Garanzia fideiussoria preliminare: la decisione

L’appello di una società costruttrice è stato respinto perché la garanzia fideiussoria preliminare offerta è stata ritenuta inadeguata. La Corte di Cassazione ha confermato che sia l’importo che l’affidabilità della fideiussione sono essenziali per adempiere agli obblighi contrattuali in un accordo di permuta immobiliare, giustificando la risoluzione del contratto per inadempimento della società.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Garanzia Fideiussoria nel Preliminare di Permuta: Quando l’Inadeguatezza Porta alla Risoluzione

Nelle operazioni immobiliari complesse come la permuta di un terreno edificabile contro futuri appartamenti, la garanzia fideiussoria preliminare rappresenta un pilastro fondamentale per la tutela delle parti. Non è un semplice pezzo di carta, ma uno strumento che deve offrire una sicurezza concreta e tangibile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce con forza che l’inadeguatezza di tale garanzia, sia per importo che per affidabilità dell’emittente, costituisce un inadempimento grave, tale da giustificare la risoluzione del contratto. Analizziamo insieme questo importante caso.

Il Caso: Scambio di Terreno per Immobili e la Polizza Contesa

La vicenda ha origine da un contratto preliminare di permuta stipulato nel 2009. Una società costruttrice si impegnava a realizzare un edificio su un terreno di proprietà di alcuni privati, ai quali avrebbe poi trasferito alcuni degli appartamenti e box realizzati come corrispettivo.

La società costruttrice ha citato in giudizio i proprietari del terreno, sostenendo che questi si fossero resi inadempienti non presentandosi per la stipula del contratto definitivo (il rogito). I proprietari, tuttavia, si sono difesi presentando una domanda riconvenzionale: a loro dire, era stata la società a violare gli obblighi contrattuali, poiché non aveva mai consegnato una polizza fideiussoria idonea a garantire l’operazione.

Il Percorso Giudiziario: La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione ai proprietari del terreno. I giudici hanno accertato che la società costruttrice era effettivamente inadempiente. Le polizze fideiussorie offerte sono state ritenute inaffidabili, in quanto prestate da una compagnia assicurativa con sede a Gibilterra e di dubbia solidità. Inoltre, l’importo garantito era stato giudicato insufficiente, in quanto di molto inferiore al valore di mercato degli immobili che sarebbero dovuti essere ceduti ai proprietari del suolo.

Di conseguenza, i giudici di merito hanno dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento della società costruttrice, condannandola anche al pagamento delle spese legali.

L’Analisi della Cassazione sulla garanzia fideiussoria preliminare

La società costruttrice ha impugnato la decisione della Corte d’Appello dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il proprio ricorso su tre motivi principali, tutti respinti dalla Suprema Corte.

Interpretazione del Contratto vs. Legge: il Valore della Garanzia

La ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nel ritenere che la garanzia dovesse coprire il valore di mercato degli immobili futuri. Secondo la società, in base alla normativa di settore (D.Lgs. 122/2005), la garanzia avrebbe dovuto coprire solo i corrispettivi già riscossi dal costruttore. La Cassazione ha rigettato questa tesi, chiarendo che la decisione dei giudici di merito non si basava su un’errata applicazione della legge, ma sull’interpretazione della specifica clausola del contratto preliminare. Il contratto prevedeva una “preventiva polizza fideiussoria a garanzia del valore oggetto del presente contratto”. L’interpretazione di tale volontà contrattuale è un accertamento di fatto che spetta al giudice di merito e, in questo caso, è stato ritenuto logico e coerente concludere che le parti intendessero garantire il beneficio economico finale dell’operazione, ovvero il valore degli immobili finiti.

L’Affidabilità dell’Emittente e l’Eccezione di Inadempimento

La società ha inoltre lamentato che la Corte d’Appello avesse ritenuto inaffidabile la compagnia assicurativa, nonostante il contratto preliminare non prevedesse requisiti specifici per l’emittente della garanzia. Anche questo motivo è stato giudicato infondato. La Cassazione ha confermato che l’obbligo di fornire una garanzia implica necessariamente che questa sia efficace e sicura. Offrire una polizza rilasciata da un soggetto di dubbia reputazione equivale a non prestare alcuna garanzia, configurando un grave inadempimento.

Questioni Processuali: il Principio del Giudicato Interno

Infine, la ricorrente ha sostenuto che i proprietari non avessero mai contestato specificamente in appello la regolarità formale della polizza, e che quindi su quel punto si fosse formato un giudicato interno. La Corte ha smentito questa ricostruzione, evidenziando come, fin dalla loro prima difesa in giudizio, i proprietari avessero sempre contestato l’inidoneità complessiva della garanzia offerta. La loro contestazione era onnicomprensiva, riguardando sia il profilo economico (l’importo) sia quello dell’affidabilità. Pertanto, nessuna acquiescenza poteva essersi formata.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha stabilito che la valutazione sull’adeguatezza di una garanzia fideiussoria, come definita dalle clausole contrattuali, rientra nell’accertamento di fatto riservato al giudice di merito. In questo caso, il contratto richiedeva di garantire il “valore oggetto del presente contratto”, e i giudici di primo e secondo grado hanno legittimamente interpretato questa volontà come riferita al valore di mercato degli appartamenti futuri, non al mero costo di costruzione o al valore del terreno. La Corte ha inoltre sottolineato che l’obbligo di prestare una garanzia non è adempiuto se la polizza proviene da un emittente inaffidabile. Poiché i proprietari del terreno avevano contestato l’inidoneità della garanzia sin dall’inizio del processo, sia per l’importo insufficiente sia per la scarsa affidabilità della compagnia assicurativa estera, la loro posizione era fondata. L’inadempimento della società costruttrice è stato quindi ritenuto grave e tale da giustificare la risoluzione del contratto.

Le conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio cruciale: in un contratto preliminare, e in particolare in una permuta immobiliare, la garanzia fideiussoria preliminare non è una semplice formalità. Deve essere uno strumento concreto, affidabile e adeguato nel suo valore per proteggere realmente la controparte. Un inadempimento su questo fronte è considerato grave e legittima la richiesta di risoluzione del contratto. Le parti, e in particolare i costruttori, devono quindi prestare la massima attenzione nella scelta dell’emittente della polizza e nella determinazione dell’importo, assicurandosi che questo rifletta il valore economico effettivo dell’operazione come delineato nel contratto, al fine di evitare conseguenze legali disastrose.

In un contratto preliminare di permuta, a cosa deve corrispondere il valore della garanzia fideiussoria?
Il valore deve corrispondere a quanto specificato nel contratto. In questo caso, la clausola che prevedeva una garanzia per il “valore oggetto del presente contratto” è stata interpretata dai giudici come il valore di mercato degli immobili da cedere, e non il semplice costo di costruzione o il valore del terreno.

Offrire una polizza fideiussoria emessa da una società poco affidabile può essere considerato un inadempimento contrattuale?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che offrire una polizza da un emittente inaffidabile (in questo caso, una società estera di dubbia solidità) equivale a non prestare alcuna garanzia efficace, configurando un grave inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto.

Se la controparte non contesta subito l’insufficienza di una garanzia, si può considerare che l’abbia accettata?
No. Nel caso esaminato, la Corte ha stabilito che, poiché i proprietari del terreno avevano contestato l’inidoneità della garanzia (sia per valore che per affidabilità) fin dalla loro prima difesa in giudizio, non si è verificata alcuna accettazione o acquiescenza. L’eccezione di inadempimento era stata sollevata tempestivamente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2155 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2155 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1273/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO

-controricorrenti-

nonché contro

NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME -controricorrente- avverso la sentenza della Corte d’Appello – Sez. Dist. di Taranto n. 131/2020 depositata il 18/05/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.RAGIONE_SOCIALE ha citato in giudizio dinanzi al Tribunale di Taranto NOME COGNOME e NOME COGNOME, sostenendo che essi, con

contratto preliminare di permuta in data 08.05.2009, avevano promesso di trasferirle un terreno sito in Comune di Carosino (TA), su cui la società avrebbe dovuto realizzare un edificio comprendente vari appartamenti e box, alcuni dei quali sarebbero stati trasferiti ai promittenti venditori.

L’attrice, assumendo che controparte era inadempiente alle obbligazioni assunte, avendo disertato due appuntamenti fissati per il rogito, ha chiesto pronunciarsi la risoluzione del contratto per inadempimento dei convenuti e condannarsi gli stessi al risarcimento dei danni.

I convenuti, costituendosi in giudizio, hanno sostenuto, fra l’altro, che era stata l’attrice a rendersi inadempiente alle previsioni contrattuali, non avendo consegnato loro un’idonea polizza fideiussoria ; hanno domandato il rigetto della domanda avversaria, nonché, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto e la condanna della società al risarcimento dei danni.

Con la sentenza di primo grado, il Tribunale, ritenuto che l’attrice fosse inadempiente alle obbligazioni assunte, ha accolto la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto, rigettando ogni altra domanda RAGIONE_SOCIALE parti, e ha condannato la società alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese di lite in misura di un mezzo, compensando tra le parti la restante metà.

Impugnata detta sentenza da parte di RAGIONE_SOCIALE, nella resistenza di NOME COGNOME e NOME COGNOME, la Corte d’appello di Lecce -Sezione Distaccata di Taranto, con sentenza n. 131/2020 pubblicata il 18.05.2020, ha rigettato l’appello e ha condannato l’appellante al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del grado in favore di controparte.

La Corte territoriale, per quanto di interesse in questa sede, ha ritenuto inadempiente la società per aver offerto polizze fideiussorie da considerarsi inaffidabili, in quanto prestate da RAGIONE_SOCIALE avente sede in Gibilterra e la cui titolare si firmava NOME, oltre che per una somma complessiva inferiore al valore di mercato RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari che avrebbero dovuto essere cedute agli appellati.

2.RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione sulla scorta di tre motivi.

NOME COGNOME e NOME COGNOME, nella loro qualità di eredi di NOME COGNOME, nel frattempo deceduto, nonché NOME COGNOME hanno resistito con due autonomi controricorsi.

Fissata la trattazione in camera di consiglio, i controricorrenti hanno depositato memorie illustrative e all’esito della camera di consiglio del 21 -12026 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

La ricorrente ha depositato un « atto di costituzione in giudizio di nuovo difensore in aggiunta al precedente », con conferimento, mediante foglio separato, di procura alle liti ad un difensore diverso da quello già originariamente officiato della rappresentanza tecnica della parte.

Sebbene nella narrativa dell’atto si sia fatto riferimento anche a una sostituzione del precedente difensore a seguito di rinuncia, quest’ultima non è stata prodotta in atti, né risulta altrimenti la volontà della parte di effettuare la predetta sostituzione.

Pertanto, si ritiene che la nuova nomina sia stata effettuata « in aggiunta », così come indicato nell’intestazione dell’atto.

Il primo motivo è rubricato: violazione degli artt. 1362 c.c. e 2 d.lgs. 122/2005 -illogicità manifesta della motivazione basata su presupposto di fatto erroneo ed arbitrario -omessa pronunzia in ordine a uno dei motivi di appello.

A dire della ricorrente, premesso che, in assenza di elementi in senso contrario, la pattuizione relativa alla prestazione della garanzia fideiussoria di cui all’art. 4 del contratto preliminare doveva intendersi riferita al disposto di cui all’art. 2 d.lgs. n. 122/2005, il quale prevede che l’importo della garanzia sia corrispondente al valore dei corrispettivi riscossi e da riscuotere da parte del costruttore, la Corte distrettuale avrebbe violato la norma in questione ritenendo che l’importo da garantirsi dovesse essere
pari al valore di mercato RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari destinate agli appellati. Tale assunto della Corte d’appello sarebbe stato contrario alla volontà RAGIONE_SOCIALE parti di garantire l’intera operazione commerciale con polizze di importo complessivo pari ad euro 340.000,00, il che si evinceva dal fatto che controparte non avesse mai eccepito in corso di causa l’insufficienza della somma oggetto RAGIONE_SOCIALE garanzie prestate. Sussisterebbe violazione dell’art. 1362 c.c., che impone al giudice di prendere in considerazione non solo il senso letterale RAGIONE_SOCIALE parole, ma anche il comportamento complessivo tenuto dalle parti, anche dopo la conclusione del contratto. Il giudice di appello, infine, avrebbe omesso di pronunciarsi sullo specifico motivo di impugnazione relativo alla pretesa violazione dell’art. 2 d.lgs. n. 122/2005, essendo le sue considerazioni apodittiche e non avendo indicato né il ragionamento seguito né gli elementi di prova utilizzati per giungere alla pronuncia di rigetto.
2.1.Il motivo, a parte qualunque considerazione in ordine alle sue modalità di formulazione, è del tutto infondato.

Riguardo al vizio di violazione di legge, deve premettersi che esso consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica, pertanto, un problema interpretativo di quest’ultima; l’allegazione di un’erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta è mediata dalla contestata valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze di causa e inerisce, pertanto, alla tipica valutazione del giudice di merito, sindacabile in sede di legittimità unicamente sotto l’aspetto del vizio di motivazione (Cass. n. 25182/2024, Cass. n. 24054/2017, Cass. n. 16698/2010).
Quanto, poi, alla pretesa violazione dell’art. 1362 c.c., deve osservarsi che, posto che l’accertamento della volontà RAGIONE_SOCIALE parti in relazione al contenuto di un negozio giuridico si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice di merito, il ricorrente per cassazione, al fine di far

valere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione RAGIONE_SOCIALE norme asseritamente violate e dei principi in esse contenuti; è tenuto anche a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche o insufficienti non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata (Cass. n. 9461/2021, Cass. n. 28319/2017, Cass. n. 27136/2017).
Come si evince dalla narrativa del ricorso per cassazione, a pag. 11, il contratto preliminare per cui è causa prevedeva, all’art. 4, « la preventiva polizza fideiussoria a garanzia del valore oggetto del presente contratto » e la sentenza impugnata ha ritenuto, con accertamento in fatto estraneo al sindacato di legittimità, che la polizza non soddisfacesse la previsione contrattuale.

Quanto all’interpretazione della clausola, l’unico comportamento successivo alla conclusione del contratto emergente dal ricorso consiste nel fatto che la controparte non aveva eccepito alcunché in ordine all’insufficienza del valore RAGIONE_SOCIALE polizze. Tale elemento è stato ritenuto insussistente dal giudice del merito, il quale ha espressamente rilevato come i convenuti avessero sempre sostenuto la tesi dell’insufficienza e dell’inaffidabilità RAGIONE_SOCIALE polizze, sicché non è configurabile violazione dell’art. 1362 c.c.
Analogamente, quanto alla pretesa violazione dell’art. 2 d.lgs. n. 122/2005, nel ricorso non viene sollevato alcun problema interpretativo della disposizione , ma si critica semplicemente l’asserzione, formulata da parte tanto del Tribunale quanto della Corte d’appello, concernente l’insufficienza dell’importo complessivo della garanzia offerta rispetto al

valore degli immobili da cedersi in permuta; però, tale affermazione è stata fondata dal giudicante non già sul disposto normativo, bensì sull’interpretazione della previsione contrattuale relativa alla garanzia.

Infatti, la sentenza impugnata, senza porsi questione di applicazione dell’art. 2 d.lgs. n. 122/2005, ha confermato la decisione di primo grado, osservando testualmente che « il valore da assumere a base della polizza che deve tutelare i permutandi proprietari del suolo edificatorio non può essere costituito dal valore dell’area o dal costo di costruzione degli appartamenti da ricevere, ma dal valore di mercato degli stessi immobili una volta realizzati, poiché tale è il beneficio finale divisato e che li ha indotti a contrarre ».
Da parte sua, la società ricorrente ha dedotto, tra l’altro, che le parti avevano deciso di dare al suolo e agli appartamenti pari valore e che questo valore corrispondeva all’importo garantito con la polizza (cfr.: ricorso, alle pagg. 9 e 10); tale tesi si fonda su un accertamento in fatto che non è stato eseguito in causa, mentre la sentenza impugnata ha accertato che il valore di mercato degli appartamenti da cedere in permuta era pari ad euro 598.805,00 e perciò di molto superiore a quello di euro 340.000,00 oggetto della garanzia fideiussoria.
Per il resto, premesso che la ricorrente, in maniera contraddittoria, ha sostenuto a pag. 13 del ricorso la tesi dell’omessa pronuncia sul motivo di appello, salvo, poi, parlare di rigetto dello stesso in assenza di indicazione dell ‘iter logico seguito, deve ritenersi che le censure riguardino un vizio motivazionale.

Sotto tale profilo, occorre ricordare che il vizio di motivazione previsto dall’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e dall’art. 111 Cost. sussiste quando la pronuncia riveli una obiettiva carenza nella indicazione del criterio logico che ha condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento, come accade quando non vi sia alcuna esplicitazione sul quadro probatorio, né alcuna disamina logico-giuridica che lasci trasparire il percorso

argomentativo seguito (Cass. n. 3819/2020, Cass. n. 22598/2018, Cass. Sez. Un. 8053/2024, per tutte).

Al contrario, nella fattispecie la motivazione esiste e risulta rispettosa del c.d. minimo costituzionale, in quanto congrua e coerente, ma contestata dalla ricorrente, in sostanza, esclusivamente perché non conforme alle sue tesi.

Il secondo motivo è rubricato: violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. -erronea e arbitraria interpretazione del contratto -palese illogicità della motivazione e totale distacco dalle risultanze processuali -violazione dell’art. 329 c.p.c.

Secondo la ricorrente, la sentenza impugnata sarebbe erronea nella parte in cui ha ritenuto l’inaffidabilità della società che aveva rilasciato la garanzia fideiussoria, posto che il giudice di primo grado aveva ritenuto valida ed efficace la garanzia rilasciata da società iscritta all’RAGIONE_SOCIALE tenuto dall’RAGIONE_SOCIALE, con asserzione che non era stata censurata in sede di appello e conseguente acquiescenza. Sempre a dire della ricorrente , la Corte d’appello, nel ritenere che gli appellati non fossero stati garantiti « nei termini previsti nel preliminare », aveva errato in quanto il contratto preliminare non prevedeva che le garanzie da prestarsi dovessero avere particolari caratteristiche. Infine, il giudice di appello, affermando che i convenuti avevano lamentato l’insufficienza della garanzia prestata fin dalla loro costituzione in giudizio, aveva violato gli artt. 112 e 115 c.p.c., visto che, al contrario, gli atti difensivi della controparte non contenevano alcuna doglianza al riguardo.
4.Il terzo motivo è rubricato: violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. e palese violazione del diritto di difesa -nullità della sentenza.

Il motivo ripropone in sostanza le medesime argomentazioni da ultimo indicate, lamentando anche lesione del diritto di difesa.

5.I due motivi, da trattasi unitariamente in quanto strettamente connessi, sono entrambi infondati.

Quanto alla pretesa violazione dell’art. 1362 c.c., si richiamano e si confermano le considerazioni già formulate in ordine al primo motivo, in ordine al fatto che la ricorrente non individua violazioni dei canoni di ermeneutica contrattuale rilevanti in questa sede, ma vuole ottenere la propria interpretazione dell’accordo .

Per il resto, partendo, per comodità di trattazione, dalle doglianze di cui al terzo motivo, deve premettersi che la Corte di cassazione, qualora venga dedotto un ” error in procedendo ” (tale è la prospettata violazione dell’art. 112 c.p.c.), è giudice anche del “fatto processuale” e può esercitare il potere-dovere di esame diretto degli atti (Cass. n. 20924/2019, per tutte). In concreto, si osserva che, nella comparsa di risposta del giudizio di primo grado, i convenuti hanno fatto espresso riferimento all’obbligazione concernente « il rilascio e la consegna all’acquirente di una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’art. 1938 c.c. di importo corrispondente alle somme ed al valore oggetto del contratto », aggiungendo che « tale obbligo di garanzia aveva una rilevanza negoziale ‘importante’ doveva infatti garantire la restituzione RAGIONE_SOCIALE somme e di ogni altro corrispettivo » e sostenendo che « nessun valore può certamente attribuirsi alla polizza fideiussoria posta a garanzia del contratto che controparte allega trattandosi invero di un documento che non integra l’assunzione di obbligazioni conseguenti alla fideiussione ».
Sebbene la parte, nel prosieguo dell’atto, non abbia fornito dati specifici in ordine al valore dei beni permutati, evidenziando invece altre criticità, tra cui la scarsa affidabilità della società garante, sulla scorta di quanto innanzi non può ritenersi che il tema della corrispondenza tra l’importo della garanzia e il valore del contratto non sia stato posto; infatti, l’allegazione dell’inidoneità della garanzia medesima deve ritenersi omnicomprensiva, vale a dire formulata sotto tutti i profili, ivi compreso quello economico.
Trattasi dunque di circostanza non già rilevata d’ufficio, ma posta dai convenuti fin dalla costituzione in giudizio in primo grado, così come correttamente osservato dalla Corte d’appello.

Ciò esclude in concreto la violazione dell’art. 112 c.p.c.

Quanto all a violazione dell’ art. 115 c.p.c., deve osservarsi che, per dedurla, occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre prove, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Cass. Sez. Un., n. 20867/2020; Cass. n. 16016/2021). In concreto, nulla in tal senso risulta dedotto dalla ricorrente.
Per quanto riguarda la pretesa acquiescenza dei convenuti alle considerazioni formulate dal Tribunale in relazione alla regolarità formale della garanzia offerta, ancorché insufficiente, deve evidenziarsi che i convenuti sono risultati totalmente vittoriosi in primo grado, sulla base dell’accertato inadempimento della controparte, sicché essi non avevano alcuna impugnazione da proporre in proposito.

Infondato è, dunque, anche il profilo di censura concernente l’asserita violazione dell’art. 329 c.p.c., dovendo escludersi che si potesse formare il giudicato interno sulla singola questione della regolarità formale RAGIONE_SOCIALE polizze.

Infine, le considerazioni della Corte d’appello circa la mancata prestazione della garanzia « nei termini previsti nel preliminare », non significano che la polizza fideiussoria dovessero avere RAGIONE_SOCIALE particolari caratteristiche, ma semplicemente che esse dovessero essere affidabili e prestate per un importo non inferiore al valore del contratto ; tali qualità la Corte d’appello

ha escluso, con accertamento in fatto immune da qualsiasi vizio, con la conseguenza che nessuna RAGIONE_SOCIALE argomentazioni della ricorrente ha pregio nel giudizio di legittimità.

Alla luce di quanto precede, il ricorso va interamente rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, con determinazione di un compenso unico maggiorato ai sensi dell’art. 4, comma 2, d.m. n. 55/2014, attesa l’identica posizione processuale dei controricorrenti, difesi dal medesimo AVV_NOTAIO.

Sussistono, infine, i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12, per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente a rifondere ai controricorrenti le spese processuali del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi euro 200,00 per spese ed euro 13.000,00 per compensi, oltre 15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge, se ed in quanto dovuti.

Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12, per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di cassazione, in data 21 gennaio 2026.

La Presidente Linalisa COGNOME

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