Incameramento rate in vendita fallimentare: la guida

Una società si aggiudica un bene in un’asta fallimentare, versa la prima rata ma non salda il prezzo. La Corte di Cassazione conferma la legittimità della decisione di trattenere non solo la cauzione ma anche la rata già pagata. L’ordinanza stabilisce che l’incameramento rate è previsto dall’art. 587 c.p.c., applicabile anche alle vendite fallimentari, e che il provvedimento del giudice che lo dispone può integrare una precedente decisione che aveva omesso di pronunciarsi sul punto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Incameramento Rate in Vendite Fallimentari: Guida alla Decisione della Cassazione

L’acquisto di beni immobili o aziende tramite aste fallimentari può rappresentare una grande opportunità, ma nasconde anche dei rischi significativi. Uno dei più temuti è la perdita delle somme già versate in caso di mancato saldo del prezzo. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato proprio il tema dell’incameramento rate, chiarendo in modo definitivo quando l’aggiudicatario inadempiente perde non solo la cauzione, ma anche gli acconti già pagati. Analizziamo insieme questo importante caso.

I Fatti del Caso: Un Acquisto Mancato

Una società si era aggiudicata in via provvisoria un ramo d’azienda, costituito da un complesso turistico-alberghiero, da un fallimento per un prezzo di oltre 8 milioni di euro. L’accordo prevedeva un pagamento rateale. La società acquirente versava regolarmente sia la cauzione (circa 377.000 euro) sia la cospicua prima rata (2.400.000 euro).

Tuttavia, non riusciva a saldare l’importo rimanente entro il termine stabilito. Di conseguenza, il Giudice Delegato dichiarava la società decaduta dall’aggiudicazione e disponeva l’incameramento della sola cauzione. In un secondo momento, con un ‘decreto integrativo’, il Giudice ordinava anche l’incameramento della prima rata versata. La società acquirente ha impugnato questa seconda decisione, ma il reclamo è stato respinto dal Tribunale. La questione è così giunta fino alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della società, confermando la piena legittimità dell’operato del Giudice Delegato e del Tribunale. La decisione si fonda su due pilastri giuridici fondamentali che meritano di essere approfonditi.

Le Motivazioni della Corte sull’Incameramento Rate

Le argomentazioni della Cassazione sono chiare e forniscono importanti indicazioni per chi opera nel settore delle vendite giudiziarie.

L’Integrabilità del Decreto del Giudice Delegato

Il primo motivo di ricorso si basava sull’idea che il Giudice, non avendo disposto subito l’incameramento rate nel primo provvedimento, avesse implicitamente rigettato tale richiesta. Secondo la ricorrente, il curatore fallimentare avrebbe dovuto impugnare quella prima decisione. La Corte ha respinto questa tesi, spiegando che i decreti del Giudice Delegato non sono sentenze e non passano in giudicato. Essi possono essere modificati e integrati dallo stesso giudice, anche d’ufficio, per correggere omissioni o per un ripensamento. L’omissione iniziale non equivaleva a un rigetto, ma a una semplice mancanza di pronuncia, che poteva essere legittimamente colmata con un atto successivo.

L’Applicabilità delle Norme del Codice di Procedura Civile

Il secondo e cruciale punto riguardava la normativa applicabile. La società sosteneva che il disciplinare di vendita prevedeva solo la perdita della cauzione e che, trattandosi di una vendita di natura privatistica, non si dovesse applicare l’art. 587 del codice di procedura civile, che invece prevede espressamente la perdita delle rate versate. La Corte ha smontato questa argomentazione, ricordando che la stessa legge fallimentare (art. 107) stabilisce che alle vendite competitive si applicano, in quanto compatibili, le norme del codice di procedura civile. Pertanto, la previsione dell’art. 587 c.p.c. sull’incameramento rate è direttamente applicabile anche alle vendite fallimentari, a prescindere da una specifica indicazione nell’ordinanza di vendita. La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile il riferimento all’emergenza Covid-19 come causa dell’inadempimento, poiché tale questione non era stata sollevata nei precedenti gradi di giudizio.

Conclusioni: Cosa Imparare da Questa Ordinanza

Questa ordinanza della Cassazione ribadisce un principio fondamentale: chi partecipa a un’asta fallimentare deve essere consapevole che l’inadempimento nell’obbligo di versamento del saldo prezzo comporta conseguenze molto severe. La regola, derivata dall’art. 587 c.p.c., è che non solo la cauzione, ma anche tutte le rate già versate vengono incamerate dalla procedura a titolo di multa. Gli operatori del settore devono quindi valutare con estrema attenzione la propria capacità finanziaria prima di impegnarsi in un acquisto, poiché il margine di tolleranza per l’inadempimento è nullo e le perdite economiche possono essere ingenti.

Se non pago il saldo di un bene comprato a un’asta fallimentare, perdo solo la cauzione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, in caso di inadempimento dell’aggiudicatario, si applica l’art. 587 del codice di procedura civile, che prevede la perdita sia della cauzione sia delle rate sul prezzo già versate, le quali vengono trattenute a titolo di multa.

Le regole del codice di procedura civile si applicano sempre alle vendite nelle procedure fallimentari?
Sì, la legge fallimentare (in particolare l’art. 107) stabilisce che alle vendite competitive si applicano, per quanto compatibili, le norme del codice di procedura civile, incluso l’art. 587 che regola le conseguenze del mancato pagamento del prezzo.

Un giudice può integrare un suo precedente decreto che ha omesso di decidere su un punto?
Sì. A differenza delle sentenze che passano in giudicato, i decreti emessi dal giudice nel corso di una procedura (come quelli del Giudice Delegato nel fallimento) possono essere integrati o modificati dallo stesso giudice per correggere omissioni o per un ripensamento, senza che sia necessario un appello.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 33552 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 33552 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 20/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 31507/2021 r.g. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante pro-tempore dott. NOME COGNOME, rappresentata e difesa, unitamente e disgiuntamente, dagli avv.ti . NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale in calce al ricorso

-r icorrente

–

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del curatore avv. NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’ avv. NOME COGNOME giusta procura speciale in calce al controricorso

-controricorrente –

avverso il decreto reso ai sensi dell’art. 26 l. fall. dal Tribunale di Palermo, depositato in data 24.9.2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/5/2024 dal Consigliere dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.Universitas RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE si aggiudicò in via provvisoria il ramo d’azienda di RAGIONE_SOCIALE (società dichiarata fallita dal Tribunale di Palermo) costituito da un complesso turistico alberghiero per il prezzo complessivo di oltre 8 milioni di euro e ottenne dal G.D., secondo quanto previsto nell’ordinanza di vendita, l’autorizzazione al pagamento rateale del dovuto, dedotta la cauzione già versata di € 377.500 . Corrisposta la prima rata del prezzo, di 2.400.000 euro, RAGIONE_SOCIALE non fu in grado di provvedere al saldo entro il termine (ancorché prorogato) fissato dal G.D.: questi, pertanto, con provvedimento del 27.1.2021 la dichiarò decaduta dall’aggiudicazione e dispose l’incameramento della cauzione a titolo di multa, mentre non provvide sulla richiesta del curatore di incameramento anche della prima rata; tale richiesta fu poi accolta dal G.D. con separato ‘decreto integrativo’ del 15.3.2021 , non comunicato a RAGIONE_SOCIALE, la quale ne venne a conoscenza il 18.6.2021, all’esito del rigetto della sua istanza di restituzione di detta rata.
Il reclamo ex art. 26 l. fall. proposto dalla società contro i decreti del 15.3.2021 e del 18.6.2021 è stato respinto dal Tribunale di Palermo, che, per quanto qui ancora rileva: i) ha escluso che il curatore fosse tenuto ad impugnare il provvedimento del 27.1.2021, posto che l’omissione di pronuncia sull ‘ istanza di incameramento della rata non ne comportava l’implicito rigetto e che dunque il G.D. ben poteva provvedere sulla stessa con separato decreto; ii) ha ritenuto insussistente l’eccepita violazione del disciplinare di gara, rilevando
che sia il programma di liquidazione originario, sia quello integrativo, prevedevano il ricorso a procedure competitive ‘ secondo le modalità previste dal codice di procedura civile ‘ nonché l’applicabilità dell’art. 587 c.p.c. riformato (a norma del quale il G.E. dichiara decaduto l ‘aggiudicatario che non ha versato la rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine e dispone la perdita delle rate già versate) e stabilivano inoltre che ‘ per quanto non espressamente previsto si applicheranno le regole del codice di procedura civile per le vendite immobiliari senza incanto ‘ e che anche l’ordinanza di vendita senza incanto, emessa dal G.D. il 26.7.2019, richiamava espressamente, tra gli altri, l’art. 107 l. fall. e ‘ gli artt. 569 e segg. c.p.c. ‘, prevedendo al punto 14) la possibilità di pagamento rateale del saldo prezzo, la declaratoria di decadenza dell’aggiudicatari o e la pronuncia di perdita della cauzione a titolo di multa, oltre che il risarcimento del danno ex art. 587 c.p.c.; iii) la incontestabile riconducibilità della vendita alla disciplina di cui all’art. 107, 2 comma, l. fall., e dunque alle previsioni del c.p.c. ‘ in quanto compatibili ‘ , rendeva irrilevante la mancata, specifica indicazione nell’ordinanza di vendita che in caso di mancato pagamento del saldo del prezzo sarebbero state incamerate anche le rate già versate, mancanza che peraltro si giustificava per il fatto che detta ordinanza prevedeva il pagamento rateale solo come mera eventualità.
2. Il decreto, pubblicato il 24.9.2021, è stato impugnato da RAGIONE_SOCIALE con ricorso straordinario per cassazione affidato a due motivi, cui il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.In via preliminare si rileva che il provvedimento impugnato è ricorribile per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost., in quanto il tribunale, rigettando il reclamo avverso il provvedimento del G.D. di incameramento della prima rata del prezzo di aggiudicazione, ha deciso

una controversia fra parti contrapposte, incidente sui loro diritti patrimoniali, con pronuncia non soggetta ad altri mezzi di impugnazione.

2.Con il primo motivo RAGIONE_SOCIALE lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., ‘ violazione e/o falsa applicazione dell’art.132 c.p.c., dell’art. 26 L. fall., dell’art. 587 c.p.c. e 177 disp. att. c.p.c. nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che il provvedimento del 27.01.2021 abbia omesso di provvedere in ordine alla richiesta di incameramento, a titolo di multa, della rata di prezzo già versata ‘ così escludendo ‘ l’onere in capo al curatore di proporre reclamo avverso il decreto del 27 gennaio 2021 ‘.
In altri termini, secondo la ricorrente, il G.D. non avrebbe omesso di pronunciare sull’istanza di incameramento della cauzione, ma l’avrebbe implicitamente rigettata, stante la strettissima interdipendenza fra decadenza dell’aggiudicatario, fissazione della nuova vendita e confisca della cauzione; con la conseguenza che il provvedimento non avrebbe potuto essere successivamente ‘integrato’ , ma solo riformato ai sensi dell’art. 26 l. fall., previa sua impugnazione da parte del curatore.

2.2. Il motivo è infondato, se non inammissibile, in quanto non solo non chiarisce quali sarebbero le ragioni di pretesa incompatibilità logico-giuridica fra pronuncia di incameramento della cauzione e omessa pronuncia sull’istanza di incameramento della rata versata , dalle quali dovrebbe ricavarsi che quest’ultima era stata implicitamente respinta, ma neppure tiene conto che i decreti resi dal G.D. ex artt. 25, 1° comma n. 2 l. fall. e 587 c.p.c. non sono sentenze suscettibili di passare in giudicato e dunque, a differenza di queste, ben possono essere integrati, anche d’ufficio, per un ripensamento del giudice, sicché risultano ‘irretratt abili ‘ , se così si può dire, solo per quello che prevedono e non certo per quello che non prevedono.
Con il secondo mezzo si denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. ‘ violazione dell’art. 587, c.p.c., 107, l.

fall., e dell’art. 14 dell’ordinanza di vendita del 21.06.2019 ‘, laddove il Tribunale di Palermo ha ritenuto ‘ priva di rilievo la circostanza che il punto 14 del disciplinare di vendita non avesse espressamente previsto la perdita, a titolo di multa, oltre che della cauzione, anche delle rate versate ‘.

3.1 La ricorrente osserva che il disciplinare di vendita prevedeva, per il caso di mancato pagamento del saldo del prezzo, unicamente la perdita della cauzione, salvo il risarcimento del danno, con un correttivo rispetto a quanto stabilito dall’art. 587 c.p.c. e lamenta che il tribunale, ciò nonostante, abbia ritenuto applicabile l’intero testo della norma, facendo perno su rilievi inesatti, posto che il supplemento del programma di liquidazione si limitava a richiamare l’art. 107 l. fall. , senza far cenno al disposto di cui al suo secondo comma, e che dunque la vendita del ramo d’azienda della fallita aveva natura privatistica e non era soggetta alla disciplina del codice di rito.
3.2.Assume, inoltre, che anche in caso di applicazione estensiva dell’art. 587 c.p.c., l’i stanza del curatore di incameramento della cauzione avrebbe dovuto essere respinta in quanto il mancato versamento del saldo del prezzo non poteva essere imputato a suo fatto e colpa, ma alla situazione di stasi nell’accesso al credito creatasi a seguito dell’emergenza sanitaria da COVID 19.

Entrambe le censure illustrate nel motivo sono inammissibili.

4.1. La prima (in disparte il rilievo che, anche per le procedure competitive deformalizzate, è lo stesso art. 107, primo comma, l. fall., per come modificato dall’art. 11 del d.l. n. 83/2015 -convertito con la legge n. 132/2015 ed applicabile anche alle procedure già pendenti – a prevedere espressamente l’applicazione, con il solo limite della compatibilità, dell’art. ‘ 587, primo comma, secondo periodo, del codice di procedura civile ‘ ) si limita infatti a fornire una diversa interpretazione delle clausole rilevanti dell ‘ordinanza di vendita e del programma di liquidazione e a richiedere a questa Corte un
accertamento in ordine al loro contenuto in contrasto con quello compiuto dal giudice del merito, che tuttavia non è sindacabile in sede di legittimità se non per violazione delle regole di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 e segg. c.c. o ai sensi dell’art. 360, 1° comma, c.p.c..

4.2 La seconda attiene invece a una questione, mista di fatto e di diritto, che non risulta essere stata devoluta alla cognizione della corte d’appello e che pertanto non poteva essere dedotta per la prima volta col ricorso per cassazione.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 20.000 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello , se dovuto, per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 17.05.2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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