Frazionamento ipoteca: obblighi del notaio chiarisce la Cassazione

La Corte di Cassazione interviene su un complesso caso di permuta immobiliare, in cui un costruttore non ha cancellato un’ipoteca su unità immobiliari cedute a un privato. La sentenza analizza la responsabilità del costruttore per inadempimento, la quantificazione del danno e, soprattutto, gli obblighi del notaio rogante. Viene affermato il principio che la tutela prevista dal D.Lgs. 122/2005, che impone il frazionamento dell’ipoteca prima del rogito, si applica anche ai contratti di permuta aventi ad oggetto immobili ancora da costruire, annullando la decisione precedente e chiarendo la portata della responsabilità professionale notarile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Frazionamento Ipoteca: La Cassazione Rafforza la Tutela per chi Compra su Carta

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema cruciale per chi acquista immobili da costruire: la necessità del frazionamento ipoteca prima della stipula dell’atto definitivo. La decisione chiarisce in modo inequivocabile la responsabilità del notaio e rafforza le garanzie per l’acquirente, anche nei casi complessi come la permuta di un terreno in cambio di appartamenti futuri.

I Fatti di Causa: Una Permuta con Ipoteca

La vicenda ha origine da un contratto di permuta: un proprietario terriero cede un’area a una società costruttrice in cambio di due unità immobiliari da edificare sullo stesso terreno. Per finanziare la costruzione, la società ottiene un prestito da una banca, garantito da un’ipoteca iscritta proprio sul terreno ceduto dal privato, il quale interviene nell’atto come ‘terzo datore di ipoteca’.

Una volta terminata la costruzione, la società non adempie all’obbligo contrattuale di cancellare l’ipoteca gravante sulle due unità immobiliari destinate al proprietario originario del terreno. Quest’ultimo, trovandosi con due appartamenti gravati da un debito altrui, avvia una causa contro la società costruttrice, il suo amministratore, la banca e il notaio che ha redatto gli atti.

I giudici di primo e secondo grado riconoscono l’inadempimento della società, ne dispongono la risoluzione del contratto e la condannano a un cospicuo risarcimento. Tuttavia, respingono le richieste di risarcimento nei confronti del notaio, ritenendo non applicabile alla fattispecie la normativa a tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

La Decisione della Cassazione e l’obbligo di frazionamento ipoteca

La Corte di Cassazione, investita della questione, ribalta parzialmente la decisione della Corte d’Appello, accogliendo sia il ricorso della società costruttrice (su un punto specifico) sia quello del privato acquirente. Due sono i punti cardine della sentenza.

La Responsabilità del Notaio e il D.Lgs. 122/2005

Il cuore della decisione riguarda la responsabilità del notaio. La Corte d’Appello aveva escluso la sua colpa, sostenendo che l’obbligo di procedere al frazionamento ipoteca prima del rogito (previsto dall’art. 8 del D.Lgs. 122/2005) non si applicasse ai contratti traslativi di immobili ancora da costruire, ma solo ai trasferimenti finali.

La Cassazione smonta questa interpretazione, definendola in ‘evidente contrasto con il dettato normativo e la finalità della legge’. La norma è chiara: la sua finalità è tutelare l’acquirente di immobili da costruire dal rischio di inadempienze del costruttore. Questo obbligo si applica a tutti gli atti traslativi, inclusi i contratti di permuta di cosa futura. Il notaio, pertanto, non avrebbe dovuto procedere alla stipula dell’atto senza che si fosse prima provveduto alla suddivisione del finanziamento e al frazionamento dell’ipoteca. L’aver omesso questo controllo espone il notaio a responsabilità professionale per i danni subiti dall’acquirente.

La Liquidazione del Danno: Motivazione Carente

La Corte accoglie anche il motivo di ricorso della società costruttrice riguardo alla quantificazione del danno. I giudici di legittimità ritengono la motivazione della Corte d’Appello ‘scarna’, ‘perplessa ed incerta’. La sentenza di secondo grado confermava il risarcimento basandosi su calcoli poco chiari (come il valore del terreno e le spese legali), senza spiegare in modo convincente i criteri utilizzati per determinare l’importo. Questa carenza di motivazione ha portato alla cassazione della sentenza anche su questo punto, con rinvio a un nuovo giudice per una più corretta e argomentata liquidazione.

Le Motivazioni

La Corte ha ribadito con forza la funzione protettiva del D.Lgs. 122/2005. L’interpretazione offerta estende l’applicazione dell’art. 8, relativo all’obbligo di frazionamento ipoteca, a qualsiasi atto che trasferisca la proprietà di un immobile da costruire, indipendentemente dalla forma contrattuale (vendita, permuta, etc.). L’ipoteca, che inizialmente grava sull’intero terreno, si estende per il principio di accessione all’edificio costruito. Senza il frazionamento, ogni singolo acquirente si trova a garantire con il proprio appartamento l’intero debito del costruttore. Il dovere del notaio è proprio quello di impedire che si verifichi questa situazione di palese squilibrio, rifiutandosi di stipulare l’atto se non viene prima regolarizzata la garanzia ipotecaria. La Corte ha inoltre censurato la superficialità con cui era stato quantificato il danno, richiamando la necessità di un’analisi rigorosa e di una motivazione trasparente, basata sui criteri legali previsti per il risarcimento da inadempimento contrattuale.

Le Conclusioni

Questa sentenza rappresenta un importante precedente per il settore immobiliare. Per gli acquirenti, essa costituisce una garanzia rafforzata: possono fare affidamento sul ruolo di controllo del notaio per evitare di trovarsi intrappolati in ipoteche accese per debiti altrui. Per i notai, la decisione sottolinea la delicatezza del loro ruolo e l’ampiezza della loro responsabilità, imponendo una verifica scrupolosa del rispetto della normativa sul frazionamento ipoteca prima di ogni rogito. Infine, per i costruttori, emerge l’inderogabilità degli obblighi di trasparenza e correttezza nei confronti degli acquirenti, pena non solo la risoluzione del contratto ma anche l’obbligo di risarcire integralmente i danni causati.

Il notaio è obbligato a verificare il frazionamento dell’ipoteca anche per un immobile ancora da costruire?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’art. 8 del D.Lgs. 122/2005 si applica a tutti gli atti traslativi di immobili da costruire, inclusi i contratti di permuta. Il notaio non può procedere al rogito se prima o contestualmente non si è provveduto alla suddivisione del finanziamento e al frazionamento dell’ipoteca.

Cosa succede se il costruttore non cancella l’ipoteca come promesso nel contratto?
Si tratta di un grave inadempimento contrattuale. L’acquirente può chiedere in giudizio la risoluzione del contratto, con la conseguente restituzione di quanto versato (o del bene permutato), oltre al risarcimento di tutti i danni subiti a causa dell’inadempimento.

Perché la Corte ha annullato la parte della sentenza relativa al risarcimento del danno?
La Corte ha ritenuto che la motivazione con cui i giudici di merito avevano quantificato il danno fosse eccessivamente generica, incerta e non basata su criteri giuridici chiari. La decisione non spiegava come si fosse giunti a determinare l’importo del risarcimento, rendendo la statuizione arbitraria. Per questo, ha rinviato la causa a un altro giudice per una nuova e più motivata valutazione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19109 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 19109 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 11/07/2025

S E N T E N Z A

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, con sede in Calusco d’Adda (BG), in persona del liquidatore sig. NOME COGNOME rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Ricorrente

contro

COGNOME NOME , rappresentato e difeso da ll’Avvocato NOME COGNOME .

Controricorrente-Ricorrente incidentale

RAGIONE_SOCIALE con sede in Sondrio, in persona del procuratore speciale dott.ssa NOME COGNOME rappresentata e difesa da ll’Avvocato NOME COGNOME.

Controricorrente-Ricorrente incidentale e

COGNOME Corrado, rappresentato e difeso dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Controricorrente

NOME

avverso la sentenza n. 672/2020 della Corte di appello di Brescia, depositata l’1.7. 2020.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del l’8.5 .2025 dal consigliere NOME COGNOME.

udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. NOME COGNOME che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e di quelli incidentali.

Udite le difese svolte dall’Avvocato NOME COGNOME per la società RAGIONE_SOCIALE e dall’Avvocato NOME COGNOME per COGNOME Giuseppe.

Fatti di causa

Nel 2011 COGNOME NOME agì dinanzi al tribunale di Bergamo esponendo di avere stipulato, in data 3.10.2007, un contratto di permuta, a mezzo del notaio NOME COGNOME con cui aveva ceduto a RAGIONE_SOCIALE un terreno di sua proprietà, sito in Madone, contro il trasferimento di due unità immobiliari di un edifici o da costruire a cura della predetta società. L’atto era stato preceduto, sempre alla stessa data e dinanzi al medesimo notaio, da un contratto di finanziamento tra la società RAGIONE_SOCIALE e la banca Credito Valtellinese, a cui egli era intervenuto quale terzo datore di ipoteca sul terreno.
Eseguita la costruzione, l’esponente lamentava che la controparte non avesse provveduto a cancellare l’ipoteca gravante sulle sue due unità immobiliari, che pure la società, in contratto, si era obbligata espressamente ad eliminare.

Ciò premesso, convenne in giudizio RAGIONE_SOCIALE, il suo amministratore COGNOME Andrea, la banca Credito Valtellinese ed il notaio COGNOME NOME, chiedendo che fosse dichiarata la nullità del contratto di permuta ovvero che ne fosse disposta la risoluzione per inadempimento, con condanna della società RAGIONE_SOCIALE alla restituzione del terreno ed al risarcimento del danno; la condanna di COGNOME Andrea al risarcimento del danno; l’annullamento

dell’atto di concessione dell’ipoteca per vizio del consenso; la condanna del notaio rogante al risarcimento del danno per colpa professionale.

La RAGIONE_SOCIALE si oppose alle domande e, deducendo di avere più volte chiesto senza esito alla banca di cancellare l’ipoteca, chiese la condanna di quest’ultima, oltre che del notaio, al risarcimento del danno.

Con sentenza del 2015, il tribunale dispose la risoluzione del contratto di permuta per inadempimento della RAGIONE_SOCIALE, che condannò al risarcimento dei danni in favore di COGNOME, liquidati in euro 250.000,00, oltre che al danno per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.; rigettò, per il resto, tutte le altre domande avanzate dalle parti.

Interposto gravame da parte di COGNOME NOME e di RAGIONE_SOCIALE, con sentenza n. 672 dell’1.7.2020 la Corte di appello di Brescia confermò la decisione impugnata, ad eccezione del capo che aveva condannato COGNOME, la società RAGIONE_SOCIALE COGNOME al pagamento delle spese in favore del Credito Valtellinese e del notaio, che ridusse nell’ammontare per i primi due ed annullò per il terzo.

La Corte bresciana motivò la sua decisione affermando, per quanto qui ancora rileva, che: la società RAGIONE_SOCIALE non aveva adempiuto all’obbligo assunto in contratto di cancellare l’ipoteca sulle unità immobiliari che aveva trasferito alla controparte; tale inadempimento non era di scarsa importanza e rendeva fondata sia la domanda di risoluzione del contratto formulata da COGNOME, con conseguente obbligo di restituzione del terreno da lui ceduto, che quella di risarcimento del danno, liquidato dal primo giudice in misura congrua nella somma di euro 250.000,00; la domanda avanzata dalla società RAGIONE_SOCIALE di condanna dell’istituto Credito Valtellinese al risarcimento dei danni era infondata, atteso che la società costruttrice non aveva estinto il suo debito verso la banca, che permaneva per il rilevante importo di euro 561.195,93, e non vi era prova che essa avesse richiesto la suddetta cancellazione dell’ipoteca, né del danno lamentato; non sussisteva colpa professionale del notaio COGNOME per avere proceduto alla stipula della permuta nonostante il mancato frazionamento dell’ipoteca, atteso che l’art. 8 d.lgs. n. 122 del 2005, che vieta il rogito dell’atto di compravendita se prima o contestualmente non si è proceduto al
corrispondente frazionamen to dell’ipoteca gravante sull’immobile, non trova applicazione ai contratti, come quello per cui è causa, che hanno ad oggetto immobili da costruire.

Per la cassazione di questa sentenza ha proposto ricorso RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, affidato a otto motivi.

COGNOME NOME ha notificato controricorso e proposto ricorso incidentale, sulla base di un unico motivo, a cui la ricorrente principale ha replicato con controricorso.

RAGIONE_SOCIALE ha notificato controricorso e ricorso incidentale, affidato a due motivi, a cui hanno risposto con controricorso sia la ricorrente principale che quello incidentale.

COGNOME NOME ha notificato controricorso.

NOME NOME è rimasto intimato.

Il P.M., la ricorrente principale, quelli incidentali ed il controricorrente COGNOME hanno depositato memoria.

Ragioni della decisione

1.Il primo motivo del ricorso principale proposto da RAGIONE_SOCIALE denuncia omessa considerazione di un fatto decisivo, falsa applicazione dell’art. 4 del contratto di finanziamento e degli artt. 3 e 4 del contratto di permuta, violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c..

Il motivo censura il capo della decisione che ha riconosciuto sussistente l’inadempimento della ricorrente per non aver provveduto a cancellare l’ipoteca sugli immobili oggetto di permuta. Si lamenta che la Corte non abbia considerato che il rapporto di finanziamento era ancora in corso, ai sensi dell’art. 4 del relativo contratto, e che la liberazione del l’ipoteca era prevista non per il terreno ma solo per gli immobili destinati alla controparte, a mente degli artt. 3 e 4 del contratto di permuta.
Sotto altro profilo, la Corte è caduta in errore per non avere considerato, ai fini dell’applicazione dell’art. 1482 c.c., che l’altro contraente era perfettamente a conoscenza che i beni fossero gravati da ipoteca a garanzia del finanziamento ottenuto dalla RAGIONE_SOCIALE dalla banca, essendone il terzo datore, sicché, ai

sensi della disposizione citata, egli avrebbe potuto chiedere la risoluzione del contratto solo in caso di evizione dei beni acquistati.

Il motivo è in parte inammissibile e, per il resto, infondato.

La declaratoria di inammissibilità colpisce la prima parte del motivo.

Il vizio della sentenza di appello per l’omess o esame di fatto decisivo per il giudizio non è infatti proponibile nel caso in cui la decisione sia conforme a quella di primo grado (c.d. doppia conforme), atteso che l’art. 348 ter, comma 5, c.p.c. applicabile ratione temporis essendo stato il giudizio di appello introdotto nel 2015, esclude espressamente in tale evenienza il ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c.

Deve poi osservarsi che, come dedotto dal Procuratore Generale, dinanzi a questa Corte possono essere denunciate violazioni di legge ma non violazioni di clausole contrattuale, le quali possono trovare ingresso nel giudizio di legittimità non sic et simpliciter , ma unicamente sotto il profilo, del tutto trascurato, della trasgressione, da parte del giudice, delle regole sulla interpretazione dell’atto negoziale. La critica appare infine generica ed avulsa dalla ratio della decisione impugnata, non illustrando in che modo ed in che misura le circostanze evidenziate sarebbero rilevanti al fine della soluzione delle questioni controverse, tenuto conto che emerge chiaramente dalla sentenza impugnata che l’inadempimento della società è stato dichiarato in relazione alla mancata cancellazione dell’ipoteca non sul terreno, ma sulle due unità immobiliari trasferite a Locatelli.
Per il resto il mezzo è infondato, avendo la Corte di appello ritenuto inadempiente la società in ragione del fatto che essa, in contratto, si era assunta espressamente l’obbligo, pacificamente non osservato, di cancellare l’ipoteca sugli immobili che, venuti ad esistenza, sono stati acquistati da COGNOME. La circostanza, pertanto, che l’iscrizione ipotecaria fosse nota all’acquirente è irrilevante e colloca la fattispecie concreta al di fuori del perimetro di applicazione dell’art. 1482, comma 3, c.c..
3. Il secondo motivo del ricorso principale denuncia travisamento dei presupposti di fatto e violazione dell’art. 112 c.p.c., censurando la sentenza impugnata per avere affermato, a sostegno del capo con cui ha rigettato la

domanda proposta nei confronti del Credito Valtellinese, che ‘ non vi è prova che il debitore abbia richiesto la cancellazione dell’ipoteca ‘. Tale affermazione, si sostiene, è contraria alle risultanze di causa, in particolare alla documentazione prodotta dalla odierna ricorrente con la memoria istruttoria in primo grado.

Il motivo è inammissibile.

La censura colpisce un accertamento di fatto della Corte di appello che, in quanto tale, è riservato dalla legge al giudice di merito e non è sindacabile in sede di giudizio di legittimità. Si aggiunga che l’errore denunciato ha apparenza revocatoria ed avrebbe quindi dovuto essere sollevato con lo specifico mezzo di impugnazione previsto dall’art. 395 c.p.c. , dinanzi allo stesso giudice di merito.

Il terzo motivo del ricorso proposto dalla RAGIONE_SOCIALE denuncia violazione dell’art. 39, commi 5 e 6, d.lgs. n. 385 del 1993 e violazione e falsa applicazione del principio di solidarietà di cui all’art. 2 Cost. ed agli artt. 1175 e 1375 c.c.. La ricorrente lamenta che la Corte di appello non abbia ravvisato colpa nel comportamento della banca che non ha provveduto alla cancellazione dell’ipoteca sui due appartamenti destinati a Locatelli , nonostante che la società avesse estinto più del quinto del debito originario, che era pari a euro 800.000,00, così violando il dovere impostole dalla disposizione di legge sopra richiamata.
Anche questo motivo non appare superare il preliminare vaglio di ammissibilità

L’art. 39, comma 1, del testo unico delle leggi in materia bancaria e c reditizia riconosce al debitore il diritto di ottenere dall’istituto di credito la parziale liberazione dell’immobile ipotecato nel caso in cui risulti che per le somme ancora dovute i beni vincolati costituiscano una garanzia sufficiente.

Il motivo è inammissibile in quanto, da un lato, muove da un presupposto di fatto non dimostrato o che comunque avrebbe dovuto essere allegato in modo specifico e documentato, vale a dire la presenza di beni residui vincolati di valore sufficiente a garan tire il rientro del debito, dall’altro non si confronta con l’accertamento di fatto del giudice di merito, laddove ha respinto la pretesa

risarcitoria per non avere la società appellante dato prova di avere richiesto alla banca convenuta la cancellazione dell’ipoteca, né del danno che avrebbe patito. 7. Il quarto motivo del ricorso principale, che denuncia violazione degli artt. 1226, 1223, 1227 e 2056 c.c. e degli artt. 112 e 115 c.p.c. ed omesso esame di fatto decisivo, critica il capo della decisione che ha confermato la condanna della odierna ricorrente al risarcimento del danno in favore di Locatelli. La censura obietta che la relativa statuizione appare adottata senza alcun previo accertamento e descrizione del pregiudizio lamentato e senza indicare i criteri in forza dei quali esso è stato liquidato nella somma di euro 250.000,00.
Il quinto motivo del ricorso principale denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1458 c.c. ed omesso esame di fatto decisivo, lamentando che la Corte di appello abbia ravvisato nella condotta di RAGIONE_SOCIALE un inadempimento di non scarsa importanza, non avendo considerato il collegamento esistente tra il contratto di permuta e l’operazione di finanziamento, che comportava che il pagamento del debito garantito dall’ipoteca sarebbe avvenuto progressivamente con la vendita dei singoli appartamenti dell’edificio da costruire.
Sotto altro profilo si contesta la liquidazione del danno, che non ha tenuto conto che i beni soggetti ad ipoteca erano composti da diverse unità abitative dell’edificio. Si as sume, in conclusione, che in nessun passaggio della sentenza è possibile individuare i criteri e le ragioni di fatto e di diritto che hanno portato il giudice a ritenere esistente il danno ed alla sua quantificazione.

Il quarto ed il quinto motivo, che possono trattarsi congiuntamente per la loro, anche se parziale, connessione obiettiva, sono fondati nei limiti di seguito precisati.

La Corte distrettuale ha respinto il sesto motivo dell’atto di appello proposto da RAGIONE_SOCIALE , che lamentava l’arbitraria liquidazione del danno da parte del tribunale, sulla base della seguente argomenta zione: ‘ considerato che il debito residuo ammontava, all’ottobre 2010, ad euro 561.195,93, maggiorato dagli interessi nel frattempo maturati; che il valore del terreno permutato era stato fissato dalle parti in euro 200.000,00 e che l’attore non ha dichiarato se il proprietario intende ritenere le opere realizzate, ex art. 936 c.c., la stima del
danno operata dal giudice, considerate le spese sostenute per far valere l’inadempim ento del contratto di permuta, può ritenersi congrua e merita conferma ‘.

Deve convenirsi con la difesa della ricorrente che la lettura di questa scarna motivazione non consente di cogliere i criteri fattuali e giuridici utilizzati dal giudice di merito per accertare la sussistenza del danno ed il suo ammontare. Perplessa ed incerta appare la stessa individuazione del pregiudizio che la Corte ha ritenuto dovesse essere risarcito. Fuor d’opera è innanzitutto i l richiamo operato dal giudice di merito alla disciplina dettata d all’art.936 c.c., che consente al proprietario del suolo su cui un terzo abbia costruito con materiali propri di trattenere la costruzione, pagando a sua scelta il valore dei materiali e della mano d’opera o l’aumento di valore del fondo, oppure di pretenderne la rimozione. Questa Corte ha chiarito che quando l’attività di costruzione, come nel caso di specie, costituisca l’adempimento di una obbligazione contrattuale, gli effetti della risoluzione del contratto sono regolati quali obblighi restitutori ai sensi de ll’art. 1458 c.c., sicché non trova applicazione l’art. 936 c.c., il quale presuppone che i soggetti coinvolti siano fra loro terzi, vale a dire non legati da un vincolo contrattuale (Cass. n. 27088 del 2021; Cass. n. 27900 del 2017; Cass. n. 1378 del 2012). Il richiamo a quest’ultima disposizione è quindi non solo erroneo, ma segnala un’ incertezza di fondo nell ‘accertamento del danno effettuato dalla Corte di merito.
In ogni caso la motivazione non fa emergere con la dovuta chiarezza in cosa consista il pregiudizio subito dall’attore ritenuto meritevole di risarcimento. Non si comprende in particolare se la Corte abbia inteso individuare il danno nell’esborso necessario per liberare gli immobili dal peso o in altro tipo di pregiudizio. Anche il richiamo al valore del terreno permutato appare un indice di quantificazione del danno la cui rilevanza non risulta esplicitata ed è comunque non convincente. Sussiste in sostanza una obbiettiva perplessità e genericità nell’accertamento effettuato.
La lacunosità ed incertezza dei criteri adottati si riflettono e permangono anche a proposito della liquidazione del danno, di cui non vengono indicati i criteri di determinazione, ad eccezione dei costi sostenuti da COGNOME per far valere

l’inadempimento della controparte, che però rimangono del tutto imprecisati . La risposta al motivo di appello si risolve così in un mero giudizio di congruità della liquidazione compiuta dal giudice di primo grado, del tutto avulsa dai criteri che disciplinano il risarcimento del danno per inadempimento contrattuale.

La censura di violazione delle norme di legge, in particolare dell’art.1223 c.c., appare pertanto fondata.

La censura svolta nella prima parte del sesto motivo, con cui si contesta l’omessa considerazione del collegamento tra permuta e finanziamento bancario, appare invece inammissibile, risultando del tutto generiche e non circostanziate le ragioni per cui tale collegamento avrebbe condizionato l’atteggiarsi in concreto delle obbligazioni delle parti e, nello specifico, l’impegno assunto dalla società di liberare gli immobili permutati dall’ipoteca già al momento della loro realizzazione materiale e del loro accatastamento, che, in modo contrastante con le risultanze di fatto, la società sembra invece collegare al momento della vendita degli altri appartamenti.
Inammissibili, a mente dell’art. 348 ter, comma 5, c.p.c., appaiono infine le censure di omesso esame di fatti decisivi per il giudizio.

Con il sesto e settimo motivo, che denunciano, rispettivamente, violazione e falsa applicazione dell’art. 91 e dell’art. 96 c.p.c. , la società ricorrente principale lamenta che la Corte di appello abbia confermato i capi della sentenza di primo grado che l’aveva no condannata al pagamento delle spese di lite ed al risarcimento del danno per responsabilità processuale aggravata.

I motivi, investendo pronunce conseguenti alla decisione di merito, sono dichiarati assorbiti in ragione dell’accoglimento dei motivi precedenti.

L’ottavo motivo del ricorso principale proposto da RAGIONE_SOCIALE denuncia violazione dell’art. 8 d.lgs. n. 122 del 2005, censurando la sentenza impugnata per avere disatteso la sua domanda di risarcimento del danno nei confronti del notaio per responsabilità professionale . Il motivo deduce l’erroneità della decisione, per avere ritenuto che la disposizione suindicata, che vieta al notaio di rogare l’atto di compravendita se prima o contestualmente non si è proceduto al corrispondente frazionament o dell’ipoteca gravante sull’immobile, non trova applicazione ai contratti che hanno ad oggetto immobili da costruire,
in contrasto con la sentenza di questa Corte n. 24535 del 2016, che afferma il principio contrario.

Questo motivo è comune al ricorso incidentale proposto da COGNOME NOME, che pure ha denunciato, per le medesime ragioni, violazione e/o falsa applicazione dell’art. 8 d.lgs. n. 122 del 2005, per avere egli acquistato, per effetto della permuta, a causa della inadempienza del notaio, due unità immobiliari gravate da ipoteca non frazionata per un debito superiore al loro valore di mercato.

12. I motivi meritano accoglimento.

La Corte di appello ha respinto la domanda di risarcimento dei danni avanzata nei confronti del notaio rogante la permuta sulla base del rilievo che l’art. 8 d.lgs. n. 12 del 2005 non si applica agli atti traslativi di immobili da costruire, ma unicamente ai trasferimenti conclusi, ad ultimazione dell’opera, in adempimento di un precedente contratto preliminare, risultando nella prima ipotesi l’acquirente già adeguatamente tutelato dall’obbligo del costruttore di procurarsi il rilascio della fideiussione a garanzia del suo adempimento, previsto dall’art. 2 del medesimo decreto.
L’interpretazione accolta dalla Corte di appello non può essere condivisa, ponendosi in evidente contrasto con il dettato normativo e la finalità della legge. L’art. 8 del d.lgs. n. 122 del 2005, stabilisce che : ‘ Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile ‘.
Il suddetto decreto legislativo , intitolato ‘ Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire ‘, è stato emanato in attuazione della delega contenuta nella legge 2 agosto 2004, n. 210. L’art. 3 della legge delega, stabiliva al punto n) che il decreto legislativo delegato dovesse ” prevedere norme dirette a rendere effettivo il diritto dell’acquirente al perfezionamento degli atti indicati all’articolo 39, comma 6, del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e all’eventuale cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento
gravante sull’immobile da costruire, assicurando che gli atti che permettono l’esecuzione delle formalità nei registri immobiliari siano posti in essere prima della stipula dell’atto definitivo di compravendita, o contestualmente alla stessa “. La chiara finalità della normativa risiede nel tutelare l’acquirente di immobili da costruire a fronte del rischio di inadempienze del costruttore venditore e del conseguente pericolo di veder sottoporre l’immobile acquistato a procedure di esecuzione immobiliare o concorsuali.
In coerenza con la direttiva della legge delega e con le altre norme del decreto, questa Corte ed anche la dottrina notarile interpretano l’art. 8 cita to nel senso che l’obbligo da esso imposto al notaio riguarda i casi di trasferimento di immobili da costruire, che, secondo la definizione di cui all’art. 1 del citato decreto, sono ‘ gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità ‘ ( Cass. n. 24353 del 2016; Cass. n. 5749 del 2011). In particolare la disposizione trova applicazione a tutti gli atti traslativi della proprietà immobiliare sia con effetti immediati che differiti, posti in essere dal costruttore a favore di una persona fisica, aventi ad oggetto un immobile da costruire che sia gravato da ipoteca o pignoramento. Vi rientrano, pertanto, a pieno titolo anche i contratti di permuta che abbiano ad oggetto un bene da costruire, in cui l’acquisto si produce al momento in cui il bene viene ad esistenza ( artt. 1472 e 1555 c.c.).
Nel caso di specie, il contratto di permuta stipulato dal notaio COGNOME aveva ad oggetto un immobile futuro che sarebbe stato gravato dalla ipoteca concessa sul terreno destinato alla sua edificazione, in forza del contratto di finanziamento stipulato in pari data, ma precedentemente, come risulta dai numeri del repertorio notarile, dallo stesso notaio tra RAGIONE_SOCIALE e Credito Valtellinese. L’ipoteca si sarebbe pertanto estesa automaticamente, per il principio della accessione (art.2811 c.c.), sull’ edificio quando esso fosse stato costruito e l’acquirente ne avesse acquistato , per la porzione convenuta, la proprietà. Il contratto di permuta stipulato a cura del notaio richiedeva pertanto, ai sensi dell’art. 8 citato, la suddivis ione del finanziamento in quote a fini del
frazionamento dell’ipoteca posta a garanzia dell’immobile, proprio al fine di scongiurare l’effetto pregiudizievole, che la norma in questione ha inteso evitare e che si è in concreto verificato , che l’acquirente delle due unità immobiliari oggetto di permuta si trovasse esposto alla garanzia reale per l’intero debito contratto dal costruttore.

Nel proprio controricorso il notaio COGNOME obietta che nella fattispecie concreta l’applicabilità del citato art. 8 resterebbe esclusa dalla circostanza che l’ipoteca sul terreno era stata concessa, in sede di contratto di finanziamento, dallo stesso acquirente COGNOME e non dalla società costruttrice RAGIONE_SOCIALE La medesima circostanza è valorizzata dal Procuratore Generale nella memoria depositata, che ne trae la conclusione che nel caso di specie non sarebbe riscontrabile quella ‘asimmetria giuridica od economica’ tra venditore e compratore in vista della quale la disposizione in parola sarebbe stata introdotta. L’argomento è infondato. In primo luogo perché la dazione di ipoteca da parte di COGNOME costituiva solo un passaggio della intera operazione negoziale di finanziamento e di permuta curata dal notaio, che avrebbe dovuto tenere conto dei suoi risultati concreti sulla posizione di diritto sostanziale di ciascun contraente. In secondo luogo in quanto essa si colloca comunque in posizione neutra rispetto allo specifico dovere imposto dalla legge al notaio ed al conseguente effetto pregiudizievole che la parte ha lamentato a causa della sua inosservanza , collocando la posizione dell’acquirente non su un piano di parità, ma di evidente inferiorità o soggezione, restando comunque egli esposto al rischio di garantire con il proprio immobile l’intero debito del venditore costruttore.
13. Il primo motivo del ricorso incidentale proposto dalla società Credito Valtellinese denuncia violazione dell’art. 10 e 112 c.p.c., censurando la sentenza impugnata per avere ridotto la condanna di COGNOME NOME e della Immobiltrenta alle spese liquidate in primo grado in favore della odierna ricorrente, da euro 21.387,00 a euro 13.430,00. Si sostiene che tale liquidazione è errata in quanto il valore della controversia non era pari a euro 260.000,00, come ritento dalla Corte di appello, ma superiore a euro 520.000,00, atteso che il COGNOME aveva chiesto l’annullamento dell’atto di concessione dell’ipoteca , che
era stata prevista a garanzia di un finanziamento fino all’importo di euro 1.440.000,00. Si aggiunge che la decisione sul punto è altresì viziata da extrapetizione con riguardo alla posizione della società RAGIONE_SOCIALE che non aveva impugnato il relativo capo della sentenza di primo grado.

14. Il motivo è infondato.

La prima censura si scontra con il rilievo che il valore formale dell’ipoteca non corrisponde necessariamente al valore del debito sottostante. Nella specie, essendo stato il finanziamento della banca concesso sotto forma di apertura di credito, la ricorrente incidentale avrebbe dovuto quanto meno allegare che, al momento della introduzione del giudizio, la somma utilizzata dal cliente era superiore all’importo di euro 520.000,00 e quindi rientrava nella scaglione superiore a quello applicato dalla Corte di appello ai fini della statuizione sulle spese.
La censura di extrapetizione trova invece smentita dalla stessa sentenza di appello, che riporta nelle conclusioni rassegnate dalla società RAGIONE_SOCIALE la domanda di riforma delle spese liquidate in primo grado.

15. Il secondo motivo del ricorso incidentale proposto da Credito Valtellinense, che denuncia violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., lamenta che la Corte di appello abbia compensato le spese del giudizio di secondo grado tra la esponente e la società RAGIONE_SOCIALE nonostante la totale soccombenza di quest’ultima nei propri confronti.

16. Il motivo è inammissibile.

Premesso che nel giudizio de quo trova applicazione l’art. 92 c.p.c. nella versione introdotta dalla legge n. 69 del 2009, art. 45, comma 11, la pronuncia di compensazione delle spese del grado è stata motivata dalla Corte di appello per la ricorrenza di ‘ gravi ed eccezionali ragioni ‘ , che, se pure non specificatamente indicate, sono facilmente individuabili, dalla stessa lettura della sentenza, nella complessità della vicenda sostanziale dedotta in causa e delle questioni controverse. La relativa valutazione, essendo dalla legge rimessa alla discrezionalità del giudice di merito, non è censurabile in sede di giudizio di legittimità.
17. In conclusione, vanno accolti il quarto, il quinto, nei limiti di cui in motivazione, e l’ottavo motivo del ricorso principale proposto da RAGIONE_SOCIALE ed il ricorso incidentale proposto da COGNOME NOME, rigettati il primo, secondo e terzo motivo del ricorso principale ed il ricorso incidentale proposto dalla società Credito Valtellinese, assorbiti gli altri motivi del ricorso principale.

La sentenza va pertanto cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte di appello di Brescia, in diversa composizione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Le spese in relazione al ricorso incidentale proposto da Credito Valtellinese, che non appare coinvolto nel giudizio rescissorio, sono invece liquidate sulla base del principio della soccombenza.

Si dà atto, infine, che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del Credito Valtellinense, ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto, il quinto, nei limiti di cui in motivazione, e l’ottavo motivo del ricorso principale proposto da RAGIONE_SOCIALE in liquidazione ed il ricorso incidentale proposto da COGNOME Giuseppe, rigetta il primo, secondo e terzo motivo del ricorso principale ed il ricorso incidentale proposto dalla società Credito Valtellinese, dichiara assorbiti gli altri motivi del ricorso principale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di appello di Brescia, in diversa composizione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
Condanna il Credito Valtellinese s.p.a. al pagamento delle spese di giudizio in favore di COGNOME NOME e RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, che liquida in euro 3.600,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori di legge, per ciascun controricorrente.

Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte di Credito Valtellinense s.p.a., ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del l’8 maggio 2025.

L’ estensore La Presidente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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