Impegno del venditore: quando nasce una nuova obbligazione

La Cassazione chiarisce che l’impegno del venditore a eliminare i vizi di un immobile non crea automaticamente una nuova obbligazione. Se il compratore non accetta l’offerta di riparazione, l’unica azione disponibile resta quella di garanzia, soggetta alla prescrizione annuale. L’impegno del venditore, se non accettato, ha solo l’effetto di interrompere la prescrizione, non di trasformarla in decennale. Il ricorso dei compratori è stato rigettato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impegno del venditore: quando una promessa estende la garanzia

L’acquisto di un immobile è un passo importante, ma cosa succede quando emergono difetti dopo la consegna? La legge tutela l’acquirente con la garanzia per i vizi, ma i termini per agire sono brevi. Spesso, il costruttore o venditore si impegna a risolvere i problemi. Ma questo impegno del venditore che valore legale ha? Con l’ordinanza n. 12809/2024, la Corte di Cassazione fa chiarezza su un punto cruciale: una promessa di riparazione non sempre si traduce in una nuova obbligazione con prescrizione decennale. È necessaria l’accettazione del compratore.

Il caso: vizi immobiliari e la promessa di intervento

La vicenda trae origine dalla richiesta di alcuni condomini e proprietari di appartamenti che, dopo aver acquistato i loro immobili da una società costruttrice, avevano riscontrato diversi vizi. A fronte delle lamentele, la società venditrice, con una comunicazione scritta, aveva riconosciuto l’esistenza di alcuni difetti e manifestato la propria disponibilità a intervenire per eliminarli.

Gli acquirenti, ritenendo che tale impegno avesse dato vita a una nuova e autonoma obbligazione, svincolata dai brevi termini di prescrizione della garanzia per vizi (un anno dalla consegna), agivano in giudizio per ottenere l’eliminazione dei difetti. Tuttavia, sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano la domanda, ritenendo che l’azione fosse prescritta, poiché la semplice disponibilità a riparare, non seguita da un’accettazione formale degli acquirenti, non era sufficiente a creare un nuovo rapporto obbligatorio con prescrizione decennale.

L’impegno del venditore davanti alla Corte di Cassazione

Gli acquirenti hanno quindi proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che l’impegno unilaterale assunto dalla società venditrice fosse di per sé sufficiente a generare un’obbligazione giuridicamente vincolante. La questione centrale sottoposta alla Corte era se una dichiarazione del venditore di voler eliminare i vizi potesse trasformare la garanzia originaria, soggetta a prescrizione breve, in un nuovo diritto soggetto alla prescrizione ordinaria di dieci anni.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito e fornendo importanti chiarimenti sulla natura dell’impegno del venditore.

Differenza tra garanzia e nuova obbligazione

I giudici hanno innanzitutto ribadito che la disciplina della garanzia per vizi nella compravendita (art. 1490 c.c. e ss.) offre al compratore due rimedi: la riduzione del prezzo (actio quanti minoris) o la risoluzione del contratto (actio redhibitoria). Non prevede, di base, un’azione per ottenere l’esatta riparazione del bene. Quest’ultimo rimedio sorge solo in ipotesi specifiche previste dalla legge o se il venditore si impegna specificamente a riparare il bene e il compratore accetta tale impegno.

L’importanza dell’accettazione del compratore

Questo è il fulcro della decisione. L’impegno del venditore a eliminare i vizi costituisce una proposta contrattuale. Affinché sorga una nuova e autonoma obbligazione di facere (ovvero, di riparare), è indispensabile che a tale proposta segua l’accettazione del compratore. Senza un accordo tra le parti sulla riparazione, non nasce alcun nuovo vincolo contrattuale. Nel caso di specie, gli acquirenti non avevano mai accettato l’offerta della società venditrice, che peraltro era più limitata rispetto alle loro richieste. La mancanza di accettazione ha impedito la nascita di una nuova obbligazione.

L’impegno del venditore e l’effetto interruttivo della prescrizione

Se l’impegno a riparare non viene accettato, che valore ha? La Corte chiarisce che il riconoscimento dei vizi da parte del venditore ha unicamente un effetto interruttivo della prescrizione annuale prevista dall’art. 1495 c.c. Ciò significa che dal momento del riconoscimento, il termine di un anno per far valere la garanzia ricomincia a decorrere da capo. Tuttavia, non trasforma il termine da annuale a decennale. Poiché nel caso esaminato gli acquirenti avevano avviato l’azione giudiziaria oltre un anno dopo la comunicazione della venditrice, il loro diritto si era comunque prescritto.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre una lezione pratica fondamentale per chi acquista un immobile e si trova a dover gestire la presenza di vizi. L’impegno del venditore a intervenire è un passo positivo, ma non è sufficiente a garantire una tutela a lungo termine. Per far sorgere una nuova obbligazione di riparazione, con prescrizione decennale, è essenziale che l’acquirente accetti formalmente e in modo chiaro la proposta del venditore. In assenza di un vero e proprio accordo, la promessa del venditore vale solo a interrompere il breve termine di prescrizione annuale. L’acquirente deve quindi agire tempestivamente, entro il nuovo termine di un anno, per non perdere i propri diritti.

L’impegno del venditore a riparare i vizi di un immobile crea sempre una nuova obbligazione con prescrizione di dieci anni?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’impegno del venditore a riparare i vizi crea una nuova obbligazione, soggetta a prescrizione decennale, solo se tale impegno viene accettato dal compratore. Si deve formare un vero e proprio accordo contrattuale sulla riparazione.

Cosa succede se il compratore non accetta l’offerta di riparazione del venditore?
Se l’offerta di riparazione non viene accettata, non sorge alcuna nuova obbligazione. L’impegno del venditore assume il valore di un semplice riconoscimento dei vizi, che ha l’unico effetto di interrompere il termine di prescrizione annuale della garanzia, il quale ricomincia a decorrere da quel momento.

Il riconoscimento dei vizi da parte del venditore a cosa serve se non viene accettato dal compratore?
Serve a interrompere la prescrizione annuale prevista dall’art. 1495 del codice civile. Questo significa che dal giorno del riconoscimento, il compratore ha un nuovo anno di tempo per esercitare le azioni di garanzia (riduzione del prezzo o risoluzione del contratto). Tuttavia, non trasforma la natura del diritto né la durata della prescrizione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12809 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12809 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/05/2024

R.G.N. 18246/19

C.C. 24/4/2024

ORDINANZA

Vendita -Garanzia per i vizi -Prescrizione -Eliminazione -Impegno del venditore sul ricorso (iscritto al N.R.G. 18246/2019) proposto da: RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del suo amministratore pro -tempore , RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del suo amministratore pro -tempore , COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, giusta procura a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;
-ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE (P.IVA: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , quale unica socia in bonis RAGIONE_SOCIALE cancellata (il 15 dicembre 2017) RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE;

-intimata –

avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE Corte d’appello di Venezia n. 1154/2018, pubblicata l’8 maggio 2018;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta nella camera di consiglio del 24 aprile 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse dei ricorrenti, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato l’11 novembre 2000, i condomìni K1-K2 e L1 nonché singolarmente i condòmini COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME convenivano, davanti al Tribunale di Venezia (Sezione distaccata di San Donà di Piave), la RAGIONE_SOCIALE, quale venditrice dei rispettivi appartamenti e delle parti condominiali, al fine di sentire pronunciare la riduzione del prezzo di acquisto degli immobili, in ragione dei vizi rilevati sugli stessi, o -in subordine -al fine di sentire condannare la convenuta all’eliminazione dei vizi medesimi a proprie spese, con la sua condanna al risarcimento dei danni patiti, ponendo a fondamento delle domande spiegate le risultanze peritali di cui allo svolto procedimento di accertamento tecnico preventivo ante causam .
Si costituiva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, la quale resisteva alle avverse domande, eccependone la prescrizione e comunque l’infondatezza. Chiedeva poi che fossero chiamate in garanzia, con estensione del contraddittorio, l’RAGIONE_SOCIALE di

RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, che si erano occupate di alcune lavorazioni relative ai beni poi venduti.

Nel corso del giudizio era assunta la prova orale ammessa ed era espletata consulenza tecnica d’ufficio.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 533/2011, depositata il 1° marzo 2011, accoglieva la sollevata eccezione di prescrizione ex art. 1495 c.c. per decorso del termine annuale dall’ultima raccomandata inviata dell’11 marzo 1998 sino alla notifica del ricorso per A.T.P. del maggio 1999 e dichiarava assorbite le domande proposte nei confronti dei terzi chiamati.

2. -Con atto di citazione notificato il 30 novembre 2011, proponevano appello avverso la pronuncia di primo grado i condomìni K1-K2 e L1 nonché i condòmini COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, i quali lamentavano: 1) l’erroneità ed illogicità RAGIONE_SOCIALE motivazione nonché l’omessa valutazione delle risultanze istruttorie e RAGIONE_SOCIALE documentazione allegata, con la conseguente infondatezza dell’eccezione preliminare di prescrizione del diritto di garanzia, in ragione del riconoscimento dei vizi e dell’impegno ad eliminarli; 2) la fondatezza dell’azione di risarcimento danni ex art. 1494 c.c. e RAGIONE_SOCIALE domanda volta all’eliminazione dei vizi; 3) l’effettiva sussistenza dei vizi dedotti; 4) l’erroneo addebito, a carico degli appellanti, delle spese di lite, nella misura del 50%, in favore RAGIONE_SOCIALE terza chiamata costituita.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione la RAGIONE_SOCIALE, la quale chiedeva che l’appello fosse rigettato.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Venezia, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente la sentenza impugnata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che, benché la COGNOME avesse esplicitamente riconosciuto, con la missiva del 29 gennaio 1998, la sussistenza dei vizi lamentati dagli acquirenti, manifestando la propria disponibilità ad adoperarsi per porvi rimedio, tuttavia, il tenore letterale di detta comunicazione non consentiva, anche in ragione RAGIONE_SOCIALE inderogabilità pattizia RAGIONE_SOCIALE disciplina legale sulla prescrizione, come sancita dall’art. 2936 c. c., di desumere un’implicita rinuncia RAGIONE_SOCIALE venditrice ad avvalersi RAGIONE_SOCIALE prescrizione ex art. 1495 c.c., a quella data non ancora maturata; b ) che la suddetta dichiarazione aveva mera portata interruttiva del termine prescrizionale e, come tale, era irrilevante, posto che il ricorso per RAGIONE_SOCIALE era stato notificato alla venditrice oltre un anno dopo detta comunicazione, nel maggio 1999; c ) che l’originario diritto del compratore alla riduzione del prezzo e alla risoluzione del contratto restava soggetto alla prescrizione annuale, nonostante l’impegno assunto dal venditore ad eliminare i vizi, impegno che non rientrava nell’oggetto RAGIONE_SOCIALE garanzia; d ) che, all’esito RAGIONE_SOCIALE disponibilità manifestata da COGNOME di provvedere, a sue spese, all’eliminazione di parte modesta dei vizi lamentati dagli acquirenti -difetti che, peraltro, in maggiore parte, erano stati dalla venditrice contestati o ritenuti già eliminati -, non si era avuta alcuna accettazione da parte dei contraenti, quale manifestazione di volontà indispensabile affinché sorgesse un’autonoma obbligazione novativa con prescrizione ordinaria; e )
che, peraltro, gli appellanti non avevano agito richiamandosi a tale separato impegno unilaterale RAGIONE_SOCIALE venditrice -quale atto inidoneo a generare un’obbligazione giuridica, non ricadendo esso in alcuno dei casi tassativi previsti dagli artt. 1987 e ss. c.c. -, poiché non avevano manifestato la volontà di accettarlo, ancorché nei più ridotti limiti del riconoscimento espresso dalla contraente, sicché ogni declinazione RAGIONE_SOCIALE domanda doveva essere ricondotta unicamente all’obbligazione di garanzia congenita alla vendita; f ) che, per l’effetto, doveva essere confermato il rigetto RAGIONE_SOCIALE subordinata domanda di condanna alla eliminazione dei vizi, siccome estranea al contenuto specifico RAGIONE_SOCIALE garanzia del venditore, cui gli attori pretendevano impropriamente di ricondurla.
-Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, il RAGIONE_SOCIALE K1-K2, il RAGIONE_SOCIALE L1, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

È rimasta intimata la RAGIONE_SOCIALE, quale unica socia in bonis RAGIONE_SOCIALE cancellata RAGIONE_SOCIALE

4. -I ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1988, 1987 e 1326 c.c. nonché l’omesso esame di un fatto decisivo del giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte di merito escluso ogni portata obbligatoria dell’impegno unilaterale ad eliminare i vizi,

assunto dalla società RAGIONE_SOCIALE nella missiva del 29 gennaio 1998, da cui sarebbe insorta un’autonoma obbligazione soggetta a prescrizione ordinaria, ai fini di legittimare la condanna all’eliminazione dei vizi medesimi, conformemente all’espressa domanda formulata dagli istanti.

Obiettano i ricorrenti che erroneamente la Corte distrettuale avrebbe ritenuto che l’impegno all’eliminazione dei vizi potesse costituire fonte RAGIONE_SOCIALE corrispondente obbligazione in capo alla venditrice solo ove esso fosse stato accettato dagli acquirenti, poiché, al contrario, tale impegno avrebbe dovuto essere incluso tra gli atti unilaterali atipici ad efficacia obbligatoria, in quanto connotati da un’adeguata causa in concreto.

2. -Con il secondo motivo i ricorrenti prospettano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1988, 1987 e 1326 c.c. nonché dell’art. 112 c.p.c., per avere la Corte territoriale negato la possibilità di valorizzare l’impegno assunto all’eliminazione dei vizi, per il fatto che gli appellanti non avessero agito richiamandosi a tale separato impegno unilaterale RAGIONE_SOCIALE venditrice, come tale inidoneo a generare un’obbligazione giuridica.
Osservano gli istanti che la domanda proposta dagli attori in primo grado fosse mirata a fornire una precisa ricostruzione RAGIONE_SOCIALE vicenda fattuale e non già a sottoporre al giudice una precisa qualificazione giuridica dei fatti stessi, benché riportasse l’impegno scritto del 29 gennaio 1998, assunto unilateralmente dalla RAGIONE_SOCIALE per l’eliminazione dei problemi costruttivi che si fossero di volta in volta manifestati nei condomìni e negli immobili di proprietà esclusiva in essi ricompresi, tanto da
evidenziare l’inerzia RAGIONE_SOCIALE società nel provvedere all’eliminazione dei vizi suddetti, nonostante le promesse e le dichiarazioni contrarie.

Sicché la specifica richiesta di condanna RAGIONE_SOCIALE società costruttrice e venditrice all’eliminazione, a proprie spese, dei vizi avrebbe dovuto essere ricondotta all’impegno unilaterale da essa assunto.

3. -É pregiudiziale la disamina RAGIONE_SOCIALE seconda doglianza, poiché essa aggradisce, a monte, la valutazione RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata a mente RAGIONE_SOCIALE quale la domanda di eliminazione dei vizi non poteva essere accolta, in quanto il relativo petitum non è compreso nel novero delle garanzie edilizie, che contemplano le sole azioni di risoluzione ( actio redhibitoria ) e di riduzione del prezzo ( actio aestimatoria o quanti minoris ). E ciò perché la richiesta di eliminazione non sarebbe stata fatta valere in ragione di un’autonoma obbligazione avente fonte convenzionale. A fronte di questa ricostruzione, mediante detta censura, i ricorrenti contestano l’errore nell’interpretazione RAGIONE_SOCIALE domanda, da cui sarebbe emerso che la pretesa di eliminazione dei vizi avrebbe trovato la propria causale nell’impegno assunto dal venditore di eliminare i vizi con la missiva del 29 gennaio 1998.
Il primo mezzo di critica, invece, aggredisce le argomentazioni subordinate RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata, secondo cui, quand’anche la richiesta di eliminazione dei vizi avesse rinvenuto la propria causa nell’impegno convenzionale assunto dall’alienante, in ogni caso, essa non poteva trovare accoglimento, anche quanto alla determinazione del termine prescrizionale, poiché alla proposta di riparazione, nei limiti

indicati dall’impegno assunto, non era seguita l’accettazione degli acquirenti.

3.1. -Il secondo motivo è fondato.

Si premette che, in tema di compravendita, la disciplina RAGIONE_SOCIALE garanzia per vizi si esaurisce negli artt. 1490 e ss. c.c., che pongono il venditore in una situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all’iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l’esperimento, rispettivamente, RAGIONE_SOCIALE actio quanti minoris o RAGIONE_SOCIALE actio redhibitoria .

Ne consegue che il compratore non dispone -neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica -di un’azione di ‘esatto adempimento’ per ottenere dal venditore l’eliminazione dei vizi RAGIONE_SOCIALE cosa venduta, rimedio che gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19652 del 27/08/2013; Sez. 2, Sentenza n. 1269 del 18/01/2013; Sez. U, Sentenza n. 19702 del 13/11/2012).
Senonché, come emerge dal tenore RAGIONE_SOCIALE citazione introduttiva del giudizio in prime cure, gli odierni ricorrenti hanno agito invocando, oltre alla riduzione del prezzo, in via subordinata, anche l’eliminazione dei vizi dedotti, facendo espressamente valere, nel corpo dell’atto introduttivo, l’impegno di riparazione assunto dal venditore con la missiva del 29 gennaio 1998.

Dal che si può trarre il convincimento che gli acquirenti avessero rinvenuto la fonte RAGIONE_SOCIALE richiesta di eliminazione proprio

nella disponibilità manifestata dall’alienante e non già nell’ambito delle garanzie edilizie di cui all’art. 1492, primo comma, c.c., tra cui non è compresa l’azione di eliminazione dei vizi (diversamente dalla previsione di cui all’art. 1668, primo comma, c.c. in tema di appalto).

3.2. -Il primo motivo è invece infondato.

Il giudice del gravame ha escluso che la domanda di eliminazione dei vizi potesse trovare accoglimento in ragione RAGIONE_SOCIALE mancata insorgenza di un’obbligazione parallela ( recte in affiancamento) a quella determinata dall’esercizio delle azioni edilizie, soggetta ad una potenziale prescrizione ordinaria decennale.

E tanto perché all’impegno assunto dal venditore con la missiva del 29 gennaio 1998 -di riparare alcuni dei vizi contestati dagli acquirenti ( recte la disponibilità manifestata ad adoperarsi per porvi rimedio), e in misura ben più ridotta rispetto a quanto preteso da quest’ultimi ( recte mediante eliminazione di parte modesta dei vizi lamentati dagli acquirenti, difetti che, peraltro, in maggiore parte, erano stati dalla venditrice contestati o ritenuti già eliminati), non era seguita alcuna accettazione da parte dei contraenti, quale manifestazione di volontà indispensabile affinché sorgesse un’autonoma obbligazione con prescrizione ordinaria.
Ha, inoltre, rilevato il giudice d’appello che tale separato impegno unilaterale RAGIONE_SOCIALE venditrice sarebbe stato inidoneo a generare un’obbligazione giuridica, non ricadendo esso in alcuno dei casi tassativi previsti dagli artt. 1987 e ss. c.c.

E questo appunto perché gli acquirenti non avevano manifestato la volontà di accettare la riparazione ben più esigua proposta, nei limiti del riconoscimento solo parziale dei vizi più consistenti e radicali contestati.

Ora, in tema di garanzia per i vizi RAGIONE_SOCIALE cosa venduta, di cui all’art. 1490 c.c., qualora il venditore si impegni ad eliminare i vizi e l’impegno sia accettato dal compratore, sorge un’autonoma obbligazione di facere , che, ove non estingua per novazione la garanzia originaria, a questa si affianca, rimanendo ad essa esterna e, quindi, non alterandone la disciplina. Ne consegue che, in tale ipotesi, anche considerato il divieto dei patti modificativi RAGIONE_SOCIALE prescrizione, sancito dall’art. 2936 c.c., l’originario diritto del compratore alla riduzione del prezzo ed alla risoluzione del contratto resta soggetto alla prescrizione annuale, di cui all’art. 1495 c.c., mentre l’ulteriore suo diritto all’eliminazione dei vizi ricade nella prescrizione ordinaria decennale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34648 del 24/11/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 37476 del 30/11/2021; Sez. 2, Sentenza n. 19073 del 06/07/2021; Sez. 2, Sentenza n. 17769 del 26/08/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 16615 del 20/06/2019; Sez. 2, Sentenza n. 14005 del 06/06/2017; Sez. U, Sentenza n. 19702 del 13/11/2012).
Ne deriva che, in esito alla mancata accettazione RAGIONE_SOCIALE riparazione quantitativamente e qualitativamente più circoscritta proposta dall’alienante, non si è determinato alcun rapporto obbligatorio, in quanto la nascita di una siffatta obbligazione, anche ai fini del decorso del termine prescrizionale (ordinario decennale), avrebbe presupposto che al riconoscimento dei vizi potesse seguire il ravvedimento operoso del venditore, con la

concreta incidenza sui beni acquistati divenuti di proprietà dei compratori allo scopo di eliminarli (realizzando i relativi lavori), scopo inibito a monte dal rifiuto degli acquirenti.

Non può, dunque, ritenersi insorta un’autonoma obbligazione in affiancamento, in mancanza dell’accordo tra venditore e acquirente sulla riparazione dei vizi, entro i limiti riconosciuti dal primo, per effetto del solo impegno unilaterale da questi assunto.

E questo perché, intanto avrebbe potuto configurarsi un’inerzia colpevole e rimproverabile verso l’alienante nell’attuazione RAGIONE_SOCIALE riparazione ( facere qualificato), tanto da esigere il suo riconoscimento in via giudiziale, in quanto -e nei limiti in cui -, in ordine ad essa, vi fosse stata l’adesione degli acquirenti.

In altri termini, l’obbligazione insorge in ragione RAGIONE_SOCIALE conclusione di un contratto novativo o integrativo RAGIONE_SOCIALE garanzia originaria, che postula il consenso dell’acquirente ( recte la sua accettazione nel termine stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi ex art. 1326, secondo comma, c.c.), anche per facta concludentia (permettendo la riparazione), rispetto alla proposta avanzata dall’alienante.

Al difetto di tale consenso consegue la decadenza ( recte la caducazione degli effetti) dell’impegno unilaterale assunto dal venditore.

Né nella citazione introduttiva del giudizio di primo grado gli acquirenti, evocando espressamente la natura unilaterale di tale impegno qualificato, hanno inteso accettarlo, avendo reclamato, per contro, in via esclusiva, la reputata ricorrenza di

un’obbligazione, per effetto RAGIONE_SOCIALE sola dichiarazione del venditore, benché non accettata.

Rispetto a questa ricostruzione, correttamente è stata ritenuta la prescrizione, in ogni caso, annuale RAGIONE_SOCIALE garanzia edilizia ex art. 1495, terzo comma, c.c., nonostante la portata interruttiva del riconoscimento parziale dei vizi (da cui è decorso un nuovo termine annuale già scaduto al momento RAGIONE_SOCIALE proposizione del ricorso per A.T.P.), e la carenza di alcuna nuova obbligazione parallela soggetta a prescrizione ordinaria.

4. -Alle considerazioni innanzi espresse consegue il rigetto del ricorso, in quanto la seconda ratio decidendi -esposta in via subordinata alla prima (il che ha imposto di esaminare in via prioritaria il motivo attinente alla ratio decidendi principale) -è idonea, da sola, a sorreggere la decisione, anche a prescindere da quella pregiudiziale.

Ora, a fronte di una motivazione ad abundantiam , ossia alla decisione basata su autonome rationes decidendi , alternative o -come nel caso in disputa -subordinate, ciascuna delle quali sufficiente a supportare la soluzione concretamente adottata, era infatti richiesto -come di fatto è accaduto -che tutte e ciascuna fossero oggetto di specifica impugnazione, a pena di inammissibilità del ricorso per cassazione.

E ciò in quanto si tratta di pronuncia, nella fattispecie di rigetto RAGIONE_SOCIALE domanda, imperniata su più motivazioni omogenee, ossia tutte di merito, che operano sullo stesso piano in via rafforzativa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34648 del 24/11/2022; Sez. 1, Ordinanza n. 17182 del 14/08/2020; Sez. 3, Sentenza n. 10815 del 18/04/2019).

Nondimeno, pur essendo ammissibile l’impugnazione in ragione RAGIONE_SOCIALE circostanza che le censure avanzate sono state dirette verso entrambe le autonome rationes decidendi -, la fondatezza del motivo inerente alla prima, principale ratio , cui non corrisponde la fondatezza del mezzo di critica relativo alla seconda, subordinata ratio , importa che il ricorso debba essere respinto nel suo complesso, appunto perché la ratio -seppure subordinata -, a cui si riferisce la doglianza disattesa, è atta, da sola, a sostenere la decisione di accoglimento impugnata.
Non vi è luogo a provvedere sulle spese e compensi di lite, poiché la controparte dei soccombenti è rimasta intimata.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Seconda Sezione civile, in data 24 aprile 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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