Impugnazione delibera condominiale: termini e motivi

Una condomina impugna la delibera di approvazione del rendiconto per una spesa a suo carico, decisa anni prima. La Cassazione respinge il ricorso, chiarendo che l’impugnazione della delibera condominiale andava fatta contro il provvedimento originario entro 30 giorni, trattandosi di delibera annullabile e non nulla. Si ribadisce la differenza tra nullità e annullabilità e i limiti del diritto di accesso ai documenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione Delibera Condominiale: Quando e Come Agire

L’impugnazione delibera condominiale è uno strumento fondamentale per tutelare i diritti dei singoli condòmini, ma è soggetta a regole e termini precisi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sulla distinzione cruciale tra delibere nulle e annullabili, chiarendo quale decisione vada contestata e entro quali tempistiche. Questo caso offre spunti pratici per evitare errori che potrebbero compromettere la possibilità di far valere le proprie ragioni.

I Fatti del Caso: Una Spesa Contesa

Una condomina impugnava una delibera del 2015 con cui l’assemblea aveva approvato i rendiconti degli anni 2012-2014. La contestazione verteva su una specifica spesa addebitatale a titolo di risarcimento danni, spesa che, tuttavia, era stata originariamente decisa da una precedente delibera del 2012. La condomina sosteneva che la delibera del 2015 fosse viziata da eccesso di potere, in quanto l’assemblea aveva approvato il rendiconto senza i documenti giustificativi e le aveva addossato un costo senza un accertamento giudiziale della sua responsabilità.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto le sue richieste, sostenendo che l’atto da impugnare era la delibera del 2012, non quella successiva che si limitava a recepire quella spesa nel bilancio. Poiché la delibera del 2012 non era stata contestata nei termini di legge, era divenuta definitiva.

La Decisione della Corte: Annullabilità vs. Nullità

La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei giudici di merito, rigettando il ricorso della condomina. Il punto centrale della decisione è la distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili, un principio consolidato dalle Sezioni Unite della stessa Corte.

L’impugnazione della delibera condominiale e i termini di decadenza

La Cassazione ha ribadito che le delibere sono affette da nullità (un vizio gravissimo, che le rende prive di effetti e contestabili in ogni tempo) solo in casi eccezionali:
1. Mancanza degli elementi costitutivi essenziali.
2. Oggetto impossibile o illecito (contrario a norme imperative, ordine pubblico o buon costume).
3. Decisioni che esulano dalle competenze dell’assemblea, come la modifica a maggioranza dei criteri generali di ripartizione delle spese.

Tutte le altre delibere che violano la legge o il regolamento di condominio sono semplicemente annullabili. Tra queste rientrano quelle che, come nel caso di specie, applicano in modo errato i criteri di riparto delle spese senza modificarli in via generale. L’azione per far valere l’annullabilità deve essere esercitata, a pena di decadenza, entro il termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 del Codice Civile.

Il Diritto di Accesso ai Documenti

Un altro motivo di ricorso riguardava la presunta violazione dell’obbligo dell’amministratore di fornire la documentazione giustificativa delle spese. La Corte ha chiarito che tale obbligo sorge solo a fronte di una specifica richiesta del condomino. Nel caso esaminato, i giudici di merito avevano accertato che la condomina non aveva mai formalmente richiesto di visionare i documenti, ma si era limitata a contestare i criteri di riparto della spesa. Pertanto, nessuna inadempienza poteva essere imputata all’amministratore.

Le Motivazioni della Sentenza

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione su principi giuridici consolidati. La delibera del 2012, che aveva stabilito la spesa a carico della condomina, era meramente annullabile perché riguardava la ripartizione di una spesa concreta, rientrando nelle attribuzioni dell’assemblea. Non avendo la condomina proposto l’impugnazione della delibera condominiale entro il termine di 30 giorni, la decisione era diventata valida ed efficace per tutti i condòmini. Di conseguenza, la successiva delibera del 2015, che si limitava a inserire nel rendiconto una spesa già approvata e definitiva, non poteva essere validamente contestata per lo stesso motivo. Il debito del condomino sorge con la delibera che approva la spesa, non con quella successiva che ne certifica la presenza in bilancio. L’argomentazione della Corte è coerente con il principio secondo cui l’interesse ad agire deve essere attuale e concreto e, in questo caso, si era cristallizzato con la prima delibera.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre due importanti lezioni pratiche per i condòmini:
1. Agire tempestivamente: È essenziale identificare correttamente la delibera che lede i propri diritti e impugnarla entro il termine perentorio di 30 giorni. Attendere l’approvazione del rendiconto annuale per contestare una spesa decisa in precedenza è un errore che preclude ogni possibilità di tutela.
2. Formalizzare le richieste: Per esercitare il diritto di accesso ai documenti contabili, è necessario presentare una richiesta chiara e specifica all’amministratore. Non è sufficiente una generica contestazione delle spese. In caso di diniego, il condomino avrà l’onere di dimostrare di aver avanzato la richiesta e che l’amministratore non vi ha ottemperato.

Quando una delibera condominiale è nulla e quando è solo annullabile?
Una delibera è nulla (e quindi impugnabile senza limiti di tempo) solo se manca di elementi essenziali, ha un oggetto impossibile o illecito, o esula dalle competenze dell’assemblea (es. modifica a maggioranza i criteri generali di riparto spese). In tutti gli altri casi di violazione di legge o del regolamento (es. errata ripartizione di una singola spesa), la delibera è solo annullabile e deve essere impugnata entro 30 giorni.

Se una spesa viene approvata in una delibera e poi riportata nel rendiconto annuale, quale delle due delibere va impugnata?
Va impugnata la delibera originaria che ha approvato e posto la spesa a carico del condomino. La successiva delibera di approvazione del rendiconto, che si limita a registrare tale spesa, non riapre i termini per la contestazione se la prima delibera non è stata impugnata tempestivamente.

L’amministratore di condominio è sempre obbligato a fornire i documenti giustificativi delle spese?
L’amministratore ha l’obbligo di consentire la visione e l’estrazione di copia dei documenti, ma questo obbligo sorge a seguito di una richiesta specifica da parte del condomino. Se il condomino non fa una richiesta esplicita per visionare i documenti, l’amministratore non può essere considerato inadempiente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16892 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 16892 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 24/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22448/2020 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME e dall’avvocato NOME COGNOME.

– Ricorrente –

Contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO IMPERATORE NOME INDIRIZZO rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

– Controricorrente –

Avverso la sentenza del la Corte d’appello di Palermo n. 2298/2019 depositata il 22/11/2019.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 18 giugno 2025.

Rilevato che:

il Tribunale di Palermo, con sentenza n. 2276 del 2016, respinse la domanda proposta da NOME COGNOME proprietaria di un immobile facente parte del Condominio di INDIRIZZO

Condominio

21, in Palermo, di impugnazione della delibera adottata dall’assemblea del Condominio, in data 11/02/2015, di approvazione dei rendiconti 2012-2014, sul duplice rilievo che le spese imputate all’attrice , da questa contestate, dovute a titolo di risarcimento dei danni degli appartamenti all’ultimo piano , erano state oggetto di una precedente deliberazione assembleare, intervenuta il 26/04/2012, senz’altro efficace essendo stata respinta la relativa opposizione, e che la doglianza secondo cui l’amministratore non avrebbe messo a disposizione della condòmina la documentazione giustificativa della spesa era priva di fondamento poiché non risultava che l’attri ce avesse richiesto la documentazione;
la Corte distrettuale di Palermo ha rigettato l’appello dell’attrice , evidenziando , innanzitutto, l’infondatezza del motivo di impugnazione secondo cui l’effettivo pregiudizio e , quindi, l’interesse ad impugnare si sarebbe manifestato soltanto con l’approvazione dei rendiconti di cui alla delibera del 2015, in ragione del fatto che, spiega la sentenza, tale interesse era scaturito da ll’approvazione della delibera del 26/04/2012, la quale aveva posto a carico della COGNOME la spesa in questione.
P er il giudice d’appello, inoltre, la delibera del l’11/02/2015 non è viziata da eccesso di potere in quanto la ripartizione delle spese tra i condòmini rientra nelle competenze assembleari; sotto altro profilo, continua la sentenza, l’amministratore non ha omesso di esibire all ‘attrice la documentazione necessaria al controllo della legittimità della delibera impugnata in ragione del fatto che, in realtà, ad avviso della Corte di Palermo, come sottolineato dal primo giudice, l ‘interessata non aveva avanzato alcuna richiesta in tal senso , e che, comunque, anche la sua lettera del 27/12/2012 era diretta a contestare i criteri di riparto delle spese e non aveva ad oggetto la richiesta all’amministratore di esibizione dei documenti giustificativi.
La sentenza aggiunge che la contestazione sulla correttezza del riparto della spesa, in relazione alla quale l’appellante ha lamentato l’omessa pronuncia del Tribunale, è priva di pregio sia perché il rilievo critico è stato esaminato e implicitamente disatteso dal primo giudice, sia per il carattere assorbente della considerazione che le somme riportate nei rendiconti approvati erano state decise in precedenza da una delibera assembleare, valida, efficace e non più impugnabile;

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, cui il Condominio di INDIRIZZO resiste con controricorso.

In prossimità dell’udienza, le parti hanno depositato memorie.

Considerato che:

il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 1135, 1137 e 1123 c.c.

Si sostiene che la decisione assembleare impugnata sarebbe viziata da eccesso di potere perché il rendiconto era stato approvato in assenza dei documenti giustificativi di spesa.

L’assemblea, eccedendo le competenze di cui all’art. 1135 c.c., avrebbe addossato al l’attrice una spesa a titolo di risarcimento del danno, in violazione de ll’ordinario criterio di riparto sancito da ll’art. 1123 c.c., in assenza dell’indefettibile accertamento giudiziale della responsabilità della condòmina.

S ‘ imputa alla Corte di Palermo di non avere rilevato che il Tribunale aveva omesso di pronunciare sull’erroneo criterio di riparto delle spese e di avere reputato legittimo un criterio arbitrario, che determinava la nullità della decisione assembleare, in quanto tale impugnabile in ogni tempo in deroga al termine perentorio fissato dall’art. 1137 c.c.

1.1. il motivo è infondato;

i diversi profili di censura collidono con i principi di diritto enunciati dalle Sezioni Unite di questa Corte, ai quali al contrario (vedi infra ) la C orte d’appello si è attenuta, secondo cui, i n tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell ‘ assemblea dei condòmini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un ‘ difetto assoluto di attribuzioni ‘ – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a ‘ norme imperative ‘ o all ‘ ordine pubblico ‘ o al ‘ buon costume ‘ ; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l ‘ azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all ‘ art. 1137 c.c. , con l’ulteriore precisazione , da parte della stessa giurisprudenza, che sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell ‘ assemblea previste dall ‘ art. 1135, numeri 2) e 3), c.c. e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condòmini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell ‘ esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall ‘ art. 1137 comma 2 c.c. (Corte Sez. U, Sentenza n. 9839 del 14/04/2021);
La sentenza impugnata, nella scia della giurisprudenza di legittimità, rileva correttamente che rientrava nelle attribuzioni dell’assemblea condominiale ripartire tra i partecipanti le spese , e soggiunge che spettava al l’attrice impugnare la delibera del 26/04/2012 che approvava la spesa (che poneva a carico COGNOME), e che tale delibera non era più impugnabile per decorrenza del termine decadenziale di cui all’art. 1137 c.c.

Sul punto, sempre Cass. Sez. U. n. 9839/2021 (che, in motivazione, richiama Cass. Sez. U. n. 4806/2005), osserva che ciascun condomino è tenuto, secondo quanto prescrive l ‘ art. 1137 c.c., a far valere l ‘ annullabilità della deliberazione dell ‘ assemblea condominiale, a pena di decadenza, entro il termine perentorio di trenta giorni decorrente, per i condòmini assenti, dalla comunicazione della deliberazione (e, per i condòmini dissenzienti o astenuti, dalla data della sua approvazione), divenendo in mancanza la delibera valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
Infine, detto che qui si discute dell’approvazione del rendiconto con riferimento ad una spesa approvata da una precedente decisione assembleare, rileva il Collegio che lo sviluppo argomentativo del giudice d’appello è coerente con il principio di diritto (vedi Cass. n. 15288/2005) per il quale l’ obbligo dei condòmini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell ‘ assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente;
il secondo motivo denuncia violazione degli artt. 1712, 1713, 1129, 1130 c.c.

si lamenta che la sentenza impugnata, con motivazione apparente, avrebbe negato l’obbligo dell’amministra tore di fornire alla condòmina i documenti giustificativi della spesa in contestazione,

trascurando che questo obbligo discende dalle regole del mandato, fattispecie contrattuale entro la quale , nell’ambito della materia condominiale, è sussumibile l’incarico dell’amministratore, e che soprattutto alla luce delle modifiche alla disciplina del condominio negli edifici apportate dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, i partecipanti hanno diritto a prendere visione della documentazione del condominio al fine di esercitare il potere di controllo che (nella tipologia contrattuale di riferimento) spetta al mandante;
2.1. il motivo è infondato;

questa Corte, ancor prima del l’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (qui applicabile in relazione alla data di approvazione della delibera), ha ripetutamente affermato che l’ obbligo di rendiconto che, quale mandatario con rappresentanza dei condòmini, l ‘ amministratore è tenuto a osservare con riferimento alle somme detenute per conto del condominio, può dirsi adempiuto quando egli abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell ‘ entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi funzionali all ‘ individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell ‘ incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (Sez. 6-2, Ordinanza n. 1186 del 17/01/2019, Rv. 652163 -01; in continuità con Sez. 3, Sentenza n. 19991 del 14/11/2012, Rv. 624285 -01, richiamata a pag. 18 del ricorso per cassazione).
Gli artt. 1129, comma 2, c.c. e 1130-bis c.c., come novellati dalla legge n. 220 del 2012, prevedono la facoltà dei condòmini di ottenere l ‘ esibizione di registri e documenti contabili condominiali in qualsiasi tempo, non necessariamente in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell ‘ assemblea, sempreché l ‘ esercizio del diritto di accesso non si risolva in un intralcio all ‘ amministrazione, ponendosi in contrasto con il principio della

correttezza ex art. 1175 c.c.; al condomino istante – il quale non è tenuto a specificare le ragioni della richiesta – fa capo l ‘ onere di dimostrare che l ‘ amministratore non gli abbia consentito l ‘ esercizio della facoltà in parola (Cass. Sez. 2, 22/07/2022, n. 22958; Cass. Sez. VI-2, 28/07/2020, n. 15996; Cass. Sez. 2, 21/09/2011, n. 19210; Cass. Sez. 2, 29/11/2001, n. 15159).

Il giudice d’appello non si è discostato da questi principi e, con giudizio di fatto, illustrato con motivazione chiara e priva di aporie logiche (donde l’insussistenza dell’adombrata carenza strutturale dell’apparato argomentativo della decisione), ha stabilito che l’obbligo dell’amministratore di esibire la documentazione non è sorto in assenza dell ‘indispensabile, preventiva richiesta dell’appellante, la cui lettera del 27/12/2012, puntualizza la Corte di Palermo, non recava la richiesta di visionare i documenti giustificativi, ma valeva come contestazione del criterio di riparto della spesa;
il ricorso, pertanto, deve essere rigettato;

le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, sono a carico della ricorrente per il principio della soccombenza;

ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115/2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in euro 3.000,00, più euro 200,00, per esborsi, oltre alle spese generali, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/2002, dichiara che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte

della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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