Impossibilità sopravvenuta: locatore risponde sempre?

Un imprenditore agricolo stipula un contratto di locazione per un immobile, ma non può prenderne possesso perché il precedente inquilino si rifiuta di lasciarlo. I tribunali di merito avevano inizialmente escluso la responsabilità del locatore, invocando l’impossibilità sopravvenuta. La Corte di Cassazione, con una decisione innovativa, ribalta il verdetto: se il locatore era consapevole della situazione, si assume il rischio e risponde dell’inadempimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impossibilità Sopravvenuta: il Locatore Paga se l’Ex Inquilino non Libera i Locali

L’istituto della impossibilità sopravvenuta rappresenta una delle cause di estinzione dell’obbligazione, ma la sua applicazione nei contratti di locazione è spesso oggetto di contenzioso. Con l’ordinanza n. 5782/2024, la Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: se il locatore stipula un contratto pur sapendo che l’immobile è occupato da un terzo che deve ancora rilasciarlo, non può invocare l’impossibilità della prestazione se quest’ultimo non adempie. Analizziamo questa importante decisione.

I fatti di causa

Un imprenditore agricolo stipulava con una società un contratto di locazione per un complesso immobiliare destinato all’essiccazione di tabacco. Il contratto prevedeva l’inizio della locazione dal 1° luglio 2010. Tuttavia, alla data pattuita, l’immobile risultava ancora occupato dal precedente conduttore, una cooperativa agricola, che si rifiutava di rilasciarlo nonostante l’obbligo contrattuale scadesse il 30 giugno 2010.

Il nuovo conduttore, impossibilitato a utilizzare i locali, subiva ingenti danni, tra cui la perdita quasi totale del raccolto di tabacco di quell’anno. Di conseguenza, citava in giudizio la società locatrice chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni per grave inadempimento.

La decisione dei giudici di merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello rigettavano le domande del nuovo conduttore. Secondo i giudici, la mancata consegna dell’immobile non era imputabile alla società locatrice, ma al comportamento del terzo (il precedente inquilino). Questa circostanza veniva qualificata come un’impossibilità sopravvenuta della prestazione, non imputabile al debitore, ai sensi dell’art. 1256 del codice civile. Di conseguenza, veniva esclusa la responsabilità della locatrice e, quindi, il diritto al risarcimento.

L’analisi della Corte di Cassazione e il concetto di impossibilità sopravvenuta

Investita del caso, la Suprema Corte ha ribaltato completamente la prospettiva. Il ricorrente sosteneva che la condotta della locatrice non potesse essere scusata, poiché il mancato rilascio da parte del precedente inquilino era un evento prevedibile e prevenibile. La locatrice, infatti, era a conoscenza già da aprile 2010 dell’intenzione del terzo di non liberare l’immobile, ma non aveva intrapreso azioni legali tempestive (come una licenza per finita locazione).

La Cassazione ha accolto questo ragionamento, operando una corretta sussunzione della fattispecie. Ha chiarito che non si può parlare di impossibilità sopravvenuta quando il rischio dell’inadempimento del terzo era noto e, di fatto, accettato dalla parte obbligata alla consegna.

Le motivazioni della decisione

La Corte ha stabilito un principio di diritto fondamentale: quando le parti di un contratto di locazione lo concludono nella consapevolezza che la ‘res locata’ è detenuta da un terzo, contrattualmente obbligato a rilasciarla prima dell’inizio della nuova locazione, il successivo inadempimento di tale terzo non costituisce impossibilità sopravvenuta.

In sostanza, la società locatrice, stipulando il contratto, ha consapevolmente accettato di correre il “rischio del mancato rilascio”. Questo rischio rientra nell’economia del contratto e la sua concretizzazione non può essere considerata una causa esterna, imprevedibile e inevitabile. Al contrario, rappresenta un inadempimento colpevole, in quanto la locatrice non ha garantito al nuovo conduttore la disponibilità del bene, che è l’obbligazione principale del locatore. La Corte ha quindi cassato la sentenza d’appello, rinviando la causa per una nuova valutazione del merito che tenga conto della responsabilità contrattuale della locatrice.

Conclusioni e implicazioni pratiche

Questa ordinanza offre un’importante tutela per i conduttori e definisce con maggior rigore le responsabilità dei locatori. Le conclusioni pratiche sono significative:

1. Assunzione del Rischio: Un locatore che affitta un immobile non ancora libero si assume la responsabilità di garantirne la consegna puntuale. Non può successivamente scaricare sul comportamento del terzo la colpa per il proprio inadempimento.
2. Diligenza del Locatore: Il locatore ha il dovere di agire con diligenza per prevenire l’inadempimento, ad esempio avviando per tempo le procedure di sfratto se sospetta che il precedente inquilino non libererà i locali.
3. Tutela del Conduttore: Il nuovo conduttore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento di tutti i danni patiti (danno emergente e lucro cessante) se non ottiene la disponibilità dell’immobile per una causa imputabile al locatore, inclusa la mancata liberazione da parte del precedente occupante.

Il locatore è responsabile se il precedente inquilino non libera l’immobile alla data pattuita?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, se il locatore era consapevole che l’immobile era occupato da un terzo al momento della stipula del nuovo contratto, si assume il rischio del mancato rilascio. Pertanto, la mancata consegna costituisce un suo inadempimento contrattuale e non un’impossibilità sopravvenuta.

Quando la mancata consegna di un immobile locato può essere considerata impossibilità sopravvenuta?
L’impossibilità sopravvenuta si configura solo per cause imprevedibili e inevitabili, non imputabili al debitore (locatore). Non può essere invocata se il locatore, conoscendo l’esistenza di un potenziale ostacolo (la presenza di un precedente inquilino), ha comunque stipulato il contratto, accettando implicitamente il rischio che l’ostacolo si concretizzasse.

Cosa significa che il locatore ha accettato il “rischio del mancato rilascio”?
Significa che, essendo a conoscenza della situazione, il locatore non può considerare il mancato rilascio da parte del terzo come un evento imprevisto. Tale evenienza rientrava nella sfera di controllo e prevedibilità del locatore, il quale avrebbe dovuto adottare le misure necessarie per garantire la consegna. La concretizzazione di questo rischio lo rende direttamente responsabile nei confronti del nuovo inquilino.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5782 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5782 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso 16747-2019 proposto da:

COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO

Oggetto

LOCAZIONE USO DIVERS0

Oggetto -Immobile nella disponibilità di terzi, in forza di precedente relazione contrattuale in scadenza -Mancato rilascio dello stesso alla scadenza Possibilità per il conduttore di dedurre tale evenienza come impossibilità sopravvenuta della prestazione -Esclusione

Rienzo 92, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIO NOME COGNOME, NOME COGNOME; R.G.N. 16747/2019 Cron.

– ricorrente Rep.

contro

Ud. 21/09/2023

Adunanza camerale

RAGIONE_SOCIALE, in persona dell’ amministratore unico e legale rappresentante ‘ pro tempore ‘ , elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIO NOME COGNOME, NOME COGNOME;

contro

ricorrente –

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE IN LIQUIDAZIONE;

– intimata –

Avverso la sentenza n. 403/2019 d ella Corte d’appello di Firenze, depositata il 19/03/2019;

udita la relazione della causa svolta nell ‘adunanza camerale del 21/09/2023 dal AVV_NOTAIO COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ricorre, sulla base di nove motivi, per la cassazione della sentenza n. 403/19, del 19 marzo 2019, della Corte d ‘a ppello di Firenze, che -respingendone il gravame avverso la sentenza n. 1018/18, del 29 ottobre 2018, del Tribunale di Arezzo -ha rigettato, per quanto qui ancora di interesse, la sua domanda di risoluzione e di risarcimento del danno, in ragione dell’inadempimento della locatri ce RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi, ‘RAGIONE_SOCIALE‘) , proposta in relazione al contratto di locazione immobiliare concluso il 3 febbraio 2010, di durata triennale, con decorrenza dal 1° luglio 2010, avente ad oggetto un complesso immobiliare sito in AnghiariINDIRIZZO Leo, destinato ad attività di essiccazione di tabacco ‘Kentucky’ .
Riferisce, in punto di fatto, l’odierno ricorrente che la RAGIONE_SOCIALE locatrice RAGIONE_SOCIALE -concluso da esso COGNOME, unitamente a NOME COGNOME, il suddetto contratto di locazione -si sarebbe resa inadempiente all’obbligo di consegnare la ‘ res locata ‘. L’immobile, infatti, risultava illegittimamente occupato dal precedente conduttore, RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi, ‘RAGIONE_SOCIALE‘), non avendo esso ottemperato -a dispetto delle rassicurazioni in
tal senso, invece, espresse -all’obbligo di rilascio dello stesso alla scadenza contrattuale, fissata per il 30 giugno 2010.

Diffidata, inutilmente, la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, con missiva del 29 luglio 2010, ad adempiere all’obbligo di immetterli nella detenzione dell’immobile, il COGNOME e il COGNOME concludevano solo a seguito dell’avvenuto rilascio dello stesso da parte di COGNOME RAGIONE_SOCIALE (e dopo che la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE aveva offerto ai medesimi la temporanea disponibilità, per consentire l’essiccazione del tabacco della campagna 2010, di altro immobile, a loro dire inidoneo, sito in INDIRIZZO Santa Croce di Anghiari) -un nuovo contratto di locazione, della durata di sei anni, in relazione al quale la locatrice si sarebbe resa, però, nuovamente inadempiente all’obbligo di consegna della ‘ res locata ‘. Su tali basi, pertanto, essi adivano il Tribunale aretino affinché dichiarasse risolti entrambi i contratti, per inadempimento della locatrice, con condanna della stessa a risarcire il danno, consistito nella perdita, quasi integrale, del raccolto di ta bacco dell’anno 2010 (non essendo stato possibile stoccare ed essiccare lo stesso nella ‘ res locata ‘), oltre che nel mancato guadagno in relazione alle cinque annualità successive.
Autorizzata dal giudice di prime cure -su richiesta della convenuta -la chiamata in causa, in garanzia, di NOME, all’esito dell’istruttoria la domanda attorea veniva rigettata, sul rilievo che il comportamento della terza chiamata avesse reso impossibile la prestazione della locatrice, decisione poi confermata in appello, attesa la reiezione del gravame esperito dal COGNOME e dal COGNOME. Ambo i giudici di merito ponevano a carico degli attori (e poi appellanti) tutte le spese di lite, anche quelle sopportate dalla terza chiamata.
Avverso la sentenza della Corte fiorentina ha proposto ricorso per cassazione il solo COGNOME, sulla base -come detto -di nove motivi.

3.1. Il primo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1453, 1454, 1455, 1256, 1176 e 1218 cod. civ., censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la mancata consegna dell’immobile loc ato, alla data del 30 giugno 2010 (prevista nel contratto concluso il precedente 3 febbraio 2010), fosse dipesa da un fatto sopravvenuto, non imputabile al debitore e comportante l’impossibilità della prestazione ex art. 1256 cod. civ. , e non già dal grave inadempimento della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, con conseguente esclusione della risoluzione contrattuale.
In particolare, si assume che la locatrice, avendo avuto notizia già il 27 aprile 2010 dell’intenzione di NOME di non rilasciare l’immobile, si sarebbe dovuta attivare sin d’allora, intimando la preventiva licenza per finita locazione (e non, come avvenuto, nel successivo mese di settembre, chiedendo convalidarsi lo sfratto).

Il giudice di appello, dunque, non avrebbe fatto buongoverno delle regole che presiedono all’applicazione, in particolare, dell’art. 1256 cod. civ., secondo cui l’impossibilità sopravvenuta della prestazione, idonea ad escludere la responsabilità del debit ore per l’inadempimento, presuppone l’insorgenza di una causa imprevedibile e imprevenibile secondo la diligenza media. Tale, tuttavia, non sarebbe il caso di specie, perché la locatrice aveva il dovere di prevenire il mancato rilascio promuovendo, già nel l’aprile 2010, la procedura ex art. 657 cod. proc. civ.
3.2. Il secondo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1227, ultimo comma, cod. civ.

Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha escluso il diritto di esso COGNOME al risarcimento del danno, in quanto, pur essendo il medesimo a conoscenza -sin dal 27 aprile 2010 -dell’intenzione della precedente conduttrice di non voler rilasciare, alla data contrattualmente stabilita, l’essiccatoio oggetto di locazione, aveva ugualmente proceduto all’acquisto delle piantine di tabacco ed al relativo trapianto e coltivazione, con la conseguenza che la perdita lamentata era da considerarsi ii frutto di una sua scelta inopinata.
In particolare, la Corte fiorentina non avrebbe considerato che ben prima della comunicazione dell’aprile 2010, con cui NOME manifestava l’intenzione di non rilasciare la ‘ res locata ‘, il COGNOME e il COGNOME avevano affittato i terreni da coltivare e le relative piantine, scelta, peraltro, imposta dalla necessità di evitare la perdita del raccolto del 2010. Di conseguenza, la sentenza impugnata avrebbe disatteso il principio secondo cu i l’onere del creditore di evitare il danno non si configura allorché richieda il ricorso a mezzi onerosi o implichi un rilevante sacrificio economico, oppure comportamenti in concreto inesigibili.
3.3. Il terzo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1375, 1454, 1256 e 1227, ultimo comma, cod. civ.

In questo caso, la censura si indirizza avverso quella statuizione con cui la Corte territoriale ha ritenuto che la mancata accettazione -da parte del COGNOME e del COGNOME -dell’essiccatoio sito in località Santa Croce di Anghiari (offerto dalla locatrice, nel mese di s ettembre 2010, in sostituzione temporanea della ‘ res locata ‘) sia avvenuta con una condotta improntata a mala fede ex art. 1375 cod. civ.; di qui, l’ esclusione, in applicazione dell ‘ art. 1227, ultimo comma, cod. civ., del risarcimento dei danni.
In particolare, si contesta alla sentenza impugnata di aver ritenuto irrilevanti le motivazioni addotte dalla parte conduttrice a sostegno del rifiuto ad avvalersi di tale immobile, messole temporaneamente a disposizione dalla RAGIONE_SOCIALE locatrice. Difatti, l’esistenza del certificato di agibilità del locale non avrebbe, comunque, potuto permettere -diversamente da quanto affermato dalla Corte fiorentina -lo svolgimento dell’attività di essicazione del tabacco, data l’assenza del certificato antincendio (che pure lo stesso giudice di appello dichiara scaduto dal 30 luglio 1985). Per un verso, infatti, la parte conduttrice, inviando i propri operai a lavorare in un impianto privo di tale certificazione, si sarebbe esposta al rischio di subire la contestazione di illeciti penali; per altro verso, neppure si sarebbe potuto pretendere dalla stessa di adoperarsi per il rilascio di tale certificazione.
3.4. Il quarto motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ. -la nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 112, 115 e 116 cod. proc. civ., nella parte in cui la Corte territoriale, ignorando totalmente le ragioni poste a fondamento dei motivi da 13 a 18 dell’atto di appello, non ha valutato le risultanze probatorie del giudizio di primo grado riguardanti la sussistenza e la quantificazione dei danni subiti dalla parte conduttrice. In particolare, si contesta al giudice di appello di aver ignorato le censure svolte avverso la decisione assunta dal primo giudice in relazione alle prove espletate ed alla stessa consulenza tecnica d’ufficio, in merito all’esistenza ed entità dei pregiudizi subiti dalla conduttrice a causa dell’inadempimento della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE; pregiudizi ampiamente comprovati dai documenti già prodotti in giudizio, tra i quali, in particolare, le perizie di parte allegate al ricorso introduttivo il giudizio di primo grado.
La Corte, inoltre, non avrebbe considerato l’evidente e grossolano errore matematico in cui era incorso il CTU e che ha

portato il primo giudice a ritenere che il tabacco essiccato e venduto fosse notevolmente superiore (kg. 290,40) a quello dichiarato da esso COGNOME (kg. 40), così pervenendo all’errata conclusione che il medesimo non avesse subito alcun danno.

Si censura, pertanto, la sentenza anche per aver il giudice di appello omesso di pronunciarsi sulla richiesta di rinnovo della CTU.

3.5. Il quinto motivo denuncia -ai sensi, rispettivamente, dei n. 4) e 3), del comma 1 dell’art. 360 cod. proc. civ. nullità della sentenza impugnata per violazione o falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., censurando la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte territoriale ha omesso di pronunciarsi in ordine ai danni corrispondenti alle spese sostenute in relazione al primo contratto di locazione, ovvero, in subordine, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1458, 1218 e 1223 cod. civ., qualora dovesse ritenersi che il giudice di appello abbia, invece, rigettato implicitamente tale domanda.
3.6. Il sesto motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione dell’art. 5, commi 1, 5 e 6, del D.M. n. 55 del 2014 e dell’art. 2233 cod. civ., censurando la decisione della Corte territoriale per aver ingiustamente confermato la sentenza di primo grado nella parte in cui ha liquidato le spese di lite, a favore della convenuta e della terza chiamata in causa sulla base del valore complessivo delle domande risarcitorie proposte, pari ad € 6.524.434,54 ( petitum ), piuttosto che del valore indeterminato del giudizio, derivante dal fatto che il giudice di primo grado aveva ritenuto i danni lamentati insussistenti e, comunque, non provati.
3.7. Il settimo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione degli artt. 91, comma 1, e 106 cod. proc. civ. per avere la Corte territoriale ingiustamente confermato la sentenza di primo grado nella parte in cui esso COGNOME era stato condannato al pagamento delle spese di lite in favore della terza chiamata in causa Agricooper, pur essendo la domanda di manleva, formulata dalla convenuta, giustificata soltanto in relazione ad una minima parte delle pretese risarcitorie fatte valere dagli allora attori.
3.8. L’ottavo motivo denuncia ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione dell’art. 5, commi 1, 5 e 6, del D.M. n. 55 del 2014 e dell’art. 2233 cod. civ., censurando la decisione impugnata per le medesime ragioni già esposte nel motivo sesto, ovvero nella parte in cui la Corte di Appello di Firenze ingiustamente condannato gli appellanti al pagamento delie spese del giudizio di secondo grado sulla base del valore del ‘ petitum ‘, e non sulla base del valore effettivo del la controversia.
3.9. Il nono motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione degli artt. 91, comma 1, e 106 cod. proc. civ. per le medesime ragioni già esposte nel motivo settimo, e cioè per avere la Corte fiorentina condannato al pagamento delle spese del secondo grado di giudizio in favore della terza chiamata in causa Agricooper, pur essendo la domanda di manleva, formulata dalla convenuta, giustificata soltanto in relazione ad una minima parte delle pretese risarcitorie fatte valere dagli allora appellanti.
Ha resistito all’avversaria impugnazione , con controricorso, la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata.

La RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE è rimasta solo intimata.

Entrambe le parti hanno presentato memoria.

Non consta, invece, la presentazione di conclusioni scritte da parte del Procuratore Generale presso questa Corte.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 cod. proc. civ., inizialmente per il 26 gennaio 2023.

All’esito della stessa, ravvisata la necessità dell’integrazione del contraddittorio nei confronti di NOME COGNOME, si provvedeva ad impartire il relativo ordine con ordinanza interlocutoria n. 5223/23 del 20 febbraio 2023.

Fissata nuovamente adunanza camerale per il giorno 21 settembre 2023, in vista della stessa il ricorrente e la controricorrente hanno presentato nuove memorie, insistendo nelle conclusioni già rassegnate.

RAGIONI DELLA DECISIONE

In via preliminare, va rilevato che l’integrazione del contraddittorio è stata ritualmente eseguita, visto che la notificazione del relativo provvedimento è stata effettuata anche alla parte personalmente, com’era necessario (Cass. Sez. 3, sent. 26 settembre 2017, n. 22341, Rv. 646020-02).

11. Ciò premesso, il ricorso va accolto, nei limiti di seguito indicati.

11.1. Il primo motivo è fondato.

11.1.1. In via preliminare, va rilevato che esso denuncia, ritualmente, un vizio di sussunzione, in quanto recepisce il ‘fatto’ proprio come è stato assunto dalla sentenza impugnata, censurando la valutazione ‘ in iure ‘ compiuta dalla Corte fiorentina circa la sussistenza della impossibilità sopravvenuta di adempiere.

Difatti, il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. deve ritenersi sussistente ‘quando il giudice di merito’ dopo avere individuato e ricostruito, ‘sulla base delle allegazioni e delle prove offerte dalle parti e comunque all’esito dello svolgimento dell’istruzione cui ha proceduto, la « quaestio facti », cioè i termini ed il modo di essere della c.d. fattispecie concreta dedotta in giudizio’ tragga da essa conseguenze giuridiche erronee (così, in motivazione, Cass. Sez. 3, ord. 29 agosto 2019, n. 21772, Rv. 655084-01). Invero , in un simile caso, ‘la valutazione così effettuata dal giudice di merito e la relativa motivazione, non inerendo più all’attività di ricostruzione della « quaestio facti » e, dunque, all’apprezzamento dei fatti storici in funzione di essa’ (apprezzamento, nel caso che qui occupa, indiscusso, dal momento che non è contestato che al momento della stipulazione del contratto per cui è causa la ‘ res locata ‘ fosse nella detenzione di un terzo, che avrebbe dovuto rilasciarla solo il giorno prima che iniziasse a decorrere la durata triennale del medesimo contratto), ‘ b ensì all’attività di qualificazione « in iure » della « quaestio » per come ricostruita ‘ , risulta, pertanto, ‘ espressione di un vero e proprio giudizio normativo’ ; sicché ‘il relativo ragionamento’ operato dal giudice di merito , ‘connotandosi come ragionamento giuridico (espressione del momento terminale del broccardo « da
mihi factum dabo tibi ius ») è controllabile e deve essere controllato dalla Corte di Cassazione nell’ambito del paradigma del n. 3) dell’art. 360 cod. proc. civ.’ (così, nuovamente, Cass. Sez. 3, ord. n. 21772 del 2019, cit.; in senso analogo, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 13 gennaio 2021, n. 457, non massimata sul punto).

Nel caso di specie, la sentenza impugnata ha sussunto il fatto della mancata liberazione dell’immobile, da parte della terza RAGIONE_SOCIALE, sotto la norma dell’art. 1256 c od. civ., così ravvisando l’esclusione dell’inadempimento colpevole in modo palesemente erroneo. Ciò, innanzitutto, perché, avendo i contraenti stipulato la locazione nella consapevolezza, comune a entrambi, che l’unità immobiliare destinata ad essiccatoio avrebbe dovuto essere rilasciata dal terzo entro il 30 giugno 2010, il fatto che NOME non abbia poi ottemperato a tale impegno non può essere considerato come un’impossibilità sopravvenuta non imputabile all ‘odierna controricorrente. E ciò per l’assorbente ragione che, rientrando come evenienza possibile -nell’economia del contratto che legava RAGIONE_SOCIALE ad NOME -l’inadempimento all’obbligo di rilasciare gravante sulla seconda, l ‘odierna controricorrente non può pretendere di considerare tale comportamento come un’impossibilità sopravvenuta a sé non imputabile, avendo essa semplicemente accettato di correre il rischio del mancato rilascio, sicché della concretizzazione di tale rischio deve essere ritenuta responsabile.
11.2. I motivi secondo, terzo e quarto -suscettibili di scrutinio unitario, giacché investono la motivazione con cui la Corte territoriale ha ritenuto che, tra i danni lamentati dai conduttori, ve ne siano taluni ad essi solo addebitabili, a norma dell’art. 1227, comma 2, cod. civ. (affermazione censurata con i motivi di ricorso secondo e terzo), e talaltri, invece, rimasti non provati (rilievo

avverso il quale, invece, si indirizza il quarto motivo di ricorso) -sono inammissibili.

11.2.1. Invero, i motivi secondo e terzo deducono la pretesa violazione di norme di diritto, ma solo all’esito di una sollecitata rivalutazione delle risultanze probatorie.

Invero, il vizio di violazione di legge ‘consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità’ (‘ ex multis ‘, Cass. Sez. 1, ord. 13 ottobre 2017, n. 24155, Rv. 645538-03; Cass. Sez. 1, ord. 14 gennaio 2019, n. 640, Rv. 652398-01; Cass. Sez. 1, ord. 5 febbraio 2019, n. 3340, Rv. 652549 02), e ciò in quanto il vizio di sussunzione ‘postula che l’accertamento in fatto operato dal giudice di merito sia considerato fermo ed indiscusso, sicché è estranea alla denuncia del vizio di sussunzione ogni critica che investa la ricostruzione del fatto materiale, esclusivamente riservata al potere del giudice di m erito’ (Cass. Sez. 3, ord. 13 marzo 2018, n. 6035, Rv. 64841401). Ne consegue, quindi, che il ‘discrimine tra l’ ipotesi di violazione di legge in senso proprio a causa dell ‘ erronea ricognizione della fattispecie astratta normativa e l ‘ ipotesi della erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta è segnato, in modo evidente, dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultan ze di causa’ (così, in motivazione, Cass. Sez., Un., sent. 26 febbraio 2021, n. 5442).
11.2.2. In merito, invece, al quarto motivo, deve rilevarsene l’inammissibilità , innanzitutto, per violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6), cod. proc. civ.

Premesso, invero, che esso, pur denunciando violazione dell’art. 112 c od. proc. civ., non lamenta un’omissione di pronuncia, bensì un insufficiente esame dei motivi di appello, tra l’altro senza specificare il loro contenuto e limitandosi a rinviare ai numeri 13, 14, 15, 16, 17 e 18 dell’atto di appello, così delegando questa Corte ad individuare che cosa potrebbe, in concreto, giustificare l’assunto .

Tanto impone di provvedere a norma, come detto, dell’art. 366, comma 1, n. 6), cod. proc. civ., conclusione che ‘non è giustificata da finalità sanzionatorie nei confronti della parte che costringa il giudice a tale ulteriore attività d’esame degli atti processuali, oltre quella devolutagli dalla legge’, ma che ‘risulta, piuttosto, ispirata al principio secondo cui la responsabilità della redazione dell’atto introduttivo del giudizio fa carico esclusivamente al ricorrente ed il difetto di ottemperanza alla stessa non deve essere supplito dal giudice per evitare il rischio di un soggettivismo interpretativo da parte dello stesso nell’individuazione di quali atti o parti di essi siano rilevanti in relazione alla formulazione della censura’ (così, in motivazion e, Cass. Sez. 3, sent. 10 gennaio 2012, n. 82, Rv. 621100-01)
Analogamente, inammissibile è la censura di violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ..

Difatti, la violazione della prima di tali norme -che sancisce il principio secondo cui il giudice decide ‘ iuxta alligata et probata partium ‘ -‘può essere dedotta come vizio di legittimità solo denunciando che il giudice ha dichiarato espressamente di non dover osservare la regola contenuta nella norma, ovvero ha giudicato sulla base di prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua ini ziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli’

(Cass. Sez. 3, sent. 10 giugno 2016, n. 11892, Rv. 640192-01; in senso conforme Cass. Sez. Un., sent. 30 settembre 2020, n. 20867, Rv. 659037-02).

Inammissibile è, del pari, la censura di violazione dell’art. 116 cod. proc. civ., norma che sancisce il principio della libera valutazione delle prove, salva diversa previsione legale, essendo la stessa ravvisabile solo quando ‘il giudice di merito disattenda tale principio in assenza di una deroga normativamente prevista, ovvero, all’opposto, valuti secondo prudente apprezzamento una prova o risultanza probatoria soggetta ad un diverso regime’ (Cass. Sez. 3, sent. 10 giugno 2016, n. 11892, Rv. 640193-01, nello stesso, più di recente, in motivazione, Cass. Sez. 6-2, ord. 18 marzo 2019, n. 7618, non massimata sul punto, nonché Cass. Sez. 6-3, ord. 31 agosto 2020, n. 18092, Rv. 658840-02), mentre ‘ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione’ (Cass. Sez. Un. , sent. 30 settembre 2020, n. 20867, Rv. 659037-02),
L’esito dell’inammissibilità s’impone pure con riferimento al rigetto della richiesta di rinnovo della consulenza t ecnica d’ufficio, che risulta del tutto generico.

11.3. Il quinto motivo, invece, merita accoglimento.

11.3.1. La sentenza impugnata ha omesso effettivamente di pronunciarsi in ordine ai danni corrispondenti alle spese sostenute dalla parte conduttrice in relazione al primo contratto di locazione, sicché deve ritenersi integrato il vizio denunciato con il presente motivo, essendosi il giudice di appello sottratto al dovere di

pronunciarsi sull’intero ‘ thema decidendum ‘ che era stato devoluto al suo esame.

11.4. L’accoglimento del primo e del quinto motivo di ricorso determina l’assorbimento di quelli dal sesto al nono, che, concernendo le spese di lite, sono relativi a parti della sentenza caduche, ai sensi dell’art. 336, comma 1, cod. proc. civ.

In conclusione, il ricorso va accolto limitatamente ai motivi primo e quinto, sicché la sentenza va cassata in relazione, con rinvio alla Corte d’appello di Firenze , in diversa sezione e composizione, per la decisione sul merito e sulle spese di lite, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimità, alla stregua del seguente principio di diritto:

‘ allorché le parti di un contratto di locazione immobiliare concludano lo stesso nella consapevolezza che la « res locata » si trova nella detenzione di un terzo, a propria volta tenuto contrattualmente a rilasciarlo entro l’inizio della decorrenza della nuova relazione contrattuale, il successivo inadempimento, da parte di costui, dell’obbligazione di rilascio non può essere dedotta dalla parte conduttrice quale sopravvenuta impossibilità della prestazione ex art. 1256 cod. civ. ‘.

PQM

La Corte accoglie il primo e quinto motivo di ricorso, dichiarando inammissibili il secondo, il terzo e quarto, dichiarando assorbiti i restanti.

Cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Firenze in diversa sezione e composizione per la decisione sul merito e sulle spese, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, all’esito dell’adunanza camerale della

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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