Immissioni rumorose: quando agire contro il proprietario

In un caso di immissioni rumorose da una palestra, la Cassazione ha stabilito che se per eliminare il disturbo sono necessarie modifiche strutturali all’immobile (come l’installazione di pannelli fonoassorbenti), l’azione legale va intentata contro il proprietario e non contro l’inquilino. La Corte ha chiarito che tale richiesta configura un’azione di natura reale, rendendo il proprietario l’unico soggetto passivamente legittimato a rispondere.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Immissioni Rumorose: Contro Chi Agire? La Cassazione Chiarisce il Ruolo del Proprietario

Le liti tra vicini per le immissioni rumorose sono all’ordine del giorno. Quando il rumore proviene da un immobile in affitto, sorge un dubbio cruciale: bisogna citare in giudizio l’inquilino che materialmente provoca il disturbo o il proprietario dell’immobile? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale, stabilendo un principio netto che dipende dalla natura dell’intervento richiesto per porre fine al problema.

I Fatti del Caso: La Palestra Troppo Rumorosa

Un cittadino, proprietario di un appartamento, lamentava da tempo le intollerabili immissioni di rumore provenienti dai locali adiacenti, di proprietà di una società. In questi locali, una associazione sportiva gestiva una palestra, le cui attività erano la fonte del disturbo. Esasperato, il proprietario decideva di agire in giudizio per ottenere la cessazione dei rumori e il risarcimento dei danni subiti, che lo avevano costretto persino a trasferire la propria abitazione familiare.

Il Percorso Giudiziario: Decisioni Opposte

Inizialmente, il Tribunale dava ragione al cittadino, condannando la società proprietaria dell’immobile a eseguire specifici interventi di insonorizzazione, come l’installazione di pannelli fonoassorbenti, e a risarcire i danni.
La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava completamente la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, la società proprietaria non era il soggetto corretto da citare in giudizio (difetto di legittimazione passiva). L’azione, a loro avviso, avrebbe dovuto essere intentata contro l’associazione sportiva, ovvero l’inquilino e autore materiale dei rumori, poiché la richiesta era finalizzata a far cessare un’attività e a ottenere un risarcimento, entrambe questioni di natura personale.

Le motivazioni della Cassazione: Legittimazione Passiva e Immissioni Rumorose

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del cittadino, cassando la sentenza d’appello e stabilendo un principio di diritto di fondamentale importanza pratica. La Suprema Corte ha distinto nettamente tra due tipi di azioni legali in materia di immissioni rumorose:

Azione di Natura Personale

Quando la richiesta del danneggiato è finalizzata semplicemente a far cessare l’attività molesta (es. ordinare di abbassare il volume della musica) o a ottenere il risarcimento del danno, l’azione ha natura personale. In questo caso, il soggetto corretto da citare in giudizio è l’autore materiale del comportamento illecito, che nel caso di un immobile in affitto è l’inquilino.

Azione di Natura Reale

Quando, invece, per eliminare le immissioni intollerabili sono necessari interventi che modificano la struttura stessa dell’immobile (come, appunto, l’installazione di pannelli per l’insonorizzazione), l’azione assume una natura reale. Essa è assimilabile a un’actio negatoria servitutis, volta a tutelare il diritto di proprietà da un’indebita limitazione. In questa ipotesi, l’unico soggetto che può essere obbligato a eseguire tali opere è il proprietario dell’immobile, in quanto titolare del diritto reale sul bene. È irrilevante chi sia l’autore materiale del rumore, perché solo il proprietario ha il potere di intervenire sulla struttura dell’edificio.

Nel caso specifico, la richiesta di installare pannelli fonoassorbenti sulle pareti e sul soffitto è stata qualificata come una domanda volta a ottenere modifiche strutturali. Di conseguenza, la Corte di Cassazione ha concluso che la società proprietaria era il soggetto passivamente legittimato e che la Corte d’Appello aveva errato nel dichiararne il difetto.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre una guida chiara a chiunque si trovi a dover affrontare un problema di immissioni rumorose provenienti da un immobile locato. La scelta del soggetto da convenire in giudizio dipende dall’obiettivo che si vuole raggiungere:
1. Se si chiede di fermare un comportamento e/o il risarcimento dei danni: l’azione va intentata contro l’inquilino.
2. Se si chiede di realizzare opere strutturali per risolvere il problema alla radice: l’azione va necessariamente intentata contro il proprietario dell’immobile.

La decisione sottolinea inoltre che le due azioni possono essere cumulate: è possibile citare in giudizio il proprietario per ottenere gli interventi strutturali e, contemporaneamente, l’inquilino per ottenere il risarcimento dei danni personali subiti a causa del suo comportamento.

In caso di immissioni rumorose da un immobile in affitto, chi bisogna citare in giudizio: l’inquilino o il proprietario?
La risposta dipende dalla richiesta. Se si domanda solo la cessazione dell’attività rumorosa (un’azione personale), si deve agire contro l’inquilino. Se, invece, si richiedono modifiche strutturali all’immobile per eliminare il rumore (un’azione reale), l’azione va proposta contro il proprietario.

L’installazione di pannelli fonoassorbenti è considerata una modifica strutturale?
Sì, la sentenza chiarisce che la richiesta di installare pannelli fonoassorbenti su pareti e soffitto è un intervento che richiede modifiche strutturali del bene. Di conseguenza, l’azione per ottenerlo deve essere rivolta al proprietario dell’immobile.

È possibile chiedere contemporaneamente le modifiche strutturali al proprietario e il risarcimento dei danni all’inquilino?
Sì, la Corte di Cassazione ribadisce che l’azione reale contro il proprietario (per ottenere le opere strutturali) può essere cumulata con la domanda di risarcimento danni (ex art. 2043 c.c.) contro l’autore materiale del disturbo, come l’inquilino.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5637 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5637 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11450/2020 R.G. proposto da: COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

– controricorrente –

nonchè contro

PORCARO ROSALIA

– intimata –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 120/2020 depositata il 14/01/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 31/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, nella qualità di proprietario dell’appartamento ubicato in INDIRIZZO Castellammare di Stabia, proponeva ricorso ex art. 700 c.p.c. nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE assumendo che dai locali di proprietà di quest’ultima, adibiti a palestra gestita dalla RAGIONE_SOCIALE, provenissero rumori molesti.

La sas RAGIONE_SOCIALE di Porcaro NOME e RAGIONE_SOCIALE., nel costituirsi eccepiva il difetto di legittimazione passiva, nonché l’improponibilità, l’inammissibilità e, in ogni caso, l’infondatezza della domanda.

Il Tribunale adito accoglieva il ricorso, ordinava ‘alla RAGIONE_SOCIALE di porre in opera gli interventi di bonifica disposti dal C.T.U.’, consistenti nell’apposizione di pannelli fonoassorbenti, assegnando al Graziuso termine di 30 gg. per l’instaurazione giudiziale del giudizio di merito.

3.1 L’attore notificava atto di citazione alla s.RAGIONE_SOCIALE Porcaro NOME con il quale chiedeva la conferma del provvedimento cautelare ed agiva per il risarcimento dei danni.

Il Tribunale di Torre Annunziata accoglieva la domanda e dichiarava la RAGIONE_SOCIALE responsabile delle immissioni di rumori intollerabili provenienti dalla palestra ‘RAGIONE_SOCIALE‘ , confermava il provvedimento cautelare e condannava la RAGIONE_SOCIALE al risarcimento in favore del COGNOME dei danni.

RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME proponevano appello avverso la suddetta sentenza.

NOME COGNOME nel costituirsi chiedeva il rigetto dell’appello e nel contempo spiegava appello incidentale.

La Corte d’Appello di Napoli accoglieva il gravame.

La Corte premetteva in fatto che COGNOME NOME aveva dedotto: a) di essere proprietario di un’abitazione in Castellamare di Stabia alla INDIRIZZO confinante con altro immobile sito alla INDIRIZZO con annesso lastrico solare ricoprente il terraneo; b) in detto immobile, acquistato nel 2000 dalla società RAGIONE_SOCIALE Porcaro RAGIONE_SOCIALE, l’Associazione sportiva ‘RAGIONE_SOCIALE‘ svolgeva dal 2002 attività sportiva di palestra e piscina; c) a seguito dell’attività svolte dall’immobile derivavan o immissioni intollerabili tanto che l’attore si vedeva costretto a trasferire la propria abitazione familiare sempre in Castellamare di Stabia alla INDIRIZZO e il suo studio professionale presso l’immobile di sua proprietà di INDIRIZZO proprio al fine di limitare le conseguenze delle immissioni rumorose; d
Il Tribunale, in esito alla fase istruttoria comprensiva di espletamento di consulenza tecnica di ufficio, aveva ordinato alla resistente di ‘…porre in opera gli interventi di bonifica suggeriti dal CTU onde ricondurre i livelli differenziali di rumori entro il limite consentito’ condannandola a porre in opera sulle pareti laterali e sul soffitto del locale destinato ad ‘acquagym’ una struttura ancorata per giunti elastici su cui porre pannelli fono assorbenti stratiformi.

7.1 Il giudice del gravame accoglieva il primo motivo di ricorso sul difetto di legittimazione passiva della convenuta. Premessa la

distinzione tra le azioni in materia di immissioni, ex art. 844 c.c. e art. 2043 c.c., evidenziava, quanto al profilo della legittimazione passiva, che l’azione ex art. 844 c.c. può essere esperita anche nei confronti dell’autore materiale delle immissioni, che non sia proprietario dell’immobile da cui derivano e, quindi, anche nei confronti del conduttore, quando allo stesso debba essere imposto un facere o un non facere , suscettibile di esecuzione forzata in caso di diniego, o quanto l’attore chieda semplicemente la cessazione delle immissioni. L’azione va -invece -proposta nei confronti del proprietario se mira al conseguimento di un effetto reale, come avviene quando è volta a far accertare in via definitiva l’illegittimità delle immissioni o ad ottenere il compimento delle modifiche strutturali del bene indispensabili per farle cessare (Cass. 4908/2018; Cass. 13881/2010). Pertanto, l’azione ex art. 844 c.c. non ha solo natura reale, rientrando nello schema della negatoria servitutis , ma ha pure natura personale, in quanto intesa a respingere turbative o molestie di fatto.
N ella fattispecie l’attore appellato – aveva agito a tutela del suo diritto di proprietà e nel contempo a tutela del diritto alla salute, tutelato dall’art. 32 Cost., chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali ai sensi dell’art. 2043 c.c. Detta domanda risarcitoria esulava dalla logica proprietaria sottesa alla disciplina di cui all’art. 844 c.c. e la legittimazione passiva spettava esclusivamente all’autore materiale delle immissioni sonore asseritamente lesive del benessere psico-fisico del vicino. D’altronde , il consulente tecnico di ufficio aveva accertato solo l’idoneità potenziale ma non concreta dell’impianto stereo a superare i limiti consentiti dalla legge e a prevedere l’installazione
di pannelli fono assorbenti. Dunque, l’inibizione eventuale all’uso dell’impianto stereo e l’installazione dei pannelli erano entrambe attività riconducibili al conduttore dell’immobile da cui provenivano le immissioni e, dunque, alla società sportiva ‘RAGIONE_SOCIALE‘ né era stata accertata e/o prevista alcuna attività specifica o obbligo proprio del proprietario dell’immobile al fine di evitare il procrastinarsi delle immissioni moleste. In conclusione, andava dichiarato il difetto di legittimazione passiva della società società RAGIONE_SOCIALE NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME.
NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di un motivo di ricorso.

RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME hanno resistito con controricorso.

Il ricorrente in prossimità dell’udienza ha depositato memoria con la quale ha insistito nella richiesta di accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il motivo di ricorso è così rubricato: Nullità del procedimento – art. 360, comma 1°, n. 4 c.p.c., in relazione agli artt. 81 e 112 c.p.c., 844 e 2697 c.c.

Il Collegio d’appello ha accolto il gravame sul difetto di legittimazione sul presupposto -implicito perché non espressamente enunciato -che la domanda del Dott. COGNOME fosse priva di un contenuto reale, avendo l’essenza di una domanda di natura personale e risarcitoria, e comunque reputando che l’esecuzione degli interventi edili individuati dal CTU Ing. NOME COGNOME fossero a carico del ‘conduttore’ RAGIONE_SOCIALE e non della Società proprietaria dell’immobile .

La Corte, dunque, sarebbe incorsa in un grave errore laddove nel procedere alla qualificazione della domanda attorea l’ha considerata priva di contenuto reale ritenendo che essa fosse circoscritta alla sola «… tutela del suo diritto di proprietà e nel contempo a tutela del diritto alla salute, tutelato dall’art. 32 Cost., chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali ai sensi dell’art. 2043 c.c.»

La Corte non avrebbe considerato che nell’atto di citazione introduttivo del giudizio di merito di primo grado il COGNOME aveva chiesto espressamente ed in prima battuta di «confermare la condanna della s.a.s. RAGIONE_SOCIALE di Porcaro NOME ad eseguire tutte le opere come indicate nella ordinanza resa dal Giudice Designato del 15 gennaio 2004, o in mancanza, condannare la medesima a reintegrare l’istante di tutte quelle somme, eventualmente spese, nessuna esclusa, necessarie ad eseguire in danno della convenuta le opere tutte come descritte dal c.t.u. e dal Giudice della cautela nella misura che sarà determinata in corso di causa, maggiorate di interessi e rivalutazione».
La Corte distrettuale, nel negare la legittimazione passiva di RAGIONE_SOCIALE, avrebbe del tutto trascurato questo essenziale e imprescindibile profilo della domanda attorea, ritenendo che il COGNOME, pur agendo a tutela della proprietà e nel contempo a tutela del diritto alla salute, avesse chiesto unicamente il ristoro dei danni patrimoniali e non patrimoniali ai sensi dell’art. 2043 c.c., nel mentre gli interventi edili erano considerati a carico della conduttrice, con tutta probabilità perché erroneamente stimati di esigua entità.
D’altra parte, la stessa RAGIONE_SOCIALE avrebbe riconosciuto expressis verbis la natura strutturale ed economicamente onerosa degli interventi edili alla cui esecuzione era stata condannata.

La vasta estensione degli interventi edili funzionali all’insonorizzazione del locale e le esplicite ammissioni degli appellanti dimostrerebbero che l’intervento richiesto dall’attore era strutturale perché ricadeva pesantemente sull’immobile di RAGIONE_SOCIALE tanto da comportare un ingente impegno economico di cui gli appellanti avevano dimostrato di essere pienamente consapevoli.

Il Collegio partenopeo avrebbe poi mal governato i criteri di distribuzione dell’onere della prova fissati dall’art. 2697 c.c . circa il fatto che l’immobile era effettivamente condotto in locazione dall’Associazione RAGIONE_SOCIALE. La Corte territoriale, nel dichiarare la carenza di legittimazione passiva di RAGIONE_SOCIALE, non solo avrebbe male applicato i criteri di distribuzione degli oneri probatori, ma nemmeno avrebbe considerato che era dimostrato per via documentale che solamente il 28 ottobre 2003 era stato redatto dal Notaio NOME COGNOME un contratto di affitto di azienda tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE Questa circostanza emergeva univocamente dalla visura camerale aggiornata al 30 settembre 2011 depositata nel processo di primo grado il 5 ottobre 2011
1.1 Il motivo di ricorso è fondato.

La Corte d’Appello ha erroneamente statuito la carenza di legittimazione passiva delle parti convenute in giudizio nella loro qualità di proprietarie dell’immobile da cui provenivano le immissioni.

In particolare, il giudice del gravame non ha applicato correttamente la distinzione tra azione reale ex art. 844 c.c.

esperita dal proprietario dell’immobile danneggiato per l’accertamento dell’illegittimità delle immissioni e per la realizzazione delle modifiche strutturali necessarie al fine di far cessare le stesse che deve essere esperita nei confronti del fondo da cui tali immissioni provengono da quella risarcitoria ex art. 2043 cod. civ., volta ad ottenere il risarcimento del pregiudizio di natura personale da quelle cagionato che deve essere esperita nei confronti dell’autore materiale delle immissioni .
Si è infatti affermato nella giurisprudenza di questa Corte che: Nell’ipotesi in cui le immissioni di cui all’art. 844 cod, civ. siano causate dal locatario del fondo contiguo la domanda va proposta nei confronti del proprietario quando contenga una pretesa rivolta all’accertamento negativo del diritto di servitù (servitù di immissione c.d. immateriale, come ad es. “fumi immittendi”), oppure comporti una richiesta di modificazione dello stato dei luoghi; altrimenti, qualora l’azione sia diretta alla mera rimozione di una situazione lesiva o a fare cessare un’attività ed abbia, dunque, natura personale, legittimato passivo è soltanto il locatario quale autore delle immissioni. (Sez. 2, Sentenza n. 15871 del 12/07/2006, Rv. 591525 – 01)
Nella specie, tuttavia, sin dal giudizio cautelare gli attori avevano agito ex art. 844 c.c. chiedendo anche la predisposizione di interventi strutturali volti alla cessazione dei rumori provenienti dall’immobile dei convenuti che avevano locato e che era adibito a palestra. Infatti, la sentenza di primo grado aveva confermato il provvedimento cautelare reso tra le parti in data 15 gennaio 2004 con il quale era stato ordinato alla s.RAGIONE_SOCIALE. proprietaria dell’immobile di porre in opera gli interventi di bonifica suggeriti dal CTU onde
ridurre il livello differenziale di musica entro il limite consentito e in particolare a porre in opera sulle pareti laterali e sul soffitto del locale destinato ad ‘acquagym’ (come individuato dal CTU) una struttura ancorata con giunti elastici su cui porre pannelli fonoassorbenti stratificati.

Dunque, l’intervento richiesto richiedeva necessariamente la realizzazione di modifiche strutturali necessarie al fine di far cessare le immissioni acustiche ed era stata legittimamente proposta nei confronti del proprietario del fondo da cui tali immissioni provenivano.

L’azione esperita dal proprietario del fondo danneggiato per l’eliminazione delle cause delle immissioni – che rientra tra quelle negatorie, di natura reale, a tutela della proprietà – deve essere proposta nei confronti del proprietario del fondo dal quale le immissioni provengono quando sia volta ad accertare in via definitiva l’illegittimità delle immissioni e ad ottenere il compimento delle modifiche strutturali del bene indispensabili per far cessare le stesse.

Deve ribadirsi il seguente principio di diritto: L’azione di natura reale, esperita dal proprietario del fondo danneggiato per l’accertamento dell’illegittimità delle immissioni e per la realizzazione delle modifiche strutturali necessarie al fine di far cessare le stesse, deve essere proposta nei confronti del proprietario del fondo da cui tali immissioni provengono e può essere cumulata con la domanda verso altro convenuto per responsabilità aquiliana ex art. 2043 cod. civ., volta ad ottenere il risarcimento del pregiudizio di natura personale da quelle cagionato (Sez. U, Sentenza n. 4848 del 27/02/2013, Rv. 625170 – 01).
Si è detto che il proprietario del fondo danneggiato ha anche la facoltà di citare solo l’autore materiale delle immissioni, e quindi anche nei confronti del locatario, qualora si richieda solo la cessazione dell’attività molesta con imposizione di un facere o non facere nella disponibilità d i quest’ultimo suscettibile di esecuzione forzata in caso di diniego ma deve agire sempre contro il proprietario del fondo dal quale le immissioni provengono quando sia volta al conseguimento di un effetto reale, all’accertamento cioè in via definitiva dell’illegittimità delle immissioni e al compimento delle modifiche strutturali del bene indispensabili per far cessare le stesse (Sez. 3, Sentenza n. 8999 del 29/04/2005, Rv. 582329 01). Infatti, è privo di legittimazione passiva il soggetto che, non essendo proprietario del fondo da cui provengono le immissioni, non è in grado di provvedere a quelle modifiche della propria struttura che sia condannato a effettuare (Sez. 2, Ord. n. 33966 del 05/12/2023, Rv. 669450 – 01). L ‘azione ex art. 2043 c.c. che cumulativamente in questi casi può proporsi avverso l’autore materiale delle immissioni ove mancante o proposta nei soli confronti del proprietario non può rendere privo di legittimazione il proprietario rispetto all’azione principale ex art. 844 c.c.
Il ricorso è fondato, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità;

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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