Gravi difetti costruzione: quando si applica l'art. 1669

Un’impresa immobiliare ha citato in giudizio un’impresa appaltatrice per il distacco diffuso di piastrelle in 35 unità abitative, causato da un intonaco inadeguato. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna dell’appaltatrice, qualificando il vizio come ‘gravi difetti costruzione’ ai sensi dell’art. 1669 c.c. L’ordinanza chiarisce i criteri per la valutazione delle prove tecniche e il momento da cui decorre la prescrizione per la denuncia, confermando che anche vizi su elementi di finitura possono compromettere la funzionalità dell’opera.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Gravi Difetti Costruzione: la Cassazione sul Distacco delle Piastrelle

L’acquisto di un immobile è un passo importante, ma cosa succede se, poco dopo, emergono problemi strutturali o funzionali? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso emblematico di gravi difetti costruzione, chiarendo quando anche vizi apparentemente legati alle finiture, come il distacco delle piastrelle, possano rientrare nella più ampia tutela decennale prevista dall’articolo 1669 del Codice Civile. Questa decisione offre spunti fondamentali per committenti e costruttori sulla responsabilità in caso di opere edili non eseguite a regola d’arte.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare, committente di un complesso di 35 unità abitative, si trovava ad affrontare un problema diffuso e serio: il distacco delle piastrelle nei bagni e nelle cucine di quasi tutti gli appartamenti. Le prime manifestazioni del difetto erano emerse nel 2005, seguite da una contestazione formale nel 2006. Per accertare le cause, la società committente aveva avviato un Accertamento Tecnico Preventivo.

La causa vedeva contrapposte la società committente e l’impresa appaltatrice responsabile della posa dell’intonaco. Quest’ultima, a sua volta, aveva chiamato in causa i propri subappaltatori e i fornitori dei materiali, nel tentativo di scaricare la responsabilità. Il cuore del problema, secondo le perizie, risiedeva nell’intonaco utilizzato, ritenuto non idoneo a sopportare il peso e le tensioni di un rivestimento ceramico.

Il Percorso Giudiziario e l’Applicazione dell’Art. 1669 c.c.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla società committente, condannando l’impresa appaltatrice al risarcimento dei danni. La questione giuridica centrale è stata la qualificazione del vizio. L’appaltatore sosteneva che si trattasse di difformità lievi, soggette alla prescrizione breve dell’art. 1667 c.c. I giudici, invece, hanno classificato il distacco sistematico delle piastrelle come gravi difetti costruzione ai sensi dell’art. 1669 c.c.

Questa norma, che prevede una garanzia di dieci anni, si applica a vizi che, pur non compromettendo la stabilità dell’edificio, ne pregiudicano in modo significativo l’uso e il godimento. Il distacco delle piastrelle, per la sua estensione e natura, è stato ritenuto un difetto che incideva sulla funzionalità stessa delle abitazioni, rendendole in parte inagibili e richiedendo costosi interventi di ripristino.

La Gestione delle Prove Tecniche

Un altro aspetto cruciale del processo ha riguardato la gestione delle consulenze tecniche d’ufficio (CTU). L’impresa appaltatrice aveva contestato la prima CTU, lamentando una presunta alterazione di un documento di laboratorio e ottenendo una seconda perizia in appello. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ritenuto la seconda consulenza meramente ipotetica e ha fondato la propria decisione sulla prima, considerata più attendibile e basata su riscontri oggettivi. Questa scelta è stata uno dei motivi principali del ricorso in Cassazione.

L’Analisi della Cassazione sui Gravi Difetti Costruzione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’impresa appaltatrice, confermando le sentenze precedenti. L’ordinanza ha affrontato punto per punto i motivi di ricorso, fornendo chiarimenti importanti.

Sulla Motivazione della Sentenza e le CTU

La Suprema Corte ha stabilito che la Corte d’Appello aveva correttamente motivato la sua scelta di preferire la prima CTU alla seconda. I giudici di merito hanno il potere di scegliere tra diverse risultanze peritali, purché spieghino in modo logico e coerente le ragioni della loro preferenza. Nel caso specifico, la seconda perizia è stata scartata perché basata su un’analisi documentale e su ipotesi, a differenza della prima che si fondava su accertamenti diretti. Non si è trattato, quindi, di un ‘travisamento della prova’, ma di una legittima valutazione del giudice.

Sulla Decorrenza della Prescrizione

L’appaltatrice sosteneva che la denuncia del vizio fosse tardiva, essendo avvenuta oltre un anno dopo le prime manifestazioni. La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: in materia di gravi difetti costruzione, il termine annuale per la denuncia non decorre dalla semplice percezione del problema, ma dal momento in cui il committente acquisisce una ‘sicura conoscenza’ della gravità del difetto e della sua attribuibilità all’opera dell’appaltatore. Questo livello di consapevolezza, spesso, si raggiunge solo dopo l’esito di una perizia tecnica. Di conseguenza, la denuncia è stata considerata tempestiva.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato il rigetto del ricorso sottolineando che l’appaltatrice è sempre tenuta a un dovere di controllo sulla qualità dei materiali e sulle istruzioni ricevute. L’aver utilizzato un intonaco non conforme al capitolato e inadatto alla sua destinazione d’uso ha costituito la causa principale del danno. L’appaltatrice non poteva esimersi da responsabilità semplicemente perché i materiali erano stati forniti da terzi o perché l’opera era stata eseguita da subappaltatori. Essa avrebbe dovuto verificare la bontà del prodotto e, se del caso, manifestare il proprio dissenso, cosa che non è avvenuta. Inoltre, la Corte ha specificato che la motivazione della sentenza d’appello rispettava il ‘minimo costituzionale’, in quanto rendeva percepibile e logico l’iter decisionale, escludendo il vizio di motivazione apparente lamentato dal ricorrente.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione rafforza la tutela del committente in caso di vizi edilizi. Le conclusioni che possiamo trarre sono:
1. Anche i difetti di finitura possono essere ‘gravi’: Un vizio che riguarda elementi come i rivestimenti può essere qualificato come grave difetto ex art. 1669 c.c. se pregiudica in modo apprezzabile il normale godimento del bene.
2. La conoscenza del vizio è un fattore chiave: Il termine per la denuncia dei vizi gravi decorre non dalla loro prima apparizione, ma da quando si ha una chiara comprensione della loro portata e causa, spesso a seguito di un’indagine tecnica.
3. L’appaltatore ha un dovere di controllo: L’impresa appaltatrice è responsabile della corretta esecuzione dell’opera nel suo complesso e non può facilmente liberarsi dalla responsabilità accusando subappaltatori o fornitori, avendo il dovere di verificare l’idoneità di materiali e procedure.

Il distacco delle piastrelle in un immobile è considerato un grave difetto di costruzione ai sensi dell’art. 1669 c.c.?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che un distacco vasto e sistematico delle piastrelle rientra nella nozione di ‘grave difetto’, in quanto compromette in modo significativo la normale utilizzazione e il godimento dell’immobile, anche se riguarda elementi di finitura.

Da quando decorre il termine di un anno per denunciare i gravi difetti?
Il termine annuale per la denuncia non decorre dalla prima manifestazione del vizio, ma dal momento in cui il committente acquisisce un ‘apprezzabile grado di conoscenza’ sia della gravità dei difetti sia della loro imputabilità all’opera dell’appaltatore. Spesso, tale conoscenza si consolida solo con l’esito di accertamenti tecnici.

Può un giudice ignorare una consulenza tecnica (CTU) e basare la sua decisione su un’altra?
Sì, il giudice di merito può scegliere di privilegiare le conclusioni di una consulenza tecnica rispetto a un’altra, anche se sono state espletate in momenti diversi del giudizio e pervengono a risultati difformi, a condizione che motivi in modo ampio e coerente le ragioni della sua scelta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2130 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2130 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso 15894 – 2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE, in persona del liquidatore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentata e difesa con l’AVV_NOTAIO e con l’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE, in persona del liquidatore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentata e difesa con l’AVV_NOTAIO, giusta procura allegata al controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– controricorrente –

COGNOME NOME

– intimato – avverso la sentenza n. 1011/2020 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, pubblicata il 30/3/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/10/2025 dal consigliere COGNOME; lette le memorie delle parti.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 15/9/2008, RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Venezia, RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni asseritamente subiti a causa della difettosa esecuzione delle opere loro appaltate con separati contratti.

In particolare, rappresentò di aver affidato a RAGIONE_SOCIALE la stesura di intonaci sulle pareti di 35 unità abitative e, con distinto contratto di appalto, a NOME COGNOME, quale titolare dell’omonima impresa individuale , la posa delle piastrelle sulle pareti interne di bagni e cucine; nel settembre 2005 si era venuto a verificare il distacco del rivestimento in piastrelle, in alcuni bagni, nella parte centrale delle pareti; nel dicembre 2006 vi era stata una contestazione formale per essersi verificato il distacco in molte delle unità; il
nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentata e difesa con l’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– controricorrente –

13/4/2007, era stato dalla stessa depositato ricorso per accertamento tecnico preventivo allo scopo di individuare le cause del fenomeno e accertare i danni. L’indagine aveva implicato necessariamente la ricognizione di ciascuna unità abitativa, perché il distacco si stava verificando in quasi la totalità delle unità. La relazione era stata depositata in data 24/12/2007.

1.1. Costituitasi in giudizio, RAGIONE_SOCIALE eccepì la prescrizione dell’azione di garanzia ex art. 1667 cod. civ. e contestò comunque il fondamento della pretesa attorea, chiedendone il rigetto; chiese di chiamare in manleva RAGIONE_SOCIALE, a cui aveva subappaltato la realizzazione degli intonaci e, in via riconvenzionale, chiese la condanna della attrice al rimborso delle spese di accertamento tecnico preventivo.

Anche RAGIONE_SOCIALE chiese di chiamare in causa il terzo NOME COGNOME, titolare dell’impresa individuale omonima, esecutore materiale dell’intonaco ; eccepì, quindi, ex art. 1667 cod. civ., la prescrizione dell’azione proposta dall a RAGIONE_SOCIALE attrice nei confronti di RAGIONE_SOCIALE e, in ogni caso, la decadenza di quest’ultima dall’azione di regresso ex art. 1670 cod. civ.

NOME COGNOME chiamò in manleva RAGIONE_SOCIALE (poi RAGIONE_SOCIALE) e RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE (poi divenuta RAGIONE_SOCIALE), a cui aveva subappaltato l’esecuzione delle opere , eccependo comunque l’imputabilità dei distacchi all’ impropria realizzazione dell’intonaco da parte di RAGIONE_SOCIALE

1.2. RAGIONE_SOCIALE fu cancellata dal registro delle imprese e il giudizio proseguì nella contumacia dei suoi soci, convenuti in riassunzione da RAGIONE_SOCIALE e di NOME COGNOME.

2.1. Con sentenza n. 2489/2013, il Tribunale di Venezia condannò RAGIONE_SOCIALE a pagare in favore di RAGIONE_SOCIALE la somma di euro 197.000,00, oltre interessi e al rimborso delle spese

di lite in favore della stessa attrice, di NOME COGNOME e di RAGIONE_SOCIALE; condannò pure NOME COGNOME alla rifusione delle spese di lite in favore di RAGIONE_SOCIALE e rigettò ogni altra domanda.

In particolare, per quel che qui ancora rileva, il citato Tribunale ricondusse i vizi, per loro gravità, alla fattispecie disciplinata dall’art. 1669 cod. civ. perché compromettenti l’utilizzazione dell’opera; esclusa la prescrizione, affermò, quindi, che dalla relazione depositata dal c.t.u. risultava provato che unica responsabile dei distacchi fosse RAGIONE_SOCIALE, perché l’intonaco utilizzato, del tipo TARGA_VEICOLO, non era idoneo a sopportare le normali tensioni di un rivestimento ceramico con piastrelle 20×20 e non poteva essere equiparato alla malta bastarda prevista dal capitolato; accertata la presenza di vacui, riscontrò pure che non vi era evidenza che il distacco delle piastrelle fosse addebitabile ad una errata preparazione del collante.
Con sentenza n. 1011/2020, la Corte d’appello di Venezia rigettò l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE

Nel giudizio di secondo grado, si erano costituiti RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE, riproponendo in appello incidentale condizionato le domande di manleva rimaste assorbite nella sentenza appellata, NOME COGNOME, la RAGIONE_SOCIALE (dichiarato nelle more del giudizio) e RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, chiedendo il rigetto dell’appello introduttivo e la conferma della sentenza appellata.

All’udienza del 13 marzo 2014 , fissata per discutere l’istanza di sospensione, RAGIONE_SOCIALE depositò querela di falso avverso il documento «CSG RAGIONE_SOCIALE: relazione delle prove in sito e analisi dei materiali» allegato alla relazione di a.t.p. svolta in primo grado: con il primo motivo di appello, infatti, aveva lamentato che la relazione predisposta da RAGIONE_SOCIALE, ausiliario per le analisi tecniche e chimiche del consulente nominato per l’accertamento preventivo, fosse

stata alterata e allegata all’elaborato peritale con un contenuto modificato; nel documento asseritamente falsificato, sarebbe stata riportata l’esatta natura dell’intonaco utilizzato , costituito in realtà da calce aerea carbonata con aggiunta di poco cemento Portland (cioè la cosiddetta «malta bastarda»), come previsto in capitolato.

Convocato a chiarimenti il c.t.u. di primo grado, il Collegio aveva «riscontrato il superamento della proposta querela di falso» (così in sentenza) perché era emerso che i responsabili della RAGIONE_SOCIALE, incaricati delle analisi di RAGIONE_SOCIALE sulla composizione dell’intonaco utilizzato, avevano autonomamente deciso di eliminare dal documento, poi allegato alla relazione finale del consulente, l’inciso «malta bastarda» originariamente contenuto nella bozza preliminare; ritenne, comunque, l’opportunità di un nuovo approfondimento tecnico che consentisse proprio di accertare il prodotto in concreto utilizzato e la sua compatibilità con l’impiego di esso attuato dalla RAGIONE_SOCIALE
Per quel che qui viene in rilievo, l a Corte d’Appello veneta, confermata l’operatività nella fattispecie dell’art. 1669 cod. civ. e non dell’art. 1667 cod. civ. , non condivise comunque le conclusioni della consulenza svolta in secondo grado, perché integranti un giudizio meramente ipotetico e privo di riscontri oggettivi, non idoneo a sovvertire la decisione del Tribunale; ribadì, pertanto, l’ inidoneità dell’intonaco utilizzato, in quanto non riconducibile a una «malta bastarda» nell’accezione stabilita nel computo metrico estimativo edile relativo al contratto di appalto intercorso tra le parti in data 29/7/2002; evidenziò che, in violazione del capitolato, era verosimilmente stato impiegato soltanto intonaco civile e che nei locali con diverso sottofondo i distacchi non si erano verificati; escluse, inoltre, profili di corresponsabilità dell’impresa RAGIONE_SOCIALE per la posa, in assenza di prove sull’errata miscelazione del collante .
Avverso la sentenza di secondo grado, RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, affidandolo a otto motivi articolati in più profili e instaurando il contraddittorio soltanto nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, quale incorporante RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME.

RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE hanno resistito con controricorso.

Tutte le parti hanno depositato memorie illustrative.

NOME COGNOME non ha svolto difese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

La RAGIONE_SOCIALE ricorrente RAGIONE_SOCIALE ha innanzitutto denunciato -con la prima censura – la nullità della sentenza perché il relatore al Collegio decidente era stato un Giudice ausiliario; sul punto, ha eccepito l’illegittimità costituzionale de gli artt. da 62 a 72 del d.l. 21 giugno 2013 n. 69, convertito, con modifiche, in l. 9 agosto 2013 n. 98, concernente l’istituzione dei giudici ausiliari nelle C orti d’appello, in relazione all’art. 106, comma II , Cost.

1.1. La doglianza è infondata.

Infatti, con la sentenza n. 41/2021 (emanata successivamente alla prosecuzione del ricorso), la Corte costituzionale ha già, con pronuncia meramente additiva, dichiarato l’illegittimità costituzionale degli artt. 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71 e 72 del decreto-legge 21 giugno 2013 n. 69 (Disposizioni urgenti per il rilancio dell’economia), convertito, con modificazioni , in legge 9 agosto 2013, n. 98, nella parte in cui non prevedono che essi si applichino fino a quando non sarà completato il riordino del ruolo e delle funzioni della magistratura onoraria nei tempi stabiliti dall’art. 32 del decreto legislativo 13 luglio 2017, n. 116 (Riforma organica della magistratura onoraria e altre disposizioni sui giudici di pace, nonché disciplina transitoria relativa ai magistrati onorari in servizio, a norma della legge
28 aprile 2016, n. 57); questi «tempi» erano stati fissati al 31 ottobre 2025 (art. 32, comma 4, di tale decreto legislativo) e oggi sono stati proprogati, dall’art.6 del d.l. 8 agosto 2025, n. 117 , convertito con modificazioni dalla l. 3 ottobre 2025, n. 148 (in G.U. 07/10/2025, n. 233), fino al «31 ottobre 2026». Le ragioni della pronuncia sono state ravvisate nella necessità di scongiurare «un pregiudizio all’amministrazione della giustizia e quin di alla tutela giurisdizionale, presidio di garanzia di ogni diritto fondamentale, essendo alla Corte ben presente l’esigenza di «evitare carenze nell’organizzazione giudiziaria» (sent. n. 41/2021).
La partecipazione al Collegio della Corte veneta quale relatoredecidente di un Giudice ausiliario non risulta, perciò, allo stato in violazione di alcuna norma.

Con il secondo motivo, RAGIONE_SOCIALE ha sostenuto, con un primo profilo, la nullità della sentenza ex n. 4 primo comma dell’ art. 360 cod. proc. civ. per motivazione «apparente/assente e/o iter logico decisionale integralmente falsato», in riferimento al «travisamento» di una risultanza istruttoria inequivoca: la Corte d’appello di Venezia avrebbe letto e interpretato in modo errato le conclusioni della c.t.u. espletata in appello, qualificandole come una «mera ipotesi indiziaria», laddove il consulente nominato in secondo grado aveva, invece, espresso un giudizio inequivocabile, fondato su prove acquisite, sulla idoneità dell’intonaco a reggere le piastrelle posate .
Con un secondo profilo, articolato in riferimento al n. 5 dello stesso art. 360 cod. proc. civ., la RAGIONE_SOCIALE ricorrente ha, quindi, lamentato l’omesso esame della c.t.u. di secondo grado sull’erroneo presupposto, asseritamente integrante travisamento della prova, che si trattasse di un giudizio meramente ipotetico.

2.1. Il motivo è, in parte, infondato e, in parte, inammissibile.

Con la sentenza n. 5792 del 2024, questa Corte a Sezioni unite ha chiarito che il travisamento del contenuto oggettivo della prova che ricorre in caso di svista concernente il fatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilità dell’informazione probatoria al fatto probatorio – trova il suo istituzionale rimedio nell’impugnazione per revocazione per errore di fatto, laddove ricorrano i presupposti richiesti dall’art. 395, n. 4, c.p.c., mentre – se il fatto probatorio ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare e, cioè, se il travisamento rifletta la lettura del fatto probatorio prospettata da una delle parti – il vizio va fatto valere ai sensi dell’art. 360, n. 4, o n. 5, cod. proc. civ., a seconda che si tratti di fatto processuale o sostanziale.
Nella specie, allora, la Corte d’appello ha consapevolmente scelto di privilegiare le conclusioni della c.t.u. espletata in primo grado con uno specifico percorso argomentativo e con una dettagliata motivazione.

Innanzitutto, infatti, ha esplicitamente riportato che è stato lo stesso ausiliare ad affermare di avere potuto esprimere una conclusione in via di mera ipotesi indiziaria (v. secondo capoverso a pag. 14 della sentenza); ha, quindi, aggiunto, che, in conseguenza delle carenze degli esami di RAGIONE_SOCIALE a suo tempo esperiti sul preparato in sezione sottile dell’intonaco (UNI 11176:2006) , l’ingegnere nominato ha potuto formulare soltanto «un giudizio meramente prognostico di compatibilità dell’impiego del prodotto TARGA_VEICOLO della ditta RAGIONE_SOCIALE per il tipo di intervento effettuato presso il complesso INDIRIZZO sito in Venezia, Isola della Giudecca, INDIRIZZO»; ha, infine, ribadito che l’intonaco utilizzato non ave va le richieste caratteristiche nel senso che in ogni caso non era riconducibile ad una «malta bastarda» nella «accezione pretesa nel computo metrico estimativo edile relativo al contratto di appalto inter
partes del 29.07.2002»; quindi, «prescindendo dalle evidenziate perplessità delle analisi di RAGIONE_SOCIALE in atti», la Corte ha ritenuto di valorizzare pure, «anche mediante ricorso ad un giudizio di prognosi postuma», i «convergenti elementi» comprovanti l’inidoneità dell’intonaco utilizzato per la specifica destinazione d’uso , quali il fatto che il lamentato distacco non si fosse verificato in ambienti ove era stato utilizzato un diverso sottofondo rispetto a quello oggetto di analisi e, «s ott’altra angolazione, come correttamente rilevato in prime cure», il fatto che il capitolato prevedeva due distinte tipologie di intonaco, uno di tipo civile e un altro in malta bastarda, ma vi era stato «un generalizzato utilizzo di quello civile, rivelatosi inappropriato alla tensione provocata dalla posa delle piastrelle».
Infine, ricondotta la fattispecie alla ipotesi disciplinata dall’art. 1669 cod. civ., la Corte di merito ha sottolineato che RAGIONE_SOCIALE, quale appaltatrice, «era comunque da ritenersi tenuta ad assolvere al proprio dovere di osservare i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatole risultando obbligata a controllare, nell’ambito delle sue specifiche cognizioni, la bontà del prodotto da utilizzare e delle istruzioni alla stessa impartite, andando esente da responsabilità solo allorquando avesse comprovato di aver manifestato il proprio dissenso o di essere stata indotta ad eseguire l’opera, quale nudus minister , per le insistenze del committente e a rischio di quest’ultimo ».
In tal senso, allora, deve innanzitutto escludersi la sussistenza di una motivazione meramente apparente: questa Corte ha costantemente puntualizzato che, in seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5 cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6,

Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, nel senso della «mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico», ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, restando così esclusa qualunque rilevanza del semplice «difetto di sufficienza» della motivazione. Ricorre, allora, il vizio denunciato con il secondo motivo quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Sez. U, Sentenza n. 8053 del 7/04/2014; in ultimo, tra le tante, Cass. Sez. 1, n. 7090 del 3/03/2022). Nella specie, la motivazione riportata non integra alcuna delle ipotesi appena descritte.
2.2. Quanto al profilo di censura ex n. 5, deve premettersi che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, l’adesione acritica da parte del giudice alle conclusioni peritali di una delle consulenze tecniche d’ufficio, espletate in tempi diversi e pervenute a conclusioni difformi, senza farsi carico di un’analisi comparativa, integra sì un vizio della sentenza che può essere fatto valere, nel giudizio di cassazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., risolvendosi nell’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, salvo che le conclusioni recepite siano, da sole, idonee a palesare le ragioni della scelta compiuta dal giudice (Cass., Sez. 3, n. 14599 del 26/05/2021; Cass., Sez. 5, n. 18886 del 4/07/2023).
Nella fattispecie, tuttavia , la Corte d’appello , come già evidenziato, ha ampiamente e coerentemente argomentato la scelta di

privilegiare i risultati della c.t.u. espletata in primo grado; in particolare, ha rilevato che lo stesso l’ AVV_NOTAIO COGNOME, il consulente nominato in appello, aveva individuato, in base a caratteristiche e tipologie delle malte per le murature, due diversi tipi di «malte bastarde», con differenziali rapporti di composizione in volume tra cemento, calce e sabbia (come da tabella del DM), aventi rispettivamente valore di resistenza a compressione di 5 N/mm2 (50Kgf/cm2) per malta M3 e 2,5 N/mm2 (25 Kgf/cm2) per malta M4; ha, quindi, sottolineato che gli esami di RAGIONE_SOCIALE a suo tempo esperiti sul preparato in sezione sottile dell’intonaco (UNI 11176:2006) allegati sub 6 alla versi one definitiva della consulenza tecnica d’ufficio in sede di accertamento tecnico preventivo del 24 dicembre 2007, «nelle pur rappresentate incongruenze ed in ragione della irripetibilità degli accertamenti per come rappresentato nello stesso elaborato tecnico», risultavano comunque essere «quelli unicamente valutabili ai fini del decidere»; su queste premesse, ha riscontrato che l’intonaco utilizzato non aveva le richieste caratteristiche, in riferimento alle percentuali dei suoi componenti, perché non riconducibile ad una «malta bastarda» «nella accezione pretesa nel computo metrico estimativo edile relativo al contratto di appalto intercorso»; ha, infine, rimarcato che lo stesso c.t.u. ha affermato di poter esprimere un giudizio sulla compatibilità dell’impiego del prodotto TARGA_VEICOLO della ditta RAGIONE_SOCIALE «in via di mera ipotesi indiziaria».
Sul punto, invero, diversamente da quanto sostenuto in ricorso, le conclusioni dell’ing . COGNOME, come riportate testualmente dalla stessa RAGIONE_SOCIALE, certamente confermano questa ricostruzione, laddove egli, «pur con gli evidenti limiti di giudizio legati ad un esame puramente documentale, ritiene sussistano sufficienti indizi e prove atte a considerare l’intonaco nominalmente accettabile per il t ipo di intervento oggetto di causa»: è evidente la natura meramente

ipotetica della conclusione sol che si consideri il riferimento agli «indizi sufficienti» e alla compatibilità del prodotto in giudizio ritenuta come meramente «nominale», cioè astratta, teorica, virtuale, ma non accertata in fatto.

A ciò si aggiunga che, come risultante dallo stesso ricorso, il medesimo AVV_NOTAIO COGNOME aveva riportato che nella scheda tecnica del prodotto utilizzato (KB13 RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE) in ogni caso non era indicato, tra gli usi, «il rivestimento in piastrelle», ma che tuttavia potevano «trarsi conclusioni» sulla «possibile idoneità del prodotto» per le «ordinarie piastrelle non di grande formato» (v. trascrizione della relazione peritale, pag. 16 del ricorso).

In tal senso, allora, la scelta di non utilizzare la c.t.u. di secondo grado perché meramente ipotetica e di privilegiare la c.t.u. espletata in primo grado risulta congruamente motivata e, perciò, insuscettibile di censura in questa sede di legittimità.

Con il terzo motivo di ricorso, il ricorrente ha sostenuto, con un primo profilo articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’articolo 360 cod. proc. civ., la nullità della sentenza per recepimento di c.t.u. affetta da nullità conseguente alla violazione del principio del contraddittorio e, con un secondo profilo, articolato in riferimento al n. 4 dello stesso art. 360 cod. proc. civ., la nullità della sentenza per «travisamento di un fatto presupposto risultante per tabulas ».
In particolare, la RAGIONE_SOCIALE ha inteso rilevare come la prima consulenza, recepita integralmente, nelle sue conclusioni, dalla Corte di merito a fondamento della sentenza, si sarebbe basata su una modifica unilaterale e non comunicata della relazione tecnica del RAGIONE_SOCIALE, intervenuta dopo la trasmissione della bozza ai consulenti di parte e mai sottoposta al contraddittorio tra le parti; la modifica aveva riguardato l’eliminazione dell’inciso «malta bastarda»,

presente nella precedente versione della relazione tecnica, di rilevante importanza ; in conseguenza, l’ elaborato tecnico si sarebbe dovuto considerare viziato da lesione del contraddittorio e la sentenza, in conseguenza, sarebbe stata da ritenersi nulla; in palese contraddizione logico-giuridica, quindi, la Corte d’ appello avrebbe ritenuto di dover sanare il vizio rinnovando l’indagine, ma non ne avrebbe poi utilizzato i risultati per la decisione.

3.1. Il motivo è infondato in entrambi i profili.

Come sottolineato dalla Corte d’appello e riportato dallo stesso ricorrente, il preteso vizio di contraddittorio concerne non la relazione di c.t.u. ma le conclusioni del RAGIONE_SOCIALE incaricato delle analisi: in particolare, il RAGIONE_SOCIALE ha inteso correggere, quando già la relazione era stata sottoposta alle parti, il riferimento alla «malta bastarda». La questione è stata, quindi, oggetto di discussione tra le parti sin dal primo grado, atteso che, in ogni caso, la relazione di primo grado corredata dall ‘esame aveva escluso l’idoneità dell’intonaco; a ciò si aggiunga che quegli esami svolti in accertamento tecnico sono stati comunque sottoposti a nuovo scrutinio, in contraddittorio, in grado di appello.
In effetti, le prove di RAGIONE_SOCIALE effettuate sono state nuovamente esaminate dal AVV_NOTAIO che ha comunque riportato la sussistenza di due diversi tipi di «malte bastarde», con differenziali rapporti di composizione in volume tra cemento, calce e sabbia (come da tabella del DM); è stata, quindi, riscontrata anche in appello, dopo la discussione tra le parti, come rimarcato in sentenza, la non corrispondenza dell’intonaco utilizzato al tipo previsto in capitolato (v. precedente punto 2.1. di questa motivazione).
La nullità di un atto istruttorio, invero, non integra alcuna delle ipotesi tassative per le quali il giudice di appello deve rimettere la causa in primo grado (artt. 353, 354 cod. proc. civ.) (cfr. Cass., Sez. 3, n.

14735 del 21/11/2001), sicché giustamente la causa è stata decisa nel merito dopo la rinnovazione della discussione sugli esami di RAGIONE_SOCIALE.

In tal senso, allora, rileva soltanto che la decisione sia stata assunta dal Giudice dopo un nuovo scrutinio, in contraddittorio, di quegli esami.

Con il quarto motivo di ricorso, la RAGIONE_SOCIALE ha prospettato, con un primo profilo articolato in riferimento al n. 4, la nullità della sentenza per motivazione apparente o assente per il travisamento delle conclusioni della seconda relazione consulenza tecnica d’ufficio, redatta dall’AVV_NOTAIO COGNOME, in relazione alla causa dei distacchi delle piastrelle. La Corte d’Appello , pur disponendo tale nuova c.t.u., avrebbe, poi, del tutto disatteso le sue conclusioni, fondando invece la propria decisione su un ragionamento che prescindeva completamente dalle risultanze tecniche accertate, in contrasto con le prove acquisite; in particolare, l’AVV_NOTAIO COGNOME a veva chiaramente attribuito la responsabilità dei distacchi al collante cementizio utilizzato per la posa e non all’intonaco realizzato dalla RAGIONE_SOCIALE.
4.1. La censura è, in parte, inammissibile e, in parte, infondata per le motivazioni già esposte ai punti 2.1.e 2.2 : esclusa l’apparenza della motivazione, l’adesione alle conclusioni di una delle due indagini espletate è stata adeguatamente giustificata con ragioni esaustive e coerenti e, perciò, non più censurabili, laddove è stata sottolineata la natura di giudizio meramente ipotetico e indiziario della seconda consulenza.

4.2. Con un secondo profilo, articolato in riferimento al n. 5 dello stesso art. 360 cod. proc. civ., RAGIONE_SOCIALE ha lamentato, inoltre, che la Corte territoriale avrebbe omesso di considerare un fatto rilevante e non contestato e, cioè, che in tre appartamenti indicati (G1,

A10, A20) dove non si era verificato il distacco, era stato utilizzato un collante diverso da RAGIONE_SOCIALE, il Mapei.

4.3. La censura è infondata.

La Corte di appello ha esplicitamente affermato di condividere «la preponderanza logico giuridica attribuita dal Tribunale alla riferibilità del fenomeno del distacco alla odierna appellante, avendo correttamente riscontrato che la pur accertata presenza di vacui non appare idonea alla affermazione di proporzionale imputazione del pregiudizio», specificando che «non può pervenirsi ad affermare la coeva sussistenza di ulteriori responsabili nella causazione degli accertati distacchi» perché non è individuabi le l’effettiva quantità dei vacui nel collante, né, tantomeno, a quale entità di vacui sia riconducibile il distacco delle piastrelle, rivelatosi vasto e sistematico; a fronte di questa considerazione, ha sottolineato che «la posa delle piastrelle effettuata dalla medesima impresa e mediante applicazione della stessa colla con identica metodica di lavorazione non ha provocato, come già rilevato, anomali distacchi in ambienti diversi».
A queste considerazioni ha pure aggiunto che «costituisce un dato incontroverso di giudizio che il lamentato distacco non risulta essersi verificato in ambienti ove è stato utilizzato un diverso sottofondo rispetto a quello oggetto di analisi».

Questa mot ivazione si fonda sull’analisi svolta nella consulenza redatta in primo grado dall’arch. COGNOME che, come sottolineato da RAGIONE_SOCIALE e da NOME nei loro controricorsi, aveva dovuto provvedere alla ricognizione di ciascuna unità abitativa del complesso perché, n el corso dell’indagine tecnica, si erano verificati ulteriori distacchi di piastrelle, riscontrando che il fenomeno stava interessando la quasi totalità delle unità.

Per contro, come sottolineato da RAGIONE_SOCIALE, si era pure verificata (nell’ appartamento di NOME COGNOME ) l’esecuzione di un

ripristino utilizzando sullo stesso intonaco una diversa colla, del tipo Mapei e, a distanza di un breve lasso di tempo, si era ancora manifestato il distacco, laddove in altro appartamento (A 16 di proprietà di COGNOME) il ripristino aveva interessato l’intero intonaco e, utilizzata la colla prodotta da TechnoKolla, non si era verificato alcun distacco.

Ciò considerato, allora, difetta di decisività la situazione dei tre appartamenti asseritamente non esaminata, perché nella consulenza posta a fondamento della decisione sono stati esaminati molti appartamenti e, perciò, anche quelli in cui era stato usato lo stesso collante con diverso sottofondo.

In tal senso, la Corte d’appello ha fondatamente concluso che, a fronte delle indagini effettuate e dei dati raccolti, restava la considerazione decisiva che la ricorrente appaltatrice non aveva provato, come invece avrebbe dovuto, di aver adempiuto secondo capitolato, osservando i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatole e risultando obbligata a controllare, nell’ambito delle sue specifiche cognizioni, la bontà del prodotto da utilizzare.

4.4. Il difetto di decisività del fatto asseritamente omesso assorbe la questione del suo accertamento per non contestazione, come sollevata con il terzo profilo di censura del quarto motivo.

Con il quinto motivo di ricorso, RAGIONE_SOCIALE ha denunciato, con un primo profilo articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’articolo 360 cod. proc. civ., la violazione dell’articolo 1669 cod. civ. per avere la Corte respinto l’eccezione di prescrizione del diritto alla garanzia; la sentenza sarebbe viziata per erronea applicazione della citata norma, atteso che, secondo la giurisprudenza di legittimità, il termine per la denuncia del vizio decorre dal momento in cui il committente consegua una sufficiente conoscenza sia della
gravità del difetto, sia della sua riconducibilità causale all’opera dell’appaltatore, non necessariamente dall’esito di complesse indagini tecniche. Nel caso concreto, RAGIONE_SOCIALE (in quanto RAGIONE_SOCIALE immobiliare, rappresentata da un geometra ed impresario edile) era pienamente in grado di comprendere fin dal 2005, con il primo sopralluogo e la visibilità dei distacchi, la natura e la gravità del fenomeno, con la conseguenza che il termine annuale per la denuncia andava fatto decorrere da quella data.
5.1. Con un secondo profilo, articolato in riferimento al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ. , la RAGIONE_SOCIALE ricorrente ha sostenuto che la Corte d’Appello non avrebbe considerato che, come emergente chiaramente dagli atti di causa, già nel settembre 2005 NOME aveva contestato il distacco delle piastrelle in più appartamenti del complesso edilizio, ma la prima formale contestazione risaliva soltanto al dicembre 2006 (ben oltre il termine annuale previsto per la denuncia); la Corte avrebbe, pertanto, omesso di considerare una circostanza decisiva che avrebbe portato a dichiarare inammissibile l’azione per intervenuta prescrizione.
5.1. Il motivo è, in parte, inammissibile e, in parte, infondato.

È necessario premettere, in riferimento alla novità della questione come eccepita dalla controricorrente NOME, che in sentenza risultano così riportati i motivi di appello:

« -l ‘erroneità della motivazione in quanto integralmente recettiva della consulenza tecnica d’ufficio disposta in sede di a.t.p. la quale, nella sua stesura finale, eludeva di riportare l’esatta natura dell’intonaco utilizzato costituito da calce aerea carbonata con aggiunta di poco cemento Portland (malta bastarda), come risultante dalle analisi del Laboratorio invece in precedenza allegate, così comportando il rigetto della domanda per una ritenuta difformità del materiale utilizzato (primo motivo);
-l ‘incoerenza motivazionale per aver escluso profili di concorrente responsabilità dei terzi chiamati (a) mancando di considerare la riconoscibilità della inidoneità dell’intonaco in capo alla impresa che ha effettuato la posa in opera delle piastrelle, (b) omettendo di valutare il nesso di causa, (c) attuando una incoerente suddivisione delle responsabilità (secondo motivo);

l ‘inidonea valutazione delle censure sollevate alla c.t.u. (terzo motivo);

l a violazione del referente normativo di cui all’art. 698 c.p.c. (quarto motivo);

l ‘omessa valutazione del difetto probatorio del danno con consequenziale malgoverno del principio dell’onere della prova (quinto motivo);

-l ‘erronea riconduzione della fattispecie nel paradigma normativo di cui all’art. 1669 c.c. (sesto motivo);

l ‘erroneo rigetto delle domande di manleva (settimo motivo);

-l ‘incoerente rigetto della domanda riconvenzionale e la perplessa regolamentazione degli oneri processuali ed applicazione degli interessi legali (ottavo motivo)».

Risulta, allora, che la RAGIONE_SOCIALE ha, con il sesto motivo di appello, inteso riproporre, anche in riferimento all’art. 1669 cod. civ. applicato dal Tribunale, la questione della decadenza e della prescrizione dall’azione come sollevate rispetto all’art. 1667 cod. civ. in primo grado.

La Corte territoriale, infatti, ha precisato che «altresì infondato si manifesta l’ulteriore motivo di gravame che adduce l’erronea applicazione alla fattispecie del referente normativo di cui all’art. 1669 cod. civ. in luogo del 1667 cod. civ., che avrebbe così consentito di accertare giudizialmente la decadenza dalla azione proposta. La tipologia del danno, consistente in distacchi delle piastrelle che incidono

sulla funzionalità dell’opera, consent e invero, alla luce della corriva giurisprudenza di legittimità, di valutare in negativo la sollevata censura. In particolare, il Collegio osserva come sono stati considerati rilevanti anche i gravi difetti dell’opera che, pur interessando elementi secondari ed accessori siano risultati tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera stessa. In altri termini, l’applicabilità della norma in questione è stata estesa anche in presenza di gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo. La Suprema Corte di Cassazione, nella sua massima composizione, ha quindi allargato il concetto di ‘gravi difetti’ di cui all’art. 1669 c.c., cambiando con obiter dicta l’impostazione extracontrattuale dell’istituto. Calati tali insegnamenti al caso che occupa, non vi è motivo per escludere le problematiche lamentate dall’attore nel perimetro dei ‘gravi difetti’, risultando esse consistere, come detto, n el distacco dei rivestimenti dei locali bagno e cucina all’interno delle unità abitative del complesso Zueca 1; conseguentemente infondata deve ritenersi l’affermazione secondo la quale la denuncia dei vizi risulterebbe essere stata tardivamente formulata anche in relazione a detta qualificazione giuridica. Ai fini del computo dei termini annuali posti dall’art. 1669 c.c., il primo di decadenza per effettuare la ‘denuncia’ ed il secondo, che dalla denunzia stessa prende a decorrere, di prescrizione per prom uovere l’azione – è dato osservare – deve aversi riguardo alla ‘scoperta’ del vizio, che si identifica con la conoscenza sia della gravità dei difetti sia del collegamento causale di essi con l’attività costruttiva espletata.»
Sul punto, quindi, deve innanzitutto considerarsi che l ‘art. 1669 cod. civ., in quanto riferito a edifici o ad altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, dispone al comma I -con decorrenza dal «compimento» -una durata decennale del rapporto di

responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, per il caso che l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovini in tutto o in parte ovvero presenti evidente pericolo di rovina o gravi difetti, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il secondo comma dell’art. 16 69 cod. civ. completa la speciale disciplina, prevedendo che il diritto del committente si prescriva entro un anno dalla denunzia (e in tal senso il termine di prescrizione sarebbe addirittura più breve del termine previsto nell’invocato art. 1667 cod. civ.).
Pertanto, come chiarito da questa Corte (v., da ultimo, Cass., Sez. 2, n. 11906 del 3/05/2024), ai fini della proponibilità dell’azione risarcitoria ex art. 1669 cod. civ. in caso di rovina o gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, il primo termine, essendo connesso, per la decorrenza, alla scoperta della gravità dei difetti e della loro imputabilità alla prestazione dell ‘ appaltatore, postula un apprezzabile grado di conoscenza dell’entità del vizio costruttivo e della sua riferibilità causale a quest’ultimo; il secondo, invece, essendo cronologicamente legato alla denunzia, prescinde dall’epoca della predetta sufficiente conoscenza.
Per ravvisare l’apprezzabile grado di conoscenza non sono sufficienti manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti.

In tal senso la decisione qui impugnata è conforme alla giurisprudenza consolidata di questa Corte, secondo cui la «sicura conoscenza» può essere posposta all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale (v., tra le numerose, Cass., Sez. 2, n. 777 del 16/01/2020; Cass, Sez. 2, n. 11740 del l’ 1/08/2003; Cass., Sez. 2, n. 4622 del 29/03/2002).

L’accertamento del momento nel quale detta conoscenza sia stata acquisita, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al

giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità: il secondo profilo di censura è, perciò, inammissibile perché non individua alcun fatto decisivo non esaminato, ma è diretta ad una diversa valutazione di merito, preclusa a questo Giudice di legittimità del grado di conoscenza alla data di riscontro dei primi distacchi.

6. Con il sesto motivo, la ricorrente ha prospettato, con un primo profilo articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’articolo 360 cod. proc. civ., la violazione degli articoli 24 Cost, 115 e 116 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello omesso del tutto di pronunciarsi sulle istanze istruttorie puntualmente formulate; con un secondo profilo, articolato in riferimento al n. 5 dello stesso art. 360 cod. proc. civ., la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha invece lamentato l’omesso esame del mantenimento dell’intonaco nella nuova posa , fatto la cui prova, se ammessa ed esperita, avrebbe potuto incidere significativamente sia sull’ an della responsabilità sia sulla quantificazione del danno.
In particolare, la Corte d’appello avrebbe travisato il contenuto delle conclusioni istruttorie, limitandosi a richiamare genericamente le istanze ex art. 183, comma VI, cod. proc. civ., senza tener conto che, nelle conclusioni d’appello, erano state chiaramente reiterate specifiche richieste istruttorie, tra cui l’interrogatorio formale dei legali rappresentanti di RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, nonché prove testimoniali sui capitoli di prova numeri 12 -15, ritenuti decisivi in quanto vertenti su circostanze idonee a dimostrare che, nel corso dell’intervento di sistemazione effettuato nel 2008 dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, le piastrelle erano state ricollocate sull’intonaco originario realizzato da RAGIONE_SOCIALE (subappaltatrice), previa «stesura di un primer» e successiva rasatura con altro prodotto: ciò avrebbe confermato l’idoneità tecnica dell’intonaco.
6.1. Anche questo motivo è, in parte, inammissibile e, in parte, infondato.

Innanzitutto risulta priva di rilevanza la «segnalazione» (così in ricorso) secondo cui sarebbero state riportate erroneamente le conclusioni istruttorie dell’appellante RAGIONE_SOCIALE . Sul punto, la stessa ricorrente riconosce che i capitoli di prova in questione erano «invero comunque contenuti negli atti menzionati in sentenza come sopra», cioè proprio nelle riportate conclusioni.

È, quindi, inammissibile il profilo con cui è stata denunciata la violazione degli articoli 24 Cost, 115 e 116 cod. proc. civ.: la mancata ammissione della prova testimoniale non è censurabile in sede di legittimità per violazione o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., in quanto la prima violazione ricorre soltanto quando il giudice di merito ha dichiarato espressamente di non dover osservare la regola contenuta nella norma e, cioè, ha giudicato sulla base di prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli e la seconda quando ha disatteso il principio della libera valutazione delle prove in assenza di una deroga normativamente prevista o ha valutato secondo prudente apprezzamento una prova soggetta ad un diverso regime (così, tra le numerose e più recenti, Cass, Sez. 3, n. 9731 del 14/04/2025).
Ove, invece, si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ., soltanto nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cass. Sez. U, n. 20867 del 30/9/2020).

Il vizio di motivazione per omessa ammissione della prova testimoniale o di altra prova può, allora, essere denunciato per cassazione soltanto ove la prova non ammessa o non esaminata in concreto sia idonea a dimostrare circostanze tali da invalidare, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità, l’efficacia delle altre

risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimento del giudice di merito, di modo che la ratio decidendi risulti priva di fondamento ( ex multis , Cass., Sez. L, n. 18072 del l’ 1/07/2024; Sez. 1, n. 30721 del 29/11/2024).

6.2. In tal senso, risulta infondato il secondo profilo quanto alla decisività della prova (la questione rileva anche per lo scrutinio di ammissibilità e fondatezza del settimo motivo).

Nella specie, infatti, come detto, sono stati svolti accertamenti peritali che hanno consentito ai Giudici nel doppio grado di merito di ricostruire entità e causa dei vizi, imputando il distacco delle piastrelle alla inidoneità dell’intonaco.

Ciò posto, è la stessa descrizione dei fatti nelle circostanze non ammesse che esclude questa valenza inequivoca di loro decisività: nei capitoli riprodotti in ricorso, infatti, innanzitutto si fa riferimento a interventi di ripristino in «alcune unità abitative», ciò che risulta evidentemente indeterminato; si chiede di provare, inoltre, che, per essere utilizzato, l’intonaco ha necessitato di interventi di consolidamento (la stesura di un consolidante e una successiva rasatura con altro prodotto), e ciò esclude la rilevanza probatoria nel senso auspicato dalla parte; da un canto, risulta, infatti, comunque confermata l’inutilizzabilità dell’intonaco come inizialmente posato , per il suo «sfarinamento e distacco» ; dall’altro, non si può evidentemente affidare alla deposizione di un teste la ricostruzione delle cause di questo fenomeno di inutilizzabilità per «sfarinamento e distacco» («vero che tale intervento comportava lo sfarinamento ed il distacco di parte dell’intonaco »), perché implicante un giudizio invece precluso ai testi.
Resta, perciò, pienamente giustificato che alla raccolta delle prove orali sia stato direttamente preferito l’accertamento a mezzo di esperti.

7. Con il settimo motivo, la ricorrente ha prospettato, con un primo profilo articolato in riferimento al n. 3, l’e rronea applicazione degli art. 1669, 2043 e 2697 cod. civ. e degli art. 115 e 116 cod. proc. civ.: la Corte avrebbe recepito in modo acritico e meccanico la quantificazione dei danni formulata nella consulenza tecnica disposta in sede di a.t.p. , senza che l’attrice avesse mai allegato né prodotto in giudizio documentazione fiscale, contabile o probatoria idonea a dimostrare quanto effettivamente speso per il ripristino; avrebbe poi di fatto operato una riduzione del prezzo pur in mancanza di esercizio dell ‘ azione quanti minoris , non ammessa nell’ambito dell’azione ex art. 1669 cod. civ.
Per altro profilo, articolato in riferimento al n. 5 del medesimo art. 360 cod. proc. civ., la RAGIONE_SOCIALE ha evidenziato che RAGIONE_SOCIALE aveva già affidato nel 2008 alla ditta RAGIONE_SOCIALE l’intervento di riparazione, avvenuta già durante la pendenza del procedimento di accertamento tecnico preventivo e questo dato fattuale, se esaminato, avrebbe dovuto condurre la Corte a verificare l’effettivo danno subito dalla parte attrice, e non già a fondare la decisione soltanto su una valutazione preliminare e sommaria svolta nella fase precontenziosa.
7.1. Il motivo è inammissibile in entrambi i profili, per più ragioni.

La stessa ricorrente ha riconosciuto che «sono fatti pacifici in causa che la quantificazione del danno recepita dal Tribunale, così come dalla Corte d’Appello, era stata formulata in una relazione in sede di accertamento tecnico preventivo ante causam (quella del primo c.t.u.), che la relazione medesima fu acquisita tel quel dal Tribunale e poi dalla Corte d’Appello , che, però, in tempi brevi e comunque certamente utili per versare con gli atti introduttivi di causa la prova documentale corrispondente alle spese realmente sostenute, NOME aveva provveduto a rimediare ai distacchi, conferendone incarico alla ditta RAGIONE_SOCIALE.»
In tal senso, allora, la censura, nel primo profilo, seppure articolata in riferimento alla violazione degli articoli che disciplinano la valutazione delle prove da parte del Giudice di merito, è diretta in effetti ad ottenere un riesame del giudizio di merito precluso in questa sede di legittimità.

7.2. Quanto al secondo profilo, le ragioni già esposte al punto 6.2. escludono la rilevanza della prova articolata e la configurabilità del vizio di motivazione.

Con l’ottavo motivo di ricorso, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’articolo 360 cod. proc. civ., la ricorrente ha contestato la condanna al pagamento delle spese di lite, deducendo violazione dell’art. 91 cod. proc. civ. perché le sono state imputate anche le spese di parti, quali RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, da lei non chiamate in causa e nei cui confronti non era stata da lei proposta alcuna domanda.

8.1. Il motivo è infondato.

Per principio consolidato di questa Corte, le spese di giudizio sostenute dal terzo chiamato in garanzia, una volta che sia stata rigettata la domanda principale, vanno poste a carico della parte che, rimasta soccombente, abbia provocato e giustificato la chiamata in garanzia, trovando tale statuizione adeguata giustificazione nel principio di causalità che governa la regolamentazione delle spese di lite (v., ad es., Cass., Sez. 2, n. 23123 del 17/09/2019 e Cass., Sez. 1, n. 10364 del 18/04/2023); pertanto, l’attore soccombente deve sopportare le spese anche del chiamato, seppure non abbia formulato alcuna domanda nei confronti del terzo, salvo che l’iniziativa del chiamante si riveli palesemente arbitraria; nella specie, invero, non è stata riscontrata alcuna arbitrarietà nelle chiamate in garanzia.
In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere integralmente respinto, con conseguente

condanna della ricorrente RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese processuali del presente giudizio in favore di RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, liquidate in dispositivo, per ciascuna parte, in relazione al valore della causa e alle attività difensive esercitate.

Non vi è luogo a statuizione sulle spese nei confronti di NOME COGNOME che non ha svolto difese.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore di RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida – per ciascuno di tali controricorrenti – in euro 7.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00 e agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di Cassazione del 15 ottobre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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