Condominio, nullità delibere assembleari condominiali

Un condomino ottiene l’annullamento di una delibera assembleare a seguito di una impugnazione. Il Tribunale ha riscontrato vizi insanabili, tra cui la mancanza del quorum deliberativo e gravi irregolarità nei bilanci consuntivo e preventivo, ritenuti non conformi ai principi di chiarezza e veridicità imposti dalla legge. La sentenza sottolinea l’importanza del rispetto delle procedure formali e della corretta redazione dei documenti contabili per la validità delle decisioni condominiali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 ottobre 2024 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione Delibera Condominiale: Quando Bilanci e Quorum non Bastano

L’impugnazione delibera condominiale rappresenta uno strumento fondamentale per tutelare i diritti dei singoli condomini contro decisioni assembleari invalide. Una recente sentenza del Tribunale di Roma offre un chiaro esempio pratico, annullando diversi punti di una delibera per vizi sia procedurali che sostanziali, con particolare attenzione alla redazione dei bilanci e al rispetto dei quorum di legge. Analizziamo insieme questo caso per capire quali sono gli elementi che possono portare all’annullamento di una decisione assembleare.

I Fatti di Causa

Un condomino conveniva in giudizio il proprio condominio chiedendo l’annullamento di una delibera approvata alcuni mesi prima. Le ragioni alla base dell’impugnazione erano molteplici e ben articolate:

* Irregolarità nella convocazione: l’attore lamentava la mancata prova della regolare convocazione di tutti i condomini.
* Vizi formali: inosservanza delle prescrizioni di forma previste dalla legge.
* Mancanza di quorum: per diversi punti all’ordine del giorno, non erano state raggiunte le maggioranze necessarie.
* Vizi contabili: il rendiconto consuntivo del 2019 e il bilancio preventivo del 2020 presentavano gravi irregolarità, tra cui la mancanza di elementi essenziali e la non veridicità dei dati riportati.

Il Condominio, dal canto suo, non si costituiva in giudizio, venendo dichiarato contumace. Il Giudice, per accertare i vizi contabili, disponeva una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU).

L’Impugnazione Delibera Condominiale per Vizi Contabili

Uno dei punti centrali della sentenza riguarda la validità dei documenti contabili approvati. Il Tribunale, supportato dalle conclusioni della CTU, ha annullato i punti relativi all’approvazione del rendiconto 2019 e del preventivo 2020.

Il Rendiconto Consuntivo

Il rendiconto del 2019 è stato giudicato invalido perché del tutto inadeguato a rappresentare la situazione gestionale e patrimoniale. In particolare, mancava degli elementi essenziali richiesti dall’art. 1130 bis c.c., ovvero:

* Un registro di contabilità.
* Un riepilogo finanziario.
* Una nota sintetica esplicativa della gestione.

Inoltre, il documento non garantiva la continuità contabile con l’esercizio precedente e non permetteva di verificare la corrispondenza tra il saldo di gestione e il saldo del conto corrente condominiale. Questi vizi rendevano il bilancio non intelligibile e, di conseguenza, la delibera che lo approvava è stata annullata.

Il Bilancio Preventivo

Anche il bilancio preventivo per il 2020 è stato bocciato. La CTU ha confermato diverse criticità, tra cui:

1. L’inserimento di spese straordinarie, che per loro natura non possono essere previste in un bilancio ordinario.
2. Un ingiustificato aumento degli emolumenti per i dipendenti.
3. La discordanza tra il saldo della gestione precedente riportato nel preventivo e quello risultante dal consuntivo 2019.

Questi elementi, minando la veridicità e la correttezza del documento, hanno portato all’annullamento anche di questo punto della delibera.

La Mancanza del Quorum e le Sue Conseguenze

Un altro motivo di annullamento ha riguardato i punti 7, 8 e 9 dell’ordine del giorno. Il Tribunale ha verificato che per queste decisioni non era stato rispettato il quorum deliberativo previsto dall’art. 1136 c.c. La legge richiede una maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Nel caso di specie, i presenti rappresentavano solo 474,5 millesimi. La violazione di questa norma imperativa ha comportato, senza possibilità di appello, l’annullamento delle delibere corrispondenti.

Le Motivazioni della Decisione

Il Giudice ha basato la sua decisione su principi giuridici consolidati. In primo luogo, ha ribadito che, sebbene la contabilità condominiale non richieda il rigore formale dei bilanci societari, deve comunque rispettare i principi di chiarezza, trasparenza e veridicità. Un rendiconto incomprensibile o che nasconde la reale situazione patrimoniale è illegittimo e la relativa delibera di approvazione è annullabile. La CTU è stata determinante nel fornire la prova tecnica di tali vizi.

In secondo luogo, il rispetto dei quorum legali non è una mera formalità, ma un requisito di validità essenziale per le decisioni assembleari. La loro violazione comporta inevitabilmente l’invalidità della delibera. Infine, il Tribunale ha chiarito che non tutte le decisioni sono impugnabili. Quelle meramente preparatorie o interlocutorie, che non hanno un impatto diretto sulla sfera giuridica e patrimoniale dei condomini (come la legittimazione generica all’amministratore per interventi urgenti), non possono essere contestate per carenza di interesse ad agire.

Conclusioni

Questa sentenza riafferma alcuni pilastri del diritto condominiale. Per gli amministratori, emerge il dovere di redigere bilanci chiari, completi e veritieri, conformi alle disposizioni di legge. Per i condomini, conferma che l’impugnazione delibera condominiale è uno strumento efficace per difendersi da decisioni prese in violazione delle regole procedurali e di sostanza. La trasparenza contabile e il rispetto formale delle maggioranze sono condizioni imprescindibili per una sana e corretta gestione della vita condominiale.

Un bilancio condominiale può essere annullato se non è redatto in modo chiaro e completo?
Sì. La sentenza afferma che il rendiconto deve essere intelligibile e rispettare i requisiti dell’art. 1130 bis c.c., includendo un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota esplicativa. L’assenza di questi elementi, che impedisce di comprendere la situazione patrimoniale, rende la delibera di approvazione annullabile.

Cosa succede se una delibera viene approvata senza il quorum richiesto dalla legge?
La delibera deve essere annullata. La sentenza ha confermato che il mancato raggiungimento della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi), come richiesto dall’art. 1136 c.c., costituisce un vizio che porta all’invalidità della decisione.

È possibile impugnare qualsiasi punto di una delibera assembleare?
No. La sentenza chiarisce che le delibere preparatorie, programmatiche o interlocutorie, che non hanno un carattere decisorio e non incidono direttamente sulla sfera giuridica o patrimoniale dei condomini, non sono impugnabili per carenza di interesse ad agire.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 14845 2024 – N. R.G. 00059482 2020 DEL 02 10 2024 PUBBLICATA IL 03 10 2024

N.R.G. 59482/2020

REPUBBLICA ITALIANA

I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE V CIVILE

Il Giudice, in persona della dott.ssa NOME COGNOME, ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A

nel procedimento civile di I grado iscritto al n. 59482/2020 del Ruolo Generale degli Affari Civili,

TRA

, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME che lo rappresenta e difende giusta procura in atti ATTORE

contro

CONDOMINIO RAGIONE_SOCIALE DI INDIRIZZO/C

CONTUMACE

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio il Condominio Olgiatella INDIRIZZO di INDIRIZZO/C chiedendo l’annullamento/nullità della delibera del 13 luglio 2020, ad eccezione dei punti 4 e 5 dell’o.d.g.

L’attore esponeva: di essere proprietario del villino C/3 facente parte del compendio condominiale Olgiatella INDIRIZZO ubicato in 00135 Roma, INDIRIZZO; di aver chiesto l’accesso, la visione e l’estrazione di copie dei documenti condominiali prima dell’assemblea del 13 luglio 2020; che l’amministratore rifiutava di ottemperare alla richiesta di estrazione di copie dei documenti condominiali; l’invalidità della delibera impugnata per irregolarità dell’avviso di convocazione dell’assemblea, non avendo il convenuto fornito prova alcuna della regolare convocazione di tutti i condomini; l’invalidità della delibera impugnata per inosservanza delle prescrizioni di forma prevista dalla legge; l’invalidità del punto 1 dell’o.d.g. per mancanza del quorum costitutivo e deliberativo (in considerazione della natura straordinaria delle spese deliberate) e per mancata corrispondenza tra il punto 1 dell’o.d.g. e il punto 1 del verbale (facendo l’ordine del giorno riferimento ad una gestione separata e specifica avente ad oggetto le sole spese legali dell’anno 2019, mentre la delibera approvata riguardava in modo generico anche le spese degli ultimi anni, con conseguente violazione del principio di annualità e di unicità del bilancio); invalidità del punto 2 dell’o.d.g. per inesistenza di un documento contabile che abbia la forma di conto consuntivo per l’esercizio 2019, erroneità del rendiconto, violazione dell’art. 1130 bis, comma 1, c.c. e dei principi di trasparenza, chiarezza, intelligibilità, comprensibilità, illegittima ed illecita erogazione ai dipendenti condominiali di importi e premi non dovuti; invalidità del punto 3 dell’o.d.g. con il quale era stato approvato il bilancio preventivo 2020 e relativo piano di riparto per inveridicità degli stessi; invalidità del punto 6 dell’o.d.g. per mancanza del quorum costitutivo e deliberativo (in considerazione della natura straordinaria delle spese deliberate) e per mancata corrispondenza tra il punto 6 dell’o.d.g. e il punto 6 del verbale (facendo l’ordine del giorno riferimento al ‘rifacimento del manto stradale di alcuni tratti particolarmente rovinati’, mentre la delibera aveva ad oggetto la legittimazione dell’amministratore ‘ad intervenire in situazione di urgenza, pericolo e di manutenzione ordinaria’); invalidità del punto 7 dell’o.d.g. per mancanza del quorum costitutivo e deliberativo e violazione dell’art. 71 quater disp. att. c.c.; invalidità dei punti 8 e 9 dell’o.d.g. per mancanza del quorum costitutivo e deliberativo; invalidità del punto 10 dell’o.d.g. per irregolarità nella redazione del verbale.
All’udienza del 25.3.2021, il Giudice dichiarava la contumacia del Condominio ed assegnava termini ex art. 183, comma 6, c.p.c.

Con ordinanza del 27.6.2022, il Giudice disponeva ctu contabile per valutare il rispetto dei canoni, tra cui quelli di chiarezza ed intellegibilità, di redazione del bilancio e la sussistenza di una rappresentazione non corretta dei dati attinenti alle entrate e alle uscite condominiali. ‘ Nel caso di specie, detta indagine debba essere limitata al rispetto dei suddetti ‘canoni’ con riferimento agli specifici profili rilevati dagli attori ai punti 3.2, 3.3., 3.4., 3.5, 4, 4.1, , , , , , , , , , 4.5 (di p. 30), , (di pag. 31), 4.5.5. (di pag. 32, 4,6 (di pag. 32, 4.7), punto 5 (pag. 40) con riferimento alla correttezza e veridicità dei dati contabili ivi indicati e alle voci contestate per il bilancio preventivo 2020 (es. spese legali, , saldo fine precedente gestione, ecc. specificamente indicate alla fine di pag. 41), poiché le altre censure riguardano profili di diritto che non richiedono un’indagine contabile’. RAGIONE_SOCIALE
All’udienza del 30.5.2024, questo Giudice tratteneva la causa in decisione con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

La domanda merita accoglimento.

Si deve premettere che il rendiconto o bilancio altro non dovrebbe essere che un dettagliato ed intelligibile elenco dal quale risultino le riscontrabili spese sostenute per il condominio, con l’indicazione delle singole sotto-voci nell’ambito di ogni gruppo di spesa, la suddivisione di esse fra i vari condomini sulla base delle differenti tabelle millesimali (di proprietà, riscaldamento, ecc.) nonché, infine, i residui attivi e passivi della gestione.

La giurisprudenza ha, però, precisato che, non trovando applicazione in materia condominiale la normativa sussistente per i bilanci delle società, in quanto contrastante con i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell’amministrazione condominiale, è valido un bilancio condominiale redatto non in forma rigorosa, purché, anche solo implicitamente, si possano desumere dal bilancio i residui attivi e passivi.

Ciò non significa, però, che nell’approvazione del rendiconto dell’assemblea debba escludersi qualsiasi invalidità dipendente da vizi intrinseci del rendiconto approvato. Infatti, il rendiconto non veritiero (perché esclude delle entrate che vi siano state o supponga delle uscite che invece non vi siano state o non indichi alcune voci passive o attive) è affetto da invalidità che si trasmette necessariamente alla deliberazione dell’assemblea che lo approva -comportando essa un’alterazione della situazione patrimoniale del condominio – con la precisazione che devono considerarsi ‘nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.’ (Cass. SS.UU. n. 9839/2021).
Tanto premesso, si osserva che, nel caso in esame, la CTU espletata (le cui risultanze devono considerarsi condivisibili ed immune da vizi) ha consentito di accertare l’esistenza di vizi idonei a rendere invalido il rendiconto consuntivo 2019 ed il preventivo 2020 come approvati dall’assemblea condominiale.

In primo luogo, parte attrice lamenta la mancata corrispondenza tra il punto 1 all’ordine del giorno della riunione assembleare ed il corrispondente punto n. 1 del verbale di approvazione della corrispondente delibera.

Orbene, dalla delibera impugnata risulta che l’assemblea ha approvato la gestione di spese legali di una pluralità di anni, senza dettaglio alcuno della loro entità, né delle controversie cui ineriscono.

Coglie, pertanto, nel segno la doglianza sul punto di parte attrice in quanto, a una gestione separata, deve corrispondere un rendiconto annuale che consideri le entrate e le spese relative all’anno di riferimento. Infatti, il rendiconto consuntivo annuale dev’essere unico e non comprendere gestioni pluriennali (come nella specie).

Pertanto, la delibera di cui al punto 1 dell’o.d.g. deve essere annullata.

In secondo luogo, parte attrice lamenta che il rendiconto è carente degli elementi essenziali (voci di entrata, registro di contabilità, riepilogo finanziario e della situazione patrimoniale, relazione illustrativa).

La ctu ha evidenziato che il documento intestato ‘Bilancio consuntivo per conto’ (doc. 39 cit.) non soddisfa i requisiti richiesti dalla normativa vigente, essendo privo di ‘… un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti ‘ ex art. 1130 bis c.c.

Trattasi, invero, di un mero elenco di spese mancante di specifiche inerenti: la tipologia delle voci di entrata ed il momento dell’effettivo versamento e/o riscossione; l’imputazione delle entrate ai relativi pagamenti ed ai corrispondenti condomini.

Non vi è, peraltro, continuità contabile tra gli esercizi in quanto, nell’esercizio finanziario del 2019, non viene riportato il saldo del fondo cassa finale del 2018, ed in mancanza di ulteriore documentazione (libro cassa, estratti di conto corrente bancario o postale) non risulta possibile verificare la corrispondenza del saldo della gestione al saldo del conto postale/bancario intestato al condominio.

Difatti, il solo rendiconto delle spese è del tutto inadeguato a rappresentare la situazione gestionale e non consente di verificare l’effettivo risultato della gestione e la situazione patrimoniale alla fine dell’esercizio, con conseguente non intelligibilità del rendiconto 2019.

Pertanto, la delibera di cui al punto 2 dell’o.d.g. deve essere annullata.

In terzo luogo, parte attrice lamenta l’inveridicità del bilancio preventivo 2020 e del relativo piano di riparto approvato dalla compagine condominiale all’unanimità.

Anche rispetto ad esso la ctu ha confermato: la presenza di spese straordinarie (‘manutenzione straordinaria verde comune’) che non possono essere inserite nel bilancio preventivo (non trattandosi di spesa di manutenzione ordinaria); che gli importi relativi agli emolumenti dei dipendenti condominiali risultano ingiustificatamente aumentati rispetto agli importi dell’anno precedente; che il prospetto del bilancio preventivo 2020 riporta un importo del saldo di fine della precedente gestione (ossia del 2019) pari ad euro 78.988,91, che non corrisponde al saldo riportato nel bilancio consuntivo 2019, pari ad euro 70.840,55.
Pertanto, anche la delibera di cui al punto 3 dell’o.d.g. deve essere annullata.

In quarto luogo, parte attrice lamenta la mancanza di quorum costitutivo e deliberativo rispetto alle delibere di cui ai punti 7, 8 e 9 dell’o.d.g.

A tal proposito, il codice (art. 1136, comma 4, c.c.) richiede le maggioranze indicate all’art. 1136, comma 2, c.c. in base al quale ‘ sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio ‘.

Nel caso di specie, tale quorum non è stato rispettato essendo presenti 11 condomini (su 22) per un totale di mm 474,5.

Pertanto, le delibere di cui ai punti 7, 8 e 9 dell’o.d.g. devono essere annullate.

Infine, parte attrice impugna le delibere di cui ai punti 6 e 10 dell’o.d.g.

In giurisprudenza è pacifico il principio di diritto secondo cui è esclusa l’impugnabilità delle delibere preparatorie, programmatiche o interlocutorie in quanto ‘ l’interesse all’impugnazione di una delibera dell’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., postula, peraltro, che la stessa delibera appaia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell’ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio ‘ (Cass. sent. nn. 10865/2016; 6128/2017).

Pertanto, ove oggetto dell’impugnazione sia la legittimazione dell’amministratore ‘ad intervenire in situazione di urgenza, pericolo e di manutenzione ordinaria’ ovvero una mera irregolarità nel riportare quanto riferito dall’amministratore (come accaduto nel caso in esame), tali dichiarazioni non rivestono il valore di delibera in quanto priva di carattere decisorio (non potendo incidere sulla sfera giuridica e patrimoniale dei condomini) ed inidonea a produrre effetti giuridici.

Pertanto, deve essere rigettata la domanda diretta ad ottenere la declaratoria di invalidità dei punti n. 6 e 10 della delibera del 13.7.2020 per carenza di interesse ad agire.

In conclusione, i punti nn. 1, 2, 3, 7, 8 e 9 della delibera del 13.7.2020 devono essere annullati. Spese secondo soccombenza, liquidate come in dispositivo. Il pagamento della sanzione di cui all’art. 8, comma 4 bis , del D. Lgs n. 28/2010 sarà compresa nella liquidazione del compenso.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa:

– accoglie la domanda e, per l’effetto, annulla i punti all’o.d.g. nn. 1, 2, 3, 7, 8 e 9 della delibera del 13 luglio 2020;

condanna il Condominio Olgiatella INDIRIZZO di INDIRIZZO a rifondere a

le spese di giudizio, che si liquidano in euro 5.500,00 per compensi e di euro 550 per spese, oltre accessori come per legge;

spese di ctu definitivamente a carico di parte convenuta.

Roma, 2 ottobre 2024

La minuta della presente è stata redatta dal dott. NOME COGNOME

Il giudice Dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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