Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20316 Anno 2025
Civile Ord. Sez. 2 Num. 20316 Anno 2025
Presidente: NOME COGNOME
Relatore: NOME
Data pubblicazione: 20/07/2025
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 12935/2020 R.G. proposto da : COGNOME elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME
-ricorrente-
contro
COGNOME NOMECOGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOMECOGNOME
-controricorrenti-
nonchè contro
CONDOMINIO DI INDIRIZZO MONZA, elettivamente
domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende
-controricorrente-
nonchè contro
COGNOME COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO TRIESTEINDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME COGNOME NOME
-controricorrente-
nonchè contro
RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME
-controricorrente-
avverso la sentenza della C orte d’appello di MILANO n. 235/2020 depositata il 23/01/2020.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME
FATTI DI CAUSA
NOME COGNOME e NOME COGNOME acquistarono dai germani NOME e NOME COGNOME per atto del notaio COGNOME, un immobile sito in Monza, INDIRIZZO comprendente una porzione di sottotetto, quale pertinenza dello stesso.
Successivamente, su domanda del condominio di INDIRIZZO, il Tribunale di Monza accertò, in contraddittorio con i predetti acquirenti, con i venditori e con il notaio rogante (chiamati in garanzia), nonchè della compagnia assicuratrice di quest’ultimo, che la porzione di sottotetto annessa dagli odierni ricorrenti al proprio appartamento era un bene condominiale, quindi in comproprietà pro quota dei vari condomini. Ne conseguì la condanna dei convenuti Vignola-Spreafico al rilascio della detta porzione immobiliare in favore dei condomini ed a ripristinarne l’originario stato dei luoghi.
La decisione venne appellata dai convenuti soccombenti e la Corte d’appello rigettò l’impugnazione.
In particolare, la Corte di merito, riscontrata l’assenza di un titolo idoneo al trasferimento di detta porzione immobiliare, accertò, sulla scorta delle emergenze probatorie, anche fotografiche, ed in particolare della CTU, che ‘le altezze originarie del sottotetto erano certamente superiori ai due metri nei punti di colmo più alti, di guisa che non si può configurare il predetto sottotetto come mera camera d’aria. La preesistenza della botola di accesso, così come il muro di tamponamento, sui quali gli appellanti insistono così da riscontrare la loro tesi, in realtà non ha trovato una compiuta dimostrazione, laddove, per contro, proprio la disamina delle foto prodotte dalle parti evidenzia che il muro divisorio (in cemento e non in mattoni) è certamente recente e realizzato in occasione dei lavori di ristrutturazione effettuati dagli appellanti, mentre la botola di accesso, la cui esatta datazione non risulta possibile, non pare decisiva per determinare la natura del predetto sottotetto, attese le caratteristiche dimensionali e funzionali dello stesso’.
Venne, infine, respinta la domanda di garanzia, reiterata nei confronti dei venditori, escludendosi qualsivoglia colpa in capo ai germani COGNOME.
La Corte di merito condivise il ragionamento del giudice di primo grado secondo cui i venditori COGNOME si erano fidati delle rassicurazioni fornite dall’acquirente, architetto, che fece un rilievo di fatto prima del rogito, escludendo la natura condominiale. Affermò pertanto che i COGNOME, incolpevolmente, si erano fidati delle rassicurazioni di persone (architetto e notaio) più competenti a dirimere una questione tecnico-giuridica come la pertinenzialità o meno del bene.
Avverso la suddetta decisione ricorrono NOME COGNOME e NOME COGNOME con ricorso affidato a 4 motivi.
Resistono con separati controricorsi: i venditori NOME e NOME COGNOME; il condominio di INDIRIZZO; il notaio NOME COGNOME; l’assicuratrice RAGIONE_SOCIALE
In prossimità dell’udienza sono state depositate memorie illustrative.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo si denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti ex art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.
Ritengono i ricorrenti che il giudice di merito non avrebbe esaminato tutti gli elementi a disposizione né li avrebbe correttamente interpretati, escludendo così la natura pertinenziale del sottotetto emergente da ‘palesi indici’, quali l’ingresso da una sola proprietà esclusiva, l’inidoneità a reggere carichi, le sue dimensioni.
La Corte d’appello avrebbe poi completamente omesso di esaminare le risultanze istruttorie che confermavano la tesi dei ricorrenti, limitandosi a prendere in considerazione solo l’altezza di una irrilevante parte del sottotetto e la presunta datazione del muro che divideva il sottotetto B da quello A, di proprietà condominiale.
Il motivo è inammissibile.
Nella specie, infatti, si è al cospetto di cd. doppia conforme, pertanto, è preclusa ai ricorrenti la possibilità di proporre il motivo di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c. salvo che provino la diversità delle ragioni poste a fondamento delle due decisioni di merito, cosa non avvenuta nella specie (da ultimo Cass. n. 5947/2023;Rv. 667202 – 01).
2.Con il secondo motivo si denuncia la violazione o falsa applicazione delle norme di diritto in punto di travisamento della prova.
Si ritiene che, ove le circostanze poste a fondamento della prima doglianza non siano giudicate idonee ad integrare il vizio di omesso esame, le stesse, comunque, integrerebbero quello di violazione ed errata applicazione delle norme sostanziali in tema di prova disciplinate dagli artt. ‘ 2698 cc ‘ (così testualmente, ndr) e 115 c.p.c. o ‘meglio di travisamento della prova, posto che dal corretto esame del succitato materiale emergono, in realtà, dati del tutto diversi da quelli tratti’ dalla Corte d’appello.
Anche questo motivo è inammissibile.
Come affermato dalle Sezioni Unite, il travisamento del contenuto oggettivo della prova – che ricorre in caso di svista concernente il fatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilità dell’informazione probatoria al fatto probatorio -trova il suo istituzionale rimedio nell’impugnazione per revocazione per errore di fatto, laddove ricorrano i presupposti richiesti dall’art. 395, n. 4, c.p.c., mentre se il fatto probatorio ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare e, cioè, se il travisamento rifletta la lettura del fatto probatorio prospettata da una delle parti – il vizio va fatto valere ai sensi dell’art. 360, n. 4, o n. 5, c.p.c., a seconda che si tratti di fatto processuale o sostanziale (cfr. Sez. U – , Sentenza n. 5792 del 05/03/2024).
Nel caso in esame, come è evidente, il denunziato travisamento riflette la lettura del fatto probatorio sostanziale prospettata dai ricorrenti (dimensioni sottotetto, muro divisorio, botola di accesso) e quindi poteva essere, al più denunziata sotto il profilo dell’art. 360 n. 5 cpc ma, come si è visto nella trattazione del precedente motivo, vi osta la preclusione della cd doppia conforme secondo la previsione dell’art. 348 ter cpc .
Fuori luogo è, infine, il richiamo alla violazione dell’art. 115 cpc (vizio che ricorre allorché il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli: cfr. Sez. U – , Sentenza n. 20867 del 30/09/2020) e 2697 cc (che è ravvisabile allorché il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma: cfr. tra le varie, Sez. L – , Sentenza n. 17313 del 19/08/2020): trattasi infatti di ipotesi qui non ricorrenti posto che la censura, per come formulata si risolve in una una diversa valutazione delle emergenze probatorie, contrastante con quella sostenuta dai ricorrenti e quindi sollecita una nuova valutazione di merito preclusa in sede di legittimità.
Con il terzo motivo si censura la sentenza per violazione delle norme in tema di domanda di garanzia, rimproverandosi al giudice di merito invertito l’onere probatorio con riferimento alle obbligazioni principali del venditore di cui all’art. 1476 c.c. n. 3 c.p.c.
Il quarto motivo denuncia, infine, la violazione o falsa applicazione delle norme di diritto in punto di travisamento della prova ritenendo che i germani COGNOME non avessero con la loro condotta generato il danno subito dai ricorrenti.
Il terzo motivo è fondato sotto il profilo della evizione parziale per vendita di cosa parzialmente altrui (artt. 1476 n. 3 e 1484 che richiama l’art. 1480 cc).
Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell’acquirente e, quindi, non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi (tra le varie, Cass. n. 20877/2011 Rv. 619213 – 01; Cass. n. 5561/2015, Rv. 634977-01; da ultimo in argomento Cass. n. 28136/2022, non massimata; Cass. n. 2330/2025, non massimata).
La garanzia è infatti prevista in considerazione e per effetto del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da comportare l’alterazione del sinallagma contrattuale.
Nel caso in esame la Corte d’Appello si è discostata da questo principio perché ha focalizzato la sua attenzione sulla colpa dei venditori (escludendola) e sullo stato psicologico dell’acquirente .
L’errore di diritto è evidente e giustifica la cassazione della sentenza per nuovo esame, con logico assorbimento del quarto motivo.
Il giudice di rinvio (che si individua nella Corte d’appello di Milano in diversa composizione) si atterrà al citato principio e regolerà altresì le spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara assorbito il quarto e rigetta i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, il 10 giugno 2025