Inadempimento locatore: quando è grave da risolvere?

Una società di gestione alberghiera chiedeva la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore, lamentando vizi dell’immobile e un certificato di agibilità parziale. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. È stato stabilito che l’inadempimento del locatore non era sufficientemente grave da giustificare la risoluzione, poiché i difetti erano rimediabili e non c’era un nesso causale tra questi e le difficoltà economiche del conduttore, il quale aveva autonomamente deciso di cessare l’attività.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Inadempimento locatore: quando i vizi giustificano la risoluzione?

L’inadempimento del locatore è una delle questioni più delicate nei contratti di locazione commerciale. Ma quali difetti dell’immobile sono abbastanza gravi da permettere al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto e smettere di pagare il canone? Con l’ordinanza n. 31554/2023, la Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti, sottolineando il principio della valutazione comparativa della gravità degli inadempimenti reciproci.

I Fatti di Causa: una Locazione Commerciale Contesa

Una società che gestiva un complesso immobiliare adibito ad albergo, bar e ristorante con piscina citava in giudizio la proprietaria dell’immobile. La società conduttrice chiedeva la risoluzione del contratto per grave inadempimento, lamentando la consegna tardiva e parziale del certificato di agibilità (che non includeva la piscina e lo spogliatoio) e la presenza di gravi carenze igienico-sanitarie, come problemi di umidità. A fronte di ciò, chiedeva un cospicuo risarcimento danni.

La proprietaria, a sua volta, si difendeva e presentava una domanda riconvenzionale, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento della società conduttrice, a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione, e il relativo risarcimento.

Il Tribunale di primo grado dava ragione alla locatrice, risolvendo il contratto per colpa del conduttore e condannandolo al pagamento dei canoni arretrati e dei danni. La Corte d’Appello confermava sostanzialmente la decisione, pur correggendo l’importo del risarcimento.

L’inadempimento del locatore e i motivi del ricorso in Cassazione

La società conduttrice non si arrendeva e ricorreva in Cassazione, basando il suo appello su quattro motivi principali. In sintesi, lamentava:
1. Errori procedurali, come la decisione in appello senza aver acquisito il fascicolo di primo grado contenente prove testimoniali a suo favore.
2. L’omesso esame delle risultanze della CTU (Consulenza Tecnica d’Ufficio), che avrebbero dimostrato la difformità tra lo stato reale dell’immobile e quanto attestato nel certificato di agibilità.
3. Un’errata valutazione della gravità dell’inadempimento della locatrice, che non avrebbe considerato l’interesse del conduttore a un immobile pienamente funzionale.
4. Un’errata interpretazione del contratto, che a suo dire prevedeva l’obbligo per la locatrice di garantire un immobile idoneo all’uso di albergo, bar e ristorante nel suo complesso.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili tutti i motivi del ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello. La motivazione della Corte si concentra su un punto cruciale: la valutazione della gravità dell’inadempimento del locatore.

I giudici hanno stabilito che, sebbene vi fosse un parziale inadempimento da parte della locatrice (relativo all’agibilità formale e alle condizioni di alcuni locali), questo non era così grave da causare un pregiudizio apprezzabile al conduttore. Anzi, è emerso un quadro diverso: era la società conduttrice che, a causa di una crisi aziendale e di scelte imprenditoriali proprie (come l’apertura di altre attività), aveva già deciso di terminare il rapporto contrattuale in anticipo.

La Corte ha osservato che:
– La mancanza della piscina nel certificato di agibilità era un difetto rimediabile.
– Le irregolarità riscontrate dall’AUSL non avevano causato la chiusura immediata dell’esercizio, ma avevano concesso un ampio termine per porvi rimedio.
– Non era stato provato un nesso causale tra i vizi dell’immobile (come l’umidità in alcune stanze poco utilizzate) e la riduzione del fatturato della società, che era invece attribuibile a una crisi aziendale preesistente.

In sostanza, la Corte ha applicato il principio secondo cui la risoluzione del contratto è giustificata solo da un inadempimento di “non scarsa importanza” (art. 1455 c.c.), valutato nell’ottica dell’interesse della parte non inadempiente. In questo caso, l’interesse del conduttore a cessare l’attività non dipendeva dai difetti dell’immobile, ma da sue problematiche interne.

Conclusioni: L’importanza della Gravità dell’Inadempimento

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale nel diritto delle locazioni: non qualsiasi inadempienza del locatore legittima il conduttore a sospendere il pagamento del canone o a chiedere la risoluzione del contratto. È necessaria una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti.

Il conduttore può legittimamente rifiutarsi di pagare il canone solo se l’inadempimento del locatore è totale o talmente grave da compromettere completamente il godimento del bene locato. In presenza di vizi parziali o rimediabili, che non impediscono l’uso principale dell’immobile, il conduttore deve continuare a pagare il canone, pur potendo agire in giudizio per ottenere la riduzione del prezzo o il risarcimento del danno. La decisione autonoma di cessare i pagamenti, come in questo caso, espone al rischio di vedersi attribuita la colpa della risoluzione del contratto.

Un certificato di agibilità parziale costituisce sempre un inadempimento grave del locatore?
No. Secondo questa ordinanza, un difetto come la mancata inclusione della piscina nel certificato di agibilità, essendo considerato rimediabile, non è stato ritenuto un inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto, specialmente se non impedisce l’uso principale dell’immobile.

Il conduttore può smettere di pagare il canone se riscontra dei vizi nell’immobile?
No, non automaticamente. La sospensione del pagamento del canone è legittima solo se l’inadempimento del locatore è così grave da rendere l’immobile completamente inutilizzabile. In presenza di vizi parziali, il conduttore deve continuare a pagare, pur avendo diritto a chiedere una riduzione del canone o il risarcimento del danno.

La mancata acquisizione del fascicolo di primo grado in appello rende nulla la sentenza?
Non necessariamente. La Corte di Cassazione ha specificato che l’omissione non determina automaticamente la nullità della sentenza. Diventa un vizio rilevante solo se la parte interessata dimostra in modo specifico che quel fascicolo conteneva elementi di prova decisivi per il giudizio, non reperibili altrove.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 31554 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 31554 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 5957/2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona dei Legali Rappresentanti, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME;

-ricorrente – contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME AVV_NOTAIO;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 1528/2019 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 16/07/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/10/2023 dal consigliere NOME COGNOME;

Rilevato che:

RAGIONE_SOCIALE, nella qualità di conduttore nella locazione avente ad oggetto un immobile adibito ad albergo, bar e ristorante con annessa piscina, convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Grosseto la locatrice NOME COGNOME chiedendo in primo luogo la risoluzione del contratto per inadempimento della convenuta per avere con ritardo consegnato alla conduttrice la dichiarazione di agibilità, per di più parziale (perché non riferita alla piscina e spogliatoio) e non rispondente allo stato dei luoghi alla luce dell’inidoneità dell’immobile all’uso convenuto per gravi carenze igienico-sanitarie, e conseguenzialmente la condanna al risarcimento del danno quantificato in Euro 108.150,000 quale indennità per perdita avviamento commerciale, Euro 31.478,56 per miglioria, Euro 17.600,00 per la chiusura al pubblico della struttura ed Euro 10.150,00 per il valore della licenza tabacchi. La convenuta propose domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento della conduttrice e di condanna al pagamento dei canoni non pagati, dell’importo dovuto per il mancato preavviso di recesso, nonché alla rifusione delle spese sopportate per manutenzione ordinaria, oltre i danni all’immobile. Il Tribunale adito, disposta CTU, rigettò la domanda e accolse quella proposta in via riconvenzionale, dichiarando risolto il contratto per inadempimento della conduttrice, con condanna di quest’ultima al pagamento della somma di Euro 20.600,00 per canoni insoluti e al risarcimento del danno nella misura di Euro 25.071,10 oltre accessori. Avverso detta sentenza propose appello la società. Con sentenza di data 16 luglio 2019 la Corte d’appello di Firenze rigettò l’appello, disponendo la correzione materiale del dispositivo (Euro 14.771,10 in luogo di Euro 25.071,10).
Osservò la corte territoriale, per quanto qui rileva, che la non contemplazione della piscina nella dichiarazione di agibilità era

rimediabile con un’integrazione, posto che nell’ispezione del novembre 2013 la RAGIONE_SOCIALE non aveva svolto rilievi su piscina e spogliatoi, e che non rispondeva al vero che la chiusura dell’esercizio era stata determinata dagli esiti della detta ispezione, con la quale erano state constatate effettivamente una serie di irregolarità, assegnando tuttavia il termine ampio di giorni centoventi per porre rimedi. Aggiunse che i locali con problemi di umidità erano stati in massima parte non utilizzati dalla clientela e che in una situazione di volume d’affari ridotto per una crisi aziendale permanente non poteva presumersi un nesso causale fra riduzione del fatturato e condizioni dei locali, peraltro, non essendo stato prodotto alcunché della contabilità dell’appellante, ben poteva essere che questi avesse utilizzato le camere in buone condizioni, sufficienti a coprire le necessità della clientela (inoltre, anche l’inc uria del conduttore aveva in parte contribuito alla situazione dei luoghi). Aggiunse, richiamando Cass. n. 14731 del 2018, che la destinazione particolare dell’immobile sarebbe diventata rilevante, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore, solo se avesse formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stata stipulata per un certo uso, vieppiù in presenza di riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore. Osservò ancora che in relazione al ritardo nella consegna della certificazione dell’agibilità (per la qu ale era prevista la consegna nel termine di dodici mesi dalla stipulazione del contratto) non era stato dimostrato un effettivo pregiudizio.
Aggiunse poi che, pur in presenza di un parziale inadempimento della locatrice quanto all’agibilità formale ed alle condizioni di alcuni locali, non risultava un apprezzabile pregiudizio causalmente connesso, emergendo invece che lo stesso conduttore, per problematiche di scarso volume d’affari e per scelte imprenditoriali di apertura altrove di attività similare, fosse autonomamente intenzionato a cessare il

rapporto anticipatamente, come da proposta di cessione alla proprietaria dell’attività con missiva dell’agosto del 2013, sicché si era trattato di un recesso volontario, non dettato da gravi e cogenti motivi, con mancato pagamento dei canoni e del preavviso di recesso.

Ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE sulla base di quattro motivi e resiste con controricorso la parte intimata. E’ stato fissato il ricorso in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis .1 cod. proc. civ.. Il pubblico ministero non ha depositato le conclusioni scritte. E’ stata presentata memoria da entrambe le parti.

Considerato che:

con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 347 e 168 cod. proc. civ. Osserva la parte ricorrente che, come da certificato di cancelleria, la causa è stata decisa senza previa acquisizione del fascicolo di primo grado, e che in tale fascicolo erano contenute le testimonianze, le quali potevano servire, per la loro rilevanza, a formare un diverso convincimento del giudice, in particolare con riferimento alla circostanza che la locazione si era svolta, nelle more dei lavori di straordinaria manutenzione iniziati dalla proprietaria, in una sorta di cantiere sempre aperto.
Con il secondo motivo si denuncia omesso esame del fatto decisivo e controverso ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che il giudice ha omesso di esaminare le risultanze della CTU, in base alle quali vi è una netta difformità dello stato reale rispetto a quello descritto nel certificato di agibilità, risultando così provata altresì la falsità d i quest’ultimo certificato.

Con il terzo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1455, 1453 e 1578 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la corte territoriale non ha valutato ai sensi dell’art. 1455 l’interesse del

conduttore alla regolare esecuzione del contratto, avuto riguardo alle circostanze che il certificato di agibilità non contemplava la piscina, che le condizioni igienicosanitarie non erano rispettate e che l’immobile non era utilizzabile appieno.

Con il quarto motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364 e 1367 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che il giudice di appello, contrariamente alla lettera del contratto, non ha ritenuto che oggetto del contratto fosse un complesso immobiliare destinato ad albergo, bar e ristorante. Aggiunge che in base all’art. 2 del contratto «la conduttrice potrà servirsi degli immobili locati per adibirli all’esercizio d elle attività commerciali indicate in premessa», e cioè albergo, bar e ristorante.
Il primo motivo è inammissibile. L’acquisizione del fascicolo d’ufficio di primo grado, ai sensi dell’art. 347 c.p.c., non costituisce condizione essenziale per la validità del giudizio d’appello, con la conseguenza che la relativa omissione non determina un vizio del procedimento o della sentenza di secondo grado, bensì, al più, il vizio di difetto di motivazione, a condizione che venga specificamente prospettato che da detto fascicolo il giudice d’appello avrebbe potuto o dovuto trarre elementi decisivi per la decisione della causa, non rilevabili “aliunde” ed esplicitati dalla parte interessata (fra le tante, da ultimo, Cass. n. 10202 del 2023; n. 9498 del 2019). In primo luogo, non risulta specificatamente dedotta la decisività degli elementi in questione, essendosi la ricorrente limitata ad evidenziare che le testimonianze «potevano servire» a formare un diverso convincimento del giudice, ma non la loro univocità nel senso della decisività, accompagnando il rilievo con l’assolvimento dell’onere di cui all’art. 366, comma 1, n. 6 cpc (nella specie, sul punto, comunque non assolto). In secondo luogo, sempre in assolvimento dell’onere appena richiamato, non risulta
specificato se e quando abbia fatto ingresso nel processo di merito, quale fatto costitutivo dell’inadempienza denunciata, lo svolgimento della locazione «in una sorta di cantiere sempre aperto». In terzo luogo, come rileva pure parte resistente, l’ipotetica nullità derivante dalla decisione senza il fascicolo sarebbe stata provocata anche dalla ricorrente, la quale , in violazione dell’art. 366 comma 1 n. 6 c.p.c., non ha specificato se abbia lamentato la mancata acquisizione innanzi al giudice di appello. In mancanza di tale specificazione, ai sensi dell’art. 157, terzo comma, deve concludersi che, avendo causat o l’ipotetica nullità con la sua inerzia, la ricorrente non può rilevarla.
Il quarto motivo, da esaminare prioritariamente per la sua efficacia pregiudiziale, è inammissibile. In via preliminare va rilevato che è mera illazione l’esegesi che del richiamo del principio di diritto riprodotto dalla corte territoriale prospetta parte ricorrente, potendo semmai solo sostenersi che nel tessuto motivazionale la sua evocazione non è spiegata.

L’interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui agli artt.1362 e seguenti cod. civ. o di motivazione viziata. Pertanto onde far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione, mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti, ma occorre, altresì, precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato; con l’ulteriore conseguenza dell’inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di
una interpretazione diversa (Cass. n. 10554 del 2010, n. 22536 del 2007).

La ricorrente ha denunciato la violazione del criterio letterale di interpretazione del contratto, provvedendo alla trascrizione della relativa clausola. Denunciando tuttavia che il risultato interpretativo doveva essere quello che oggetto della locazione era l’immobile destinato ad albergo, rispetto al quale ritenere sussistente una specifica obbligazione della locatrice di pacifico godimento dell’immobile in relazione a tale destinazione, la ricorrente non ha precisato in quale modo il giudice del merito si sia discostato dal suddetto criterio letterale. Ed invero, nella previsione contrattuale si legge che il conduttore « potrà» servirsi dell’immobile per l’attività commerciale indicata in premessa, il che rinvia ad una facoltà del conduttore, ma non ad un obbligo del locatore. Alla luce della lettera della previsione negoziale, non risulta specificatamente indicato secondo quali modalità il giudice del merito si sarebbe discostato dal criterio letterale.
Il secondo motivo è inammissibile. In via preliminare, va fatto il seguente rilievo. Fondandosi sulla c.t.u., il motivo omette di localizzarla in questo giudizio di legittimità e ciò anche soltanto facendo riferimento (come ammette Cass., Sez. Un., n. 22726 del 2011) alla sua presenza nel fascicolo di appello di cui ha chiesto la trasmissione, nel quale eventualmente, essendo atto del giudizio di primo grado, fosse stato acquisito o per il tramite dell’acquisizione del fascicolo telematico o per produzione di alcuna delle parti. Ne segue la violazione dell’art. 360, n. 6 c.p.c.
In secondo luogo, se anche si volessero considerare ‘fatti’ quelli che sarebbero stati elencati dalla c.t.u. a pag. 15, il motivo risulta inidoneo a dedurre il vizio ai sensi dell’art. 360 n. 5, perché omette di indicare se e dove nel giudizio di appello tali fatti erano stati evidenziati

in tal modo non rispettando le note sentenze delle SS.UU. nn. 8053 e 8054 del 2014.

In via ulteriore, rispetto a questi rilievi preliminari, va osservato che u na volta che, alla luce dell’inammissibilità del quarto motivo, non sia stata idoneamente impugnata la ratio decidendi costituita dall’affermazione che la destinazione particolare dell’immobile diventa rilevante, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, la circostanza di fatto dedotta con la denuncia di vizio motivazionale resta priva di decisività.

In ogni caso, trattasi di circostanza valutata dal giudice del merito, il quale ha osservato che non rispondeva al vero che la chiusura dell’esercizio fosse stata determinata dagli esiti della ispezione della RAGIONE_SOCIALE, con la quale erano state constatate effettivamente una serie di irregolarità, assegnando tuttavia il termine ampio di giorni centoventi per porre rimedi. Ha inoltre aggiunto che i locali con problemi di umidità erano stati in massima parte non utilizzati dalla clientela e che in una situazione di volume d’affari ridott o per una crisi aziendale permanente non poteva presumersi un nesso causale fra riduzione del fatturato e condizioni dei locali (non senza aggiungere che anche l’incuria del conduttore aveva in parte contribuito alla situazione dei luoghi).
Il terzo motivo è inammissibile. Secondo il costante indirizzo di questa Corte, la valutazione comparativa degli inadempimenti in un contratto a prestazioni corrispettive, in relazione alla non scarsa importanza avuto riguardo all’interesse dell’altra par te, spetta al giudice del merito, con valutazione censurabile in sede di legittimità solo sotto il profilo del vizio motivazionale. Spetta invece a questa Corte sindacare se il giudice del merito abbia svolto la detta valutazione, ed è ciò che la corte territoriale ha fatto, considerando che, pur in presenza di un parziale inadempimento della locatrice quanto all’agibilità formale ed alle condizioni di alcuni locali, non
risultava un apprezzabile pregiudizio causalmente connesso, emergendo invece che lo stesso conduttore, per problematiche di scarso volume d’affari e per scelte imprenditoriali di apertura altrove di attività similare, era autonomamente intenzionato a cessare il rapporto anticipatamente. Con il motivo di ricorso si chiede al giudice di legittimità, inammissibilmente, una nuova valutazione al riguardo.

E comunque, anche a voler superare i superiori rilievi, l’argomentare del motivo, si basa su circostanze fattuali delle quali si omette l’indicazione specifica ai sensi dell’art. 366 n. 6 c.p.c., sicché, se anche si volesse parlare di vizio di sussunzione vi sarebbe il corrispondente profilo di inammissibilità.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiché il ricorso viene disatteso, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 – quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P. Q. M.

Dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.900,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte

della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 4 ottobre 2023 nella camera di

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