Gravi difetti immobile: la Cassazione sui vizi

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5648/2024, si è pronunciata su un caso di gravi difetti in un immobile di nuova costruzione. Un condominio aveva citato in giudizio il costruttore e i professionisti per vizi quali infiltrazioni e problemi all’impianto di riscaldamento. La Corte d’Appello aveva ridotto il risarcimento, escludendo alcuni vizi. La Cassazione ha confermato che la qualificazione di un vizio come ‘grave’ è una valutazione di merito del giudice, ma ha cassato la sentenza d’appello per non essersi pronunciata su una voce di costo accessoria (omessa pronuncia), rinviando il caso per una nuova valutazione su quel punto specifico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Gravi difetti immobile: quando scatta la responsabilità del costruttore?

L’acquisto di un immobile nuovo dovrebbe rappresentare un investimento sicuro, ma cosa succede quando emergono gravi difetti di costruzione? La legge tutela gli acquirenti attraverso l’articolo 1669 del codice civile, che prevede una responsabilità decennale del costruttore. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 5648/2024) chiarisce importanti aspetti su cosa costituisca un ‘grave difetto immobile’ e sulle conseguenze dei vizi procedurali nei giudizi di risarcimento. Questo caso offre spunti fondamentali per comprendere i confini della tutela legale.

Il Caso: Vizi Costruttivi e la Battaglia Legale del Condominio

La vicenda ha origine dall’azione legale intrapresa da un condominio contro la società costruttrice, il progettista e il direttore dei lavori. I proprietari lamentavano una serie di problemi significativi: infiltrazioni d’acqua nelle pareti del piano interrato e nel vano ascensore, difetti nel giardino condominiale e una coibentazione inadeguata dei tubi dell’impianto di riscaldamento. In primo grado, il Tribunale aveva dato ragione al condominio, riconoscendo la responsabilità solidale dei convenuti e condannandoli al pagamento di un cospicuo risarcimento, oltre a condannare la compagnia assicurativa al pagamento dell’indennizzo previsto dalla polizza postuma decennale.

La Decisione della Corte d’Appello: una Vittoria Parziale

In appello, la decisione veniva parzialmente riformata. La Corte territoriale confermava la responsabilità per i danni da infiltrazione, ma escludeva dal risarcimento i costi per sistemare il giardino e per la nuova coibentazione dei tubi. Secondo i giudici di secondo grado, questi specifici problemi non rientravano nella nozione di ‘gravi difetti’ secondo l’art. 1669 c.c., in quanto l’imperfetta modellazione del giardino e l’insufficiente coibentazione non incidevano in modo significativo sul normale godimento dell’immobile. Inoltre, la Corte d’Appello ometteva di pronunciarsi sui costi accessori (progettazione, sicurezza, ecc.) che il primo giudice aveva liquidato.

I gravi difetti dell’immobile secondo la Cassazione

Il condominio ha quindi presentato ricorso in Cassazione. Sul punto centrale, ovvero la qualificazione dei vizi, la Suprema Corte ha rigettato il motivo del ricorso. Ha ribadito un principio consolidato: la valutazione se un difetto sia ‘grave’ ai fini dell’art. 1669 c.c. costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito. Tale valutazione è insindacabile in sede di legittimità se, come nel caso di specie, è supportata da una motivazione congrua e priva di vizi logici. La Corte d’Appello aveva ragionevolmente escluso la gravità dei difetti relativi al giardino (costo di ripristino modesto) e alla coibentazione (non era stata provata una riduzione dell’efficienza dell’impianto), e tale decisione non poteva essere messa in discussione.

L’omessa pronuncia: un vizio procedurale fatale

L’esito del giudizio è cambiato a causa di un errore procedurale. Il condominio aveva lamentato che la Corte d’Appello non si era pronunciata sulla richiesta di rimborso degli oneri complementari (circa 13.500 euro), che erano stati riconosciuti in primo grado. La Cassazione ha accolto questo motivo, qualificandolo come ‘omessa pronuncia’. Questo vizio, previsto dall’art. 360, n. 4, c.p.c., si verifica quando il giudice non decide su una specifica domanda. Tale omissione ha reso nulla la sentenza d’appello su quel punto. Di conseguenza, la Corte ha cassato la sentenza e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Milano, in diversa composizione, che dovrà decidere nuovamente sulla questione dei costi accessori.

Le motivazioni

Le motivazioni della Cassazione sono duplici. Da un lato, si riafferma l’autonomia del giudice di merito nel qualificare i difetti di un immobile. Non tutti i vizi costruttivi sono ‘gravi’ ai sensi dell’art. 1669 c.c., ma solo quelli che compromettono in modo considerevole il godimento del bene. La Corte ha ritenuto che la motivazione della Corte d’Appello su questo punto fosse adeguata. Dall’altro lato, la decisione sottolinea il rigore del processo civile: un giudice non può ignorare una domanda posta da una delle parti. L’omessa pronuncia sugli oneri complementari ha costituito un vizio insanabile che ha richiesto l’annullamento parziale della sentenza e un nuovo giudizio sul punto.

Le conclusioni

Questa ordinanza offre due lezioni importanti. La prima è che la nozione di ‘grave difetto’ è flessibile e dipende da una valutazione concreta del giudice, che deve considerare l’impatto del vizio sull’uso e la funzionalità dell’immobile. Non è sufficiente che un difetto esista, ma deve essere tale da incidere negativamente e in modo considerevole sul godimento del bene. La seconda è l’importanza della precisione processuale. L’omissione di una decisione, anche su una voce di costo apparentemente secondaria, può portare all’annullamento di una sentenza, con conseguente allungamento dei tempi della giustizia e necessità di un nuovo giudizio.

Quali vizi di un immobile sono considerati ‘gravi difetti’ ai sensi dell’art. 1669 c.c.?
Secondo la sentenza, sono considerati gravi difetti quelle alterazioni che, pur non riguardando parti essenziali dell’edificio, incidono negativamente e in modo considerevole sul suo godimento a lungo termine. La qualificazione di un vizio come ‘grave’ è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, che deve essere adeguatamente motivato.

La modesta entità della spesa per la riparazione di un vizio esclude la sua qualificazione come ‘grave difetto’?
Sì, la Corte ha implicitamente confermato che la modesta entità della spesa (in questo caso, 2.000 euro per il giardino) può essere un elemento rilevante per escludere la gravità del difetto, specialmente se il vizio non compromette in modo significativo il godimento del bene.

Cosa succede se un giudice d’appello omette di decidere su una parte della domanda, come i costi accessori?
Se un giudice omette di pronunciarsi su una domanda specifica sollevata da una parte, la sentenza è affetta dal vizio di ‘omessa pronuncia’ e può essere cassata dalla Corte di Cassazione. La causa viene quindi rinviata a un altro giudice per una nuova decisione sul punto omesso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5648 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5648 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 23077/2021 proposto da:

COGNOME NOME, NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE ).

– Ricorrenti –

Contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato NOME AVV_NOTAIO COGNOME (CODICE_FISCALE).

Controricorrente –

Nonché contro

Appalto privato

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende.

– Controricorrente – sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato NOME AVV_NOTAIO COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Ricorrente incidentale –

Contro

RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, NOME NOME elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Controricorrenti incidentali –

Nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende.

– Controricorrente incidentale –

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 616/2021 depositata il 24/02/2021.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 28 febbraio 2024.

Rilevato che:

Il Condominio ‘Residenza al Parco Visconteo’ (d’ora in poi, ‘Condominio’ ) ha proposto azione di risarcimento dei danni ex art.

1669, cod. civ., contro il venditore e responsabile della costruzione dell’immobile RAGIONE_SOCIALE, il progettista NOME COGNOME e il direttore lavori NOME COGNOME.

Ha dedotto di avere subito danni da infiltrazioni sulle pareti perimetrali del piano interrato, infiltrazioni nel vano ascensore, difetti nella predisposizione del giardino condominiale, difetti di coibentazione dei tubi di riscaldamento, il tutto accertato da una relazione peritale svolta in sede di a.t.p.

Ha convenuto in giudizio anche RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi, ‘RAGIONE_SOCIALE‘) , compagnia di assicurazioni che aveva stipulato una polizza postuma decennale in favore di RAGIONE_SOCIALE, e ne ha chiesto la condanna al pagamento dell’indennizzo.

Costituendosi in giudizio con un unico atto, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE hanno contestato la domanda e ne hanno chiesto il rigetto.

RAGIONE_SOCIALE, nel primo atto difensivo, ha chiesto il rigetto della domanda;

il Tribunale di Pavia, con sentenza n. 1854/2018, ha affermato la responsabilità solidale di RAGIONE_SOCIALE, quale venditore/costruttore, di COGNOME, quale progettista, e di COGNOME, quale direttore dei lavori, ex art. 1669, cod. civ., e li ha condannati in solido al pagamento d i € 116.000,00, corrispondenti ai costi per effettuare le impermeabilizzazioni, la riparazione del giardino, la coibentazione dei tubi di riscaldamento.

Inoltre, ha condannato RAGIONE_SOCIALE al pagamento dell’indennizzo quantificato in € 104.239,04, pari all’importo di cui sopra al netto della franchigia contrattuale;

avverso la sentenza del Tribunale di Pavia sono stati proposti due distinti appelli, poi riuniti, uno da RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, l’altro da RAGIONE_SOCIALE: la Corte d’appello di Milano, con la sentenza indicata in epigrafe, in parziale accoglimento del primo appello, ha condannato

gli stessi RAGIONE_SOCIALE, COGNOME e COGNOME a pagare in solido al Condominio € 62.100,00, e ha confermato per il resto la decisione di primo grado.

Nello specifico, per quanto qui rileva, la Corte di Milano ha ritenuto che:

(a) le parti non fanno questioni in ordine alla sussistenza dei vizi lamentati dal Condominio, ma deducono che almeno alcuni di essi non sarebbero riconducibili alla fattispecie di cui all’art. 1669 , cod. civ., in base alla quale è stata proposta l’azione risarcitoria ;

(b) correttamente il giudice di primo grado ha riconosciuto come danni risarcibili ex art. 1669, cod. civ., quelli consistenti nelle infiltrazioni e ristagni di acqua nel piano interrato e nella fossa degli ascensori, con costi di ripristino indicati dal c.t.u., e confermati dal Tribunale, in € 26.500 (posa guaina bituminosa), € 3.500,00 (idonea sigillatura delle riprese di getto), € 2.500,00 (messa a nudo dell’estradosso), € 36.500,00 (creazione di una trincea drenante) ;

(c) le imperfezioni riscontrate nel giardino, al contrario di quanto stabilito dal Tribunale, non possono essere ricondotte ai vizi di cui all’art. 1669 , cod. civ., trattandosi della ‘imperfetta modellazione del terreno della porzione di giardino’ , con costi di ripristino di € 2000,00. Questa voce di danno, pertanto, va esclusa.

Il difetto di coibentazione dei tubi del l’impianto di riscaldamento consiste nella mancanza di conformità della coibentazione alla normativa di settore. Difetto, questo, che seppur non trascurabile non influisce sul normale godimento del bene e dunque non rientra nel perimetro dell’art. 1669, cod. civ.

Sicché rispetto a quanto liquidato dal primo giudice, si deve escludere la voce di € 31.500,00 , quale importo necessario per una nuova coibentazione;

(d) nel solco della giurisprudenza di legittimità va confermata la responsabilità solidale del progettista e del direttore dei lavori, non

avendo questi professionisti, quali soggetti coinvolti nella realizzazione dell’opera con attività di indirizzo e controllo, fornito la prova, ad essi spettante, circa la loro estraneità alla determinazione dell’evento dannoso, dovendosi piuttosto presumere in contrario;

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione, con due motivi.

Il Condominio ha resistito con controricorso.

Il Condominio ha proposto ricorso successivo (da qualificare come ricorrente incidentale), sulla base di tre motivi, cui hanno resistito RAGIONE_SOCIALE, COGNOME e COGNOME con controricorso.

NOME ha resistito con un unico controricorso sia al ricorso principale che a quello successivo.

La stessa parte ha depositato una memoria in prossimità della adunanza camerale;

in relazione al ricorso principale di COGNOME e COGNOME, questa Corte ha formulato proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis , cod. proc. civ., che è stata ritualmente comunicata alle parti.

È trascorso il termine di giorni quaranta dalla comunicazione della anzidetta proposta senza che i ricorrenti abbiano chiesto la decisione del ricorso; pertanto, a norma dell’art. 380 -bis , secondo comma, c.p.c. – va dichiarata l’estinzione del relativo giudizio;

si deve invece esaminare il ricorso del Condominio che, nella memoria ex art. 380 bis .1, cod. proc. civ., ha insistito per l’accoglimento del ricorso e per la cassazione della sentenza d’appello;

Considerato che:

il primo motivo di ricorso incidentale del Condominio -‘ V iolazione di una norma di legge in relazione all’esclusione di determinati vizi dall’ambito di applicabilità della disciplina di cui all’ar t . 1669 c.c.’ censura la sentenza impugnata che: (i) ha escluso

che il deficit di coibentazione dei tubi di riscaldamento, riscontrato dal c.t.u. (isolante elastomerico con spessore di 19 mm anziché di 40 mm, come prescritto dalla normativa di settore per la adeguata coibentazione di una tubazione con diametro di 54 mm recante fluidi con temperatura di 40°), debba considerarsi grave e in quanto tale risarcibile ai sensi dell’art. 1669, cod. civ. ; (ii) ha escluso che i vizi riguardanti il giardino (avvallamenti presenti su una superficie di oltre 200 mq), definiti gravi sia dal c.t.u. che dal primo giudice, rientrino nella disciplina dell’ art. 1669, cod. civ., per il solo fatto che il costo di ripristino ammonterebbe a € 2.000,00;
il secondo motivo ‘Omesso esame di un fatto decisivo oggett o di discussione’ censura la sentenza d’appello che, al contrario del primo giudice, nella quantificazione del danno ha trascurato di riconoscere l’importo di € 13.500,00, che la sentenza di primo grado aveva liquidato a titolo di oneri complementari (allestimento cantiere, oneri sicurezza, progettista);

il terzo motivo -‘Nullità della sentenza impugnata ex art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.’ censura la sentenza impugnata che ha omesso di pronunciare sulla debenza degli oneri complementari che il Tribunale aveva riconosciuto al Condominio sulla scorta della emergenze della c.t.u. espletata in sede di a.t.p.;

il terzo motivo, il cui esame è prioritario, è fondato, il che comporta l’assorbimento del secondo motivo;

4.1. risulta dagli atti di causa che la sentenza impugnata, nella quantificazione del danno (ed era questo il tema del decidere in ragione del fatto che RAGIONE_SOCIALE avevano chiesto che, in totale riforma della decisione di primo grado, la domanda di controparte venisse disattesa e, per converso, il Condominio aveva chiesto la conferma della sentenza del Tribunale di Pavia), ha liquidato i costi di ripristino, come indicati dal c.t.u., in relazione alla
posa della guaina bituminosa (€ 26.500,00), alla sigillatura delle riprese di getto (€ 3.500,00), al la messa a nudo dell’estradosso (€ 2.500,00) e alla creazione di una trincea drenante ( € 36.500,00), ma non si è pronunciata sui costi per oneri complementari che, in primo grado , erano stati liquidati in € 13.500,00;

5. il primo motivo è infondato;

5.1. in punto di diritto, la premessa è che i gravi difetti che, a norma dell ‘ art. 1669, cod. civ., legittimano il committente all ‘ azione di responsabilità extracontrattuale possono consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell ‘ opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l ‘ impiego duraturo cui è destinata incidono negativamente e in modo considerevole sul godimento di essa (Sez. 2, Sentenza n. 39599 del 13/12/2021, Rv. 663254 -01, in connessione con Sez. 2, nn. 22093/2019, 11740/2003; in termini, Sez. 2, Ordinanza n. 18061 del 23/06/2023, Rv. 668332 -01, che, in motivazione, menziona Cass. n. 8140/2004).
Si è inoltre chiarito (Cass. n. 39599/2021, cit.) che la qualificazione del vizio come grave, ai fini della responsabilità ex art. 1669, cod. civ., costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato;

5.2. nel caso di specie, il giudice d’appello, con motivazione congrua e immune da vizi logici, ha ritenuto che non costituisca grave difetto né l’imperfetta modellazione del giardino, il cui ripristino comporta una spesa modesta pari a € 2.000,00, né l’insufficiente coibentazione dei tubi di riscaldamento, in quanto dall’accertamento peritale svolto non risulta che la coibentazione inadeguata riduca l’efficienza dell’impianto di riscaldamento .

In altre parole, la Corte di Milano ha escluso che i lamentati vizi incidano negativamente sul godimento dell’immobile;

in conclusione: in relazione al ricorso principale il giudizio va dichiarato estinto per le ragioni sopra illustrate (cfr. punto 5 del ‘Rilevato che’) ; in relazione al ricorso incidentale, accolto il terzo motivo, assorbito il secondo e rigettato il primo, la sentenza è cassata con rinvio al giudice a quo .

L’estinzi one del giudizio, in relazione al ricorso principale, comporta il beneficio della non applicazione del raddoppio del contributo unificato (art. 18, d.lgs. n. 149 del 2022);

al giudice del rinvio è demandata la disciplina delle spese del giudizio di cassazione (con riferimento al ricorso incidentale);

P.Q.M.

dichiara estinto il giudizio in relazione al ricorso principale.

Accoglie il terzo motivo di ricorso incidentale, assorbito il secondo, rigetta il primo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione al terzo motivo e rinvia alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, in data 28 febbraio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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