Impugnazione delibera condominiale: quando è valida?

Un condomino ha promosso un’azione di impugnazione di una delibera condominiale, sollevando diverse eccezioni: omessa convocazione di alcuni proprietari, irregolarità nella redazione del bilancio, illegittimità della nomina e del compenso dell’amministratore. Il Tribunale ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la validità della delibera. La sentenza chiarisce i concetti di condominio parziale, che si costituisce ope legis senza necessità di una delibera formale, e di interesse ad agire, che deve essere concreto e non basato su una mera astratta legalità. L’attore è stato inoltre condannato per lite temeraria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione Delibera Condominiale: Analisi di una Sentenza del Tribunale di Firenze

L’impugnazione di una delibera condominiale rappresenta uno degli argomenti più dibattuti nell’ambito del diritto immobiliare. Una recente sentenza del Tribunale di Firenze offre spunti di riflessione fondamentali, chiarendo i limiti e le condizioni per contestare validamente le decisioni assembleari. Il caso in esame riguarda un condomino che ha citato in giudizio il proprio condominio per l’annullamento di una delibera, basando la sua azione su una serie di motivi che il giudice ha, uno per uno, ritenuto infondati. Questa decisione non solo conferma la validità della delibera, ma stabilisce anche importanti principi su condominio parziale, redazione dei bilanci e responsabilità processuale.

I Fatti di Causa

Un condomino ha impugnato una delibera assembleare lamentando diverse presunte irregolarità. Le contestazioni principali erano:

1. Omessa convocazione: La mancata convocazione dei proprietari di alcuni garage, che secondo l’attore facevano parte integrante del condominio.
2. Violazione dei principi contabili: La redazione di un bilancio consuntivo e preventivo su una durata anomala di 16 mesi e la violazione dei principi di chiarezza, continuità e intellegibilità.
3. Errata imputazione di spese: L’addebito di costi ritenuti non di competenza del condominio, ma di singoli proprietari o del condominio parziale dei posti auto.
4. Nullità della nomina dell’amministratore: La riconferma dell’amministratore senza una specificazione analitica del compenso e con una maggioranza ritenuta insufficiente.
5. Omessa informativa: Il fatto che l’amministratore non avesse informato l’assemblea della pendenza di un procedimento per la sua revoca giudiziale, promosso dallo stesso attore.

Il condominio convenuto si è difeso punto su punto, chiedendo il rigetto del ricorso e la condanna dell’attore per lite temeraria.

Le Decisioni del Tribunale sull’Impugnazione della Delibera Condominiale

Il Tribunale ha rigettato integralmente la domanda dell’attore, fornendo una chiara interpretazione delle norme condominiali e procedurali.

La Questione del Condominio Parziale e della Convocazione

Il giudice ha stabilito che i proprietari dei garage non dovevano essere convocati all’assemblea generale. Questo perché i garage costituivano un ‘corpo a sé stante’, ovvero un condominio parziale. La legge (art. 1123 c.c.) prevede che quando beni o servizi sono destinati a servire solo un gruppo di condomini, le spese e la gestione sono a loro esclusivo carico. Tale condominio parziale sorge ope legis (per forza di legge), senza bisogno di una delibera costitutiva. Di conseguenza, l’azione per accertare la condominialità di un bene deve essere intentata contro tutti i condomini (litisconsorzio necessario), non contro il solo amministratore.

La Validità del Bilancio e del Compenso dell’Amministratore

L’impugnazione della delibera condominiale per vizi di bilancio è stata respinta. Il Tribunale ha riconosciuto che l’assemblea può derogare al principio di annualità della gestione, deliberando a maggioranza un periodo di rendicontazione più lungo (in questo caso, 16 mesi) per esigenze specifiche, come l’allineamento delle scadenze tra il condominio principale e quello parziale. Inoltre, il compenso dell’amministratore è stato ritenuto legittimo perché, sebbene non dettagliato nella delibera impugnata, era stato confermato nella stessa misura della gestione precedente, risultando quindi chiaramente determinabile. Anche la maggioranza per la riconferma è stata giudicata sufficiente.

La Lite Temeraria

Il Tribunale ha accolto la domanda del convenuto di condannare l’attore per lite temeraria ai sensi dell’art. 96 c.p.c. Il giudice ha rilevato che l’attore aveva agito con colpa grave, insistendo su argomentazioni giuridicamente infondate e già respinte in un precedente procedimento, dimostrando una pretestuosità dell’iniziativa giudiziaria.

le motivazioni

Le motivazioni della sentenza si fondano su principi cardine del diritto condominiale e processuale. In primo luogo, il Tribunale ribadisce la necessità di un interesse ad agire concreto e attuale, come previsto dall’art. 100 c.p.c. L’impugnazione non può basarsi su una generica doglianza di violazione della legge, ma deve dimostrare un pregiudizio effettivo e un vantaggio pratico derivante dall’annullamento della delibera. Nel caso di specie, l’attore non ha saputo esplicitare quale vantaggio economico avrebbe ottenuto dall’accoglimento delle sue domande.

In secondo luogo, la corte ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza sul condominio parziale, sottolineando come questo istituto sorga di fatto quando esistono parti comuni destinate a servire solo un gruppo di unità immobiliari. Questo implica una gestione e una contabilità separate, nonché la partecipazione alle relative assemblee solo dei condomini interessati. La decisione di unificare temporaneamente i bilanci per uniformare le gestioni è stata ritenuta una scelta discrezionale e legittima dell’assemblea sovrana.

Infine, la condanna per lite temeraria è motivata dalla manifesta inconsistenza giuridica delle censure e dalla consapevolezza, o dalla grave negligenza nel non averla, dell’infondatezza delle proprie tesi, già peraltro esaminate in altre sedi. Il Tribunale ha inteso sanzionare un abuso del processo, volto a creare disturbo piuttosto che a tutelare un diritto.

le conclusioni

Questa sentenza offre importanti lezioni pratiche per condomini e amministratori. Anzitutto, chi intende procedere con un’impugnazione di una delibera condominiale deve essere in grado di dimostrare un interesse concreto e un danno effettivo, non potendo limitarsi a denunciare vizi formali fini a se stessi. In secondo luogo, viene rafforzato il concetto di condominio parziale come entità che nasce automaticamente dalla struttura dell’edificio, con importanti conseguenze sulla composizione delle assemblee e sulla ripartizione delle spese. Infine, la decisione serve da monito contro l’abuso dello strumento processuale: intraprendere azioni legali pretestuose e infondate può portare a una condanna al risarcimento dei danni per lite temeraria, oltre al pagamento delle spese legali.

È possibile impugnare una delibera solo per un vizio formale senza dimostrare un danno concreto?
No. La sentenza chiarisce che per l’impugnazione di una delibera condominiale è necessario un ‘interesse ad agire’ concreto, attuale e rilevante. L’attore deve dimostrare quale vantaggio effettivo, anche economico, otterrebbe dall’annullamento della delibera, non potendo basare la sua azione su una mera astratta violazione della legalità.

La costituzione di un ‘condominio parziale’ (es. per soli posti auto) richiede una delibera formale dell’assemblea generale?
No. Il Tribunale ha stabilito che il condominio parziale ‘insorge ope legis’, cioè per forza di legge, senza la necessità di un atto o di una delibera costitutiva. Si forma automaticamente quando cose, impianti o servizi sono destinati, per caratteri strutturali e funzionali, all’uso o al servizio di una parte soltanto dell’edificio.

L’amministratore è obbligato a informare l’assemblea dell’esistenza di un procedimento di revoca a suo carico prima del voto sulla sua riconferma?
No. La sentenza afferma che non esiste alcun obbligo normativo per l’amministratore di riferire in assemblea sulla pendenza di procedimenti di revoca promossi da un condomino. Sarebbe stato l’attore stesso, che aveva promosso il procedimento, a poter verbalizzare tale circostanza durante la discussione assembleare.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI FIRENZE N. 2674 2025 – N. R.G. 00011453 2023 DEPOSITO MINUTA 29 07 2025 PUBBLICAZIONE 29 07 2025

REPUBBLICA ITALIANA

In Nome del Popolo Italiano

TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE

02 – Seconda Sezione Civile nella persona della giudice on. NOME COGNOME COGNOME ha pronunciato la seguente

S E N T E N ZA

nella causa di I^ Grado iscritta il 11.10.2023 al N° R.G.C.A. 11453/2023, promossa da

rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME

-attore-

contro

in persona dell’amministratore p.t. dott.

rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME

-convenuto-

OGGETTO: Impugnazione delibera condominiale

Conclusioni

Per l’attore: Piaccia all’Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, accertare e dichiarare l’invalidità, pronunciandone l’annullamento o dichiarandone la nullità, di tutte (o in denegata ipotesi, anche solo di quelle che saranno ritenute invalide da questo Tribunale) le delibere assunte durante l’assemblea condominiale del condominio tenutasi il 18 maggio 2023 e adottare tutti i provvedimenti conseguenti. IN VIA ISTRUTTORIA per l’ammissione dei mezzi istruttori non ammessi e di cui alle memorie integrative. Sempre con vittoria di spese, competente e onorari.
Per il convenuto: Voglia il Tribunale adito – respingere integralmente il ricorso avverso; – condannare il ricorrente alle spese del procedimento ai sensi dell’art.91 c.p.c. (ivi comprese quelle della fase di mediazione come da esposizione e documentazione unita alla Nota spese qui acclusa); condannare altresì il ricorrente ai sensi dell’art. 96 co.1 c.p.c. al risarcimento dei danni da lite temeraria nonché al pagamento di una somma equitativamente determinata in favore del

ricorrente ex art. 96 co. 3 c.p.c. e di una adeguata sanzione ex art. 96 co. 4 c.p.c. — ordinare ex art. 89 c.p.c. cancellazione delle seguenti espressioni contenute nella Memoria ex art. 171 ter n.1 di parte attrice in quanto gratuitamente offensive e sconvenienti a pag.7: ‘ E’ dunque alquanto inverosimile credere, come oggi controparte vorrebbe lasciar intendere, che l’amministratore abbia erroneamente usato espressioni improprie; vero è, diversamente, che l’amministratore, onde non correre il rischio di vedersi revocato dal Tribunale, ha opportunamente e tempestivamente cancellato il codice fiscale e chiuso il conto corrente aperto per le autorimesse, riunito la contabilità al condominio di INDIRIZZO ed affermato che in realtà avrebbe costituito un condominio parziale (!) ‘ -a pag.11:’ E’ evidente che, nel caso di specie, il convenuto abbia tutto l’interesse a contestare l’esistenza del regolamento, arrivando finanche ad affermare di non essere in possesso del verbale dell’assemblea che lo ha approvato.’; – a pag.1617: ‘l’amministratore ha visto bene di richiedere un compenso aggiuntivo del considerevole importo di ..’, e a pag.17: ‘ha ritenuto di ben fare ad aumentarsi il compenso di quasi del doppio’.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto

quale proprietario di un’unità immobiliare residenziale al secondo piano (terzo fuori terra) d ell’edificio condominiale di in e titolare di 28,66 millesimi, impugna – con atto di citazione notificato l’11.10.2023 -la delibera adottata dall’assemblea condominiale tenutasi in seconda convocazione del 18.05.2023 (alla quale hanno partecipato, anche per delega, n. 24 condomini per un totale di 628,230 millesimi 1 ), chiedendone l’annullamento in quanto ritenuta illegittima , dopo aver esperito la procedura della mediazione obbligatoria presso l’OCF, conclusasi negativamente in data 21.9.2023.
I motivi di impugnazione vengono di seguito riassunti:

1 .Relazione del Dott. COGNOME sulla gestione 2021/2022 appena terminata.

3 Nomina Amministratore pro-tempore per la gestione 2023 e relativo compenso .

2 Approvazione Bilancio Consuntivo Gestione 2021/2022 e relativa ripartizione.

4 Approvazione Bilancio Preventivo Gestione 2023 e relativa ripartizione.

sdoppiamento copertura assicurativa; conto corrente, codice fiscale; decisioni in merito;

5.Questioni pendenti con la rappresentazione unitaria del complesso immobiliare di INDIRIZZO:

6.Varie ed eventuali.

– che tali unità immobiliari siano incluse nel medesimo corpo di fabbrica del

, perché ad esso sottostanti, e non di quello del

, dal quale hanno, invece, solo l’ accesso; a parere dell’attore , l’omessa inclusione nella compagine condominiale di tali proprietari avrebbe reso invalidi tutti gli atti assembleari via via adottati e inciso anche sulla corretta ripartizione delle spese condominiali;

B–Omessa lettura ed esame in assemblea dei documenti che ebbe a consegnare durante l’assemblea ; tale omissione costituirebbe, a parere dell’attore , una lesione del diritto di ciascun condòmino di rendere note agli altri condòmini le ragioni del proprio dissenso, così alterando il processo di formazione della volontà assembleare;

C -Omessa specificazione dei nominativi dei condòmini che hanno approvato la delibera;

D -Violazione dei principi di annualità, continuità, chiarezza ed intellegibilità nella redazione del Bilancio consuntivo 2021/2022 e del Bilancio preventivo 2022/2023.

A riguardo, parte attrice rammenta che lo stabile condominiale consta sia di appartamenti che di posti auto (ricavati dal frazionamento effettuato dalla società proprietaria RAGIONE_SOCIALE del fondo originario) aventi accesso da INDIRIZZO per la gestione dei quali è stato costituito l’autonomo ‘ INDIRIZZO‘; ritiene che, nonostante tale ‘separatezza’ , non sia legittima la redazione da parte dell amministratore di un unico Bilancio ‘ Consuntivo e Preventivo allungato a 16 mesi, che incorpora sia il rendiconto ultrannuale riguardante gli appartamenti sia il rendiconto annuale del separato ‘ INDIRIZZO , in quanto ciò comporterebbe la violazione dell’art. 63 comma 4° disp. att. c.c. (ove si parla di rendiconto annuale) e dell’art. 13 del Regolamento condominiale (per il quale l’esercizio finanziario si chiude ogni anno al 31.05); l’attore, inoltre, a ssume che i detti Bilanci non sarebbero stati redatti nemmeno in conformità al principio della continuità contabile, atteso che non hanno avuto origine dai dati di chiusura del consuntivo dell’anno precedente, quanto da un rendiconto annuale diverso mai approvato ma soltanto presentato dall’amministratore nel corso dell’assemblea del 7.11.2022; infine, ritiene che tali bilanci impedirebbero di valutare appieno la situazione contabile e finanziaria del
E -Errate appostazioni nel bilancio condominiale di spese non riferibili al ; tra queste ricomprende: a) l’importo di euro 2.310,00 della Ditta RAGIONE_SOCIALE ; b) il compenso erogato all’arch. per una perizia tecnica di euro 1.562,00; entrambe le voci di spesa riguarderebbero spese che avrebbero dovuto essere sostenute dai singoli proprietari delle unità immobiliari interessate; c) i costi sostenuti per la stipula di due polizze assicurative, l’una valevole per gli appartamenti e l’altra per i posti auto, quando invece sarebbe stata sufficiente rinnovare la precedente ed unica polizza globale fabbricati stipulata per l’anno 2021/2022 perché copriva i rischi del l’intero complesso immobiliare a costi inferiori; d) il compenso aggiuntivo che l’amministratore si è riconosciuto per la gestione dei posti auto, quando invece questi avrebbe dovuto ridurre il proprio compenso in relazione alla gestione degli appartamenti e riversare la differenza nell’extra compenso da porre ad esclusivo carico dei proprietari dei posti auto ; tale ‘ doppio compenso ‘, soggiunge contrasterebbe con il principio di ‘unicità del compenso’ ;
F -omessa informativa all’assemblea del 18.5.2023 della pendenza del procedimento di revoca ex art. 1229 c.c. dell’amministratore condominiale promosso dallo stesso (R.G. V.G. 18890/2022); l’attore sostiene che tale informativa avrebbe dovuto precedere la discussione del punto dell’O.d.G. relativo alla sua ‘riconferma’ come amministratore’; invece, l’amministratore, solo dopo essersi fatto riconfermare, ha informato i condòmini della circostanza unitamente all’invio del verbale di assemblea con la comunicazione del 1.6.2023;
G -nullità della nomina dell’amministratore ; l’attore rileva che l’amministratore: — non ha specificato analiticamente all’assemblea del 18.5.2023 il suo compenso, comunicandolo solo successivamente; –non ha dato prova di aver partecipato a corsi di aggiornamento; — non è stato nominato con le maggioranze prescritte dall’art. 10 del Regolamento di Condominio (maggioranza degli intervenuti ed almeno ¾ del valore dell’edificio sia in prima che in seconda convocazione).

espone, infine, altre questioni atte unicamente a porre in rilievo come il verbale redatto dall’amministratore non sia corrispondente a quanto in effetti avvenuto durante le discussioni sui vari punti dell’O.d.G. (o perché vi sarebbero state delle omissioni o per l’utilizzo improprio di espressioni); dette questioni non vengono poste tuttavia a sostegno della domanda di invalidare la delibera del 18.5.2023.

Si è costituito in giudizio il contestando analiticamente ogni rilievo mosso dall’attore e chiedendo il rigetto della domanda attorea .

Concessi i termini di cui all’art. 171 ter c.p.c., è subentrato nella difesa dell’attore nuovo procuratore; con ordinanza del 8.5.2024 – adottata all’esito di udienza ‘cartolare’ la causa è stata ritenuta matura per la decisione avendo carattere documentale, così rigettando le richieste di CTU tecnica e contabile avanzate dall’attore in quanto ‘esplorative’ (nemmeno precedute da alcuna perizia di parte); sono stati così assegnati i termini dell’art. 189 c.p.c. a decorrere a ritroso dall’udienza del 9.5.2025.
Motivi della decisione

Le domande attrici sono infondate e vengono rigettate.

0o0

Sull ‘interesse ad agire dell’attore

E’ noto il principio per cui (v. anche sentenza Cass. nr. 9544 del 2023): ‘ In tema di condominio negli edifici, sussiste l’interesse del condomino a promuovere l’azione di annullamento di una delibera condominiale avente ad oggetto crediti del medesimo di valore anche minimo, in quanto dal principio che la giurisdizione è risorsa statuale limitata non può, tuttavia, derivare il potere del giudice di stabilire limitazioni all’accesso al giudizio di legittimità, p osto che nel nostro ordinamento la giurisdizione si attua mediante il giusto processo ed è sempre ammesso il diritto di ricorrere per cassazione avverso le sentenze per violazione di legge; diritto il cui esercizio non dipende dal valore economico della controversia, soprattutto ove la predetta azione miri ad una verifica giudiziale della correttezza del ‘modus operandi’ dell’amministratore nella generale iscrizione dei pagamenti in bilancio’ .
Al contempo deve rilevarsi come si stia afferm ando l’ulteriore principio per cui la domanda proposta ex art. 1137 c.c. non può essere sorretta sull’interesse del tutto astratto -alla mera legalità e correttezza della gestione comune, in quanto non idoneo a rappresentare l’interesse ad agire richiesto dall’art. 100 c.p.c. , anche perché questo non coincide con il mero interesse ad impugnare, finalizzato alla rimozione della delibera; difatti chi impugna una delibera condominiale dev’essere portatore di un interesse concreto e rilevante alla sua caducazione, concernente la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronuncia di merito può conseguire, sebbene la decisione del giudice che accoglie la domanda ex
articolo 1137 c.c. si limiti in negativo a caducare la delibera sfavorevole e non possa sostituirsi in positivo all’attività dell’assemblea ( Cass. civ., sez. II, 27/04/2024, n. 5129 ).

Tale premessa serve ad evidenziare, incidenter tantum , come, in effetti, l’attore non ha affatto esplicitato nell’atto introduttivo quale sarebbe il vantaggio economico che otterrebbe dall’accoglimento della sua domanda (parte convenuta a pag. 20 della comparsa di costituzione e risposta lo calcola addirittura nella misura di euro 1,36!).

Sul motivo A)

Il ha chiarito, senza essere smentito, che l’area nella quale sono presenti i nr. 7 garages oggi appartenenti a soggetti non condòmini, era in origine un magazzino (a destinazione commerciale posto al piano terreno con accesso diretto da INDIRIZZO) che la proprietà RAGIONE_SOCIALE ebbe a trasformare in un’autorimessa di attuali mq. 347 denominata ‘Autorimessa INDIRIZZO‘ e che tale area venne acquistata dalla RAGIONE_SOCIALE come ‘porzione del fabbricato condominiale ubicato in ‘ dalla Società RAGIONE_SOCIALE, con atto notarile del 10.7.2020 .
Dalle fotografie prodotte in atti, risulta che tale autorimessa ha una propria copertura e non condivide alcuno dei beni comuni del , né risulta comunicare con questo (salvo essere in parte ad esso sottostante, condividendo in parte le fondamenta), né tantomeno fa parte del ‘Condominio di INDIRIZZO .

Si tratta di elementi che connotano l’autorimessa (composta da nr. 7 garages) come un vero e proprio ‘un corpo a se’ stante’ che non deve partecipare alla gestione condominiale di . […

Ad ogni modo la Suprema Corte (sez. VI.2, ordinanza 21.2.2020 nr. 4967 rel. Scarpa e SS.UU. nr. 25454/2023) ha chiarito, da tempo, che l’azione di accertamento della condominialità di un bene non va proposta contro l’amministratore ma vede quali legittimati passivi, in regime di litisconsorzio necessario, tutti gli altri condomini , oltre ai proprietari dei beni ritenuti ‘comuni’ (‘… la domanda di accertamento della qualità di condomino, ovvero dell’appartenenza, o meno, di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., non va proposta nei confronti della persona che svolga l’incarico di amministratore del medesimo (come avvenuto nella
specie), imponendo, piuttosto, la partecipazione quali legittimati passivi di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. Invero, l’azione che ha per oggetto l’accertamento positivo o l’esclusione del diritto di condominio sulle parti comuni, esercitata dal titolare di una determinata proprietà immobiliare, rende indispensabile l’integrità del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, giacché tale accertamento o esclusione si risolve comunque in un minore o maggior diritto proporzionale di condominio in capo a coloro cui appartengono le altre unità immobiliari. La definizione della vertenza postula, dunque, una decisione implicante una statuizione in ordine a titoli di proprietà confliggenti fra loro, suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso condominio in discussione (Cass. Sez. 6-2, 25/06/2018, n. 16679; Cass. Sez. 6-2, 17/10/2017, n. 24431; Cass. Sez. 6-2, 22/06/2017, n. 15550; Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 01/04/1999, n. 3119). Di recente, Cass. Sez. U, 18/04/2019, n. 10934, ha enunciato il principio che, nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni, ciascun condomino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale – concorrente con quello dell’amministratore di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario ‘pro quota’. In motivazione, la sentenza n. 10934 del 2019 afferma proprio: ‘ Le Sezioni Unite con la sentenza 25454 del 2013 relativa ad azione di un condomino volta all’accertamento della natura condominiale di un bene hanno già avuto modo di affermare, con un esame approfondito della questione, che occorre integrare il contraddittorio nei riguardi di tutti i condomini qualora il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva formulando un’apposita domanda riconvenzionale volta ad ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato che mette in discussione la comproprietà degli altri soggetti (più di recente v. Cass. n. 6649 del 15/03/2017). Altrettanto vale allorché vi sia espressa azione in tal senso contro il condominio o qualora l’amministratore condominiale introduca un’azione che esula dalle attribuzioni conferitegli dall’art. 1130 c.c., e dalla sfera di rappresentanza attribuitagli dall’art. 1131 c.c…. Non induce a diverse conclusioni la considerazione secondo cui, a norma dell’art. 1131 c.c., l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, in quanto, proprio per la consolidata interpretazione giurisprudenziale già richiamata, il potere rappresentativo che spetta all’amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sul relativo diritto di comproprietà, che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini ‘.
Dunque, non sussiste alcun vizio di ‘omessa convocazione’ dei proprietari dei garages all’assemblea del 18.5.2023.

Sul motivo B)

Risulta verbalizzata sia la consegna dei vari fogli dattiloscritti da parte di all’amministratore che anche la loro ‘lettura’ e allegazione a verbale (tant’è che parte convenuta li ha prodotti in questa sede); l’assemblea ebbe a decidere e ciò non è sindacabile da questo giudice -di valutare in altra sede la rilevanza dei loro contenuti e, durante la discussione delle ‘Varie ed eventuali’, il condòmino sig. auspicò opportunamente che eventuali documenti di interesse generale fossero inoltrati a tutti loro in anticipo rispetto alla data dell’assemblea (ad es. affiggendoli in bacheca) perché potessero essere letti e comprese le questioni affrontate.
inoltrati a tutti in anticipo in modo che le questioni sollevate possano essere oggetto di discussione. Consegnare documenti in assemblea non pemmette di poterli leggere prima e discutere;

Del resto, l’assemblea avrebbe anche potuto rifiutare l’allegazione a verbale degli scritti di dato che quest’ultimo avrebbe avuto la possibilità, che non risulta in alcun modo compromessa, di riassumere a verbale ogni dichiarazione pertinente al fine di portare a conoscenza degli altri presenti le ragioni del proprio voto (conforme Tribunale Roma, sentenza nr. 2281/2020).

Ad ogni modo le questioni affrontate nelle dette cartelle dattiloscritte riferibili a sono divenute motivi di impugnazione della delibera, oggetto del presente procedimento.

Sul motivo C)

Parte convenuta ha prodotto (v. doc. nr. 27) sia il verbale dattiloscritto che il foglio delle presenze, contenenti i millesimi rappresentati da ciascuno dei partecipanti e i nominativi dei dissenzienti alle singole delibere adottate; poiché tali documenti risultano inviati al condòmino il 1.6.2023, il motivo si è rivelato infondato, dato che è molto agevole comprendere i nominativi dei condòmini che hanno votato a favore e quelli contrari.

Sul motivo D)

L’esame di tale motivo comporta la disamina di ulteriori aspetti.

1 -Relativamente alla ritenuta non legittima costituzione del avente ad oggetto i nr. 35 posti auto che hanno accesso da INDIRIZZO, parte convenuta ha replicato alle argomentazioni attoree, sin dalla comparsa di costituzione e risposta, rilevando in particolare che a seguito della ristrutturazione dei due piani, terreno e interrato, di autorimesse effettuata da parte del

suo unico proprietario RAGIONE_SOCIALE (che a sua volta li aveva acquistati dalla società RAGIONE_SOCIALE), sono stati ricavati numerosi posti auto che la proprietà ha poi via via venduto a terzi soggetti, ovvero a soggetti diversi dai proprietari degli appartamenti, per cui si era determinata una situazione che esigeva una gestione distinta da quella ordinaria, peraltro auspicata anche dalla ex proprietà RAGIONE_SOCIALE in quanto abbisognevole dell’esecuzione di opere diverse da quelle destinate all’edificio condominiale (ad es. la realizzazione di distinti impianti di illuminazione, antincendio ed elettrico, oltre che per manutenere i cancelli di accesso) e anche di una copertura assicurativa del rischio diversa e più completa rispetto al rischio generale fabbricati; esigenze per ovviare alle quali era emersa la necessità di formare anche tabelle millesimali specifiche; infine, proprio perché i proprietari dei posti auto/boxs sono diversi dai condòmini dell edificio, i primi hanno ‘ interesse a partecipare alle sole assemblee indette per la gestione del condominio parziale e non anche a quelle generali indette per il .
Circa la legittimità della costituzione del condominio parziale di specie, la norma-cardine in tema è l’art. 1123 3° co. c.c. che, sebbene intitolata alla ‘ripartizione delle spese’ stabilisce espressamente: ‘ Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato , le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità’.

Dunque, i l presupposto per l’attribuzione in proprietà comune a tutti i condomini viene meno se le cose, gli impianti e i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano destinati all’uso o al servizio di alcuni soltanto dei condomini (cfr. Tribunale Salerno sentenza nr. 1517/2015; Cass. civ. II, n. 1680/2015).

Di tal modo ogni atto ed ogni attività di amministrazione e/o di utilizzazione che devono essere compiuti all’interno del condominio parziale, comporta l esclusione dai partecipanti di quelli che ‘ sono proprietari di immobili che non godono di quel servizio o impianto, non ricevendo dallo stesso alcuna utilità.

Infine, non vi è alcuna necessità di formalizzare la costituzione del con specifica delibera del Condominio complessivo, poiché insorge ope legis, senza fatto o atto costitutivo di parte.

Il condominio parziale si distingue dalla separazione dei Condominii, disciplinata dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. , poiché non richiede che le parti dell’edificio abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.

Infatti, il condominio parziale può esistere anche quando non è possibile procedere alla separazione, perché le parti comuni servono solo alcune unità immobiliari e non presentano le caratteristiche di autonomia.

Nel caso di specie, la costituzione del Condominio parziale è stata richiesta dalla società RAGIONE_SOCIALE con atto del 21.01.2022 (doc. nr. 5 di parte convenuta), cui è seguita l adozione di Tabelle Millesimali specifiche (doc. nr. 6), l adozione di un proprio codice fiscale (doc nr. ‘ ‘ 7) e l apertura di un c/c distinto (onde far confluire i versamenti dei nr. 35 condòmini parziali dovuti ‘ sia per le spese specifiche che di quelle per la gestione complessiva dell edificio; risulta che da questo ‘ c/c vengono attinti gli importi che comunque i nr. 35 proprietari di posti auto debbono in vantaggio del generale).
Il Condominio parziale deve altresì dotarsi di un proprio bilancio, consuntivo e preventivo, relativamente alla gestione dei beni di utilizzo ‘ separato ‘ , salvo partecipare alle spese del Condominio generale e solo per quei beni che sono condivisi da tutti i proprietari.

L assemblea generale del ‘ ha preso atto di tale situazione sin dal 7.11.2022 (v. doc. nr. 9 e 10) e approvava la seguente delibera:

viene stabilito di votare sull argomento “bilancio consuntivo 21/22” ponendo ai voti quanto segue: modificare il periodo gestionale del condominio INDIRIZZO portandolo all’anno solare e per fare ciò allungare la gestione 01/09/2021-31/08/2022 sino al prossimo 31 dicembre 2022 permetterà di uniformare le scadenze del condominio generale di INDIRIZZO e del condominio parziale (Autorimessa INDIRIZZO 10/14);

si richiede di verificare, come già richiamato; se possono esscre mantenute le duc polizze assicurative così come impostate oppure se deve essere ricreala una copertura assicurativa unica lasciando ai proprietari dei garages la possibilità di dotarsi di separata copertura collegata ai diversi rischi prodotti dall ‘autorimessa; propria

unificare i conti e le spese in un bilancio unico che dalla gestione 2023 avrà le medesime scadenze e conterrà al posto di una anonima unità immobiliare nominata Autorimessa Tavanti 10/14″, tutti i partecipanti aventi titolo e quindi anche tutti i proprietari dei garages;

si richiede di verificare se è possibile; tenuto conto che le spese riguardanti lautorimessa restano di competenza dei soli proprietari dei garages, mantenere due diversi conti correnti ed eventualmente con quale intestazione; oppure se è necessario ricondurre tutto ad un conto corrente unico;

affinché Funificazione del periodo gestionale; con allungamento di 4 mesi della gestione 2021/2022, sia realizzabile si propone di dare continuità alla gestione economica condominiale pagando le prime due rate della previsione di spesa 2022/2023 predisposta dal Dott. COGNOME. Questo permetterebbe di saldare le vecchie esposizioni, collegate alla maggiore spesa rispetto al preventivo iniziale; € di avere la disponibilità liquida per mesi aggiuntivi. I proprietari dei garages,

che hanno una gestione che scade il prossimo 31/12/2022, non avrebbero da versare maggiori oneri ma, per le spese generali, attenderebbero il nuovo bilancio consuntivo unitario . già

A) contraria la mantenendo la scadenza originaria del 31 Agosto 2022 e quindi Taccorciamento del periodo gestionale dell ‘autorimessa piuttosto che lallungamento di quello del condominio generale. E questo nonostante che sia stato chiarito che tale scelta renderebbe impossibile la corretta attribuzione dei consumi elettrici personali dei proprietari dei garages dal momento che la lettura dei contatori è stata programmata per il 31/12/2022;

1 presenti, sul complesso della proposta formulata, votano come segue:

B) favorevoli restanti condomini presenti per un totale di millesimi 526,096.

è approvata a maggioranza.

Tale delibera non risulta essere stata impugnata da alcuno dei condòmini di e risulta essere il ‘ frutto di un compromesso ‘ che l assemblea volle raggiungere in considerazione e in ‘ parziale accoglimento dei rilievi che sollevò in quell occasione ‘ e quanto deliberato dall assemblea del 18.5.2023 ‘ ‘ attua ‘ esattamente le prescrizioni in quella sede deliberate.

2 -Ciò premesso, non sussiste la ritenuta violazione del principio di annualità del bilancio gestionale che connoterebbe, secondo l attore, il bilancio consuntivo 2021/2022, con esercizio di 16 ‘ mesi (12 mesi fino al 31.8.2022 + 4 mesi ovvero fino al 31.12.2022), proprio perché tale ‘ allungamento ‘ venne ritenuto ‘ necessario ‘ dalla stessa assemblea per uniformare i periodi di esercizio

del con quelli del Condominio parziale ‘ Autorimessa INDIRIZZO (oltre alle ragioni meglio esplicitate nella detta delibera).

Del resto, il principio dell annualità del bilancio condominiale può essere derogato con le ‘ maggioranze previste dal secondo comma dell’art. 1136 del c.c. (e nel caso di specie la maggioranza di 526,096 pare sufficiente allo scopo) e in mancanza di un regolamento contrattuale (che nella specie non esiste 2 ): pertanto , l’assemblea può deliberare la nuova periodicità e optare una tantum per l’allungamento della gestione di transizione.

3 -relativamente alla asserita violazione da parte dei bilanci approvati dei principi di continuità, intellegibilità e chiarezza, non può che richiamarsi il contenuto della Relazione di accompagnamento allegata alla lettera di convocazione dell assemblea del 18.5.2023 (doc. nr. 11) che ben esplicita le ‘ ragioni ed il metodo di redazione dei Bilanci sottoposti all esame dell assemblea, i cui dati contabili ‘ ‘ debbono essere posti in relazione con i precedenti bilanci (doc. nr. 19 e 20), secondo quanto analiticamente ricostruito dal convenuto alle pagg. 16-18 della comparsa di costituzione e risposta (il cui contenuto si intende integralmente richiamato in questa sede, laddove sottolinea la sovrapposizione dei dati del bilancio preventivo del periodo 1.9.2021/31.8.2022, sottoposto all esame dell assemblea del ‘ ‘ 7.11.2022, con quelli del bilancio consuntivo 1.9.2021/31.12.2022 sottoposto all esame dell assemblea ‘ ‘ del 18.5.2023, ad eccezione della posizione dei condòmini di cui viene fornita ampia giustificazione).
Sul motivo E

a) Le prestazioni di cui alla fattura dell impresa RAGIONE_SOCIALE sono consistite nella pulizia ‘ integrale dei soffitti nell appartamento ‘ del condòmino resasi necessaria dalla presenza di infiltrazioni provenienti dal tetto condominiale; dunque, si tratta di un onere che deve essere posto a carico del (quale custode del bene comune ex art. 2051 c.c.);

b) La perizia tecnica redatta dall arch. ‘ consegue ad una delibera adottata dall assemblea ‘ condominiale del 15.12.2021 (cfr. doc. nr. 22), pur compulsata dall attore, ed ebbe ad ‘

2 Il documento nr. 16 prodotto dall attore ‘ ‘ 016 Regolamento condominio 26.6.1956 non si ritiene avere alcuna ‘ efficacia non essendo chiaro chi lo ha redatto, non essendo stato firmato da chicchessia, né approvato da alcuna assemblea, né mai allegato agli atti di acquisto delle unità immobiliari dei singoli proprietari. Certo, l adozione del ‘ regolamento è obbligatoria quando i condomini sono in numero superiore a 10 ex art. 1138 primo comma c.c., ma la mancata adozione nel caso in cui siano presenti undici o più condomini non determina sanzioni, ma comporta che ciascun proprietario possa attivarsi affinché l’assemblea provveda ad adottarlo.
oggetto l accertamento della presenza nel ‘ di manufatti privati abusivi (tettoie private); per l effetto, il costo dell attività deve essere posta a carico del ‘ ‘ .

2) una verifica tecnicollegale; con relativo parere di avvocato competente in materia condominialc, che risponda se le richiamate tettoie possono csscre considerate sopraelevazioni, se è stato quindi violato il Regolamento di Condominio € se sono state rispeltate le distanze minime obbligatoric.

c) La lamentata duplicazione dei costi (ovvero indebito aumento dei costi assicurativi) per la stipula della polizza fabbricati per la parte abitativa e di quella per i posti auto non sussiste, sia perché la necessità di avere polizze diversificate derivava dall esigenza di aggiornare i ‘ valori assicurati; difatti l elemento fondamentale per la stipula del contratto di assicurazione ‘ globale fabbricati risulta essere il ‘valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato, che nulla ‘ ha che vedere con il valore commerciale determinato da logiche di mercato. Il premio di polizza è, infatti, fissato dalla moltiplicazione proprio del valore di ricostruzione a nuovo per un tasso percentuale, indicato dalla compagnia di assicurazione, che varia a seconda delle tipologie costruttive dell’edificio stesso e delle garanzie presenti nel contratto; occorre anche considerare che l attore non ha allegato alcun dato economico che sostenga la sua ‘ ipotesi (a fronte nemmeno delle puntuali repliche di cui a pag. 11 della comparsa di costituzione e risposta).
d) Non sussiste alcun ‘ indebito aumento dei compensi dell amministratore ‘ ‘ derivante dalla gestione del Condominio parziale, poiché i costi di tale ultima gestione gravano unicamente a carico dei proprietari dei posti auto e alcuna riduzione del proprio compenso l amministratore avrebbe dovuto operarsi per la gestione del ‘ , non essendosi certamente ridotte le unità abitative, rispetto alle quali permangono le esigenze gestionali, amministrative e contabili di sempre (anzi va sottolineato che rispetto alla gestione dei beni comuni sia ai proprietari degli appartamenti che di quelli dei posti auto, quest ultimi debbono contribuire, come in effetti avviene – cfr. doc. nr. 9 pagine 7, 9 ‘ prima parte e pagg. 2,4,5 seconda parte, per cui vi sarà un minimo risparmio anche per l attore). ‘ […
Sul motivo F

Non vige alcun obbligo normato dell amministratore in carica di riferire in assemblea la ‘ pendenza di procedimenti di ‘ revoca ‘ nei suoi confronti promossi da un condòmino; ad ogni modo, l attore ‘ -che aveva promosso il procedimento -avrebbe potuto far verbalizzare tale circostanze prima della discussione del relativo punto dell O.d.G. ‘

Sul motivo G

L a nullità prevista dall’art. 1129 c.c. colpisce non solo la prima nomina ma anche i successivi rinnovi/conferme se manca la specificazione analitica del compenso; inoltre è richiesto che la specificazione del compenso risulti in modo chiaro e dettagliato direttamente dalla delibera assembleare, poiché la mera indicazione del compenso nel bilancio preventivo o consuntivo approvato dall’assemblea non è sufficiente a sanare il vizio della delibera di nomina/rinnovo.

Nel caso di specie tale violazione non sussiste, poiché dal verbale dell assemblea del 18.5.2023 ‘ che ebbe a rinnovare il mandato all amministratore ‘ si legge che venne confermato lo stesso importo della gestione precedente, dunque di chiara leggibilità.

Altrettanto infondato è il rilievo della mancata comunicazione all assemblea ‘ da parte dell amministratore di aver frequentato dei corsi di aggiornamento professionali e formativi, non ‘ essendo questa dichiarazione rilevante sul piano della legittimità della delibera impugnata (salvo dare atto che tale rilievo è stato esaminato anche dal giudice del procedimento di volontaria giurisdizione promosso per la revoca giudiziale in senso negativo per l attore, anche sotto questo profilo). ‘

Infine, la maggioranza con la quale è stato riconfermato nella sua carica di amministratore è legittima e non consta l esistenza di una regola diversa desumibile da un vigente ed ‘ applicato Regolamento Condominiale.

Sulla domanda di condanna dell attore al risarcimento di danni da responsabilità processuale ex ‘ art. 96 primo, terzo e quarto comma c.p.c.

A sostegno della domanda parte convenuta afferma che ‘ la pur infondata azione giudiziaria avversaria -apice giudiziario di un atteggiamento già manifestato in sede condominiale -tiene in ostaggio gli altri condomini, compromettendo la usuale tranquillità del clima condominiale e facendo temere ai condòmini ogni occasione assembleare ed extraassembleare come possibile oggetto di combattive proteste e conseguenti impugnazioni del sig. e circa la ricorrenza dei requisiti soggettivi o del dolo/MALA o della colpa grave, rileva come la carenza di interesse ad agire e l inconsistenza degli argomenti addotti dall attore siano sintomatici della ‘ ‘ loro sussistenza.
Ciò premesso, si ritiene che ricorra la responsabilità di cui all art. 96 terzo comma c.p.c.. ‘

Già la Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Sentenza n. 22405 del 13/09/2018) ha ritenuto che ‘ la condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. è volta a salvaguardare finalità pubblicistiche, correlate all’esigenza di una sollecita ed efficace definizione dei giudizi, nonché interessi della parte vittoriosa ed a sanzionare la violazione dei doveri di lealtà e probità sanciti dall’art. 88 c.p.c., realizzata attraverso un vero e proprio abuso della ‘potestas agendi’ con un’utilizzazione del potere di promuovere la lite, di per sé legittimo, per fini diversi da quelli ai quali esso è preordinat o, con conseguente produzione di effetti pregiudizievoli per la controparte ‘ .
Orbene, deve considerarsi all uopo che l attore ha introdotto il presente giudizio utilizzando ‘ ‘ alcune delle argomentazioni già rappresentate nel procedimento di revoca ex art. 1129 c.c. che questo Tribunale ha rigettato con provvedimento non reclamato (v. doc. nr. 30 di parte convenuta) e, ciò nonostante -circa la consapevolezza della infondatezza delle stesse – ha continuato a sostenerle in questa sede fino alla rimessione della presente causa in decisione.

Ne consegue la condanna dell attore al pagamento della somma equitativamente determinata di ‘ euro 500 in favore di parte convenuta (la quale non è tenuta a dare la prova del danno) ritenuta quanto meno la colpa grave per carenza dell’ordinaria diligenza volta all’acquisizione di detta consapevolezza , essendo emersa la pretestuosità dell’iniziativa giudiziaria per contrarietà al diritto vivente ed alla giurisprudenza consolidata e la manifesta inconsistenza giuridica delle censure sollevate.

Sulla domanda di cancellazione delle espressioni contenute nella Memoria ex art. 171 ter n.1 di parte attrice

La domanda viene accolta in quanto le dette espressioni sono gratuitamente offensive e sconvenienti.

0o0

Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate secondo quanto previsto dal DM 147/2022 per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità nel valore medio.

P.Q.M.

Il Tribunale di Firenze, Seconda Sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:

— rigetta ogni domanda attrice e conferma la legittimità della delibera adottata dal

in in occasione dell assemblea del 18.5.2023. ‘

–condanna ex art. 96 co. 3° c.p.c. il sig. a risarcire il convenuto mediante il pagamento della somma di euro 1.000;

–dispone la cancellazione delle seguenti espressioni contenute nella Memoria ex art. 171 ter n.1 di parte attrice in quanto gratuitamente offensive e sconvenienti a pag.7: ‘ E’ dunque alquanto inverosimile credere, come oggi controparte vorrebbe lasciar intendere, che l’amministratore abbia erroneamente usato espressioni improprie; vero è, diversamente, che l’amministratore, onde non correre il rischio di vedersi revocato dal Tribunale, ha opportunamente e tempestivamente cancellato il codice fiscale e chiuso il conto corrente aperto per le autorimesse, riunito la contabilità al condominio di INDIRIZZO ed affermato che in realtà avrebbe costituito un condominio parziale (!) ‘ -a pag.11:’ E’ evidente che, nel caso di specie, il convenuto abbia tutto l’interesse a contestare l’esistenza del regolamento, arrivando finanche ad affermare di non essere in possesso del verbale dell’assemblea che lo ha approvato.’; -a pag.1617: ‘l’amministratore ha visto bene di richiedere un compenso aggiuntivo del considerevole importo di ..’, e a pag.17: ‘ha ritenuto di ben fare ad aumentarsi il compenso di quasi del doppio’.
– Condanna altresì la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in euro 7.616,00 per compenso professionale, oltre le spese, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.

Firenze, 29.7.2025

Il Giudice on.

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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