Indennità di espropriazione: il metodo comparativo

Una società immobiliare ha contestato l’importo dell’indennità di espropriazione per un terreno destinato a parcheggio pubblico. La società richiedeva una valutazione basata sui redditi della sua attività, ma la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. La Suprema Corte ha confermato la validità del metodo sintetico-comparativo, basato sul valore di mercato di beni simili, ritenendolo il criterio corretto per determinare la giusta indennità di espropriazione, in quanto la destinazione urbanistica preesistente del terreno era già a parcheggio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di Espropriazione: Perché la Cassazione Sceglie il Metodo Comparativo

La determinazione della corretta indennità di espropriazione è una questione cruciale che bilancia l’interesse pubblico alla realizzazione di opere e il diritto del privato a ricevere un giusto ristoro per la perdita della sua proprietà. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i criteri di valutazione da adottare, ribadendo la preferenza per il metodo sintetico-comparativo rispetto a quello basato sulla capitalizzazione dei redditi. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso

Una società immobiliare si opponeva alla stima dell’indennità relativa all’espropriazione di una porzione di terreno di sua proprietà, promossa da un Comune per la realizzazione di un’opera pubblica a beneficio di una società di trasporti. La Corte d’appello aveva rigettato il ricorso della società, confermando la valutazione effettuata dal consulente tecnico d’ufficio (c.t.u.).

La valutazione si basava sul metodo sintetico-comparativo, considerando che i terreni erano destinati a parcheggio. Il c.t.u. aveva escluso dal calcolo il valore di alcuni manufatti presenti sull’area in quanto privi di titolo abilitativo e aveva ritenuto non applicabile il metodo della capitalizzazione dei redditi, poiché basato su un singolo contratto di locazione stipulato dalla stessa società ricorrente e quindi non rappresentativo del mercato.

La società ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando principalmente due aspetti: la mancata applicazione del criterio della capitalizzazione dei redditi derivanti dall’attività imprenditoriale svolta sui terreni e l’esclusione ingiustificata di dodici atti di compravendita dalla comparazione, che a suo dire avrebbero portato a una stima più elevata.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato i motivi di ricorso infondati e inammissibili, rigettando le richieste della società e confermando la decisione della Corte d’appello. La Suprema Corte ha stabilito che il metodo di stima utilizzato, quello sintetico-comparativo, era corretto e motivato, mentre le argomentazioni della ricorrente non avevano fondamento giuridico.

Criteri di Calcolo dell’Indennità di Espropriazione

Il cuore della pronuncia risiede nella distinzione tra vincolo espropriativo e vincolo conformativo. La Corte ha osservato che la destinazione urbanistica del terreno a parcheggio era preesistente al progetto dell’opera pubblica. Tale destinazione non costituiva un vincolo preordinato all’esproprio (che sorge con l’opera specifica), ma un vincolo conformativo, che definisce le caratteristiche generali dell’area secondo il piano urbanistico.

Di conseguenza, la valutazione del bene doveva tenere conto di questa sua natura consolidata. Il metodo corretto per farlo è quello sintetico-comparativo, che attribuisce al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili ‘omogenei’, non solo per caratteristiche fisiche ma anche per condizione giuridico-urbanistica.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato in modo approfondito perché la scelta del metodo comparativo fosse corretta e perché le alternative proposte dalla società fossero inapplicabili.

In primo luogo, il metodo della capitalizzazione dei redditi è stato giustamente escluso. La legge (art. 32 del d.P.R. 327/2001) vieta di considerare nella stima gli effetti dell’opera pubblica per cui si espropria. Valutare il terreno in base ai potenziali redditi di un’attività di parcheggio legata alla nuova opera pubblica sarebbe andato contro questo principio. Inoltre, la valutazione si basava su un unico contratto di locazione, peraltro stipulato dalla stessa ricorrente, elemento ritenuto insufficiente a rappresentare un effettivo valore di mercato.

In secondo luogo, riguardo all’esclusione di alcuni atti di vendita dalla comparazione, la Corte d’appello aveva agito correttamente, escludendo terreni con caratteristiche dissimili da quelli oggetto di esproprio. La Cassazione ha ribadito che il ricorso su questo punto era inammissibile, in quanto mirava a una rivalutazione dei fatti e delle prove, compito che spetta al giudice di merito e non alla Corte di legittimità.

Infine, anche la censura relativa alla mancata valutazione dei manufatti abusivi è stata ritenuta aspecifica, poiché la società non aveva chiarito di quali immobili si trattasse, né la loro esatta ubicazione o la natura dell’annullamento dell’ordine di demolizione.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame offre importanti indicazioni pratiche sulla determinazione dell’indennità di espropriazione. La lezione principale è che la valutazione di un bene deve sempre partire dalla sua condizione giuridica e urbanistica al momento del decreto ablativo. Il metodo sintetico-comparativo si conferma il criterio principe, poiché garantisce una stima ancorata al valore di mercato reale di beni simili. Il ricorso a metodi alternativi, come la capitalizzazione dei redditi, è possibile solo in via residuale e a condizione che il reddito considerato non sia influenzato dall’opera pubblica stessa e sia basato su dati di mercato solidi e rappresentativi, non su accordi isolati. Questa pronuncia rafforza il principio di un giusto indennizzo che non deve né penalizzare il proprietario né arricchirlo ingiustificatamente a causa dell’intervento pubblico.

Quale criterio si usa per calcolare l’indennità di espropriazione di un’area?
Il criterio principale è il metodo sintetico-comparativo, che determina il valore del bene confrontandolo con il prezzo di mercato di immobili con caratteristiche simili, inclusa la loro destinazione urbanistica all’epoca del decreto di esproprio.

È possibile utilizzare il metodo della capitalizzazione dei redditi per la stima?
No, la Corte lo ha escluso in questo caso, poiché la legge vieta di considerare gli effetti economici derivanti dall’opera pubblica per cui si espropria. Inoltre, il metodo era basato su dati non rappresentativi del mercato, come un singolo contratto di locazione stipulato dalla stessa parte ricorrente.

Come incide sulla valutazione la destinazione urbanistica di un terreno a uso pubblico (es. parcheggio)?
Se la destinazione a uso pubblico è un ‘vincolo conformativo’, cioè parte della pianificazione generale del territorio e preesistente al progetto specifico, essa definisce la natura del bene. La valutazione per l’indennità di espropriazione deve quindi basarsi su tale destinazione e non su altre potenziali o più redditizie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 20066 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 20066 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/07/2024

sul ricorso 1278/2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappres. p.t., elettivamente domiciliata presso l’AVV_NOTAIO , dal quale è rappresentata e difesa, per procura speciale in atti;

-ricorrente –

-contro-

Comune di Pisa, in persona del sindaco p.t., elett.te domic., elett.te domic. presso l’AVV_NOTAIO, rappres. e difeso dall’AVV_NOTAIO, per procura speciale in atti (in sostituzione di precedente difensore);

-controricorrente-

avverso l’ordina nza d ella Corte d’appello di Firenze , n. 5249/18, pubblicata in data 18.10.2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del l’ 11.04.2024 dal Cons. rel., AVV_NOTAIO COGNOME.

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE s’opponeva alla stima dell’indennità d’espropriazione relativa ad una porzione di terreno di sua proprietà, nel procedimento promosso dal Comune di Pisa a beneficio della RAGIONE_SOCIALE

Con ordinanza del 1 8.10.18 la Corte d’appello di Firenze rigettava il ricorso, osservando che: il c.t.u., rilevata la destinazione dei terreni a parcheggio- tranne una minima parte di essi, aveva ritenuto corretta la valutazione del collegio peritale, non considerando i manufatti in quanto privi di idoneo titolo abilitativo; in ordine all’individuazione dei contratti da porre alla base della valutazione in questione, avente ad oggetto terreni limitrofi con identica destinazione, richiamando l’ordinanza 29.9 .08 n. 5309 della RFI (ordine di pagamento diretto dell’indennità d’esproprio) relativa a porzione di terreni ubicati proprio in area attigua a quella in oggetto, di proprietà della stessa ricorrente, per un valore di mercato di euro 23,51 e 10,78 mq, e il titolo di provenienza del 2007, a favore della stessa, per un prezzo medio di euro 5,93 mq; il c.t.u. aveva escluso dalla comparazione, ai fini della stima, alcuni atti di vendita di terreni, trattandosi di beni non omogenei; era da escludere il metodo indiretto di capitalizzazione, in quanto, oltre alla violazione dell’art. 32 d.p.r. n. 327/01, la ricorrente aveva prodotto un solo contratto di locazione, non significativo di un mercato, anche perché stipulato dalla stessa ricorrente.
RAGIONE_SOCIALE ricorre in cassazione con due motivi. Vi è memoria della ricorrente e requisitoria del Procuratore Generale che chiede il rigetto del ricorso. Il Comune di Pisa resiste con controricorso.

RITENUTO CHE

Il primo motivo denunzia violazione dell’art. 32 dpr 327/01, per non aver la Corte d’appello impiegato il criterio della capitalizzazione indiretta dei redditi, sulla scorta delle attività imprenditoriali insistenti sui terreni in questione, oggetto dell’ordinanza di demolizione, annullata dal Tar con sentenza del 2016 (con specifico riferimento ad una cessione di ramo d’azienda relativa ad attività di parcheggio ).

Il secondo motivo deduce omesso esame di fatto decisivo, in ordine ai rilievi formulati riguardo al fatto che il c.t.u. aveva escluso dalla comparazione, ai fini della stima in esame, dodici atti di compravendita prodotti, con argomenti generiche, senza adeguata motivazione, essendo invece essi stati acquistati da terzi e ricompresi in un’area di sviluppo.

Il primo motivo è infondato. In tema di vincoli preordinati all’espropriazione o sostanzialmente espropriativi, la destinazione di un’area ad un uso collettivo (nella specie, parcheggio pubblico), impressa dallo strumento urbanistico, concreta un vincolo sostanzialmente espropriativo ove esuli dall’ottica della suddivisione zonale del territorio e miri a individuare beni singolarmente determinati in vista della creazione di un’area non edificata all’interno di zona a spiccata vocazione edificatoria (Cass. 37574/2022). In tema di determinazione dell’indennità di espropriazione, la destinazione ad usi collettivi di determinate aree assume, invece, aspetti conformativi ove sia concepita, nel quadro della ripartizione generale del territorio, in base a criteri predeterminati ed astratti, non quando sia limitata e funzionale all’interno di una zona urbanistica omogenea a diversa destinazione generale, e venga, dunque, ad incidere, nell’ambito di tale zona, su beni determinati, sui quali si localizza la realizzazione dell’opera pubblica, assumendo in tal caso portata e contenuti
direttamente ablatori ininfluenti sulla liquidazione dell’indennità (Cass., 20457/2013).

Nel caso concreto, è la stessa ricorrente RAGIONE_SOCIALE – ne dà atto la sentenza impugnata (p. 1) -ad affermare che l’area espropriata «aveva destinazione urbanistica a parcheggio ben prima dell’inizio del progetto del People Mover (opera pubblica, stazione)». Ne deriva che correttamente la Corte d’appello – sulla scorta della c.t.u. – ha tenuto conto di tale vincolo, avente natura conformativa, nella determinazione della indennità di esproprio, determinandone l’ importo con il metodo sintetico-comparativo, motivatamente scegliendo i terreni aventi caratteristiche simili a quelli oggetto di esproprio.
Orbene, il criterio cd. sintetico-comparativo si risolve nell’attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili “omogenei”, con riferimento non solo agli elementi materiali (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica), ma anche alla loro condizione giuridica urbanistica all’epoca del decreto ablativo, sicché il giudice per applicare correttamente detto criterio deve indicare gli elementi di comparazione utilizzati e documentarne la rappresentatività in riferimento ad immobili con caratteristiche analoghe a quello espropriato (Cass., 34743/2019; Cass., 4783/2012).
La Corte d’appello si è attenuta a tali principi , escludendo dalla valutazione solo i terreni con caratteri dissimili da quelle del suoli oggetto di ablazione.

Per quanto concerne la mancata valutazione di alcuni manufatti, ritenuti dalla Corte abusivi, in relazione ai quali – a detta della ricorrente -il TAR avrebbe annullato la relativa ordinanza di demolizione, la censura è aspecifica, non essendo stato precisato di quali immobili si tratti, la loro esatta ubicazione, e se si tratti di annullamenti per vizi meramente formali – come afferma il Comune

resistente

– che lascino intatta l’abusività sostanziale degli stessi. Quanto al metodo della capitalizzazione dei redditi, la Corte ne ha correttamente escluso l’applicazione, poiché esso considerava, in violazione dell’art. 32 d.P.R. 327/2001, gli effetti dell’opera pubblica (del vincolo espropriativo, si è detto non si può tenere conto) e si fondava su di un solo contratto di locazione, per lo più stipulato dallo stesso ricorrente.

D’altro canto è rimessa all’apprezzamento del giudice di merito – nella specie congruamente motivata – la scelta del metodo di stima (Cass ., 7288/2013; Cass., 6243/2016) ben potendo il giudicante propendere per quello sintetico-comparativo, qualora ritenga che il reddito in concreto ritratto dal fondo e la sua capitalizzazione non siano in grado di esprimere l’effettivo valore di esso (Cass. , 5600/1988).

Il secondo motivo è inammissibile, poiché non ha ad oggetto un fatto storico individuato, ma valutazioni del c.t.u., recepite dalla Corte territoriale, sollecitando, in sostanza, un riesame del merito.

Invero, è inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici o delle risultanze istruttorie operata dal giudice di merito (Cass., 07/12/2017, n. 29404; Cass., 04/08/2017, n. 19547; Cass., 04/04/2017, 8758; Cass., 02/08/2016, n. 16056; Cass., Sez. U., 27/12/2019, n. 34476; Cass., 04/03/2021, n. NUMERO_DOCUMENTO).
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida nella somma di euro 5200,00 di cui 200,00 per esborsi, oltre alla maggiorazione del 15%, quale rimborso forfettario

delle spese generali, alle spese prenotate a debito ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del d.p.r. n.115/02, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, ove dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio in data 11 aprile 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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