Inadempimento contratto preliminare: la gravità

Un’acquirente ha chiesto la risoluzione di un contratto preliminare immobiliare poiché il venditore non ha cancellato un’ipoteca e non si è presentato al rogito. La Corte d’Appello ha accolto la domanda. La Corte di Cassazione, con ordinanza 5843/2024, ha cassato la decisione, stabilendo che per la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, il giudice deve esplicitamente valutare la gravità della violazione, considerando la condotta reciproca delle parti e l’impatto sull’equilibrio contrattuale. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Inadempimento Contratto Preliminare: Quando la Violazione è Grave?

La stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare rappresenta un passo cruciale, ma cosa succede se una delle parti non rispetta gli accordi? L’inadempimento contratto preliminare è una questione complessa, la cui risoluzione dipende da un fattore chiave: la gravità della violazione. Con l’ordinanza n. 5843/2024, la Corte di Cassazione è tornata su questo tema, offrendo un’importante lezione sulla necessità di una valutazione attenta e motivata del comportamento delle parti.

I Fatti del Caso: La Mancata Cancellazione dell’Ipoteca

La vicenda ha origine da un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile. La promissaria acquirente aveva versato una cospicua somma a titolo di caparra e acconto, a fronte dell’impegno del promittente venditore a garantire la libertà dell’immobile da vincoli. In particolare, il venditore si era obbligato a cancellare, a proprie spese, un’ipoteca giudiziale iscritta sul bene prima della stipula dell’atto pubblico definitivo (rogito).

Tuttavia, al giorno fissato per il rogito, il venditore non si presentava dal notaio. Di conseguenza, l’acquirente si rivolgeva al Tribunale per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore.

L’Iter Giudiziario: Dalla Risoluzione alla Cassazione

Il Tribunale di primo grado respingeva la domanda dell’acquirente. La Corte d’Appello, invece, ribaltava la decisione, dichiarando la risoluzione del contratto per colpa del venditore. Secondo i giudici di secondo grado, la mancata comparizione al rogito e il rifiuto di fissare un nuovo appuntamento costituivano un inadempimento grave, che impediva la cancellazione dell’ipoteca e la conclusione della vendita.

Il venditore, non soddisfatto, ricorreva in Cassazione, sostenendo, tra le altre cose, che la Corte d’Appello non avesse correttamente valutato la gravità del suo inadempimento, soprattutto in relazione al comportamento della controparte, la quale non aveva la piena disponibilità della somma per il saldo del prezzo.

L’Inadempimento del Contratto Preliminare Secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il motivo di ricorso relativo alla violazione dell’art. 1455 c.c., che subordina la risoluzione del contratto a un inadempimento di “non scarsa importanza”.

La Valutazione Reciproca delle Condotte

I giudici di legittimità hanno sottolineato che, per determinare la gravità di un inadempimento, non basta constatare la violazione di un’obbligazione. È necessario un giudizio comparativo che tenga conto del comportamento di entrambe le parti e dell’impatto complessivo sull’equilibrio e sulla finalità del contratto.

L’Onere della Prova e la Comparizione dal Notaio

Sebbene la Cassazione abbia confermato che la mancata comparizione del venditore fosse un dato oggettivo rilevante, ha ritenuto che la Corte d’Appello avesse errato nel non esplicitare le ragioni per cui tale condotta, da sola, fosse da considerarsi di importanza tale da giustificare la risoluzione. La valutazione sulla gravità era rimasta “inespressa” e, quindi, la sentenza era viziata.

Il Principio di Diritto: La Valutazione della Gravità dell’Inadempimento

L’ordinanza riafferma un principio fondamentale: la risoluzione del contratto non è una conseguenza automatica di qualsiasi inadempimento. Il giudice deve compiere un’analisi approfondita.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione evidenziando che la sentenza della Corte d’Appello, pur riconoscendo l’inadempimento del venditore, non aveva adempiuto al suo dovere di valutare la “gravità” di tale violazione ai sensi dell’art. 1455 c.c. Secondo la Suprema Corte, la gravità deve essere commisurata all’interesse che la parte adempiente aveva alla regolare esecuzione del contratto. Questa valutazione richiede di considerare tutte le circostanze oggettive e soggettive del caso specifico, dalle quali si possa desumere l’alterazione dell’equilibrio contrattuale. Nel caso di specie, la Corte d’Appello si era limitata a constatare l’inadempimento del venditore senza però spiegare perché questo fosse “grave”, soprattutto alla luce delle possibili mancanze anche della parte acquirente. Questa omissione ha reso la motivazione della sentenza d’appello insufficiente e ha portato alla sua cassazione. Il giudice del rinvio dovrà quindi riesaminare i fatti, esplicitando il percorso logico-giuridico che lo porterà a considerare l’inadempimento di una delle parti come sufficientemente grave da giustificare la drastica conseguenza della risoluzione contrattuale.

le conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Ancona, in diversa composizione, affinché proceda a una nuova valutazione. Questa decisione serve da monito: nei casi di inadempimento contratto preliminare, non è sufficiente dimostrare che la controparte ha violato un obbligo. È essenziale che il giudice analizzi in modo esplicito e motivato la gravità di tale violazione, ponderando gli interessi in gioco e il comportamento complessivo dei contraenti. Solo un inadempimento che incide in modo significativo sull’economia del contratto può portare al suo scioglimento.

La mancata comparizione del venditore al rogito è sempre un inadempimento grave che giustifica la risoluzione del contratto?
Non automaticamente. La sua gravità deve essere valutata dal giudice caso per caso, tenendo conto di tutte le circostanze e del comportamento dell’altra parte, come la sua effettiva prontezza ad adempiere alle proprie obbligazioni (es. pagamento del prezzo).

Cosa deve fare il giudice per decidere sulla risoluzione di un contratto preliminare?
Il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento di una parte in relazione all’interesse dell’altra alla corretta esecuzione del contratto. Questa valutazione deve essere esplicita, motivata e considerare tutte le circostanze oggettive e soggettive che possono alterare l’equilibrio contrattuale.

Se il compratore non ha con sé i contanti per il saldo al momento del rogito, è considerato inadempiente?
Secondo l’ordinanza, il mancato possesso fisico del prezzo in contanti non è di per sé un indice decisivo di una volontà di non adempiere, poiché l’acquirente potrebbe provvedere al pagamento con mezzi alternativi. La valutazione complessiva del suo comportamento è determinante.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5843 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5843 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7638/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

NOME, domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ANCONA n. 176/2018 depositata il 13/02/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/02/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Fermo respinse la domanda di NOME COGNOME nei confronti di NOME COGNOME, volta a far dichiarare la risoluzione per inadempimento dello stesso dal contratto preliminare, riguardante un fabbricato urbano di Porto Sant’Elpidio. In forza di tale negozio, l’attrice (promissaria acquirente) aveva versato € 50.000 di cui € 10.000 a titolo di caparra ed € 40.000 a titolo di acconto a fronte della garanzia del promittente venditore circa la libertà dell’immobile da vincoli e privilegi, nonché l’impegno di effettuare, prima della stipula dell’atto pubblico, a sua cura e spese ed a mezzo di AVV_NOTAIO incaricato, la cancellazione dell’ipoteca giudiziale iscritta sul bene.
La Corte di Appello di Ancona, con sentenza n. 176 del 13 febbraio 2018 accoglieva il gravame della COGNOME, dichiarando la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, che condannava alla restituzione delle somme riscosse ed al pagamento di € 50.000, a titolo di penale.

Il giudice di secondo grado rilevava che era stato l’COGNOME a mostrarsi inadempiente, omettendo di presentarsi al AVV_NOTAIO nel giorno stabilito per la firma del rogito e che, anche ad ammettere la non essenzialità del termine, egli non aveva dimostrato di aver realmente incaricato il AVV_NOTAIO di procedere alla cancellazione del vincolo, atteso che, con la sua mancata comparizione, aveva impedito -non prestando la necessaria collaborazione -che si potesse addivenire alla cancellazione dell’ipoteca contestualmente alla stipula del rogito, né aveva acconsentito alla fissazione di un nuovo appuntamento davanti al AVV_NOTAIO medesimo. Per converso,
non avrebbe potuto reputarsi inadempiente il comportamento della NOME, la quale, pur senza il previo versamento della somma in contanti, aveva preferito comunque presentarsi all’appuntamento fissato per la stipula del rogito.

Contro la predetta sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME, sulla scorta di quattro motivi.

Ha proposto tempestivo controricorso NOME COGNOME.

In prossimità dell’udienza camerale, entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c., nonché omessa pronuncia e nullità della sentenza impugnata, ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c.

La Corte d’appello, pur avendo riconosciuto la facoltà del AVV_NOTAIO di cancellare l’ipoteca contestualmente alla stipulazione del rogito, aveva però ritenuto che questo incombente non si fosse potuto attuare, mancando il conferimento dell’incarico da parte dell’COGNOME. E, invece, il contratto preliminare, all’art. 7, avrebbe disposto testualmente ‘Il venditore garantisce che il debito è stato estinto, dichiara che a sua completa cura e spese è in corso di cancellazione tale formalità dell’immobile qui venduto, con annotamento di cancellazione totale per mezzo del AVV_NOTAIO a ciò espressamente incaricato, prima della stipula dell’atto pubblico di compravendita’.
Il motivo è inammissibile.

1.a) In tema di ricorso per cassazione, la doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa -secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore

che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Sez. U, n. 20867 del 30 settembre 2020; Sez. 5, n. 16016 del 9 giugno 2021).
1.b) D’altronde secondo la corretta lettura della Corte d’appello l’art. 7 del preliminare inter partes non dà per avvenuta la cancellazione, ma prevede che vi provvederà il AVV_NOTAIO incaricato, facendo ragionevolmente intendere che il professionista, previamente individuato dal promissario acquirente, avrebbe effettivamente dato seguito all’incarico, una volta ottenuto l’ imput dal mandante, prima della stipula dell’atto pubblico. Per evitare di essere ritenuto inadempiente, l’COGNOME avrebbe appunto dovuto dimostrare di aver disposto affinché il mandato fosse portato a termine.
Con il secondo mezzo, il ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione dell’art. 1453 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. Il giudice di secondo grado avrebbe omesso di considerare e valutare che egli non si era presentato avanti il AVV_NOTAIO, giacché la promissaria acquirente non aveva a disposizione la somma necessaria per il pagamento del prezzo residuo.

Il motivo è infondato.

2.a) La sentenza impugnata ha motivatamente ritenuto che il mancato possesso del prezzo residuo in contanti non fosse indice di una volontà della COGNOME volta all’inadempimento del pagamento

del corrispettivo, dal momento che la promissaria acquirente avrebbe potuto provvedere alla sua obbligazione con un mezzo alternativo. Il dato processuale oggettivo evidenziato dalla Corte d’appello è costituito dall’assenza del ricorrente avanti al AVV_NOTAIO prescelto per l’atto pubblico, tanto più che l’COGNOME successivamente rimase sordo alle sollecitazioni rivoltegli dall’COGNOME per la fissazione di un nuovo appuntamento dal AVV_NOTAIO per addivenire finalmente alla stipula, manifestando chiaramente una volontà contraria alla stessa ‘.
2.b) Con riguardo particolare alla ricostruzione del fatto, va ribadito che l’esame dei documenti esibiti e la valutazione degli stessi, come anche il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti fattuali riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Sez. 1, n. 19011 del 31 luglio 2017; Sez. 1, n. 16056 del 2 agosto 2016).
2.c) In altri termini, la differente lettura delle risultanze istruttorie proposta dal ricorrente non tiene conto del principio per il quale la doglianza non può tradursi in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Sez. U, n. 24148 del 25 ottobre 2013).

Il terzo rilievo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1455 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c.

La sentenza impugnata avrebbe erroneamente ritenuto l’inadempimento dell’COGNOME di grave importanza, rispetto all’interesse della COGNOME, senza valutare correttamente le condotte reciproche dei contraenti. Infatti, la Corte territoriale avrebbe dovuto considerare che la condotta della promissaria acquirente non poteva reputarsi un inadempimento di scarsa importanza, giacché coinvolgeva obbligazioni essenziali assunte col contratto preliminare, ossia il pagamento del prezzo residuo.

Il motivo è fondato.

3.a) La Corte d’appello, esaminati i reciproci comportamenti, ha concluso che ‘ l’inadempimento dell’COGNOME, avuto riguardo alle contrapposte deduzioni delle parti ed ai comportamenti dalle stesse osservati, presenti i requisiti di importanza richiesti dall’art. 1455 c.c. ‘.

3.b) Secondo la giurisprudenza di questa Suprema Corte, la gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c. va commisurata all’interesse che la parte adempiente aveva o avrebbe potuto avere alla regolare esecuzione del contratto e non alla convenienza, per detta parte, della domanda di risoluzione rispetto a quella di condanna all’adempimento (Sez. 1, n. 8212 del 27 aprile 2020; Sez. 3, n. 4022 del 20 febbraio 2018).

Più in generale, in tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l’alterazione dell’equilibrio contrattuale (Sez. 3, n. 7187 del 4 marzo 2022; Sez. 1, n. 8220 del 24 marzo 2021).

Nel caso di specie, la valutazione circa la gravità dell’inadempimento è rimasta inespressa e, pertanto, sotto il suddetto profilo, la sentenza di appello deve essere censurata.

La quarta doglianza s’impernia sulla violazione e falsa applicazione degli artt. 1384 e 1385 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., giacché i giudici di secondo grado avrebbero condannato l’COGNOME alla restituzione delle somme riscosse a titolo di caparra confirmatoria ed al pagamento della penale, in assenza dei presupposti di legge. Per un verso, non si sarebbe dovuta riconoscere la penale, mancando un inadempimento determinante del promittente venditore. Per altro verso, non sarebbe spettata la restituzione né dell’acconto né della caparra confirmatoria, non essendosi egli mai sottratto alla conclusione del definitivo.
Il motivo resta assorbito dall’accoglimento del precedente.

La sentenza impugnata va dunque cassata ed il giudice del rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, dovrà riesaminare l’intera vicenda, alla luce del principio sopra esposto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, dichiara inammissibile il primo motivo, rigetta il secondo motivo, accoglie il terzo motivo del ricorso, dichiara assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Ancona in diversa composizione.

Così deciso in Roma il 28 febbraio 2024, nella camera di consiglio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.