Inadempimento contratto d'appalto: opera finita o no?

In una causa per inadempimento contratto d’appalto, la Corte di Cassazione ha annullato la decisione di merito che non aveva chiarito la linea di confine tra opera ‘non ultimata’ e opera ‘ultimata ma viziata’. La Corte ha ribadito che questa distinzione è fondamentale per determinare se applicare la disciplina generale sull’inadempimento (art. 1453 c.c.) o quella speciale sulla garanzia per vizi (art. 1667 c.c.), che prevede termini di decadenza più brevi. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione dei fatti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Inadempimento Contratto d’Appalto: Opera Incompleta o Viziata? La Cassazione Fa Chiarezza

Quando si parla di inadempimento contratto d’appalto, una delle questioni più delicate e cruciali è stabilire se l’opera commissionata sia da considerarsi ‘incompleta’ oppure ‘completata ma affetta da vizi’. Questa distinzione non è un mero tecnicismo, ma il fulcro da cui dipendono i diritti e i termini per agire del committente. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione ha riacceso i riflettori su questo tema, fornendo criteri interpretativi fondamentali per committenti e costruttori.

I Fatti di Causa

La vicenda nasce da un complesso accordo misto di vendita e appalto. Una società immobiliare aveva venduto un terreno edificabile a un’impresa di costruzioni. Una parte del prezzo doveva essere pagata in denaro, mentre la parte restante doveva essere corrisposta tramite la realizzazione e consegna di alcune unità immobiliari. L’accordo prevedeva un termine di 36 mesi per il completamento dei lavori, prorogato di altri 12.

Alla scadenza, la società committente lamentava non solo un grave ritardo, ma anche la presenza di numerosi difetti negli appartamenti realizzati, alcuni dei quali già venduti a terzi. Ne scaturiva un contenzioso in cui la committente chiedeva il risarcimento dei danni per inadempimento.

Il Percorso Giudiziario: dal Tribunale alla Corte d’Appello

Il Tribunale di primo grado aveva rigettato la domanda della società committente. Aveva qualificato la richiesta come un’azione di garanzia per vizi ai sensi dell’art. 1667 del Codice Civile, ritenendola però tardiva e quindi prescritta per superamento dei termini di decadenza.

Di parere opposto la Corte d’Appello. I giudici di secondo grado avevano ritenuto che l’opera non potesse considerarsi ‘ultimata’. Di conseguenza, non era applicabile la disciplina speciale e restrittiva sulla garanzia per vizi (art. 1667 c.c.), bensì la normativa generale sull’inadempimento contratto d’appalto (art. 1453 c.c.), che non prevede termini di decadenza così brevi. La Corte aveva quindi condannato l’impresa costruttrice a un cospicuo risarcimento del danno.

L’Inadempimento Contratto d’Appalto e la Decisione della Cassazione

L’impresa costruttrice ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando l’errata applicazione dell’art. 1453 c.c. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, non per decidere nel merito, ma per censurare il ragionamento logico-giuridico della Corte d’Appello.

Il punto centrale, secondo la Cassazione, è che la Corte territoriale non ha adeguatamente motivato perché l’opera dovesse considerarsi ‘non completata’ anziché ‘completata ma difettosa’. La distinzione, ribadisce la Corte, è fondamentale:

* Opera non completata: Si applica la disciplina generale sulla risoluzione per inadempimento (art. 1453 c.c.), con il relativo termine di prescrizione ordinario (dieci anni).
* Opera completata ma con vizi: Si applica la disciplina speciale dell’appalto (art. 1667 c.c.), che impone al committente di denunciare i vizi entro 60 giorni dalla scoperta e di agire in giudizio entro due anni dalla consegna.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha osservato che la Corte d’Appello ha desunto la mancata ultimazione da elementi che, in realtà, potrebbero configurare semplici vizi o difformità. Ad esempio, la mancata posa di tappetini fonoassorbenti o la riserva di responsabilità espressa dal committente al momento della consegna sono indizi che presuppongono che un’opera sia stata, di fatto, portata a termine e consegnata, seppur in modo imperfetto.

In sostanza, i giudici di merito non hanno tracciato una chiara ‘linea di confine’ tra la mancata ultimazione e la presenza di vizi. Per la Cassazione, non si può far derivare automaticamente la non ultimazione dell’opera dalla semplice presenza di difetti, anche se numerosi. È necessario un accertamento più rigoroso, che distingua ciò che manca per poter definire l’opera ‘finita’ da ciò che invece è stato eseguito male.

Le Conclusioni

L’ordinanza ha cassato con rinvio la sentenza d’appello. Ciò significa che un’altra sezione della Corte d’Appello dovrà riesaminare i fatti per determinare, con una motivazione più solida, se l’opera fosse effettivamente incompleta o semplicemente viziata. Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche: sottolinea l’importanza per le parti di un contratto d’appalto di documentare con precisione lo stato di avanzamento e la consegna dei lavori. Per il committente, dimostrare la ‘non ultimazione’ apre la strada a rimedi più ampi e con termini più lunghi, mentre per l’appaltatore è cruciale poter provare il completamento per far valere i termini di decadenza e prescrizione più brevi previsti a sua tutela.

In un contratto d’appalto, qual è la differenza tra un’opera ‘incompleta’ e un’opera ‘completa ma con vizi’?
Secondo la giurisprudenza, un’opera è ‘incompleta’ quando non è stata portata a termine e non è idonea a svolgere la sua funzione. Un’opera è ‘completa ma viziata’ quando è stata terminata e consegnata, ma presenta difetti o non è conforme a quanto pattuito nel contratto. La distinzione è fattuale e deve essere accertata dal giudice di merito.

Perché è fondamentale stabilire se l’opera è incompleta o solo viziata?
La distinzione è cruciale perché determina il regime giuridico applicabile. Se l’opera è incompleta, il committente può agire con l’azione generale di inadempimento contrattuale (art. 1453 c.c.), che ha un termine di prescrizione di dieci anni. Se l’opera è completata ma viziata, si applica la disciplina speciale della garanzia per vizi (art. 1667 c.c.), che prevede termini molto più brevi: 60 giorni dalla scoperta per la denuncia e due anni dalla consegna per l’azione legale.

Cosa ha deciso la Corte di Cassazione in questo caso specifico?
La Corte di Cassazione ha annullato la sentenza della Corte d’Appello perché ha ritenuto che i giudici non avessero spiegato in modo adeguato e convincente le ragioni per cui l’opera doveva considerarsi ‘incompleta’ anziché ‘completata con difetti’. Ha quindi rinviato la causa alla stessa Corte d’Appello, in diversa composizione, affinché riesamini i fatti e stabilisca correttamente, con una motivazione più rigorosa, quale delle due situazioni si fosse verificata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18952 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 18952 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11483/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE); -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, SEZ. DIST. DI SASSARI, n. 427/2018, depositata il 5/10/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ 8/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

1. La società RAGIONE_SOCIALE) ha citato in giudizio la società RAGIONE_SOCIALE, chiedendo al Tribunale di Sassari di accertare l’inadempimento della convenuta rispetto al contratto di vendita e appalto con la stessa stipulato e di condannare la stessa al risarcimento dei danni causati dall’inadempimento. L’attrice deduceva di avere venduto alla controparte, con atto di vendita misto ad appalto, un terreno edificabile al prezzo di 1.500.000 euro e di avere escluso dalla vendita una parte del terreno sulla quale controparte si era impegnata a realizzare delle porzioni immobiliari; nell’accordo era previsto che il pagamento dovesse avvenire in denaro per euro 620.000, mentre il residuo importo di euro 880.000 doveva essere corrisposto attraverso la realizzazione degli immobili. L’attrice deduceva ancora che, nonostante fosse stato previsto un termine di 36 mesi per l’ultimazione delle opere e fosse stata stabilita una clausola penale pari a 200 euro per ogni giorno di ritardo, la controparte si era resa inadempiente ai suoi obblighi, così che era stata concessa una proroga di ulteriori 12 mesi con termine finale al 22 novembre 2008; che essa aveva venduto a terzi alcuni degli appartamenti che erano risultati però difettosi; che alla richiesta dell’atto di gradimento da parte di controparte la ricorrente aveva denunciato che le opere non erano ancora ultimate nel 2011 e che presentavano gravi difetti; che si era poi svolto un procedimento di accertamento tecnico preventivo, nel quale era stata accertata la presenza dei difetti lamentati. Costituitasi in giudizio, la convenuta ha eccepito la propria carenza di legittimazione in riferimento alla domanda di risarcimento dei danni degli appartamenti venduti a terzi e dunque non più di proprietà dell’attrice; nel merito ha eccepito la tardività della denuncia dei difetti lamentati e la prescrizione della relativa azione. Con ordinanza del 25 ottobre 2016, il Tribunale di Sassari, qualificato il rapporto intercorso tra le
parti come contratto atipico do ut facias con prevalente causa di contratto di appalto, rigettava l’eccezione relativa alla carenza di legittimazione attiva e accoglieva l’eccezione di decadenza dall’azione di garanzia, riferendola all’art. 1667 c.c., e rigettava la domanda dell’attrice.

La sentenza è stata impugnata da RAGIONE_SOCIALE. Con sentenza n. 427/2018, la Corte d’appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, ha parzialmente accolto l’appello: ha dichiarato I.C. responsabile dei danni derivati alla controparte dalla esecuzione dei lavori e ha condannato la medesima a pagare euro 592.295,04. Il giudice di secondo grado ha ritenuto che le opere non fossero state ancora ultimate e che pertanto avesse sbagliato il Tribunale a non ritenere applicabile la disciplina dell’inadempimento all’obbligazione di cui all’art. 1453 c.c., in quanto secondo la giurisprudenza della Corte di cassazione la responsabilità inerente alla garanzia per vizi e difformità dell’opera può configurarsi unicamente quando sia stata consegnata alla controparte un’opera una volta completati i lavori, mentre nel caso di non integrale esecuzione dei lavori può operare unicamente la comune responsabilità per inadempimento contrattuale.
Avverso la sentenza ricorre per cassazione RAGIONE_SOCIALE

Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE in liquidazione.

Memoria è stata depositata dalla ricorrente.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in sei motivi.

Il primo e il secondo motivo sono tra loro connessi:

il primo motivo contesta violazione degli artt. 112, 702 -ter , 702 -quater e 345 c.p.c. per avere la Corte territoriale dichiarato applicabile la disciplina di cui all’art. 1453 c.c., accogliendo la domanda di controparte, non formulata specificatamente e

tempestivamente in primo grado, e quindi omettendo di rilevare d’ufficio la novità della stessa;

il secondo motivo, in via subordinata rispetto al primo, denuncia violazione e falsa applicazione degli art. 792 -bis , 702 -ter e 702 -quater per avere la Corte territoriale, in riforma dell’appellata ordinanza, ritenuto ammissibile la domanda dell’odierna intimata, così come formulata per la prima volta nella propria comparsa conclusionale nel giudizio di primo grado, con richiesta dell’applicazione dell’art. 1453 in luogo degli art. 1667 e 1669 c.c.

I motivi non possono essere accolti. La ricorrente parla di proposizione di domanda nuova: in realtà si tratta non di una nuova domanda, ma della qualificazione giuridica della medesima. In primo grado controparte ha proposto le seguenti conclusioni: ‘accertata la sussistenza dei lamentati inadempimenti condannare la I.C. al risarcimento dei danni tutti subiti e subendi in forza dei lamentati inadempimenti’ (v. pag. 15 del ricorso introduttivo del processo). È quindi stata proposta una domanda di accertamento dell’inadempimento e di condanna al risarcimento del danno causato dall’inadempimento. Quali fatti costitutivi dell’inadempimento sono stati dedotti sia il ritardo nella consegna degli immobili, sia la presenza di difetti dell’opera. La Corte d’appello, pertanto, si è limitata a focalizzare l’attenzione sulla denunciata mancata ultimazione delle opere quale causa dell’inadempimento e ha così ricondotto la fattispecie all’art. 1453 c.c., senza per questo violare la regola che vieta la proposizione di domande nuove con la comparsa conclusionale di primo grado.
Per ragioni di priorità logica va esaminato prima del terzo il quarto motivo, che contesta violazione o falsa applicazione dell’art. 1453 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.: la Corte d’appello ha ritenuto applicabile la disciplina del risarcimento del danno da inadempimento, censurando la decisione del Tribunale che aveva

invece accolto l’eccezione di decadenza proposta dalla ricorrente, ritenendo che le opere commissionate non fossero state completate e non potesse quindi applicarsi la disciplina dei termini decadenziali di cui all’art. 1667 c.c.; la Corte d’appello ha erroneamente desunto ciò dalla mancata accettazione delle opere da parte della committente, dalla riserva di responsabilità nei confronti dell’appaltatore, dallo stesso riconoscimento dell’appaltatore di non avere posizionato i tappetini fonoassorbenti e dalle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio che accertava l’esistenza dei vizi dell’esecuzione delle opere non ancora ultimate.
Il motivo è fondato. La questione centrale posta dalla causa è relativa all’applicazione dell’art. 1667 c.c. ovvero dell’art. 1453 c.c., sulla base dell’orientamento di questa Corte, secondo il quale le disposizioni specifiche previste dagli artt. 1667 e 1668 c.c. sono applicabili nel caso di opera completa ma affetta da vizi o difformità, mentre qualora l’opera non sia stata completata, sono applicabili i principi riguardanti la responsabilità dell’appaltatore secondo gli artt. 1453 e 1455 c.c. (cfr. Cass. n. 9198/2018 e Cass. n. 4511/2019). L’accertamento circa l’ultimazione o meno dell’opera è accertamento che spetta al giudice di merito. Nel caso in esame, tuttavia, l’accertamento in fatto compiuto dalla Corte d’appello non chiarisce la linea di confine tra ultimazione delle opere e vizi delle opere stesse. È vero che la Corte sottolinea come la committente non abbia esplicitatemene accettato l’opera, ma anzi abbia nell’atto di transazione e consegna chiaramente previsto una riserva di responsabilità dell’appaltatore per i vizi degli immobili, accertati in sede di accertamento tecnico preventivo, ma si tratta appunto di profili che presuppongono l’avvenuta consegna e quindi l’ultimazione dell’opera. La Corte d’appello fa poi cenno all’elaborato del consulente tecnico d’ufficio, che ha accertato ‘l’esistenza di vizi nella esecuzione delle opere commissionate, non ancora ultimate, e determinava i costi per il completamento
dell’opera’, ma cita a dimostrazione del mancato completamento dell’opera l’omesso posizionamento di tappetini fonoassorbenti, omissione che pare riconducibile piuttosto alla sussistenza di vizi dell’opera e non al suo mancato completamento.

Si rende pertanto necessaria una rivalutazione degli elementi di fatto della causa, al fine di determinare se l’opera potesse considerarsi ultimata e presentasse dei vizi ovvero se ci si trovava di fronte a una opera non ultimata e occorre perciò rinviare la causa per un riesame del merito alla Corte d’appello.

C. L’accoglimento del quarto motivo comporta l’assorbimento del terzo motivo (che lamenta violazione dell’art. 112 c.p.c. per avere la Corte territoriale quantificato in euro 592.295,04 il risarcimento dei danni in favore della intimata, pronunciandosi oltre i limiti della domanda, quantificata da quest’ultima entro euro 700.000 comprensivi della penale da ritardo non accolta), del quinto motivo (che contesta violazione e/o falsa applicazione dell’artt. 1118 c.c. per omessa applicazione delle norme in materia di condominio circa la suddivisione dei costi afferenti i vizi accertati in proporzione alle quote millesimale di comproprietà) e del sesto motivo (che contesta violazione o falsa applicazione degli artt. 1117 e 1118 c.c., 81 c.p.c. per non avere la Corte territoriale rilevato con riferimento ai beni condominiali la carenza di legittimazione attiva della ricorrente).
II. La sentenza va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Cagliari, che provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P. Q. M.

La Corte accoglie il quarto motivo, rigettati i primi due motivi e assorbiti i restanti motivi di ricorso; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Cagliari, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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