Gravi difetti di costruzione: risarcimento totale

La Corte di Cassazione ha stabilito che in caso di gravi difetti di costruzione, il risarcimento dovuto dal costruttore può estendersi al rifacimento dell’intera opera, e non solo della parte visibilmente danneggiata. Ciò accade quando una riparazione parziale risulta tecnicamente o esteticamente inadeguata, come nel caso di piastrelle di rivestimento non più reperibili. La Corte ha chiarito che una precedente transazione per vizi minori non preclude un’azione per difetti successivi, più gravi e di natura differente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Gravi Difetti di Costruzione: Quando il Risarcimento Copre l’Intera Opera

La responsabilità per gravi difetti di costruzione è una delle questioni più delicate nel diritto immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sull’estensione del risarcimento del danno, stabilendo che esso può comprendere il rifacimento dell’intera opera, anche delle parti non direttamente ammalorate, se una riparazione parziale si rivela inadeguata. Analizziamo insieme questo importante caso.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di risarcimento avanzata da un Condominio contro la società costruttrice e la direttrice dei lavori di due edifici. Il problema riscontrato era un diffuso e progressivo distacco delle piastrelle in gres del rivestimento esterno, un vizio che non solo comprometteva l’estetica, ma rappresentava un serio pericolo per la sicurezza pubblica, tanto da richiedere un’ordinanza comunale per la messa in sicurezza.

La società costruttrice si difendeva sostenendo che una precedente transazione, conclusa anni prima per difetti minori, dovesse precludere ogni ulteriore richiesta. Inoltre, contestava la quantificazione del danno, poiché il Tribunale aveva riconosciuto il diritto del Condominio al risarcimento per il rifacimento dell’intera facciata, e non solo del 50% che risultava visibilmente danneggiato.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello davano ragione al Condominio. La questione è quindi giunta all’esame della Corte di Cassazione.

L’inefficacia della Transazione Precedente

Uno dei punti centrali del ricorso riguardava l’efficacia della transazione stipulata in passato. I ricorrenti sostenevano che quell’accordo dovesse coprire anche i vizi manifestatisi successivamente.

La Cassazione ha respinto questa tesi, confermando la valutazione dei giudici di merito. La transazione originaria riguardava difetti modesti, di natura prevalentemente estetica, per i quali era stato previsto un intervento di minima entità. I problemi attuali, invece, consistevano in gravi difetti di costruzione che minavano la sicurezza e la stabilità del rivestimento, un fenomeno del tutto nuovo e diverso per natura e gravità. Inoltre, la stessa transazione escludeva espressamente la rinuncia a garanzie per futuri difetti non contemplati.

L’Estensione del Risarcimento e i gravi difetti di costruzione

Il cuore della controversia risiedeva nella domanda: il risarcimento deve coprire solo la parte di facciata ammalorata o l’intera superficie? I ricorrenti argomentavano che la necessità di sostituire anche le piastrelle sane derivava solo da un problema estetico (l’impossibilità di trovare piastrelle identiche e il conseguente effetto “a macchia di leopardo”), che non rientrerebbe nella nozione di grave difetto ai sensi dell’art. 1669 del codice civile.

Anche su questo punto, la Corte di Cassazione ha dato torto alla società costruttrice, fornendo una motivazione chiara e di grande rilevanza pratica.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha spiegato che la decisione di condannare i responsabili al pagamento del rifacimento integrale delle facciate non era basata su una mera valutazione estetica, ma era la conseguenza diretta e inevitabile del grave difetto originario. Le perizie tecniche (CTU) avevano accertato un “distacco diffuso, progressivo ed ineludibile” delle piastrelle, causato da errori nella posa e nell’uso dei materiali. Questa condizione comprometteva la sicurezza dell’intera facciata, non solo delle parti già visibilmente deteriorate.

Di conseguenza, l’unico rimedio efficace e risolutivo era la rimozione completa e la sostituzione dell’intero rivestimento. Il problema estetico derivante dall’impiego di piastrelle diverse non è una questione autonoma, ma una conseguenza dannosa direttamente imputabile al vizio costruttivo. Se il costruttore avesse operato a regola d’arte, non si sarebbe posto il problema di dover sostituire il rivestimento e di non trovare più i materiali originali. Pertanto, il costo per ripristinare un risultato finale omogeneo e sicuro rientra a pieno titolo nel danno risarcibile ex art. 1669 c.c.

Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale: quando si è in presenza di gravi difetti di costruzione, il risarcimento deve essere integrale e volto a eliminare tutte le conseguenze negative del vizio. Se una riparazione parziale non è tecnicamente sicura o produce un risultato esteticamente inaccettabile, il responsabile è tenuto a sostenere i costi per il rifacimento completo dell’opera. La pronuncia rappresenta una tutela importante per i proprietari di immobili e un monito per i costruttori a garantire sempre la massima qualità e sicurezza nelle loro opere.

Una transazione per vizi minori può impedire una futura causa per gravi difetti di costruzione?
No, non può impedire una futura azione legale se i nuovi difetti sono di natura, gravità ed estensione diverse da quelli oggetto della transazione, e se quest’ultima non escludeva espressamente le garanzie per vizi futuri e non contemplati.

Se solo una parte della facciata di un palazzo presenta gravi difetti, il costruttore deve risarcire il rifacimento totale?
Sì, il risarcimento può coprire il rifacimento totale se il difetto è di natura progressiva e diffusa, compromettendo la sicurezza dell’intera struttura. Inoltre, se la riparazione parziale creasse un inaccettabile danno estetico (ad esempio per l’irreperibilità di materiali identici), il costo per il rifacimento integrale è considerato una conseguenza diretta del difetto originario e deve essere risarcito.

Un problema puramente estetico rientra nei gravi difetti di costruzione?
Generalmente no, ma in questo caso specifico il problema estetico (l’effetto “a macchia di leopardo”) non è stato considerato il difetto originario, bensì una conseguenza diretta e inevitabile del grave difetto costruttivo (il distacco progressivo delle piastrelle). Pertanto, il costo necessario per eliminarlo, attraverso il rifacimento totale, è stato incluso nel danno risarcibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29824 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29824 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31633/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante NOME COGNOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al ricorso,

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona dell’amministratore NOME COGNOMECOGNOME elett.te domiciliato in TORINO, INDIRIZZO presso l o studio dell’AVV_NOTAIO

(CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende per procura in calce al controricorso,

-controricorrente-

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE TORINO n. 4890/2017 depositata il 19.10.2017. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19.10.2023

dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

Con la sentenza n. 4890/2017 del 19.10.2017 il Tribunale di Torino, accertata, anche sulla base della CTU dell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO espletata in sede di accertamento tecnico preventivo, la responsabilità per gravi difetti di costruzione (diffuso distacco di piastrelloni in gres e di intonaco del rivestimento esterno di due edifici multipiano) ex art. 1669 cod. civ. della costruttrice -venditrice RAGIONE_SOCIALE, che aveva affidato l’esecuzione dei lavori di realizzazione dei due edifici sulla base dei suoi progetti alla RAGIONE_SOCIALE (poi cancellata dal registro delle imprese), e la concorrente responsabilità extracontrattuale del direttore dei lavori, nominato dalla RAGIONE_SOCIALE, AVV_NOTAIO NOME COGNOME (amministratore delegato di tale ultima società), ritenuta responsabile solo per il 15%, condannava in solido la RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME al pagamento ( rectius risarcimento) in favore del Condominio Residenza Ardea sito in Torino, INDIRIZZO, della complessiva somma di € 251.134,05 con gli accessori e gli interessi legali precisati, e la sola RAGIONE_SOCIALE al pagamento ( rectius risarcimento) in favore dello stesso Condominio del residuo 85% dei danni stimato in € 815.500,82, oltre IVA ed interessi legali dalla sentenza al saldo, poneva definitivamente a carico della RAGIONE_SOCIALE e di COGNOME NOME le spese della CTU
AVV_NOTAIO e delle spese di CTP anticipate dal Condominio, condannandole in solido a rimborsare a quest’ultimo rispettivamente le somme di € 18.859,44 e di € 11.419,20 oltre interessi legali dalla domanda al saldo, nonché al pagamento delle spese processuali.

L’appello proposto dalla RAGIONE_SOCIALE e da COGNOME NOME, inerente, per quanto qui rileva, alla lamentata mancata inclusione dei danni accertati tra quelli che erano già stati oggetto della transazione conclusa dalle parti il 30.1.2014 sulla base della perizia redatta dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO che precludeva ulteriori azioni risarcitorie, ed alla quantificazione del danno risarcibile, riferita anziché alla sola superficie del 50% asseritamente ammalorata, all’intera superficie di rivestimento esterno dei due edifici con applicazione quindi dell’art. 1669 cod. civ. anche a meri danni estetici non ricompresi tra i gravi difetti di costruzione, veniva dichiarato inammissibile ex art. 348 bis c.p.c. con l’ordinanza della Corte d’Appello di Torino del 20.6.2018, notificata il 7.8.2018, che non ravvisava ragionevoli probabilità di accoglimento dell’appello.
Avverso la sentenza del Tribunale di Torino del 19.10.2017, notificata il 24.10.2017, a seguito della declaratoria d’inammissibilità dell’appello comunicata e notificata loro il 7.8.2018, hanno proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato al Condominio Residenza Ardea il 30.10.2018, la RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, affidandosi a quattro motivi, ed il Condominio resiste con controricorso notificato il 10.12.2018.

Le sole ricorrenti hanno depositato memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c.

La causa è stata trattenuta in decisione nell’adunanza camerale del 19.10.2023.

Col primo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c. ed agli articoli 132 comma 2° n. 4) c.p.c. e 118 comma 1° disp. att. c.p.c., la nullità della sentenza e del

procedimento per manifesta illogicità, incoerenza e per mera apparenza/inesistenza della motivazione con la quale la sentenza impugnata ha considerato nuovo e diverso il vizio delle facciate condominiali riscontrato rispetto a quello che era stato oggetto della transazione conclusa dalle parti il 30.1.2014.

Anzitutto la doglianza non é ammissibile nella parte in cui si lamenta la manifesta illogicità ed incoerenza della motivazione della sentenza impugnata in argomento, in quanto dopo la riforma dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. apportata dall’art. 54 del D.L. n. 83 del 2012, convertito con modificazioni dalla L. n. 134 del 2012, non é più inclusa tra i vizi che possono essere fatti valere ex art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. la motivazione insufficiente o contraddittoria, che ricomprende le ipotesi di illogicità ed incoerenza che non presentino una gravità tale da sfociare addirittura in un’inesistenza, o totale contraddittorietà della motivazione addotta che faccia ritenere la stessa addirittura mancante, o meramente apparente e quindi inidonea ad assolvere la funzione specifica di esplicitare le ragioni della decisione (vedi Cass. n.22598/2018).
Non può poi ritenersi che nel caso in esame la motivazione sia addirittura mancante, o meramente apparente, in quanto la sentenza impugnata, condividendo le valutazioni espresse dal AVV_NOTAIO, che era stato specificamente incaricato in sede di ATP di accertare se i vizi e difetti oggetto di ATP individuati dalla relazione dell’AVV_NOTAIO fossero diversi ed ulteriori rispetto a quelli descritti nella relazione dell’AVV_NOTAIO COGNOME che erano stati fatti oggetto della transazione conclusa dalle parti il 30.1.2014, ha sottolineato che i vizi oggetto di quest’ultima erano costituiti dai lievi distacchi delle lastre di pietra ( rectius gres) del rivestimento che nonostante l’apposizione di borchie metalliche si erano all’epoca verificati, per i quali il suddetto tecnico del Condominio aveva ritenuto sufficiente rimedio la pulizia delle piastrelle, per la
quale quindi nella transazione era stata prevista una spesa di soli € 2.000,00, mentre la CTU AVV_NOTAIO ha evidenziato un ben più grave fenomeno di diffuso distacco delle piastrelle in progressiva estensione, determinante non meri inestetismi, ma un vero e proprio problema di rischio per l’incolumità pubblica, confermato dall’emissione nei confronti del Condominio da parte del Comune di Torino dell’ordinanza n. 9947/2014 del 28.8.2014, che all’esito del sopralluogo dell’RAGIONE_SOCIALE Verifiche Edilizie di Pronto Intervento del 19.8.2014 ha ordinato al Condominio l’esecuzione urgente di un’accurata ‘ revisione del rivestimento delle facciate lato via e cortile di INDIRIZZO dal civico INDIRIZZO al civico INDIRIZZO e di INDIRIZZO con rimozione delle parti instabili o pericolanti ‘ nonché il ‘ ripristino delle parti rimosse o mancanti ‘, e richiedente lavori di rimozione completa del rivestimento e sostituzione delle piastrelle in gres aventi il costo di ben € 990.000,00 oltre IVA. La sentenza impugnata ha ulteriormente richiamato il punto 3) della transazione del 30.1.2014, che ha espressamente escluso qualsiasi rinuncia del Condominio alle garanzie di legge su eventuali altri difetti che in futuro si fossero manifestati e che non fossero contemplati nella relazione dell’AVV_NOTAIO COGNOME, in tal modo chiarendo che l’effetto preclusivo della transazione era limitato ai modesti vizi estetici che quel tecnico aveva riscontrato e per i quali era stato ritenuto sufficiente un intervento di pulitura del costo di soli €2.000,00.
Va poi rammentato che non é consentito alla Suprema Corte, giudice nomofilattico, procedere ad una nuova valutazione delle prove raccolte ai fini di una diversa ricostruzione del fatto, se quella compiuta dai giudici di merito attraverso la selezione delle prove e del peso delle stesse nell’esercizio del libero convincimento é comunque plausibile, anche se non corrispondente alle aspettative della parte ricorrente, e che in casi, come quello in esame, di doppia pronuncia conforme, non può neppure essere lamentata, in
base all’art. 348 ter 4° e 5° comma c.p.c., l’omessa considerazione di fatti storici decisivi oggetto di discussione tra le parti, né questa può essere mascherata sotto forma di vizio di insufficiente, o illogica motivazione.

Col secondo motivo, collegato al vizio di motivazione dedotto col motivo precedente, i ricorrenti lamentano in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c. la violazione e falsa applicazione degli articoli 1965 e seguenti cod. civ. per avere escluso l’efficacia preclusiva della transazione tombale intervenuta tra le parti il 30.1.2014 rispetto alle pretese risarcitorie del Condominio controricorrente relative ai vizi delle facciate del Condominio, e per non avere tenuto conto, in violazione dell’art. 115 c.p.c., che il Condominio nel ricorso per ATP e nel successivo atto di citazione introduttivo del giudizio di merito aveva riconosciuto che ‘ nell’anno 2011, sul rivestimento esterno, costituito da piastrelloni in grés ceramico, si verificavano diffusi ed estesi distacchi ‘.
Nella parte in cui i ricorrenti lamentano la violazione di legge dell’art. 1965 cod. civ. in realtà non deducono un’erronea ricognizione da parte della sentenza impugnata della fattispecie astratta recata dalla norma citata, ma allegano piuttosto un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa richiedendo una tipica valutazione del giudice del merito, la cui censura non é possibile in sede di legittimità sotto l’aspetto del vizio di motivazione, già sopra esaminato, per cui tale censura é inammissibile (vedi in tal senso Cass. n. 16698/2010), in quanto attraverso il richiamo di un’inesistente violazione di legge si punta in realtà ad ottenere un’interpretazione estensiva della transazione conclusa dalle parti il 30.1.2014 rispetto a quella plausibilmente fornita e motivata dai giudici di merito, allo scopo di fruire dei più ampi effetti preclusivi che ne deriverebbero, che andrebbero ad inficiare le pretese risarcitorie avanzate dal Condominio nel procedimento di ATP e nel giudizio di merito
conseguente, sopravvenuti a quella transazione. A conferma di ciò, le stesse argomentazioni erano state addotte col secondo motivo di appello dagli attuali ricorrenti, qualificando il vizio come erronea ricostruzione del fatto relativamente al vizio della facciata.

Quanto alla lamentata violazione di legge dell’art. 115 c.p.c., il principio del libero convincimento opera interamente sul piano dell’apprezzamento di merito, insindacabile in sede di legittimità, sicché la denuncia della violazione delle predette regole da parte del giudice del merito non configura un vizio di violazione o falsa applicazione di norme, bensì un errore di fatto, che deve essere censurato attraverso il corretto paradigma normativo del difetto di motivazione, e dunque nei limiti consentiti dall’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, come riformulato dall’art. 54 del D.L. n. 83 del 2012, convertito con modificazioni dalla L. n. 134 del 2012 (vedi Cass. 3.3.2023 n. 6374; Cass. n.23940 del 2017), qui non invocato per l’esistenza di una doppia pronuncia conforme preclusiva ex art. 348 ter 4° e 5° comma c.p.c..
Ove poi la parte avesse inteso dolersi della mancata attribuzione dell’efficacia di prova legale delle dichiarazioni rese dal Condominio nel ricorso per ATP e nella citazione introduttiva del successivo giudizio di merito, avrebbe dovuto lamentare la nullità della sentenza ex art. 360 comma primo n. 4) c.p.c. per violazione dell’art. 116 c.p.c. (vedi in tal senso Cass. 3.11.2021 n.31510; Cass. sez. un. n. 20867/2020; Cass. sez. un. n. 27703/2020) e non la violazione degli articoli 360 comma primo n. 3) c.p.c. e 115 c.p.c..
Col terzo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la nullità della sentenza e del procedimento in relazione agli articoli 132 comma 2° n. 4) c.p.c. ed all’art. 118 comma 1° disp. att. c.p.c. per la manifesta illogicità, incoerenza e per mera apparenza/inesistenza della motivazione con la quale la sentenza impugnata ha condannato le ricorrenti al

risarcimento ex art. 1669 cod. civ., non solo del danno corrispondente al costo della sostituzione della parte di piastrelloni in gres ammalorata (indicata nel 50%), ma anche del danno corrispondente al costo di sostituzione della restante parte, che sarebbe stata espressamente riconosciuta dal AVV_NOTAIO e dallo stesso Tribunale immune da vizi (residuo 50%).

Deducono i ricorrenti che l’estensione della condanna risarcitoria al 50% dei piastrelloni in gres asseritamente non ammalorati sarebbe stata giustificata dall’impugnata sentenza solo con la motivazione che: 1) non essendo più reperibili secondo il CTU AVV_NOTAIO piastrelle in gres dello stesso tipo di quelle utilizzate, la sostituzione del solo 50% ammalorato avrebbe prodotto un antiestetico effetto a macchia di leopardo sulla facciata dei due edifici (vizio estetico non ricompreso tra i gravi difetti di costruzione); 2) la natura non meramente estetica del vizio sarebbe risultata dall’avvenuta emissione dell’ordinanza del Comune di Torino n. 9947/2014 del 28.8.2014, che però aveva imposto al Condominio di intervenire in via d’urgenza sulle sole piastrelle in gres del rivestimento dei due edifici danneggiate e non su tutto il rivestimento delle facciate.
Col quarto motivo le ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 1669 cod. civ., per avere l’impugnata sentenza considerato un grave difetto di costruzione ricompreso in quell’articolo un mero vizio estetico consistente nella differenza di colorazione del 50% delle piastrelle in gres asseritamente esenti da vizi rispetto al 50% ammalorato da sostituire.

Il terzo ed il quarto motivo sono esaminabili congiuntamente, in quanto censurano sotto il profilo della motivazione e della violazione di legge la sussunzione del vizio lamentato dal Condominio tra i gravi difetti di costruzione sanzionati dall’art. 1669

cod. civ., ipotizzando che si sia in realtà trattato di un mero vizio estetico estraneo all’ambito applicativo di quella norma.

Richiamato quanto già esposto circa l’esclusione a seguito della riforma dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. della sindacabilità da parte della Suprema Corte della manifesta illogicità ed incoerenza della motivazione a seguito dell’espunzione dei vizi di insufficienza, o contraddittorietà della motivazione, occorre verificare se la sentenza impugnata non abbia fornito una motivazione giustificativa all’inclusione nel risarcimento danni riconosciuto dovuto dalle attuali ricorrenti del costo di rifacimento dell’intero rivestimento in piastrelle di gres delle facciate dei due edifici condominiali, anziché solo della metà che sarebbe risultata ammalorata, o abbia comunque fornito una motivazione meramente apparente.
Dal momento che l’impugnata sentenza non ha giustificato l’inclusione del rifacimento per intero del rivestimento in piastrelle di gres delle facciate dei due edifici condominiali solo sulla base delle motivazioni 1) e 2) riportate dai ricorrenti e tratte dall’ultimo capoverso della pagina 16 della sentenza impugnata, non può ritenersi sorretta da una motivazione meramente apparente, idonea a giustificare l’esistenza di un vizio estetico solo parziale e non di un grave difetto di costruzione in ordine all’intero rivestimento in piastrelle di gres dei due edifici.
Ed invero, la sentenza impugnata anzitutto alla pagina 10 ha riportato, facendoli propri, i vizi delle facciate dei due edifici denunciati dal Condominio riscontrati dal AVV_NOTAIO (colaticci di carbonato di calcio trafilanti attraverso le piastrelle di rivestimento, piastrelle che suonano a vuoto segno di un’imperfetta aderenza fra la piastrella e il sottofondo, distacco progressivo delle piastrelle specie in corrispondenza dei vari spigoli o con inflessione, mancanza di alcuni tasselli di fissaggio delle borchie, sigillatura fra una piastrella e l’altra volta ad evitare infiltrazioni d’acqua in molti
casi non avvenuta o distaccata, realizzazione del sottofondo di allettamento delle piastrelle principalmente con base in calce anziché in cemento con conseguente minore resistenza, presenza di acqua dietro alle piastrelle resa evidente dai colaticci di carbonato di calcio, tasselli non ben fissi alla muratura, copertine dei terrazzi in lastre di marmo di dimensioni errate e con gocciolatoi inutili che creano infiltrazioni d’acqua sotto le piastrelle di riferimento), poi a pagina 11 ha evidenziato che il CTU ha definito la situazione riscontrata ‘ estremamente grave ‘ parlando di fenomeno di distacco costituente un rischio per l’incolumità pubblica destinato ad aggravarsi nel tempo, costituente grave difetto di costruzione ex art. 1669 cod. civ., sottolineando l’impiego di un tipo di malta più a base di calce che di cemento determinante un’insufficiente adesione tra l’intonaco e la muratura, ed ha rimarcato che il CTU, vista l’entità del fenomeno (molto esteso ed in progressivo aumento con effettivo pericolo per l’incolumità pubblica), ha individuato l’unico rimedio risolutivo nella rimozione completa e sostituzione delle piastrelle di rivestimento e del relativo sottofondo, insieme alla rimozione delle copertine dei terrazzi. Ulteriormente a pagina 13 l’impugnata sentenza, sempre riprendendo la CTU AVV_NOTAIO, ha parlato di distacco diffuso delle piastrelle (con battitura a vuoto delle stesse, specie nelle quote più elevate) e di problema di tenuta delle stesse, in parte già distaccate o in fase di ‘ progressivo ed ineludibile distacco ‘, in tal modo rappresentando una condizione di compromissione della sicurezza delle facciate non limitata alle sole ampie parti già visibilmente ammalorate al momento dell’accesso compiuto in sede di ATP.
La motivazione 1) indicata dai ricorrenti é stata addotta allo scopo di rafforzare l’esigenza di un intervento di sostituzione integrale del rivestimento in gres delle facciate dei due edifici per evitare problemi anche di carattere estetico, ma non ha intaccato la

qualificazione del vizio effettuata dal CTU COGNOME, e condivisa dal Tribunale di Torino, di grave difetto di costruzione, desumibile dalla descrizione oggettiva del vizio riscontrato e dalla sua ineludibile progressione su entrambe le facciate, ed egualmente il richiamo all’ordinanza del Comune di Torino n. 9947/2014 del 28.8.2014 é avvenuto non allo scopo di individuare le esatte superfici ammalorate e prossime al distacco, accertate dal AVV_NOTAIO, ma per dare conferma dell’esistenza di una vera e propria situazione di pericolo per l’incolumità pubblica legata al rischio di caduta da quote elevate delle piastrelle in gres delle facciate dei due edifici.
Quanto alla lamentata violazione dell’art. 1669 cod. civ., le ricorrenti in realtà non deducono un’erronea ricognizione da parte della sentenza impugnata della fattispecie astratta recata dalla norma citata, ma allegano piuttosto un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa richiedendo una tipica valutazione del giudice del merito, la cui censura é possibile in sede di legittimità sotto l’aspetto del vizio di motivazione, sopra esaminato, per cui tale censura é inammissibile (vedi in tal senso Cass. n. 16698/2010), in quanto attraverso il richiamo di un’inesistente violazione di legge si punta in realtà ad ottenere un’interpretazione riduttiva dell’importanza del vizio riscontrato dalla sentenza del Tribunale di Torino, che si vorrebbe almeno in parte ridurre a mero vizio estetico, in quanto tale non attratto alla disciplina della responsabilità extracontrattuale dell’art. 1669 cod. civ..
Il ricorso è pertanto respinto.

Le spese processuali del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza e vanno poste a carico delle ricorrenti in solido, con distrazione a favore del legale antistatario del controricorrente, AVV_NOTAIO.

Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 -quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico delle ricorrenti, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, respinge il ricorso e condanna le ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali del giudizio di legittimità, che liquida in € 200,00 per spese ed € 10.800,00 per compensi, oltre IVA, C.A. e rimborso spese generali del 15%, da distrarre in favore del legale antistatario del controricorrente, AVV_NOTAIO. Dà atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 -quater D.P.R. n.115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico delle ricorrenti, se dovuto.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 19.10.2023

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