Immissioni intollerabili: responsabilità del locatore

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda risarcitoria contro una società proprietaria di un immobile locato a terzi, da cui originavano immissioni intollerabili di rumore e calore. Sebbene il Tribunale avesse inizialmente condannato il locatore, la Corte d’Appello ha escluso tale responsabilità interpretando il regolamento condominiale come non ostativo all’attività svolta. La Suprema Corte ha validato tale interpretazione e ha dichiarato inammissibile la richiesta di risarcimento per responsabilità extracontrattuale, poiché non era stata riproposta in modo sufficientemente chiaro e specifico durante il giudizio di secondo grado.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Immissioni intollerabili: la responsabilità del proprietario e del conduttore

Le immissioni intollerabili rappresentano una delle problematiche più complesse nei rapporti di vicinato e condominiali. Quando rumori o calore eccessivo disturbano la vita quotidiana, sorge il dubbio su chi debba risarcire il danno: l’inquilino che svolge l’attività o anche il proprietario delle mura? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione analizza i confini della responsabilità del locatore e l’importanza della precisione negli atti processuali.

Il caso: rumori e calore dal locale commerciale

La vicenda trae origine dalle lamentele di una coppia di condomini per le costanti immissioni intollerabili provenienti da un locale sottostante, adibito a ristorazione. In primo grado, il Tribunale aveva condannato in solido sia la società conduttrice che la società proprietaria dell’immobile, ravvisando una violazione del regolamento condominiale. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione nei confronti della proprietà, ritenendo che il regolamento non vietasse espressamente l’attività di ristorazione.

La decisione della Corte di Cassazione

I danneggiati hanno proposto ricorso lamentando una errata interpretazione del regolamento e l’omessa pronuncia sulla responsabilità extracontrattuale del locatore. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando che l’interpretazione del contratto (e del regolamento) spetta al giudice di merito e non può essere sindacata se logicamente motivata. Inoltre, ha chiarito che per mantenere viva una domanda alternativa in appello non basta un richiamo generico agli atti precedenti.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su due pilastri. In primo luogo, l’interpretazione dell’articolo 6 del regolamento condominiale è stata ritenuta corretta: poiché la norma non indicava specifiche attività interdette, non si poteva estendere il divieto per via analogica alla ristorazione. In secondo luogo, riguardo alla responsabilità extracontrattuale ex artt. 2051 e 2053 c.c., la Corte ha rilevato che i ricorrenti non avevano riproposto la domanda in appello con la necessaria chiarezza. Un semplice richiamo alle “argomentazioni di diritto” formulate in primo grado non è sufficiente a superare la presunzione di rinuncia prevista dall’art. 346 c.p.c., richiedendosi invece una riproposizione specifica delle pretese.

Le conclusioni

Le conclusioni di questa sentenza sottolineano che, in tema di immissioni intollerabili, la responsabilità del locatore non è automatica ma deve poggiare su basi contrattuali o extracontrattuali solide e ben documentate. Per i professionisti e i cittadini, emerge chiaramente che la strategia difensiva in appello deve essere estremamente analitica: omettere di riproporre chiaramente una domanda alternativa può portare alla perdita definitiva del diritto al risarcimento, anche se il danno è stato accertato nella sua materialità.

Il proprietario risponde sempre dei rumori causati dall’inquilino?
No, il proprietario risponde solo se ha violato il regolamento condominiale o se non ha adottato le cautele necessarie per evitare che l’immobile rechi danno a terzi.

Cosa succede se il regolamento condominiale è ambiguo?
L’interpretazione spetta al giudice di merito; se il regolamento non elenca divieti specifici, è difficile contestare un’attività commerciale basandosi solo su clausole generiche.

Come si evita la rinuncia a una domanda in appello?
È indispensabile riproporre la domanda non accolta in modo esplicito e preciso nelle comparse, evitando richiami generici a quanto scritto nei precedenti gradi di giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 36607 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 36607 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso n.14322/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, difensori di sé medesimi;

-ricorrenti – contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, ex soci della cancellata RAGIONE_SOCIALE;

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 5839/2019 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 27/9/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME:

Rilevato che:

NOME COGNOME e NOME COGNOME, coniugi condomini di un immobile a Roma in INDIRIZZO, dopo aver ottenuto il 10 ottobre 2009 dal Tribunale di Roma ordinanza ex articolo 700 c.p.c. nei confronti di RAGIONE_SOCIALE che imponeva di disattivare nell’unità immobiliare da essa condotta in locazione macchinari producenti intollerabili immissioni acustiche e di calore, conveniva davanti al medesimo Tribunale RAGIONE_SOCIALE e la sua locatrice RAGIONE_SOCIALE per ottenerne, in base a titolo contrattuale (condominiale) ed extracontrattuale (articoli 2051 e 2053 c.c.), il risarcimento dei danni.
RAGIONE_SOCIALE si costituiva, resistendo, mentre COGNOME rimaneva contumace.

Il Tribunale, con sentenza del 10 dicembre 2013, in accoglimento parziale, condannava solidalmente le convenute a risarcire il danno non patrimoniale nella misura di euro 20.000 oltre interessi e spese processuali.

RAGIONE_SOCIALE proponeva appello, cui resistevano COGNOME e COGNOME, NOME restando contumace.

La C orte d’appello di Roma, con sentenza del 27 settembre 2019, accogliendo parzialmente il gravame, annullava la condanna dell’appellante a risarcire il

danno non patrimoniale in solido con COGNOME e altresì la sua condanna alle spese processuali in solido con COGNOME.

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno depositato ricorso, illustrato anche con memoria; RAGIONE_SOCIALE si è difesa con controricorso; sono stati intimati pure ex soci della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, essendo stata questa cancellata dal registro delle imprese.

Considerato che:

1.1 Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1364, 1365 e 1367 c.c. in relazione all’articolo 6 del regolamento condominiale.

Il giudice d’appello, per escludere la responsabilità contrattuale di RAGIONE_SOCIALE, motiva che l’articolo 6 del regolamento condominiale ‘non vieta … espressamente l’esercizio dell’attività di ristorazione e ballo, non indicando specifiche attività int erdette’, per cui non si doveva reputare vietata l’attività della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE. I ricorrenti argomentano ampiamente (pagine 9-15 del ricorso) per dimostrare che il giudice d’appello a vrebbe violato le invocate norme ermeneutiche, così male interpretando il suddetto articolo 6.
1.2 Va premesso che nella seconda metà della terza pagina della sentenza -ovvero dove si spiega perché si ritiene ‘fondata’ la seconda doglianza del gravame il giudice d’appello effettua una interpretazione ben strutturata e comprensibile, che non si ravvisa riconducibile ad alcuna violazione di legge.

Peraltro le argomentazioni che costituiscono il motivo possono intendersi o come una generale evocazione del contenuto delle norme ermeneutiche, senza un rapporto specifico alle modalità motivazionali adottate dalla corte territoriale, o come una vera e propria ricostruzione fattuale alternativa rispetto a quella adottata dal giudice di merito. Sotto entrambi i profili si giunge così all’inammissibilità.

Il secondo motivo lamenta omesso esame di fatto discusso e decisivo: si sostiene che la sentenza ‘si fonda anche sul presupposto, errato, che gli odierni

ricorrenti non avrebbero mai espressamente contestato alla RAGIONE_SOCIALE la violazione dell’art. 6 del regolamento di condominio’.

Questo motivo, ictu oculi , viene assorbito dalla precedente censura, relativa all’esame da parte del giudice d’appello proprio dell’articolo 6, e quindi pone come oggetto della sua violazione una delle doglianze avanzate dagli attuali ricorrenti quando erano attori.

3.1 Il terzo motivo lamenta omessa pronuncia su domanda di risarcimento del danno extracontrattuale ai sensi degli articoli 2051 e 2053 c.c.: sussisterebbe violazione dell’articolo 112 c.p.c.

il giudice d’appello nell’accogliere il gravame ha ritenuta infondata la domanda risarcitoria contrattuale; avrebbe tuttavia omesso di decidere sulla domanda risarcitoria extracontrattuale ai sensi degli articoli 2051 e 2053 c.c. proposta dagli attuali ricorrenti nei confronti di RAGIONE_SOCIALE in solido con COGNOME, domanda che non sarebbe mai stata oggetto di rinuncia, e sarebbe stata ‘domanda alternativa esclusa dal Giudice di primo grado avendo il Tribunale … ritenuto più aderente la violazione contr attuale del regolamento di condominio’. Gli attuali ricorrenti, ‘non sussistendo il presupposto per un appello incidentale’ , essendo la loro domanda risarcitoria stata accolta interamente, l’ avrebbero comunque richiamata nella loro comparsa d’appello, a pagina 19, come segue: ‘In ogni caso richiamiamo tutte le argomentazioni di diritto formulate nell’atto introduttivo e nei successivi scritti di primo grado anche in tema di danno non patrimoniale per responsabilità extracontrattuale’ ; e lo stesso richiamo sarebbe presente nella successiva pagina 20.
Il motivo svolge poi, nella parte conclusiva, argomentazioni relative alla sussistenza della responsabilità di RAGIONE_SOCIALE ex articoli 2051 e 2053 c.c.

3.2 Gli stessi ricorrenti, come si è visto, ammettono che il Tribunale aveva accolto interamente la loro domanda risarcitoria, il che già fa venir meno l’attuale censura, conducendo a escludere loro uno spazio di doglianza in appello.

Anche qualora, tuttavia, si potesse superare ciò, il risultato non diverge.

Se fosse stata disattesa dal primo giudice la domanda extracontrattuale, qualora gli attuali ricorrenti avessero voluto ‘portar la ‘ in devoluzione a l giudice d’appello non avrebbero dovuto, in effetti, proporre espressamente appello incidentale condizionato all’accoglimento dell’appello principale di controparte, essendo sufficiente riproporre la domanda di risarcimento extracontrattuale in una delle difese di secondo grado. Permane però l’esigenza che la riproposizione sia chiara e precisa, per sottrarsi alla presunzione di rinuncia che scaturisce dall’ articolo 346 c.p.c. (cfr., per es., Cass. 24182/2004).
Nel caso de quo , quel che è stato indicato come riproponente domanda extracontrattuale non può affatto dirsi chiaro in tal senso, essendo un richiamo a mere ‘argomentazioni di diritto’ , piuttosto che a specifiche pretese: il motivo allora, anche per questa via, non merita accoglimento.

4. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. La divergenza degli esiti dei giudizi di merito giustifica nel presente caso la compensazione delle spese del giudizio di legittimità. Seguendo l’insegnamento di S.U. 20 febbraio 2020 n. 4315 si dà atto, ai sensi dell’articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa le spese processuali

Ai sensi dell’articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 21 novembre 2023

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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