Indennità di avviamento: come si calcola? La Cassazione

Una società, dopo la fine del contratto di locazione commerciale, ha pagato un’indennità di occupazione superiore al canone. Ha poi richiesto la restituzione dell’eccedenza e un’indennità di avviamento calcolata su tale importo maggiorato. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l’indennità di avviamento si calcola esclusivamente sull’ultimo canone contrattuale dovuto al momento della cessazione del rapporto, e non sulle somme versate successivamente a titolo di indennità per il ritardato rilascio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Commerciale, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di Avviamento: Chiarimenti dalla Cassazione sul Calcolo

Nelle locazioni commerciali, l’indennità di avviamento rappresenta un diritto fondamentale per il conduttore. Ma come si calcola esattamente? La questione diventa complessa quando, dopo la scadenza del contratto, il conduttore continua a occupare l’immobile pagando una somma superiore al vecchio canone. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento decisivo, stabilendo un principio netto che locatori e conduttori devono conoscere.

Il Caso: Un Contenzioso su Canone e Indennità

La vicenda riguarda una farmacia che, dopo la cessazione del contratto di locazione nel 2014, aveva continuato a occupare i locali fino al 2019. Durante questo periodo, aveva corrisposto al locatore una somma mensile superiore a quella prevista dal contratto originario, a titolo di indennità di occupazione.

Una volta rilasciato l’immobile, la società conduttrice ha avviato un’azione legale con due obiettivi principali:
1. Ottenere la restituzione delle somme versate in eccesso rispetto all’ultimo canone contrattuale, sostenendo che si trattasse di un aumento illegittimo.
2. Ottenere un’indennità di avviamento calcolata non sull’ultimo canone, ma sul maggiore importo effettivamente corrisposto durante il periodo di occupazione post-contrattuale.

Mentre il Tribunale e la Corte d’Appello hanno respinto le richieste della farmacia, la questione è giunta all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione sull’indennità di avviamento

La Suprema Corte, con l’ordinanza in esame, ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei gradi precedenti e ribadendo principi consolidati in materia di locazione commerciale.

Primo Motivo: La Domanda di Restituzione Inammissibile

La Corte ha ritenuto inammissibile la richiesta di restituzione delle somme versate in eccesso per una ragione prettamente processuale. La Corte d’Appello aveva rigettato la domanda basandosi su una duplice motivazione: una processuale (la domanda era stata proposta in primo grado in forma condizionata e la condizione non si era verificata) e una di merito (le somme erano state versate sulla base di un accordo tra le parti). Il ricorrente, nel suo ricorso, ha criticato solo la motivazione di merito, tralasciando quella processuale. Secondo un principio consolidato, quando una decisione si fonda su più ragioni autonome, è necessario impugnarle tutte, altrimenti la ragione non contestata è sufficiente a sorreggere la decisione, rendendo l’impugnazione inammissibile.

Secondo Motivo: Il Calcolo dell’Indennità di Avviamento

Sul punto cruciale del calcolo dell’indennità di avviamento, la Cassazione ha ribadito con forza il suo orientamento. Il calcolo deve essere effettuato con riferimento all’ultimo canone contrattualmente dovuto al momento della cessazione della locazione.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha spiegato che il sistema delineato dalla legge n. 392 del 1978 è chiaro. L’articolo 34 della legge fa riferimento all’«ultimo canone corrisposto» intendendo quello dovuto in vigenza del rapporto contrattuale. Il periodo successivo alla scadenza, in cui il conduttore occupa l’immobile, è regolato da una disciplina diversa, quella dell’articolo 1591 del codice civile, che prevede il pagamento di un’indennità di occupazione per il ritardato rilascio.

Le due obbligazioni – quella del locatore di pagare l’indennità di avviamento e quella del conduttore di pagare l’indennità di occupazione – sorgono entrambe dopo la fine del contratto e si collocano al di fuori del sinallagma contrattuale. Sebbene siano funzionalmente collegate (ad esempio, il conduttore può rifiutarsi di rilasciare l’immobile finché non riceve l’indennità), la loro origine e la loro base di calcolo sono distinte. L’indennità di avviamento è legata al valore che l’attività ha creato nei locali durante il contratto, mentre l’indennità di occupazione risarcisce il danno al locatore per la mancata disponibilità del bene dopo la sua scadenza.

Pertanto, le somme versate a titolo di indennità di occupazione, anche se superiori all’ultimo canone, non possono essere utilizzate per calcolare l’indennità di avviamento, la cui base di calcolo si cristallizza al momento della cessazione del rapporto.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Locatori e Conduttori

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale per le locazioni commerciali:
1. Base di Calcolo Certa: L’indennità di avviamento si calcola sull’ultimo canone pattuito nel contratto e dovuto alla data di cessazione dello stesso.
2. Irrilevanza dell’Indennità di Occupazione: Qualsiasi somma corrisposta dal conduttore dopo la scadenza del contratto per il ritardato rilascio dell’immobile è irrilevante ai fini del calcolo dell’indennità di avviamento.
3. Distinzione dei Rapporti: È cruciale distinguere tra la fase di vigenza del contratto, che determina l’importo dell’indennità di avviamento, e la fase successiva alla sua cessazione, regolata da norme specifiche sul risarcimento del danno da ritardata consegna.

Come si calcola l’indennità di avviamento per una locazione commerciale?
L’indennità di avviamento si calcola sulla base dell’ultimo canone contrattuale dovuto al momento della cessazione effettiva del rapporto di locazione.

L’indennità di occupazione pagata dopo la scadenza del contratto influisce sul calcolo dell’indennità di avviamento?
No. La Corte di Cassazione ha confermato che le somme versate a titolo di indennità di occupazione per il ritardato rilascio dell’immobile non modificano la base di calcolo dell’indennità di avviamento, che rimane ancorata all’ultimo canone del contratto.

Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il motivo di ricorso sulla restituzione delle somme?
Il motivo è stato dichiarato inammissibile perché il ricorrente aveva criticato solo una delle due autonome motivazioni (ratio decidendi) su cui si fondava la decisione della Corte d’Appello. La motivazione non impugnata, di carattere processuale, era di per sé sufficiente a sostenere la decisione, rendendo inutile l’esame della critica mossa all’altra.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 885 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 885 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/01/2024

Oggetto

Locazione uso diverso -Danni da ritardato rilascio dell’immobile locato ex art. 1591 cod. civ.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15908/2022 R.G. proposto da NOMECOGNOME in proprio e quale legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE della dott.ssa NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME (p.e.c. indicata: EMAIL), con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO presso l’Avv . NOME COGNOME;

-ricorrente –

contro

COGNOME rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME (p.e.c. indicata: EMAIL);

-controricorrente – avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano, n. 717/2022, depositata il 18 marzo 2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15 dicembre 2023 dal Consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

con sentenza n. 6026 del 2021 il Tribunale di Milano, pronunciando in controversia relativa ad immobile locato ad uso diverso, nel 2002, da NOME COGNOME a NOME COGNOME quale legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE, alla quale poi subentrò NOME COGNOME quale erede della COGNOME e legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE, dichiarò cessato il rapporto locatizio alla seconda scadenza del 29 settembre 2014 e regolò le residue reciproche pretese economiche, per quanto ancora interessa, nel termini seguenti:
─ confermò l’ordinanza ingiunzione di pagamento, emessa in corso di causa in favore della (ex) conduttrice , della somma di € 44.187,37 a titolo di indennità per la perdita dell’ avviamento commerciale, calcolato nella misura di diciotto mensilità dell’ultimo canone;

─ rigettò, in quanto infondata, l’ulteriore domanda della (ex) conduttrice di restituzione delle somme versate a titolo di indennità di occupazione in eccedenza rispetto al canone in precedenza dovuto, avendo ritenuto documentalmente provato il raggiungimento tra le parti di un accordo, successivo alla scadenza del contratto, in merito all’importo di tale indennità, superiore al canone negoziale ;

pronunciando sui contrapposti gravami, la Corte d’appello di Milano, con sentenza n. 717/2022, depositata il 18 marzo 2022, ha confermato le dette statuizioni, avendo in particolare ritenuto infondata la pretesa della RAGIONE_SOCIALE volta a ottenere la restituzione delle somme versate per l’ occupazione protrattasi dopo

la scadenza del rapporto in eccedenza rispetto all’importo del canone in precedenza dovuto e altresì infondata, quanto alla commisurazione della indennità ex art. 34 legge n. 392 del 1978, la tesi della stessa secondo cui questa avrebbe dovuto calcolarsi sull’importo come detto, superiore al canone pregresso- effettivamente corrisposto nel periodo di protratta occupazione;

avverso tale sentenza NOME COGNOME in proprio e quale legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione affidato a due motivi, cui resiste l’intimato, depositando controricorso;

è stata fissata la trattazione per la odierna adunanza camerale con decreto del quale è stata data rituale comunicazione alle parti; non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero; entrambe le parti hanno depositato memorie;

considerato che:

con il primo motivo la ricorrente denuncia, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione dell’art. 1591 cod. civ. e dell’art. 79 legge 27 luglio 1978, n. 392;

come espressamente precisato in ricorso, con tale motivo essa intende impugnare la sentenza d’appello « nella parte in cui sono state respinte le seguenti domande … proposte in sede di appello dall’ex conduttrice: (i) accertare la nullità e dichiarare nulla, ai sensi dell’art. 79 della l. n. 392/1978, qualsivoglia eventuale pattuizione, intervenuta tra la parti, che abbia previsto la variazione del canone di locazione rispetto a quello stabilito per iscritto dalle parti con il contratto di locazione del 29 settembre 2002; (ii) per l’effetto, accertare e dichiarare che RAGIONE_SOCIALE della dott.ssa NOME COGNOME a partire dal 29 settembre 2014 e fino al 2 aprile 2019, ha corrisposto al Signor NOME COGNOME (Cod. Fisc. CODICE_FISCALE l’importo di Euro 40.700,25 in eccesso rispetto al
canone di locazione pattuito per iscritto e dovuto -quale indennità ex art. 1591 c.c., ovvero, in subordine, quale canone locativo -in forza del predetto contratto di locazione ; … per l’effetto … condannare il Signor NOME COGNOME al pagamento … dell’importo di Euro 40.700,25, ovvero del diverso importo che dovesse risultare dovuto in corso di causa » ;

lamenta in proposito la ricorrente che la Corte d’a ppello abbia basato la sua decisione sul presupposto (erroneo) che le eccedenze in questione sarebbero state versate «consensualmente» e «a seguito di un accordo raggiunto» con l’ex locatore ;

sostiene, di contro, che:

─ in mancanza di prova del presunto maggior danno che l’ex locatore avrebbe subito per il ritardo nella riconsegna dell’immobile, non vi era alcun obbligo, a carico di RAGIONE_SOCIALE, di versare somme in eccesso rispetto all’ultimo canone di locazione, contrattualmente pattuito;

─ erroneamente, e in violazione del canone di interpretazione del contratto, previsto dall’art. 1362 c.c. , la Corte d’appello ha ritenuto che fosse intervenuta tra le parti una pattuizione in tal senso; dalla documentazione citata dalla sentenza impugnata, emergerebbe infatti che l’accordo aveva avuto a oggetto il canone di una futura (ma mai sottoscritta) locazione, e non già il maggior danno durante la fase di occupazione;

─ il presunto maggior danno non era comunque dovuto fintanto che l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non fosse stata pagata, cosa che è avvenuta soltanto a seguito della notifica dell’ingiunzione ai sensi dell’art. 186ter c.p.c., del 10 marzo 2020, successivamente al rilascio dell’immobile avvenuto il 2 aprile 2019;

─ in ogni caso, ai sensi dell’art. 79 legge n. 392 del 1978, in mancanza di una specifica pattuizione scritta avente ad oggetto l’importo dell’indennità di occupazione, la Corte d’appello avrebbe

dovuto accogliere la domanda di restituzione degli indebiti pagamenti, tempestivamente formulata da RAGIONE_SOCIALE sin dal primo grado di giudizio;

con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in subordine, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione dell’art. 34 della legge n. 392 del 1978, in relazione al rigetto della domanda volta ad ottenere la condanna del resistente al pagamento dell’importo di Euro 11.324,63, a titolo di maggior ammontare dell’indennità per la perdita dell’avviamento, preteso sull’assunto che a base del relativo calcolo avrebbe dovuto porsi non il canone contrattualmente dovuto ma il maggior importo corrisposto a titolo di indennità per l’occupazione protrattasi successivamente alla scadenza del rapporto;
posto che la disposizione citata prevede che l’indennità vada commisurata all’«ultimo canone corrisposto», sostiene ─ argomentando dall’uso del participio «corrisposto» ─ che a tal fine debba aversi riguardo indennità alle somme da ultimo pagate dal conduttore, al momento del rilascio;

il primo motivo è inammissibile;

a giustificazione del rigetto del motivo con cui si contestava il rigetto, in primo grado, della domanda di ripetizione di somme asseritamente versate indebitamente nel periodo di protratta occupazione dell’immobile, la sentenza impugnata esibisce due distinte motivazioni: dichiara, infatti, il relativo motivo « inammissibile e comunque infondato » (v. pag. 9);

l’inammissibilità è affermata sul rilievo che detta domanda era stata formulata in primo grado « condizionatamente ad una eventuale declaratoria di inefficacia della disdetta del contratto di locazione » (enfasi aggiunta), eventualità poi non avveratasi avendo il Tribunale ritenuto del tutto valida ed efficace la disdetta inviata dal locatore alla seconda scadenza contrattuale e dichiarato dunque cessato il

rapporto alla data del 29 settembre 2014;

l’infondatezza è poi affermata, « comunque », sul rilievo che le somme in questione vennero versate dalla ex conduttrice « consensualmente … a seguito di un accordo raggiunto in merito con il locatore successivamente all’invio della disdetta per finita locazione ed alla cessazione del rapporto », rimanendo « del tutto irrilevante che la RAGIONE_SOCIALE San Giovanni abbia in ipotesi aderito a tale accordo nella prospettiva -poi disattesa -di addivenire alla stipula di un nuovo contratto, trattandosi di motivo interno e personale peraltro frutto delle mere verbali affermazioni di parte appellante »;
ebbene, le censure mosse con il motivo in esame attingono evidentemente solo tale seconda ratio decidendi , ma nessun argomento di critica esse propongono con riferimento alla prima che ─ collocandosi su di un piano prettamente processuale, alla stregua di un sostanziale rilievo di novità della domanda proposta in appello, poiché in primo grado in realtà riferita ad altri presupposti e ad altro oggetto (sul presupposto cioè che esse rispondessero alla pattuizione di una maggiorazione del canone ove si fosse ritenuto non cessato il rapporto ) ─ rimane pienamente in grado di giustificare la decisione, ed anzi è la sola che la giustifica, dovendosi ritenere quella ulteriormente svolta nel merito tamquam non esset in quanto esposta in carenza di potestas iudicandi , della quale dal giudice d’appello si è spogliato con il preliminare rilievo della inammissibilità del motivo;
la prima motivazione enuncia una vera e propria inammissibilità, atteso che l’essere stata la domanda (formulata dalla conduttrice in primo grado) condizionata all’esclusione dell’efficacia della disdetta e non essendosi verificata per effetto della decisione sul punto la condizione di scioglimento del nesso di subordinazione, la questione prospettata con il secondo motivo non avrebbe potuto essere attinta dall’appello ;

viene infatti in rilievo, e va qui ribadito, il principio affermato da

Cass. Sez. U. n. 3840 del 20/02/2007 secondo il quale qualora il giudice, dopo una statuizione di inammissibilità (o declinatoria di giurisdizione o di competenza), con la quale si è spogliato della potestas iudicandi in relazione al merito della controversia, abbia impropriamente inserito nella sentenza argomentazioni sul merito, la parte soccombente non ha l’onere né l’interesse ad impugnare; conseguentemente è ammissibile l’impugnazione che si rivolga alla sola statuizione pregiudiziale ed è viceversa inammissibile, per difetto di interesse, l’impugnazione nella parte in cui pretenda un sindacato anche in ordine alla motivazione sul merito, svolta ad abundantiam nella sentenza gravata;
il secondo motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 360 -bis n. 1 cod. proc. civ., avendo la Corte di merito deciso sul punto conformemente alla consolidata giurisprudenza di questa Corte e l’esame dei motivi non offrendo elementi per confermare o mutare l’orientamento della stessa;

secondo consolidato indirizzo, infatti, nel sistema della legge n. 392 del 1978 la determinazione dell’ammontare dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale spettante nei casi previsti dagli artt. 34 e 69 al conduttore di un immobile non abitativo va effettuata con riferimento al momento della cessazione della locazione e non a quello del rilascio, avvenga questo per volontaria determinazione del conduttore o in esecuzione di un provvedimento del giudice (Cass. n. 11766 del 11/12/1990; n. 7074 del 28/07/1994; n. 6548 del 09/06/1995);
non solo la lettera della norma ─ chiara nel riferire la base di calcolo dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale all’ultimo «canone» corrisposto ─ ma anche il fondamento razionale della disciplina, che attribuisce all’indennità un ruolo nel bilanciamento delle rispettive posizioni al momento della cessazione del rapporto, esclude l’esistenza di margini per una diversa

interpretazione;

questa Corte ha in tal senso più volte anche chiarito che, ai fini del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, non rileva il ritardo nella riconsegna dell’immobile dopo la scadenza del rapporto, in quanto l’obbligazione del conduttore di lasciare l’immobile e quella del locatore di corrispondere l’indennità di avviamento, pur dipendenti e reciprocamente esigibili, sorgono quando il rapporto è già cessato e si collocano al di fuori del sinallagma contrattuale (Cass. n. 25736 del 05/12/2014, Rv. 633818 -01; Cass. n. 23344 del 19/09/2019);
il reciproco condizionamento dei due crediti opera pertanto sul punto funzionale ma non su quello genetico, il quale anzi li accomuna nel senso che entrambi sono legati all’entità del canone corrisposto nella vigenza del rapporto;

il ricorso deve essere pertanto dichiarato inammissibile, con la conseguente condanna della ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo e da distrarsi in favore del procuratore antistatario che ne ha fatto richiesta nella memoria;

va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso .

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, che liquida in Euro 5.500 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di

legge, distratte in favore del procuratore antistatario, Avv. NOME COGNOME.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P .R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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