giudice di rinvio, ha determinato in favore di NOME COGNOME le indennità di espropriazione nei seguenti importi: € 136.320,00 in relazione al proc. RG. 1033/1996 (espropriazione destinata a RAGIONE_SOCIALE per la costruzione di n. 18 alloggi sociali); € 393.242,05 in relazione al proc. RG. 1034/1996 (espropriazione
afferente alla costruzione dell’RAGIONE_SOCIALE); €196.560,00 in relazione al proc. RG. 1035/1996 (espropriazione afferente alla ricostruzione fuori sito RAGIONE_SOCIALE edifici danneggiati dal sisma del mese di dicembre 1990); €446.960,00 in relazione al proc. RG. 1036/1996 (espropriazione destinata a RAGIONE_SOCIALE per la costruzione di 32 alloggi sociali). La Corte di merito ha inoltre determinato l’indennità di occupazione d’urgenza nella misura RAGIONE_SOCIALE interessi legali sulle somme suddette per ogni anno di occupazione ed in 1/12 dell’indennità annua per ogni mese e/o frazione di mese, con le seguenti decorrenze: dal 15 novembre 1995 all’8 luglio 1998 in relazione al proc. RG. 1033/1996 (espropriazione destinata a RAGIONE_SOCIALE per la costruzione di n. 18 alloggi sociali); dal 2 maggio 1990 al 2 ottobre 1996 in relazione al proc. RG. 1034/1996 (espropriazione afferente alla costruzione dell’RAGIONE_SOCIALE); dal 16 novembre 1995 al 25 novembre 1998 in relazione al proc. RG. 1035/1996 (espropriazione afferente alla ricostruzione fuori sito RAGIONE_SOCIALE edifici danneggiati dal sisma del mese di dicembre 1990); dall’11 novembre 1995 al 25 novembre 1998 in relazione al proc. RG. 1036/1996 (espropriazione destinata a RAGIONE_SOCIALE per la costruzione di 32 alloggi sociali). La Corte d’appello ha infine dichiarato il diritto del Comune allo svincolo di quanto depositato in eccedenza presso la Cassa DD.PP in esecuzione RAGIONE_SOCIALE sentenza d’appello di seguito cassata per un ammontare complessivo di €4.320.785, 79, compensando per metà le spese di lite di tutti i gradi di giudizio e condannando il Comune alla rifusione in favore del COGNOME RAGIONE_SOCIALE residua metà. La Corte di merito, in ordine ai tre espropri riguardanti terreni edificabili, ha così motivato: ‘ la quantificazione del valore dei beni espropriati effettuata attraverso il suddetto metodo analitico-ricostruttivo deve tenere conto di tutti i costi di costruzione, nella loro globale e realistica prevedibilità, onde pervenire, per differenza, alla determinazione del
valore dell’area. Ne viene, ineludibilmente, che il valore del terreno deve essere determinato alla stregua del valore dell’edificato, sì come depurato dal costo di costruzione dell’edificio, dalle cd. spese tecniche e dal beneficio di impresa Ciò posto, la difesa RAGIONE_SOCIALE parte espropriata allega che ii costo di costruzione di un edificio residenziale non poteva superare, nel dato periodo, la somma di €. 784,00/mq (comparsa conclusionale, pag. 3) ed in forza di ciò avvalora la stima offerta dall’ AVV_NOTAIO COGNOME, redattore RAGIONE_SOCIALE prima CTU, per dimostrare che lo stimato valore del terreno di £. 1.600.000, pari ad €. 826,33/mq (per la parte abitabile) – sì come determinato con riferimento al costo massimo RAGIONE_SOCIALE interventi di RAGIONE_SOCIALE residenziale sovvenzionata e convenzionata agevolata nel territorio RAGIONE_SOCIALE Regione adottato con DA 23 luglio 1988 – non era affatto esagerato. Senonché, così facendo, accredita l’errore in cui è incorso il nominato CTU, il quale confonde il valore di mercato RAGIONE_SOCIALE costruzione con il costo di costruzione ed equipara il primo al secondo (CTU integrativa, pag. 5) come se il costo di costruzione fosse l’unica varabile del mercato edilizio corrente. In effetti, i dati non sono sovrapponibili perché il costo di costruzione costituisce una soltanto delle variabili differenziali del prezzo netto di mercato RAGIONE_SOCIALE alloggi: esso è stato stimato dalla CTU collegiale (cfr. anche la relazione resa a chiarimento) in complessivi €. 650,00/mq, trova riscontro negli acclarati prezzi di mercato delle compravendite in territorio del Comune di Lentini negli anni 1995/1998 e, considerata la collocazione delle aree, tutte ricadenti in zona C, nelle immediate vicinanze del centro urbano, costituisce la media dei valori tra il prezzo pro vano per unità centrali di maggiore appetibilità ed il prezzo pro vano per le unità periferiche, di guisa che, tratto come è sulla base di puntuali accertamenti tecnici ed esaurientemente motivato nella relazione, ben può essere condiviso dal Collegio ed assunto a base RAGIONE_SOCIALE decisione, tanto più che tiene correttamente conto delle caratteristiche, RAGIONE_SOCIALE consistenza e delle condizioni dei
bene. E’ a tal punto che la necessità di distinguere il valore dell’edificato dai costi di costruzione nella loro globale e realistica prevedibilità onde pervenire per differenza alla determinazione del valore dell’area impone di considerare i cd. valori differenziali, primi fra tutti, i costi di costruzione, le spese tecniche e finanziarie, il beneficio di impresa, che ben possono essere assunti nella misura stimata dalla CTU collegiale, che la difesa di NOME COGNOME ha contrastato con osservazioni affatto generiche ed indeterminate (cfr. i cd. rilievi di parte attrice alla CTU collegiale), limitandosi a censurare il carattere variabile dei relativi valori e trascurando di confutare nel merito i dati di supporto, la cui sussistenza, come scrive la Corte di cassazione “non viene contestata”. Così, il costo di costruzione va stimato in €. 130/mc. Al riguardo, riferiscono i periti tecnici che tal valore trova riscontro, oltre che nei parametri dei costi ad unità di volume fissate ne! dato periodo dall’RAGIONE_SOCIALE (sì come adottati in sede di aggiornamento dei costi delle costruzioni edilizie a carattere residenziale (Delibera di cui al verbale n. 1249 del 24 aprile 1997), nell’analisi di mercato sulla piazza di Lentini in riferimento all’anno 1998 per costruzioni abitative condominiali ed è congruente con quello usualmente assunto nel dato periodo nelle stime immobiliari operate dagli istituti bancari nell’ambito del rilascio di mutui edilizi. Quanto alle spese tecniche, esse sono state assunte nella misura del 12% dei costi di costruzione e ripartite, quanto al 5%, quali costi di progettazione, D.L. e pratiche catastali, quanto al 5%, quali oneri finanziari di anticipazioni di capitali, e, quanto al rimanente 2%, per imprevisti: la loro sussistenza non è contestata, al pari del cd. beneficio di impresa, stimato pari al 20% del totale dei costi di costruzione. Poiché la stima persegue il valore delle aree al momento del decreto di esproprio, resta da scomputare, secondo le risultanze RAGIONE_SOCIALE relazione di CTU collegiale, il cd. fattore di anticipazione che, nelle operazioni di mercato cui viene a parametrarsi l’indennità,
costituisce il costo sofferto dall’imprenditore per i tempi necessari al compimento dell’operazione immobiliare, ‘rectius’ per portare a termine il processo di trasformazione del terreno e collocare sul mercato l’edificato: esso è stato stimato con formula di rigoroso calcolo attuariale, senza contestazione circa i valori di raffronto, in un fattore cd. K che va sottratto al valore dell’edificato. Computando per differenza, dal prezzo di mercato dell’edificato, i superiori costi, il valore venale ad unità di superficie risulta essere pari ad €. 40,00/mq ed esso va pienamente confermato.’ Con riferimento all’indennità di espropriazione del tratto di terreno occupato ed ablato per la costruzione dell’RAGIONE_SOCIALE, ricadente in zona F e destinato ad RAGIONE_SOCIALE scolastica, la Corte d’appello, dando atto RAGIONE_SOCIALE natura non edificabile di detta area e RAGIONE_SOCIALE destinazione di cui sopra e ritenuta superflua la rinnovazione delle operazioni peritali sul punto, ha assunto quale parametro di riferimento del valore venale – prezzo di mercato del bene, secondo il criterio sintetico comparativo, l’atto pubblico di transazione intervenuto tra le medesime parti ai rogiti del AVV_NOTAIO del 24 maggio 2002, a mezzo del quale NOME COGNOME ebbe a trasferire al Comune di Lentini uno stacco di terreno inedificabile avente consistenza di mq. 3111, ricadente come quello oggetto RAGIONE_SOCIALE presente procedura espropriativa all’interno del Piano Particolareggiato di Recupero Contrada Corderia, pur esso classificato F 1 attrezzature e soggetto ad espropriazione per essere utilizzato a viabilità e verde pubblico. La Corte d’appello, al riguardo, ha ritenuto ammissibile la produzione documentale del suddetto atto, benché effettuata dalla parte privata nel giudizio di rinvio, ha ritenuto irrilevante la discrepanza temporale rispetto al decreto di esproprio del 1996, stante la sostanziale stabilità dei valori immobiliari nel territorio del Comune di Lentini, ed infine ha ritenuto utilizzabile quel parametro in quanto pienamente assimilabile ai vigenti prezzi di mercato, atteso che anche il Comune, in quanto
tenuto al pagamento delle imposte di trasferimento, nel concordare transattivamente l’importo, aveva indicato la giusta base imponibile. 5. Avverso questa sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, notificato il 20-112017 e iscritto al numero di R.G. 28131/NUMERO_DOCUMENTO, resistito con controricorso dal Comune di Lentini. Avverso la stessa sentenza il Comune di Lentini ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, notificato il 24-11-2017 e iscritto al medesimo numero di R.G. 28131/2017, resistito con controricorso da NOME COGNOME.
6. Con ordinanza interlocutoria n.24304/2022 la causa era rinviata a nuovo ruolo, in accoglimento dell’istanza congiunta delle parti, le quali rappresentavano l’esigenza di formalizzare l’accordo transattivo che assumevano già raggiunto.
All’esito del deposito di istanza di trattazione presentata dal COGNOME, il quale affermava che l’accordo transattivo non era stato più formalizzato, i ricorsi, già riuniti obbligatoriamente ex art.335 cod. proc. civ. e iscritti con il medesimo numero di ruolo, sono stati nuovamente fissati per l’adunanza in camera di consiglio ai sensi RAGIONE_SOCIALE artt. 375, ultimo comma, e 380 bis 1, cod. proc. civ.. Le parti hanno depositato memorie illustrative.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il ricorrente NOME COGNOME denuncia: i) con il primo motivo il vizio di motivazione apparente, ai sensi dell’art.360 n.5 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello recepito acriticamente i costi di costruzione indicati nella perizia collegiale, sebbene avesse ritenuto, nella precedente sentenza cassata, che i medesimi costi di costruzione fossero non obiettivi e controllabili; ii) con il secondo motivo l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art.360 n.5 cod. proc. civ., e l’apparenza RAGIONE_SOCIALE motivazione, per avere la Corte di merito, recependo acriticamente
la perizia collegiale, (A) artificiosamente duplicato i costi di costruzione, giustificando la decisione con motivazione quantomeno apparente; (B) determinato il valore medio di un nuovo fabbricato in € 650,00 mq., e cioè in una somma inferiore a quella del costo di costruzione dello stesso edificio di € 784,00, come quantificata dai decreti regionali; (C) applicato, utilizzando il metodo RAGIONE_SOCIALE permuta, il relativo coefficiente del 20% al costo di costruzione e non al valore del fabbricato, con la finalità di dare conferma dell’attendibilità RAGIONE_SOCIALE propria valutazione analitica; (D) valutato le tre aree edificabili espropriate in misura inferiore a quella RAGIONE_SOCIALE quarta area espropriata, ubicata a pochi metri dalla stessa, ritenuta non edificabile; (E) omesso di valutare come parametro di quantificazione l’indennità di espropriazione, determinata in altra decisione RAGIONE_SOCIALE stessa Corte del 1988, per terreni ubicati a pochi metri da quelli per cui è causa, senza considerare che tre dei quattro espropri di cui trattasi riguardavano proprio terreni edificabili; iii) con il terzo motivo la violazione dell’art.2909 cod. civ. in relazione all’art.360 n. 3 cod. proc. civ, o in subordine dell’art.112 cod. proc. civ. in relazione all’art.360 n.4 cod. proc. civ. per avere la Corte d’Appello riconosciuto il diritto del ricorrente agli interessi sulle somme liquidate a titolo di indennità di espropriazione, senza tuttavia fare menzione di quelli dovuti sull’indennità di occupazione, sussistendo, in realtà, sull’ obbligo del Comune di corrispondere anche le predette somme, il giudicato, in quando essi erano stati già riconosciuti nella sentenza cassata e, pacificamente, il relativo capo non era stato impugnato; iv) con il quarto motivo la violazione dell’art.115 cod. proc. civ. in relazione all’art.360 n.4 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello, con riferimento all’esproprio del terreno destinato alla RAGIONE_SOCIALE, riconosciuto l’indennità di occupazione a decorrere dall’11.11.1995, sebbene l’occupazione risulti pacificamente avvenuta l’11.9.1995, e ciò per l’ipotesi in cui il vizio denunciato non debba ritenersi emendabile con il ricorso alla correzione RAGIONE_SOCIALE errori
materiali; v) con il quinto motivo la violazione dell’art.39 l. n. 2359/1865 ai sensi dell’art.360 n.3 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello negato la rivalutazione delle somme dovute per le occupazioni e gli espropri, in quanto debito di valuta, richiamando quanto statuito dalla CEDU con la sentenza 14 aprile 2015 (ricorso COGNOME) in fattispecie simile, essendo manifestamente ingiusto che il tempo occorrente per fare accertare in giudizio le giuste indennità debba andare a detrimento dell’espropriato.
2. Il ricorrente Comune di Lentini denuncia: α) con il primo motivo la violazione e falsa applicazione dell’art.5 bis del d. l. 11-7-1998 conv. in legge n.359/92 confluito nell’art.40 del d.p.r.n.327/2001, con riferimento all’art.360 n. 3 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello erroneamente determinato l’indennità di espropriazione del tratto di terreno occupato ed ablato per la costruzione dell’RAGIONE_SOCIALE, ricadente in zona F e destinato ad RAGIONE_SOCIALE scolastica, cui la Corte di cassazione aveva riconosciuto natura non edificabile, assumendo quale parametro di riferimento del valore venale – prezzo di mercato dell’immobile, secondo il criterio sintetico comparativo, beni privi di rappresentatività, anche in ordine al dato temporale (espropriazione del 1996, atto pubblico del 2002) e non aventi caratteristiche omogenee; nello specifico la Corte di merito, dopo aver dato atto che alcun dato poteva evincersi dagli elaborati peritali in atti, poiché entrambi assumevano l’erronea qualificazione RAGIONE_SOCIALE edificabilità del fondo, aveva ricavato il valore del terreno espropriato facendo riferimento all’atto pubblico di transazione intervenuto tra le medesime parti ai rogiti del AVV_NOTAIO del 24 maggio 2002, a mezzo del quale NOME COGNOME ebbe a trasferire al Comune di Lentini uno stacco di terreno inedificabile avente consistenza di mq. 3111, ricadente come quello oggetto RAGIONE_SOCIALE presente procedura espropriativa all’interno del Piano Particolareggiato di Recupero Contrada Corderia, pur esso classificato F 1 attrezzature e soggetto
ad espropriazione per essere utilizzato a viabilità e verde pubblico; ad avviso del Comune, che richiama la giurisprudenza di questa Corte sul tema, il bene di cui alla citata transazione non aveva affatto caratteristiche omogenee a quello di cui si discute, considerata la pacifica destinazione scolastica dell’area, ostativa a qualunque utilizzo intermedio, così disattendendo le risultanze RAGIONE_SOCIALE disposta integrazione RAGIONE_SOCIALE consulenza collegiale, da cui erano emerse le specifiche caratteristiche del bene e l’insussistenza RAGIONE_SOCIALE condizione di edificabilità dell’area ad opera di privati (pag.23 ricorso); β) con il secondo motivo la violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt.115 e 116 cod. proc. civ. con riferimento all’art.360 n. 3 cod. proc. civ., nonché omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, con riferimento all’art.360 n. 3 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello ritenuto ammissibile la produzione nel giudizio di rinvio del citato atto pubblico di transazione ed aver attribuito ad un’area pacificamente non edificabile un valore di oltre il 100% superiore a quello attribuito alle aree legalmente edificabili.
Occorre preliminarmente precisare che, posta la già intervenuta obbligatoria riunione dei giudizi ex art.335 cod. proc. civ., il ricorso principale è quello proposto dal COGNOME, mentre quello proposto dal Comune, poiché notificato in data successiva al primo, si converte in ricorso incidentale.
Iniziando la disamina dai motivi di ricorso principale, i primi due sono in parte infondati e in parte inammissibili.
Non ricorre affatto il denunciato vizio motivazionale, posto che la Corte di merito ha in dettaglio dato conto, in relazione alla quantificazione delle indennità relative ai terreni aventi natura edificabile e ubicati in zona C, di ogni profilo di rilevanza (cfr. § 4), quantificando il valore dei beni espropriati attraverso il metodo analitico-ricostruttivo in osservanza dei principi dettati dalla pronuncia di questa Corte n.21270/2015. Le critiche attengono a questioni valutative sulle quali la Corte di merito ha analiticamente
motivato, aderendo alle risultanze RAGIONE_SOCIALE perizia collegiale, nonché spiegando compiutamente perché non fossero rappresentativi gli atti di compravendita indicati dall’espropriato (pag.13 e 14 sentenza). Il riferimento alla cd. stima per confronto mediante individuazione RAGIONE_SOCIALE percentuale di permuta, anch’esso congruamente motivato, riguarda, peraltro, solo un’argomentazione aggiuntiva, che la Corte di merito ha svolto ad ulteriore conferma RAGIONE_SOCIALE correttezza del valore stimato con il metodo analiticoricostruttivo, poiché i consulenti erano pervenuti ad analoghe conclusioni in esito alla ‘ pur sviluppata stima per confronto ‘ (pag. 14 RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata).
Inammissibile è la censura di omesso esame di fatti decisivi, riferita al costo di costruzione dello stesso edificio di € 784,00 e alla lamentata duplicazione dei costi di costruzione, poiché anche in ordine a tali questioni la Corte territoriale si è pronunciata con adeguata motivazione (Cass. S.U. n.8053/2014), sicché la doglianza, in realtà, sollecita impropriamente una rivalutazione meritale.
Il terzo motivo del ricorso principale è inammissibile per carenza di interesse, atteso che, come afferma lo stesso ricorrente, non è mai stata impugnata la statuizione relativa alla debenza RAGIONE_SOCIALE interessi sull’indennità di occupazione.
Anche il quarto motivo del ricorso principale è inammissibile perché si tratta di errore materiale relativo alla data (decorrenza dell’indennità di occupazione del proc. n.1036/1996 dall’11.11.1995, invece che dall’11.9.1995), e pure ciò è ammesso dal ricorrente, che svolge la censura per l’ipotesi in cui il vizio denunciato non debba ritenersi emendabile con il ricorso alla correzione RAGIONE_SOCIALE errori materiali.
Il quinto motivo del ricorso principale è in parte infondato e in parte inammissibile.
Q uesta Corte ha già avuto modo di precisare, proprio con riferimento alla pronuncia RAGIONE_SOCIALE Corte Edu richiamata (Cass.278/2017), che il diritto interno appresta, nei modi previsti dall’art. 1224, comma 2, cod. civ., un efficace rimedio per ovviare agli effetti negativi connessi al ritardo nell’adempimento delle obbligazioni pecuniarie, a condizione, però, che ne sia fatta domanda (Cass.3738/2012) e ne sia data la prova (Cass.719/2011). Va, infatti, ribadito che è costante nella giurisprudenza di questa Corte l’affermazione secondo cui l’indennità di espropriazione, in quanto espressa ab origine in valori monetari, ha natura di obbligazione di valuta (cfr. tra le tante Cass. 17786/2015; Cass. 22923/2103; Cass.3738/2012), natura che, contrariamente a quanto opinano i controricorrenti, non muta per il fatto che i criteri RAGIONE_SOCIALE sua determinazione vadano riferiti al valore del bene al tempo del provvedimento ablativo, in quanto, una volta che sia stato accertato, tale valore costituisce il ristoro, ormai in numerario, di cui all’art. 42 Cost, che si sostituisce al diritto reale. La sentenza RAGIONE_SOCIALE Corte EDU del 14.4.2015 n. 22432/2003, COGNOME, invocata dal ricorrente principale, non contrasta con tale conclusione, tenuto conto, come già evidenziato, che, con l’art. 1224 comma 2 cod. civ., il diritto interno appresta un efficace rimedio per ovviare agli effetti negativi connessi al ritardo nell’adempimento delle obbligazioni pecuniarie, tanto che lo stesso è idoneo ad assicurare un risarcimento anche superiore (pari, ad esempio, agli interessi passivi versati alla banca in ipotesi di ricorso al credito) a quello riferito agli effetti dell’inflazione. Tuttavia ciò può avvenire, solo, quando sia stata ritualmente avanzata in giudizio la relativa domanda, avendo questa Corte (Cass. S.U. 5743/2015), appunto, precisato che: ” il creditore di una obbligazione di valuta, il quale intenda ottenere il ristoro del pregiudizio da svalutazione monetaria, ha l’onere di domandare il risarcimento del “maggior danno” ai sensi dell’art. 1224, secondo comma, cod. civ., e non può limitarsi a domandare semplicemente la condanna del debitore al pagamento
del capitale e RAGIONE_SOCIALE rivalutazione, non essendo quest’ultima una conseguenza automatica del ritardato adempimento delle obbligazioni di valuta “.
La Corte di merito ha rilevato che nella specie la domanda era stata formulata per la prima volta solo nella memoria di replica e che, in ogni caso, era mancata ogni tempestiva e adeguata allegazione e prova del ‘maggior danno’. Il ricorrente non confuta specificatamente dette argomentazioni, ma si limita a richiamare la citata pronuncia RAGIONE_SOCIALE Corte Edu, che, per quanto si è detto, non rileva nel senso invocato.
Passando, ora, all’esame del ricorso incidentale, occorre procedere allo scrutinio del secondo motivo, che è logicamente prioritario rispetto al primo e che è in parte infondato e in parte inammissibile.
Il Comune sostiene che l’atto di transazione del 2002 non potesse essere acquisito dalla Corte d’appello nel giudizio di rinvio. L’assunto non ha fondamento poiché al Giudice del rinvio, con la citata pronuncia di questa Corte 21270/2015, era stato demandato di accertare nuovamente, mediante le opportune attività istruttorie, il valore dell’area di cui si discute in considerazione RAGIONE_SOCIALE sua natura non edificabile, mentre, secondo quanto affermato nella sentenza impugnata e non oggetto di censura, i precedenti elaborati peritali avevano effettuato la stima sulla base dell’edificabilità dell’area.
La denuncia del vizio di omesso esame di fatto decisivo è inammissibile perché del tutto generica, non essendo neppure specificato compiutamente quale sia il fatto storico in tesi non esaminato.
Il primo motivo di ricorso incidentale, da ritenersi ammissibile, contrariamente a quanto dedotto dal COGNOME, poiché la censura ben focalizza la questione dirimente, ossia la destinazione ad RAGIONE_SOCIALE scolastica dell’area ablata di cui si discute, è fondato.
9.1.Come ripetutamente chiarito da questa Corte, il metodo c.d. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione RAGIONE_SOCIALE loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto RAGIONE_SOCIALE stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell’immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc.). Per cui, ciò che rileva non è la categoria RAGIONE_SOCIALE atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell’area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e con le decisioni giudiziali, bensì il preventivo motivato riscontro RAGIONE_SOCIALE rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l’accertamento che essi riguardino i terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti: il prezzo di mercato può essere quindi tratto anche da fonti diverse, quali appunto cessioni volontarie peraltro in tutto e per tutto comparabili con quelle di diritto comune, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, donazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, sempre che gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l’immobile da stimare (tra le tante Cass. 25709/2011; Cass. 3175/2008).
Inoltre, secondo il consolidato orientamento di questa Corte che il Collegio condivide, in tema di liquidazione dell’indennità di espropriazione per le aree edificabili, la determinazione del valore
del fondo può essere effettuata tanto con metodo sinteticocomparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell’immobile attraverso il confronto con quelli aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull’accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, essendo, pertanto, rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività (Cass. 11081/2020; Cass.6243/2016; da ultimo Cass. 36309/2022, citata anche dal controricorrente), ma ferma restando la sindacabilità, in sede di legittimità, RAGIONE_SOCIALE correttezza dell’applicazione del metodo scelto, attraverso cui si determina il valore venale del bene secondo canoni di effettività, e quindi nel rispetto delle norme ratione temporis applicabili (nella specie art. 39, l. 25 giugno 1865, n. 2359) . Infine, occorre ribadire che, secondo il costante indirizzo di questa Corte, a cui il Collegio intende dare continuità, (tra le tante Cass. 5247/2016) « Ai fini RAGIONE_SOCIALE determinazione dell’indennità di esproprio (o del risarcimento del danno da occupazione appropriativa), la destinazione di aree a RAGIONE_SOCIALE scolastica, nella cui nozione devono ricomprendersi tutte le opere e attrezzature che hanno la funzione di integrare il complesso scolastico, nell’ambito RAGIONE_SOCIALE pianificazione urbanistica comunale, ne determina il carattere non edificabile, avendo l’effetto di configurare un tipico vincolo conformativo, come destinazione ad un servizio che trascende le necessità di zone circoscritte ed è concepibile solo nella complessiva sistemazione del territorio, nel quadro di una ripartizione in base a criteri generali ed astratti; né può esserne ritenuta per altro verso l’edificabilità, sotto il profilo di una realizzabilità RAGIONE_SOCIALE destinazione ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata, giacché l’RAGIONE_SOCIALE scolastica è riconducibile ad un servizio strettamente pubblicistico, connesso al perseguimento di un fine proprio ed istituzionale dello
RAGIONE_SOCIALE, su cui non interferisce la parità assicurata all’insegnamento privato .»
9.2. La Corte di merito non si è attenuta ai suesposti principi, con riguardo al rispetto del menzionato canone dell’idonea rappresentatività dei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto RAGIONE_SOCIALE stima.
In particolare la Corte territoriale, in relazione all’area ablata di cui si discute, posta in zona F ed avente pacificamente destinazione ad RAGIONE_SOCIALE scolastica, ha scelto di procedere alla stima mediante il metodo sintetico-comparativo, come ben poteva, trattandosi di valutazione rimessa al giudice del merito per quanto si è detto, ma ha assunto come unico parametro di riferimento il valore desunto dall’atto transattivo del 2002, concernente un’area con diversa destinazione (viabilità e verde pubblico), ha richiamato la giurisprudenza di questa Corte sul cd. utilizzo intermedio (pag.19 sentenza) ed ha infine ritenuto irrilevante la discrepanza temporale (dal 1996- data del decreto di espropriazione- al 2002 – data dell’atto transattivo) sul rilievo RAGIONE_SOCIALE ‘ sostanziale stabilità dei valori immobiliari in territorio del Comune di Lentini ‘.
Orbene, nella specie il riscontro RAGIONE_SOCIALE rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione non risulta effettuato alla stregua dei principi sopra enunciati, poiché la destinazione ad RAGIONE_SOCIALE scolastica esclude qualsivoglia utilizzo intermedio, che è stato, pertanto, erroneamente considerato dalla Corte territoriale, la differente destinazione dell’altra area elide il carattere di omogeneità ed infine, stante la necessità di riferirsi a prezzi storici e certi, l’affermata ‘ sostanziale stabilità dei valori immobiliari in territorio del Comune di Lentini ‘ non è supportata da alcun dato oggettivo e idoneo a giustificare la ritenuta irrilevanza RAGIONE_SOCIALE discrepanza temporale.
10. In conclusione, il ricorso principale deve essere rigettato, così come il secondo motivo del ricorso incidentale, va accolto il primo motivo del ricorso incidentale, la sentenza impugnata va cassata nei
limiti del motivo accolto e la causa va rimessa alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, affinché alla luce dei principi esposti, riesamini il merito RAGIONE_SOCIALE controversia e provveda in ordine anche alle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale, rigetta il secondo motivo del ricorso incidentale, accoglie il primo motivo del ricorso incidentale ; cassa la sentenza impugnata nei limiti del motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, anche per la decisione sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, il 27/09/2023.